【正文】 1 購(gòu)銷合同 物資物品采購(gòu)合同。 招聘信息發(fā)布合同 —— 不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見(jiàn)于物管部，大部分是階段性合同。 通過(guò)預(yù)收款項(xiàng)的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。 同一公司多個(gè)帳套的核算原則 可根據(jù)賬套數(shù)量開(kāi)立多個(gè)銀行賬戶，并為每個(gè)賬套設(shè)定專用賬戶； 基本戶在一級(jí)賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶； 每個(gè)二級(jí)帳套專用一個(gè)一般存款戶，專門(mén)核算該帳套所轄銷售物業(yè)的收支； 一、二賬套間代收代付款項(xiàng)應(yīng)通過(guò)往來(lái)處理，定期結(jié)清。 多種經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)在“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 其他經(jīng)營(yíng)收入”核算。 壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計(jì)提壞賬，月度可不計(jì)提。 第一章 會(huì)計(jì) 核算指引 第一節(jié) 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作 參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 輔助核算和臺(tái)帳設(shè)置應(yīng)互為補(bǔ)充，避免重復(fù)勞動(dòng)。 對(duì)于商管公司管理銷售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級(jí)賬套核算銷售物業(yè)。 3 反 結(jié)賬 反結(jié)賬時(shí)需通過(guò) OA 提交申請(qǐng) ， 寫(xiě)明賬套名稱和編碼 、 原因 、 調(diào)整的會(huì)計(jì)期間和憑證 號(hào) 。 2 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間原則上應(yīng)為收訖營(yíng)業(yè)款項(xiàng)的當(dāng)天 ， 即遵循現(xiàn)金收付制 ， 并據(jù) 此進(jìn)行相關(guān)發(fā)票的開(kāi)制，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報(bào)總部處理。 消防器材維護(hù)保養(yǎng)合同 —— 維保合同 ， 由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維 修款等，因此不屬于加工承攬 合同。常見(jiàn)于行政部。 按租賃金額 1‰貼花。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和地方的勞動(dòng)法規(guī)， 特別是基層崗位 ， 建議采取綜合工時(shí) 制 ， 本著四包一的原則進(jìn)行設(shè)置 ； 豪宅和甲級(jí)寫(xiě)字樓的 關(guān)鍵部門(mén)，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門(mén)副職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取辦法，根據(jù)所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進(jìn)行收取。 收費(fèi)流程圖 建 立 基 礎(chǔ) 臺(tái) 賬 Y 填 制 繳 費(fèi) 單 Y 2 停 車場(chǎng) 管理 停車場(chǎng)收入確認(rèn) 正常臨時(shí)停車收入的確認(rèn)：依據(jù)每天的“臨時(shí)停車日收款報(bào)表”的金額，在當(dāng)天 確認(rèn)收入。 1）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)停車場(chǎng)發(fā)票。 來(lái)訪車輛：使 用 “ 訪客停車 單 ” ，一式二聯(lián)，在公司客服前臺(tái)開(kāi)具，收費(fèi)員須收 回公司開(kāi)具 、 有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字的訪客單 ， 填寫(xiě)完整訪客單上的信息 、 登記好訪客車輛產(chǎn)生的 入 賬 核 銷 發(fā) 票 、 核 對(duì) 報(bào) 表 與 收 回 代 金 券 正常臨時(shí)停車收費(fèi)流程 停 車 場(chǎng) 收 費(fèi) 員 停 車 場(chǎng) 統(tǒng) 計(jì) 員 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員 財(cái) 務(wù) 部 出 納 財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì) 掃 描 臨 時(shí) 停 車 卡， 根 據(jù) 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費(fèi) 查 詢 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 的 應(yīng) 收 款 ， 核 對(duì) 票 款， 編 制 日 報(bào) 表 核 對(duì) 上 交 的 票 款、 日 報(bào) 表 ,款 項(xiàng) 送 存 銀 行 核 對(duì) 銀 行 進(jìn) 賬 單、 日 報(bào) 表 N O Y E S 13 應(yīng)收金額，方可放行。 停車場(chǎng)分成管理 獨(dú)立的住宅物業(yè)停車場(chǎng) 獨(dú)立的住宅物業(yè)地下停車場(chǎng)收入直接記入公司停車場(chǎng)收入，不參與項(xiàng) 目公司進(jìn)行分成。 收費(fèi)員視同業(yè)主每月能源費(fèi)收取情況登記臺(tái)賬，財(cái)務(wù)進(jìn)行復(fù)核。 正常經(jīng)營(yíng)電費(fèi)管控要點(diǎn) 入伙后銷售物業(yè)入住率逐步提高，因公司的機(jī)房用電多數(shù)是采用臺(tái)電的契約用電制 ， 只 要尖峰用電超過(guò)裝置契約時(shí)，就會(huì)罰款 2～ 3 倍，這代表控制機(jī)房用電將能夠有效的省下電 費(fèi) ； 而如因用電量不足則會(huì)導(dǎo)致契約電量在總用量中的占比提 高 ， 因此如入住率不 足 ， 則應(yīng) 敦促工程部下調(diào)契約電量 。 維修基金明細(xì)戶一般按照單幢房屋設(shè)置 。 在工程維保期內(nèi)，對(duì)于工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修由施工單位承擔(dān)并支付工程費(fèi)用。物業(yè)公司做代收代付處理。 (參見(jiàn)《合同管理》 ) 合同款項(xiàng)支付 1）嚴(yán)格按照合同約定的付款方式和 金額執(zhí)行 2） 付款前須有合同履行監(jiān)督責(zé)任人按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)出具的書(shū)面檢查評(píng)估意見(jiàn) 3）嚴(yán)格執(zhí)行合同中適用于質(zhì)量保證的尾款（如有 ） ，履行質(zhì)量問(wèn)題扣款的條款內(nèi)容 4） 維保合同評(píng)估（竣工驗(yàn)收）為付款前有業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)組織進(jìn)行的業(yè)務(wù)效果評(píng)估 （竣工驗(yàn)收 ） ， 以及尾款支付前的質(zhì)量保證評(píng) 估 （如有約定 ） 。 原交款人為個(gè)人的，由原交款人出具書(shū) 面委托書(shū)；原交款 是法人，必須由原交款人出具書(shū)面委托書(shū)，加蓋公章。 業(yè)主申請(qǐng)退還押金保證時(shí) ， 必須出具身份證 明 。 收費(fèi)要點(diǎn)控制 1）多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)需業(yè)務(wù)部門(mén)按合同約定或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)具收費(fèi)告知單； 2）客服 /收費(fèi)員確認(rèn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)誤后按收費(fèi)告知單開(kāi)具票據(jù)并收費(fèi)； 3）確認(rèn)費(fèi)用收取后，方能允許客戶進(jìn)場(chǎng)。 自行招商關(guān)注點(diǎn)： 1）了解市場(chǎng)行情，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查； 2）收入額度是否達(dá)到招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)； 3）簽訂合同時(shí)，收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)注明是場(chǎng)地管理費(fèi)。 25 開(kāi)具繳費(fèi)單 開(kāi)票員審核繳費(fèi)單金額的正確性 開(kāi)具票據(jù) 開(kāi)票員根據(jù)繳費(fèi)單開(kāi)具票據(jù)并 將報(bào)銷聯(lián)和記 賬聯(lián)交給收款員 收費(fèi)審核 收入的確認(rèn) 收入確認(rèn)的基礎(chǔ)：權(quán)責(zé)發(fā)生制 收入確認(rèn)的原則：實(shí)質(zhì)重于形式 收入確認(rèn)的時(shí)間：由于物業(yè)增值服務(wù)收入多為一次性、即時(shí)收費(fèi)，依據(jù)收入確認(rèn) 的原則，在為客戶提供服務(wù)、收到款項(xiàng)的同時(shí)開(kāi)具收據(jù)或發(fā)票，當(dāng)天確認(rèn)收入。收據(jù)更換發(fā)票時(shí)， 需由客戶提供原始收據(jù) ， 經(jīng)收款員檢查無(wú)誤后予以更換 ， 并同當(dāng) 日 《 收款日?qǐng)?bào)表 》 一起交財(cái) 務(wù)部進(jìn)行票據(jù)核銷。 財(cái)產(chǎn)續(xù)保：自每年的七月一日零時(shí)至次年的六月三十日二十四時(shí)止為一個(gè)保險(xiǎn)年 度。 2）各續(xù)保公司必須于每年的 5 月 31 日前將投保材料通過(guò) OA 系統(tǒng)報(bào)商管總部保險(xiǎn)領(lǐng)導(dǎo) 小組審批 ， 6 月 20 日前將審批后的投保材料送交所在地保險(xiǎn)分支機(jī) 構(gòu) ， 并于 6 月 30 日前取 得正式保單，確保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的緊密延續(xù)。 對(duì)于緊急零星采購(gòu)申請(qǐng)時(shí)須詳細(xì)說(shuō)明理由每月緊急采購(gòu)總額不得超過(guò)當(dāng)月采購(gòu)計(jì)劃 的 10%。 入庫(kù)審核要點(diǎn) 行政部權(quán)責(zé) 1） 行政部設(shè)專職或兼職采購(gòu)人員與保管人 員 。 3） 審核采購(gòu)計(jì)劃、送貨清單中的材料價(jià)格是否在合同規(guī)定的范圍內(nèi)，送貨單上是否有 供應(yīng)商的簽章，審核發(fā)票是否合規(guī)。 每年 6 月末和 12 月末，各公司財(cái)務(wù)部應(yīng)會(huì)同行政部對(duì)工程材料進(jìn)行全面清查盤(pán)點(diǎn) ， 《材料保管明細(xì)賬》和《庫(kù)存材料明細(xì)表》賬存數(shù)量與實(shí)盤(pán)數(shù)量是否一致。 入伙期間需要大量服務(wù)業(yè)發(fā) 票 ， 應(yīng)事先向稅務(wù)局提出 申請(qǐng)，一次性足額購(gòu)置發(fā)票。 3）入伙期間每天晚上整理當(dāng)天所開(kāi)票據(jù)并審核應(yīng)收、實(shí)收金額，做好收費(fèi)日?qǐng)?bào)表，區(qū) 分 POS 機(jī)刷卡和現(xiàn)金收取，并于第二天早上與銀行核對(duì)，以減輕月底對(duì)帳壓力。 ?向業(yè)主發(fā)放《入伙流程確認(rèn)單》 2 收費(fèi)組： ?在項(xiàng)目 收費(fèi)組 辦理完相 關(guān) 繳費(fèi)手續(xù) ； ?項(xiàng)目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單 》 （一式三聯(lián) ） 。 本人 聲 明已 檢 查清楚上述房 間 一切 設(shè) 施 設(shè)備 ，除上述需要更正和改善的 項(xiàng) 目外，本人 對(duì) 其 他 項(xiàng) 目已 驗(yàn) 收 滿 意。 5 資料歸檔組 : 資料組將業(yè)主資料和相關(guān)信息及時(shí)整理歸檔。 入伙流程 圖 35 收 費(fèi) 組 :向 業(yè) 主 收 取 物 業(yè) 服 務(wù) 費(fèi) 等 費(fèi) 用 物 業(yè) 客 服 組 ： 安 排 業(yè) 主 簽 訂 物 管 費(fèi) 等 協(xié) 議 鑰 匙 組 ： 向 業(yè) 主 發(fā) 放 鑰 匙 圖 入 伙 流 程 項(xiàng) 目 公 司 物 業(yè) 公 司 收 費(fèi) 組 ： 向 業(yè) 主 收 入 差 價(jià) 款 、 契 稅 等 費(fèi) 用 組： 驗(yàn) 證 客 戶 身 份 ，發(fā) 放 房 屋 交 接 單 驗(yàn) 房 組 ： 陪 同 業(yè) 主 驗(yàn) 房 入 伙 結(jié) 束 36 入伙流程表格 房屋交接單 房屋交接 單 編號(hào)： 年 月 日 第 三 聯(lián) ： 物 業(yè) 管 理 處 留 存 （第一聯(lián)：營(yíng)銷部 第二聯(lián)：財(cái)務(wù)部 第三聯(lián)：物業(yè)管理處） 業(yè)主姓名 小區(qū) 樓棟 房號(hào) 合同號(hào) 面積 單價(jià)（元 /㎡） 總房款 實(shí)收款 備注 財(cái)務(wù)部經(jīng)辦人 日期 營(yíng)銷部經(jīng)辦人 日期 本人同意接收此房屋。 3）當(dāng)日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但 不交鑰匙，待支票進(jìn)帳后再交鑰匙給業(yè)主 ） 。 如未達(dá)到入伙條件而物業(yè)公司同意辦理入伙的，將追究物業(yè)公司總經(jīng)理的責(zé)任。 財(cái)務(wù)人員審核《出庫(kù) 單 》 （自制或購(gòu)買(mǎi)）上經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)人、保管人員簽字 30 是否齊全，品名、數(shù)量、單價(jià)填寫(xiě)是否完整。 3）驗(yàn)收完畢后，保管人員與供貨商在送貨單上簽字確認(rèn)。 正常性工程材料的采購(gòu)應(yīng)該在已經(jīng)簽訂供貨合同的供應(yīng)商處采購(gòu) ， 原則上同一工程材 29 料的供應(yīng)商不少于三家。 28 2 經(jīng)濟(jì) 合同管理 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合同分類 業(yè)務(wù)分 類 編號(hào) 合同類 型 備注 收入 01 物業(yè)管理合 同 02 多種經(jīng)營(yíng)合 同 03 廣告位合 同 04 租賃合 同 支出 05 保潔合 同 06 綠化合 同 07 垃圾清運(yùn)合 同 08 資本性支出合 同 09 保險(xiǎn)合 同 10 媒體發(fā)布合 同 11 物料采購(gòu)合 同 12 企劃制作合 同 其它 13 其它合 同 合同簽訂主體，根據(jù)“誰(shuí)受益、誰(shuí)簽訂”的原則確定合同簽訂主體，避免商管、物業(yè)合 同主體混亂的情形。 27 投續(xù)保流程 新增財(cái)產(chǎn)投保 1） 新入伙項(xiàng)目需在入伙日前 30 日完成內(nèi)部 OA 投保審批 ， 并確保入伙日前取得正式保 單 。 第二節(jié) 具體財(cái)務(wù)管理辦法 1 財(cái)產(chǎn) 保 險(xiǎn) 投保及理 賠 投保險(xiǎn)種及投保范圍： 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要包括 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)及集團(tuán)規(guī)定的其它險(xiǎn)種。 4)每日由收款員、出納對(duì)當(dāng)天票款進(jìn)行核對(duì)，會(huì)計(jì)記賬時(shí)應(yīng)仔細(xì)復(fù)核。 物業(yè)增值收費(fèi)業(yè)務(wù)主要包括：維修服務(wù)收入、衛(wèi)生費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、通訊服務(wù)收 入、出入證工本費(fèi)收入、中介服務(wù)收入、廢品服務(wù)收入、其他增值收入等有償服務(wù)。 包括外墻廣告和樓頂廣 告 。 銷售物業(yè)鼓勵(lì)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。 3）工程人員審核要點(diǎn)（如需 要 ） ：對(duì)于裝修押金、電卡電費(fèi)押金、物管費(fèi)押金等的 退 還需由工程人員檢查使用公共設(shè)施是否完整，公共設(shè)施使用費(fèi)及能源費(fèi)用是否清算完畢。 押金保證金的分類 19 住宅、寫(xiě)字樓 裝修押金 停車卡押金 電費(fèi)押金 電卡押金 工作證押金 招投標(biāo)保證金 場(chǎng)地使用費(fèi)押金 其他押金 室外步行街 物管費(fèi)保證金 質(zhì)量保證金 履約保證金 招投標(biāo)保證金 裝修押金 場(chǎng)地使用費(fèi)押金 其他押金 押金保證退還的主要風(fēng) 險(xiǎn)有如下： 1）重復(fù)退還； 2）未退還給原繳款人，原繳款人追索； 3）公司退還押金保證金介入收據(jù)持有人的經(jīng)濟(jì)糾紛； 4）退還保證期內(nèi)的押金保證金 ,公司喪失風(fēng)險(xiǎn)保證。每月緊急采購(gòu)總額不 得超過(guò)當(dāng)月采購(gòu)計(jì)劃的 10%。共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)按年度 收取 ， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局審定 ， 物業(yè)公司在實(shí)際支出時(shí)需審批后方可支出 ， 并需向業(yè)主委員 會(huì)公示費(fèi)用。 在物業(yè)接管驗(yàn)收后 ， 物業(yè)管理處就需擔(dān)負(fù)安全和運(yùn)行管理的責(zé) 任 ， 確保工程的正常使用 和安全 ； 對(duì)于接管范圍內(nèi)需組織后續(xù)施工 的 ， 項(xiàng)目公司 、 施工單位和商管物業(yè)公司簽署三方 協(xié)議后方可進(jìn)行，施工期間管理歸商管物業(yè)公司。 項(xiàng)目公司將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管。 客服人員根 據(jù)抄 表清 單出 具繳 費(fèi) 通 知 書(shū) 。 項(xiàng)目公司將電表過(guò)戶后 如入伙后仍有整改項(xiàng)目的 ， 物業(yè)公司工程部對(duì)施工方使用電量進(jìn)行計(jì) 量 ， 每 月 （ 或待整 改項(xiàng)目結(jié)束后）與項(xiàng)目公司（或施工方）結(jié)算。 、設(shè)備故障：收費(fèi)員遇設(shè)備故障應(yīng)立即通知停車場(chǎng)主管解