【正文】 司應(yīng)嚴(yán)格按照稅法要求納稅計(jì)繳及申報(bào)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為各公司納稅申報(bào)第一責(zé)任 人，必須親自復(fù)核相關(guān)納稅申報(bào)情況。 4 1 企 業(yè) 所得 稅 總分機(jī)構(gòu)納稅問(wèn)題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機(jī)構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在 地稅務(wù)局溝通，暫按獨(dú)立核算納稅人申報(bào)納稅。 納稅籌劃原則： 銷售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負(fù)，防止 預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實(shí)際盈虧情況納稅申報(bào)。 通過(guò)預(yù)收款項(xiàng)的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。 一 次性從項(xiàng)目公司取得的開(kāi)辦費(fèi)收入 ， 應(yīng)根據(jù)用款進(jìn)度且結(jié)合開(kāi)辦費(fèi)合同期限， 合理確認(rèn)收入；亦或根據(jù)用款需求，分批向項(xiàng)目公司申請(qǐng)款項(xiàng)。 季度末可以通過(guò)計(jì)提費(fèi)用、壞賬準(zhǔn)備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。 2 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間原則上應(yīng)為收訖營(yíng)業(yè)款項(xiàng)的當(dāng)天 ， 即遵循現(xiàn)金收付制 ， 并據(jù) 此進(jìn)行相關(guān)發(fā)票的開(kāi)制，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報(bào)總部處理。 垃圾清運(yùn)費(fèi)分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開(kāi)票額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。 水、電、集中供暖等能源費(fèi)須按照 代收代付處理。 房產(chǎn)稅及土地使用稅 ： 原則上物業(yè)用房不需繳納房產(chǎn)稅及土地使用 稅 ， 如需繳納則 須上報(bào)總部處理。 3 印花 稅 原則上以下合同無(wú)需貼花，特殊情況須上報(bào)總部處理： 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議 —— 屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見(jiàn)于物管部，大部分是階段性合同。如滅鼠殺蟲(chóng)服務(wù)合同、白蟻防治合同。 電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。 消防器材維護(hù)保養(yǎng)合同 —— 維保合同 ， 由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維 修款等，因此不屬于加工承攬 合同。常見(jiàn)于工程部。 5 演出合同、活動(dòng)協(xié)作合同 —— 其中演出合同屬于勞務(wù)合同。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。常見(jiàn)于企劃部。 招聘信息發(fā)布合同 —— 不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見(jiàn)于行政部。 電話信息登記發(fā)布合同 —— 屬于公關(guān)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼 花。常見(jiàn)于行政部。 體檢合作協(xié)議 —— 印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。常見(jiàn)于行政部。 稅審合同、律 師聘用合同、物業(yè)規(guī)劃咨詢合同 —— 一般的會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律等方 面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。常見(jiàn)于財(cái)務(wù)部。 商管 /物業(yè)公司常見(jiàn)涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率： 序 號(hào) 適 應(yīng)稅 目 常 見(jiàn) 涉 稅 合同 稅 率 1 購(gòu)銷合同 物資物品采購(gòu)合同。 按購(gòu)銷金額 ‰貼花 2 加工承攬合同 企劃部的各類設(shè)計(jì)合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同； 工程部的工程項(xiàng)目安裝合同、改 造合同、維修合同、檢測(cè)合同； 物管部各類制作合同、系統(tǒng)改造 合同、測(cè)試合同。 按 加工或承攬收入 ‰貼花 3 財(cái)產(chǎn)租賃合同 停車場(chǎng)租用合同，租戶答謝會(huì)場(chǎng) 地租賃合同，辦公用房租賃合同。 按租賃金額 1‰貼花。稅額不足 1 元，按 1 元貼花 4 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同 車輛險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切 險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)。 按保險(xiǎn)費(fèi)收入 1‰貼花 5 權(quán)利、許可證照 工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。 按件貼花 5 元 6 4 其他 稅 種 日常稅務(wù)處理原則參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 7 第二章 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù) 管控 第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制 1 物 業(yè) 服 務(wù)費(fèi) 管理 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和申報(bào) 物業(yè)公司應(yīng)積極與項(xiàng)目公司溝通，開(kāi)盤(pán)前 1 個(gè)月須完成物業(yè)管理成本的測(cè)算，并 據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須包含 10%的酬金 ， 且在未來(lái) 3 年間能夠滿足 各項(xiàng)成本增長(zhǎng)帶來(lái)的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。 測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的 不同業(yè)態(tài)，分別測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商鋪、銷售型寫(xiě)字樓等銷售型物業(yè)；其中帶 有自供冷、暖的寫(xiě)字樓項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立于其它業(yè)態(tài)單獨(dú)測(cè)算。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的公共區(qū)域能源費(fèi)一項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測(cè)算， 包括但不限于供冷季 、 供暖季的供給總天數(shù) 、 每天供給時(shí)間等 ， 設(shè)備的運(yùn)行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方 的氣候特點(diǎn)合理設(shè)定，確保日后此項(xiàng)成本的合理性。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和地方的勞動(dòng)法規(guī)， 特別是基層崗位 ， 建議采取綜合工時(shí) 制 ， 本著四包一的原則進(jìn)行設(shè)置 ； 豪宅和甲級(jí)寫(xiě)字樓的 關(guān)鍵部門(mén)，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門(mén)副職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行初步評(píng) 審 ， 評(píng)審合格后報(bào)商管總部審 批 ， 流程為 ： 經(jīng)辦 人 →總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對(duì)接人審 核 → 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后 ， 方可與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì) 接評(píng)審，溝通無(wú)異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報(bào)審 批。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)商管總部和項(xiàng)目管理中心各級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)批準(zhǔn)后 ， 當(dāng)?shù)厣坦?/物業(yè)公司 應(yīng)盡快配合項(xiàng)目公司到所在城市相關(guān)管理部 門(mén) （ 如房管局物業(yè) 科 ） 辦理備案手 續(xù) ， 與項(xiàng)目公 司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合 同 》 。物業(yè)服務(wù) 費(fèi) 的定位需考慮樓盤(pán)檔次和周邊同類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同 時(shí)還要考慮項(xiàng)目公司售樓時(shí)承諾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ； 一般住宅樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)所在區(qū)物價(jià)局審批 通過(guò)，而商住樓只需物價(jià)局備案。 8 收費(fèi)注意事項(xiàng) 物業(yè)公司收費(fèi)范圍 項(xiàng) 目 收 費(fèi) 范 圍 收 費(fèi) 面 積 費(fèi) 用 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 住宅 物業(yè)費(fèi)、 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi) 預(yù)售合同約定面 積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計(jì)算 精 裝 式公寓 物業(yè)費(fèi) 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計(jì)算 寫(xiě) 字 樓 物業(yè)費(fèi)、 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi) 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計(jì)算 室外步行街 物業(yè)費(fèi)、 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi) 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計(jì)算 注：一般物業(yè)費(fèi)應(yīng)包含電梯費(fèi)和公攤能耗費(fèi) 收費(fèi)人員至少兩人，票款分離，負(fù)責(zé)收取入伙后半年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、建筑垃圾 清運(yùn)費(fèi)，具體根據(jù)各地實(shí)際情況而定。 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù) 已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項(xiàng)目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費(fèi)，因此須取得項(xiàng)目公司書(shū)面確認(rèn)函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費(fèi)信息。 提前入伙的 ， 因提前入伙期內(nèi)的物管費(fèi)無(wú)法向業(yè)主收 取 ， 原則上項(xiàng)目公司應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)物管費(fèi)，因此須與項(xiàng)目公司書(shū)面確認(rèn)并明確物管費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題。 由于項(xiàng)目公司未銷售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項(xiàng)目公司的 ， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)須由項(xiàng)目公 司承擔(dān)。 空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取辦法，根據(jù)所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進(jìn)行收取。 爭(zhēng)議物業(yè)服務(wù)費(fèi)的審批流程 原則上不進(jìn)行任何形式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免。 除房屋空置外業(yè)主因各種原因提出減免請(qǐng)求，各公司必須對(duì)減免原因進(jìn)行復(fù)核。 其中因下列原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)法收取的 ， 各公司須向商管總部提交專題書(shū)面報(bào)告 ， 由商 管總部最終裁定。 1） 因項(xiàng)目公司未按照入伙通知書(shū)約定時(shí)間交房導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項(xiàng)目公司拒絕承擔(dān)； 2）因向業(yè)主提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項(xiàng)目公司拒絕 承擔(dān)的； 3）其他事項(xiàng)需要一事一議，通過(guò)專題書(shū)面報(bào)告報(bào)批。 9 收 費(fèi) 開(kāi) 票 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)流程 圖 物 業(yè) 部 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 中 心 業(yè) 主 發(fā) 放 繳 費(fèi) 單 繳 納 費(fèi) 用 Y 審 核 N Y Y Y 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理要點(diǎn) 收費(fèi)管理 按照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 及時(shí)足額收取物管費(fèi) ， 統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況 。 當(dāng)期物管費(fèi)到期之前應(yīng)敦促 相關(guān)部門(mén)及時(shí)催繳下期物管費(fèi)。 核算要求 物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入。 收費(fèi)流程圖 建 立 基 礎(chǔ) 臺(tái) 賬 Y 填 制 繳 費(fèi) 單 Y 2 停 車場(chǎng) 管理 停車場(chǎng)收入確認(rèn) 正常臨時(shí)停車收入的確認(rèn)：依據(jù)每天的“臨時(shí)停車日收款報(bào)表”的金額，在當(dāng)天 確認(rèn)收入。 預(yù)付費(fèi)停車卡收入的確認(rèn)：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費(fèi)日當(dāng)天確認(rèn)收入；預(yù)付以后年 10 度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認(rèn)收入。財(cái)務(wù)人員做好相應(yīng)臺(tái)帳管理。 管理要點(diǎn)及流程圖 收費(fèi)管理：客人離場(chǎng)到達(dá)崗?fù)r(shí)，收費(fèi)員刷好客人的磁卡后，需根據(jù)電腦顯示的 應(yīng)收金額 ， 先把發(fā)票撕好 ， 遞給客人發(fā)票的同時(shí)告訴客人應(yīng)交金 額 ， 待客人按發(fā)票數(shù)交足款 后方可放行 。 嚴(yán)禁先收錢(qián) ， 后給發(fā)票的行為 ； 每個(gè)收費(fèi)員從使用其電腦卡 號(hào) 、 密碼開(kāi)始收費(fèi) 到退出改由另一收費(fèi)員電腦卡號(hào)登陸為一個(gè)收費(fèi)周期 ， 每個(gè)收費(fèi)周期的始末都需填 寫(xiě) “ 停車 場(chǎng)日?qǐng)?bào)表 ” 。當(dāng)值人員需認(rèn)真、完整填寫(xiě)完表單上的所有項(xiàng)目，簽字確認(rèn)后，連同當(dāng)班營(yíng)業(yè) 款項(xiàng)投入投包保險(xiǎn)柜中。 財(cái)務(wù)收費(fèi)稽核與核算：收費(fèi)員負(fù)責(zé)稽核前一日的收費(fèi)情況，日?qǐng)?bào)表與停車場(chǎng)系統(tǒng) 必須核對(duì)一致，通過(guò)電腦收費(fèi)系統(tǒng)計(jì)費(fèi)，收費(fèi)員每天將當(dāng)班記錄表與電腦收費(fèi)系統(tǒng)核對(duì) ， 包 括清點(diǎn)主力店優(yōu)惠 券，核對(duì)準(zhǔn)確無(wú)誤后存入銀行；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)不定期地復(fù)核其稽核結(jié)果。 發(fā)票管理 發(fā)票應(yīng)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)購(gòu)買、領(lǐng)用、核銷。 1）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)購(gòu)買停車場(chǎng)發(fā)票。 2）由財(cái)務(wù)部收費(fèi)員于公司財(cái)務(wù)部整包領(lǐng)出，在財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)、編號(hào)后雙方登記確認(rèn)； 3）停車場(chǎng)領(lǐng)班到財(cái)務(wù)部收費(fèi)員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認(rèn)； 4） 停車場(chǎng)領(lǐng)班負(fù)責(zé)把發(fā)票具體交到每個(gè)崗?fù)さ耐＼噲?chǎng)收費(fèi)員手 中 ， 并在一式二聯(lián)的 “ 停 車場(chǎng)票款交接單”上互相簽字確認(rèn)。 流程圖 11 入 賬 二 級(jí) 審 核 預(yù)付費(fèi)停車卡辦理流 程 車 場(chǎng) 辦 卡 助 理 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員 財(cái) 務(wù) 部 出 納 財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì) 查 詢 《 停 車 費(fèi) 臺(tái) 帳 》 ， 并 填 寫(xiě) 《 車 位 繳 費(fèi) 單 》 核 實(shí) 收 費(fèi) 金 額 ， 收 費(fèi) ，簽 字 ，開(kāi) 具 發(fā) 票。 根 據(jù) 收 款 員 簽 收 的 《車 位 繳 費(fèi) 單 》 ， 辦 理 延 期 款 項(xiàng) 送 存 銀 行 ， 編 制 日 收 款 報(bào) 表 N O 審 核 延 期 的 截 止 日 期 Y E S N O Y E S 審 核 票 款 是 否 相 符 N O Y E S 核 銷 發(fā) 票 ，審 核 表 單 Y E S 12 停車場(chǎng)優(yōu)惠、減免收費(fèi)等審批流程 適用范圍：對(duì)租金、車位管理費(fèi)、購(gòu)買車場(chǎng)代金券等的減免或優(yōu)惠。 已辦理免費(fèi)和月卡的車輛 ， 磁卡刷過(guò)后 ， 道閘會(huì)自動(dòng)放 行 ， 電腦中也不產(chǎn)生費(fèi)用。 存在消費(fèi)免費(fèi)停車現(xiàn)象時(shí) ， 收費(fèi)員須收回客人的消費(fèi)憑 條 ， 作為抵減電腦金額的 憑證，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。 持代金券者 ： 收費(fèi)員須收回代金券并撕角作廢 ， 作為抵減電腦金額的憑 證 ， 并在 當(dāng)日 停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。 軍車警車 ： 收費(fèi)員須 在 “ 特殊車輛登記 表 “上登記完整信息及金額 后 ， 方可放行， 并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。 來(lái)訪車輛：使 用 “ 訪客停車 單 ” ，一式二聯(lián)，在公司客服前臺(tái)開(kāi)具，收費(fèi)員須收 回公司開(kāi)具 、 有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字的訪客單 ， 填寫(xiě)完整訪客單上的信息 、 登記好訪客車輛產(chǎn)生的 入 賬 核 銷 發(fā) 票 、 核 對(duì) 報(bào) 表 與 收 回 代 金 券 正常臨時(shí)停車收費(fèi)流程 停 車 場(chǎng) 收 費(fèi) 員 停 車 場(chǎng) 統(tǒng) 計(jì) 員 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員 財(cái) 務(wù) 部 出 納 財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì) 掃 描 臨 時(shí) 停 車 卡， 根 據(jù) 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費(fèi) 查 詢 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 的 應(yīng) 收 款 ， 核 對(duì) 票 款， 編 制 日 報(bào) 表 核 對(duì) 上 交 的 票 款、 日 報(bào) 表 ,款 項(xiàng) 送 存 銀 行 核 對(duì) 銀 行