【正文】 司應(yīng)嚴格按照稅法要求納稅計繳及申報。財務(wù)負責(zé)人為各公司納稅申報第一責(zé)任 人，必須親自復(fù)核相關(guān)納稅申報情況。 4 1 企 業(yè) 所得 稅 總分機構(gòu)納稅問題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在 地稅務(wù)局溝通，暫按獨立核算納稅人申報納稅。 納稅籌劃原則： 銷售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負，防止 預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實際盈虧情況納稅申報。 通過預(yù)收款項的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。 一 次性從項目公司取得的開辦費收入 ， 應(yīng)根據(jù)用款進度且結(jié)合開辦費合同期限， 合理確認收入；亦或根據(jù)用款需求，分批向項目公司申請款項。 季度末可以通過計提費用、壞賬準備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。 2 營業(yè)稅 營業(yè)稅的納稅義務(wù)時間原則上應(yīng)為收訖營業(yè)款項的當天 ， 即遵循現(xiàn)金收付制 ， 并據(jù) 此進行相關(guān)發(fā)票的開制，當?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報總部處理。 垃圾清運費分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開票額繳納營業(yè)稅金及附加。 水、電、集中供暖等能源費須按照 代收代付處理。 房產(chǎn)稅及土地使用稅 ： 原則上物業(yè)用房不需繳納房產(chǎn)稅及土地使用 稅 ， 如需繳納則 須上報總部處理。 3 印花 稅 原則上以下合同無需貼花，特殊情況須上報總部處理： 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議 —— 屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見于物管部，大部分是階段性合同。如滅鼠殺蟲服務(wù)合同、白蟻防治合同。 電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。 消防器材維護保養(yǎng)合同 —— 維保合同 ， 由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維 修款等，因此不屬于加工承攬 合同。常見于工程部。 5 演出合同、活動協(xié)作合同 —— 其中演出合同屬于勞務(wù)合同。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。常見于企劃部。 招聘信息發(fā)布合同 —— 不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見于行政部。 電話信息登記發(fā)布合同 —— 屬于公關(guān)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼 花。常見于行政部。 體檢合作協(xié)議 —— 印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。常見于行政部。 稅審合同、律 師聘用合同、物業(yè)規(guī)劃咨詢合同 —— 一般的會計、審計、法律等方 面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。常見于財務(wù)部。 商管 /物業(yè)公司常見涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率： 序 號 適 應(yīng)稅 目 常 見 涉 稅 合同 稅 率 1 購銷合同 物資物品采購合同。 按購銷金額 ‰貼花 2 加工承攬合同 企劃部的各類設(shè)計合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同； 工程部的工程項目安裝合同、改 造合同、維修合同、檢測合同； 物管部各類制作合同、系統(tǒng)改造 合同、測試合同。 按 加工或承攬收入 ‰貼花 3 財產(chǎn)租賃合同 停車場租用合同，租戶答謝會場 地租賃合同，辦公用房租賃合同。 按租賃金額 1‰貼花。稅額不足 1 元，按 1 元貼花 4 財產(chǎn)保險合同 車輛險、機器損壞險、財產(chǎn)一切 險、公眾責(zé)任險。 按保險費收入 1‰貼花 5 權(quán)利、許可證照 工商營業(yè)執(zhí)照等。 按件貼花 5 元 6 4 其他 稅 種 日常稅務(wù)處理原則參考《財務(wù)操作指引 》 。 7 第二章 財務(wù)業(yè)務(wù) 管控 第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制 1 物 業(yè) 服 務(wù)費 管理 物業(yè)服務(wù)費標準的測算和申報 物業(yè)公司應(yīng)積極與項目公司溝通，開盤前 1 個月須完成物業(yè)管理成本的測算，并 據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費標準 。 物業(yè)服務(wù)費標準必須包含 10%的酬金 ， 且在未來 3 年間能夠滿足 各項成本增長帶來的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。 測算物業(yè)服務(wù)費時應(yīng)根據(jù)項目的 不同業(yè)態(tài)，分別測算物業(yè)服務(wù)費標準，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商鋪、銷售型寫字樓等銷售型物業(yè)；其中帶 有自供冷、暖的寫字樓項目應(yīng)獨立于其它業(yè)態(tài)單獨測算。 物業(yè)服務(wù)費測算中的公共區(qū)域能源費一項，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測算， 包括但不限于供冷季 、 供暖季的供給總天數(shù) 、 每天供給時間等 ， 設(shè)備的運行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方 的氣候特點合理設(shè)定，確保日后此項成本的合理性。 物業(yè)服務(wù)費測算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國家和地方的勞動法規(guī)， 特別是基層崗位 ， 建議采取綜合工時 制 ， 本著四包一的原則進行設(shè)置 ； 豪宅和甲級寫字樓的 關(guān)鍵部門，根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門副職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)費文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門經(jīng)理進行初步評 審 ， 評審合格后報商管總部審 批 ， 流程為 ： 經(jīng)辦 人 →總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對接人審 核 → 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后 ， 方可與當?shù)仨椖抗緺I銷部對 接評審，溝通無異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報審 批。 物業(yè)服務(wù)費標準經(jīng)商管總部和項目管理中心各級領(lǐng) 導(dǎo)批準后 ， 當?shù)厣坦?/物業(yè)公司 應(yīng)盡快配合項目公司到所在城市相關(guān)管理部 門 （ 如房管局物業(yè) 科 ） 辦理備案手 續(xù) ， 與項目公 司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合 同 》 。物業(yè)服務(wù) 費 的定位需考慮樓盤檔次和周邊同類收費標準，同 時還要考慮項目公司售樓時承諾的收費標準 ； 一般住宅樓的收費標準須經(jīng)所在區(qū)物價局審批 通過，而商住樓只需物價局備案。 8 收費注意事項 物業(yè)公司收費范圍 項 目 收 費 范 圍 收 費 面 積 費 用 標 準 備 注 住宅 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預(yù)售合同約定面 積 預(yù)售合同約定標準 按建筑面積計算 精 裝 式公寓 物業(yè)費 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標準 按建筑面積計算 寫 字 樓 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標準 按建筑面積計算 室外步行街 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標準 按建筑面積計算 注：一般物業(yè)費應(yīng)包含電梯費和公攤能耗費 收費人員至少兩人，票款分離，負責(zé)收取入伙后半年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費、建筑垃圾 清運費，具體根據(jù)各地實際情況而定。 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項服務(wù) 已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費，因此須取得項目公司書面確認函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費信息。 提前入伙的 ， 因提前入伙期內(nèi)的物管費無法向業(yè)主收 取 ， 原則上項目公司應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)物管費，因此須與項目公司書面確認并明確物管費承擔(dān)問題。 由于項目公司未銷售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項目公司的 ， 物業(yè)服務(wù)費須由項目公 司承擔(dān)。 空置房物業(yè)服務(wù)費收取辦法，根據(jù)所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進行收取。 爭議物業(yè)服務(wù)費的審批流程 原則上不進行任何形式的物業(yè)服務(wù)費減免。 除房屋空置外業(yè)主因各種原因提出減免請求，各公司必須對減免原因進行復(fù)核。 其中因下列原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費無法收取的 ， 各公司須向商管總部提交專題書面報告 ， 由商 管總部最終裁定。 1） 因項目公司未按照入伙通知書約定時間交房導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕承擔(dān)； 2）因向業(yè)主提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕 承擔(dān)的； 3）其他事項需要一事一議，通過專題書面報告報批。 9 收 費 開 票 物業(yè)服務(wù)費收費流程 圖 物 業(yè) 部 財 務(wù) 部 收 費 中 心 業(yè) 主 發(fā) 放 繳 費 單 繳 納 費 用 Y 審 核 N Y Y Y 物業(yè)服務(wù)費管理要點 收費管理 按照物業(yè)收費標準 ， 及時足額收取物管費 ， 統(tǒng)計欠費情況 。 當期物管費到期之前應(yīng)敦促 相關(guān)部門及時催繳下期物管費。 核算要求 物業(yè)服務(wù)費原則上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認收入。 收費流程圖 建 立 基 礎(chǔ) 臺 賬 Y 填 制 繳 費 單 Y 2 停 車場 管理 停車場收入確認 正常臨時停車收入的確認：依據(jù)每天的“臨時停車日收款報表”的金額，在當天 確認收入。 預(yù)付費停車卡收入的確認：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費日當天確認收入；預(yù)付以后年 10 度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認收入。財務(wù)人員做好相應(yīng)臺帳管理。 管理要點及流程圖 收費管理：客人離場到達崗?fù)r，收費員刷好客人的磁卡后，需根據(jù)電腦顯示的 應(yīng)收金額 ， 先把發(fā)票撕好 ， 遞給客人發(fā)票的同時告訴客人應(yīng)交金 額 ， 待客人按發(fā)票數(shù)交足款 后方可放行 。 嚴禁先收錢 ， 后給發(fā)票的行為 ； 每個收費員從使用其電腦卡 號 、 密碼開始收費 到退出改由另一收費員電腦卡號登陸為一個收費周期 ， 每個收費周期的始末都需填 寫 “ 停車 場日報表 ” 。當值人員需認真、完整填寫完表單上的所有項目，簽字確認后，連同當班營業(yè) 款項投入投包保險柜中。 財務(wù)收費稽核與核算：收費員負責(zé)稽核前一日的收費情況，日報表與停車場系統(tǒng) 必須核對一致，通過電腦收費系統(tǒng)計費，收費員每天將當班記錄表與電腦收費系統(tǒng)核對 ， 包 括清點主力店優(yōu)惠 券，核對準確無誤后存入銀行；財務(wù)部負責(zé)不定期地復(fù)核其稽核結(jié)果。 發(fā)票管理 發(fā)票應(yīng)由財務(wù)人員負責(zé)購買、領(lǐng)用、核銷。 1）財務(wù)會計負責(zé)購買停車場發(fā)票。 2）由財務(wù)部收費員于公司財務(wù)部整包領(lǐng)出，在財務(wù)部現(xiàn)場清點、編號后雙方登記確認； 3）停車場領(lǐng)班到財務(wù)部收費員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認； 4） 停車場領(lǐng)班負責(zé)把發(fā)票具體交到每個崗?fù)さ耐＼噲鍪召M員手 中 ， 并在一式二聯(lián)的 “ 停 車場票款交接單”上互相簽字確認。 流程圖 11 入 賬 二 級 審 核 預(yù)付費停車卡辦理流 程 車 場 辦 卡 助 理 財 務(wù) 部 收 費 員 財 務(wù) 部 出 納 財 務(wù) 部 會 計 查 詢 《 停 車 費 臺 帳 》 ， 并 填 寫 《 車 位 繳 費 單 》 核 實 收 費 金 額 ， 收 費 ，簽 字 ，開 具 發(fā) 票。 根 據(jù) 收 款 員 簽 收 的 《車 位 繳 費 單 》 ， 辦 理 延 期 款 項 送 存 銀 行 ， 編 制 日 收 款 報 表 N O 審 核 延 期 的 截 止 日 期 Y E S N O Y E S 審 核 票 款 是 否 相 符 N O Y E S 核 銷 發(fā) 票 ，審 核 表 單 Y E S 12 停車場優(yōu)惠、減免收費等審批流程 適用范圍：對租金、車位管理費、購買車場代金券等的減免或優(yōu)惠。 已辦理免費和月卡的車輛 ， 磁卡刷過后 ， 道閘會自動放 行 ， 電腦中也不產(chǎn)生費用。 存在消費免費停車現(xiàn)象時 ， 收費員須收回客人的消費憑 條 ， 作為抵減電腦金額的 憑證，并在當日停車場收費日報表中注明代金券張數(shù)金額。 持代金券者 ： 收費員須收回代金券并撕角作廢 ， 作為抵減電腦金額的憑 證 ， 并在 當日 停車場收費日報表中注明代金券張數(shù)金額。 軍車警車 ： 收費員須 在 “ 特殊車輛登記 表 “上登記完整信息及金額 后 ， 方可放行， 并在當日停車場收費日報表中注明相關(guān)信息。 來訪車輛：使 用 “ 訪客停車 單 ” ，一式二聯(lián)，在公司客服前臺開具，收費員須收 回公司開具 、 有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字的訪客單 ， 填寫完整訪客單上的信息 、 登記好訪客車輛產(chǎn)生的 入 賬 核 銷 發(fā) 票 、 核 對 報 表 與 收 回 代 金 券 正常臨時停車收費流程 停 車 場 收 費 員 停 車 場 統(tǒng) 計 員 財 務(wù) 部 收 費 員 財 務(wù) 部 出 納 財 務(wù) 部 會 計 掃 描 臨 時 停 車 卡， 根 據(jù) 收 費 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費 查 詢 收 費 系 統(tǒng) 的 應(yīng) 收 款 ， 核 對 票 款， 編 制 日 報 表 核 對 上 交 的 票 款、 日 報 表 ,款 項 送 存 銀 行 核 對 銀 行