【正文】 如業(yè)主驗收結(jié)束后，交回本報告沒有問題記錄，則表示該房間一切設(shè)施設(shè)備 正常，如日后發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備問題，除符合保修條款外的，則業(yè)主自行負(fù)責(zé)。 本人已 檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。 34 物業(yè)公司收費組職責(zé)及流程： 1）財務(wù)負(fù) 責(zé)人負(fù)責(zé)收費組整體工作，負(fù)責(zé)收費組與其他小組之間的溝通協(xié)調(diào)，解決組 員與繳費業(yè)主之間存在的問題，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報收費組的工作狀況。 入伙前 15 天配合項目公司填制并核對寄給業(yè)主的入伙通知書，保證入伙通知書中各 項應(yīng)收費金額準(zhǔn)確無誤。 每月 末，財務(wù)人員應(yīng)稽核《出庫 單 》 、 《工程作業(yè) 單 》 、 《材料保管明細(xì) 賬 》 （根據(jù)實際情況自制） 和《庫存材料明細(xì)表》 (附表 33)上的金額、數(shù)量是否一致，并抽查實際庫存數(shù)。 財務(wù)部權(quán)責(zé) 1） 財務(wù)部指定人員負(fù)責(zé)對庫房進(jìn)行監(jiān)盤。 已經(jīng)簽訂供貨合同的清單內(nèi)沒有包含的工程材 料 ， 從合格供方名錄里選擇供應(yīng)商進(jìn)行 采購 ， 如金額超過 5,000 元的 ， 需要在合格供方名錄里選擇三家公司進(jìn)行比價 后 ， 選擇一家 進(jìn)行采購。 3 工程材料管理 計劃審批 計劃審批分為月度計劃采購和緊急零星采購。 2） 對于按照財產(chǎn)估值投 保 ， 取得財產(chǎn)實際價值后調(diào)整投保價值的 ， 不屬于新增財產(chǎn)投 保，請參照續(xù)保流程。公眾責(zé)任險范圍應(yīng)為投保人負(fù)有管理責(zé)任的全部區(qū)域。 業(yè)務(wù)部門根據(jù)繳費票據(jù)提供增值服務(wù) 提供增值服務(wù) 收款員根據(jù)票據(jù)收款 收 費 業(yè)務(wù)部門根據(jù)收費項目開具繳費單 26 票據(jù)監(jiān)控 1)領(lǐng)用 ： 票據(jù)由財務(wù)部統(tǒng)一管理 ， 領(lǐng)用采取以舊換新的方式 ， 建 立 《 票據(jù)領(lǐng)用登記簿 》 ， 收款員到財務(wù)部領(lǐng)取票據(jù)，并在《票據(jù) 領(lǐng)用登記簿》上簽收。并公布集團(tuán)服務(wù)投訴電話： 4008101090。 24 廣告收入確認(rèn)原則：權(quán)責(zé)發(fā)生制 廣告收入經(jīng)營方式 :整體外包、自行招商。 現(xiàn)場管理 對于已繳費的多種經(jīng)營戶 ， 由物業(yè)公司簽章發(fā)放多種經(jīng)營許可 證 ， 注明其點 位 、 經(jīng)營項 目及繳費有效期。 5)押金保證金退還時領(lǐng)款人的身份確認(rèn)，如屬于返還物品退押金業(yè)務(wù)應(yīng)收回相關(guān)物品 并保證完整。 丟失人為個人的 ， 需在證明上簽名并加蓋手 印 ； 如丟失人為 法人性質(zhì)，需提供自己開具的收款收據(jù)，證明已收到退還的押金。 工程材料采購控制 。 主 要 包括 ： 屋 面防水層、外墻面修補(bǔ)；公用污水管、雨水管、廢水管、空調(diào)落水管的疏通 、 維修；自來水上下總水管疏通和零件更 換、防凍保暖；水箱清洗，水箱內(nèi)壁粉刷、紫銅浮球 及零配件更換；樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)共用自行車房 (庫 )共有部位墻面涂料，樓梯 間門窗和樓梯及其扶手的油漆 、 維修 ； 樓內(nèi)消 防 、 信報箱 、 電子防盜門等設(shè)施及其管線的養(yǎng) 護(hù)、檢修等；垃圾道、煙道、連接井的疏通、維修；化糞池清理等。 當(dāng)工程出現(xiàn)問 題 ， 多次聯(lián)系相關(guān)施 工單位而不能如期履行合同要求的情況 下 （ 物業(yè) 管理處有清楚記錄的故障情況，聯(lián)系時間，聯(lián)系人等，甚至有函件通知的形 式 ） ，物業(yè)管理 處應(yīng)以工作聯(lián)系單或函件的形式告知項目公司，請求協(xié)助處理。 維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管的 ， 物業(yè)管理行政主管部門不得干涉維修基金的正常 使用。 收費員將當(dāng)月收費情況登記 臺 。 物業(yè)客服人員根據(jù)抄表清單出具繳費通知書 ， 經(jīng)財務(wù)進(jìn)行審核后 ， 通知項目公司 （或施工方）繳款。嚴(yán)禁擅自人工啟動道閘。 持代金券者 ： 收費員須收回代金券并撕角作廢 ， 作為抵減電腦金額的憑 證 ， 并在 當(dāng)日 停車場收費日報表中注明代金券張數(shù)金額。 財務(wù)收費稽核與核算：收費員負(fù)責(zé)稽核前一日的收費情況，日報表與停車場系統(tǒng) 必須核對一致，通過電腦收費系統(tǒng)計費，收費員每天將當(dāng)班記錄表與電腦收費系統(tǒng)核對 ， 包 括清點主力店優(yōu)惠 券，核對準(zhǔn)確無誤后存入銀行；財務(wù)部負(fù)責(zé)不定期地復(fù)核其稽核結(jié)果。 當(dāng)期物管費到期之前應(yīng)敦促 相關(guān)部門及時催繳下期物管費。 提前入伙的 ， 因提前入伙期內(nèi)的物管費無法向業(yè)主收 取 ， 原則上項目公司應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)物管費，因此須與項目公司書面確認(rèn)并明確物管費承擔(dān)問題。 測算物業(yè)服務(wù)費時應(yīng)根據(jù)項目的 不同業(yè)態(tài)，分別測算物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商鋪、銷售型寫字樓等銷售型物業(yè)；其中帶 有自供冷、暖的寫字樓項目應(yīng)獨立于其它業(yè)態(tài)單獨測算。 按購銷金額 ‰貼花 2 加工承攬合同 企劃部的各類設(shè)計合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同； 工程部的工程項目安裝合同、改 造合同、維修合同、檢測合同； 物管部各類制作合同、系統(tǒng)改造 合同、測試合同。常見于行政部。如滅鼠殺蟲服務(wù)合同、白蟻防治合同。 一 次性從項目公司取得的開辦費收入 ， 應(yīng)根據(jù)用款進(jìn)度且結(jié)合開辦費合同期限， 合理確認(rèn)收入；亦或根據(jù)用款需求，分批向項目公司申請款項。 2 分配 權(quán) 限 新 員工入職、調(diào)動、離職及其他原因?qū)е碌臋?quán)限變動，需提請 OA 審批。 物業(yè)經(jīng)營收入 其他經(jīng)營收入除核算多種經(jīng)營收入外，還應(yīng)核算工本價簽、垃圾 清運費 等各類增值收入。 期間 計提比例 1 年以內(nèi) 1% 12 年 5% 23 年 10% 35 年 50% 5 年以上 100% 2 科目 設(shè) 置原 則 及使用 說 明 遵 循 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 》 及相關(guān)規(guī)定 ， 滿足集團(tuán)總體要 求 ， 兼顧各公司經(jīng)營個性和共 性，規(guī)范、統(tǒng)一會計科目及其核算內(nèi)容、核算方法，直觀、全面提供公司經(jīng)營管理決策的財 2 務(wù)信息支持。1 目 錄 第一章 會計 核算指引 第一 節(jié) 會計 基 礎(chǔ) 工作 .............................................................................................................. 1 第二 節(jié) 會計 科目使用 說 明 ...................................................................................................... 1 1 主要會計政策 .....................................................................................................................1 2 科目設(shè)置原則及使用說明 ....................................................................................................1 第三 節(jié) 會計電 算化 .................................................................................................................. 2 1 建立賬簿 ............................................................................................................................2 2 分配權(quán)限 ............................................................................................................................3 3 反結(jié)賬 ................................................................................................................................3 第三 節(jié) 稅費 管理 ...................................................................................................................... 3 1 企業(yè)所得稅 .........................................................................................................................4 2 營業(yè)稅 ................................................................................................................................4 3 印花稅 ................................................................................................................................4 4 其他稅種 ............................................................................................................................6 第二章 財務(wù)業(yè)務(wù) 管控 第一 節(jié) 核心 業(yè)務(wù)內(nèi) 部控制 ...................................................................................................... 7 1 物業(yè)服務(wù)費管理 ..................................................................................................................7 2 停車場管理 .........................................................................................................................9 3 能源費管理 ....................................................................................................................... 13 4 工程維保業(yè)務(wù) ................................................................................................................... 15 5 押金、保證金管理 ............................................................................................................ 18 6 多種經(jīng)營業(yè)務(wù)管理 ............................................................................................................ 21 7 廣告業(yè)務(wù)管理 ................................................................................................................... 22 8 增值收費業(yè)務(wù)管理 ............................................................................................................ 23 第二 節(jié) 具體 財務(wù) 管理 辦 法 .................................................................................................... 25 1 財產(chǎn)保險投保及理賠 ......................................................................................................... 25 2 經(jīng)濟(jì)合同管理 ................................................................................................................... 27 2 3 工程材料管理