【正文】 決，停車場主管解決不 了的找工程部維修 ， 進(jìn)而聯(lián)系廠家 。 已辦理免費和月卡的車輛 ， 磁卡刷過后 ， 道閘會自動放 行 ， 電腦中也不產(chǎn)生費用。 嚴(yán)禁先收錢 ， 后給發(fā)票的行為 ； 每個收費員從使用其電腦卡 號 、 密碼開始收費 到退出改由另一收費員電腦卡號登陸為一個收費周期 ， 每個收費周期的始末都需填 寫 “ 停車 場日報表 ” 。 1） 因項目公司未按照入伙通知書約定時間交房導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕承擔(dān)； 2）因向業(yè)主提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕 承擔(dān)的； 3）其他事項需要一事一議，通過專題書面報告報批。 8 收費注意事項 物業(yè)公司收費范圍 項 目 收 費 范 圍 收 費 面 積 費 用 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 住宅 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預(yù)售合同約定面 積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計算 精 裝 式公寓 物業(yè)費 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計算 寫 字 樓 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計算 室外步行街 物業(yè)費、 建筑垃圾清運費 預(yù)售合同約定面積 預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn) 按建筑面積計算 注：一般物業(yè)費應(yīng)包含電梯費和公攤能耗費 收費人員至少兩人，票款分離，負(fù)責(zé)收取入伙后半年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費、建筑垃圾 清運費，具體根據(jù)各地實際情況而定。 7 第二章 財務(wù)業(yè)務(wù) 管控 第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制 1 物 業(yè) 服 務(wù)費 管理 物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的測算和申報 物業(yè)公司應(yīng)積極與項目公司溝通，開盤前 1 個月須完成物業(yè)管理成本的測算，并 據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn) 。常見于財務(wù)部。常見于企劃部。 3 印花 稅 原則上以下合同無需貼花，特殊情況須上報總部處理： 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議 —— 屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。 納稅籌劃原則： 銷售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負(fù)，防止 預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實際盈虧情況納稅申報。 OA 流程同新公司建賬流程。 能源費須在“主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)管理成本 能源費”核算，預(yù)提費用必須在“其 他應(yīng)付款 預(yù)提費用”核算，車輛費用一律在“管理費用”核算。 記賬基礎(chǔ)和計價原則 ： 記賬原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制 ， 資產(chǎn)的計價原則遵循歷史成本原則。 第二節(jié) 會計科目使用說明 1 主要 會計 政策 會計制度 ： 《企業(yè)會計準(zhǔn)則 》、 《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 》 。 物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目體系詳見 附件 1，使用說明如下： 物業(yè)管理費要求設(shè)立臺帳進(jìn)行管理，臺帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進(jìn)行明細(xì)登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件 。 對于一個物業(yè)公司兼管多個廣場的銷售物業(yè)的情況 ， 應(yīng)區(qū)分廣場分別建立二級賬 套進(jìn)行核算。 審批順序 ： 發(fā)起人 公司財務(wù)負(fù)責(zé)人 — 商管總部財務(wù)部負(fù)責(zé)人 — 商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)部信 息化關(guān)鍵用戶 商管地產(chǎn)財務(wù)部副總經(jīng)理 第三節(jié) 稅費管理 各公司應(yīng)嚴(yán)格按照稅法要求納稅計繳及申報。 垃圾清運費分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開票額繳納營業(yè)稅金及附加。常見于工程部。 體檢合作協(xié)議 —— 印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。稅額不足 1 元，按 1 元貼花 4 財產(chǎn)保險合同 車輛險、機(jī)器損壞險、財產(chǎn)一切 險、公眾責(zé)任險。 物業(yè)服務(wù)費文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門經(jīng)理進(jìn)行初步評 審 ， 評審合格后報商管總部審 批 ， 流程為 ： 經(jīng)辦 人 →總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對接人審 核 → 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后 ， 方可與當(dāng)?shù)仨椖抗緺I銷部對 接評審，溝通無異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報審 批。 爭議物業(yè)服務(wù)費的審批流程 原則上不進(jìn)行任何形式的物業(yè)服務(wù)費減免。 預(yù)付費停車卡收入的確認(rèn)：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費日當(dāng)天確認(rèn)收入；預(yù)付以后年 10 度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認(rèn)收入。 2）由財務(wù)部收費員于公司財務(wù)部整包領(lǐng)出，在財務(wù)部現(xiàn)場清點、編號后雙方登記確認(rèn)； 3）停車場領(lǐng)班到財務(wù)部收費員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認(rèn)； 4） 停車場領(lǐng)班負(fù)責(zé)把發(fā)票具體交到每個崗?fù)さ耐＼噲鍪召M員手 中 ， 并在一式二聯(lián)的 “ 停 車場票款交接單”上互相簽字確認(rèn)。遇特殊情況，有公司相關(guān)人員口頭指示后，可先行放行，但必須在當(dāng) 天下班前收 到補填的訪客停車單，并在當(dāng)日停車場收費日報表中注明相關(guān)信息。 插蠟燭模式銷售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車場 1）如使用一套停車場收費系統(tǒng)的，因無法界定自持物業(yè)部分與銷售物業(yè)部分的，先記 入公司停車場收入，月底按規(guī)定與項目公司進(jìn)行分成。對于當(dāng)月欠費， 及時跟進(jìn)處理，采取相關(guān)措施，加大催費力度。 如機(jī)房內(nèi)為多臺變壓器的 ， 則可根據(jù)預(yù)估入住時間 表 ， 適當(dāng)停運 變壓器（變壓器停運后如需再度啟用，按國家相關(guān)規(guī)定需進(jìn)行預(yù)防性電試，會產(chǎn)生費用 ， 因 此變壓器的停 運也需慎重 ， 應(yīng)測算變壓器停運后可節(jié)省能源及進(jìn)行預(yù)防性電試的費 用 ， 權(quán)衡 利弊 ） 。 維修基金的使 用 ， 由物業(yè)管理公 司提出年度使用計劃 ， 經(jīng)業(yè)主委員會審核 、 業(yè)主大會批準(zhǔn)后實 施 。 維保期后工程維保 工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費由物業(yè)公司自行維修 ， 并在日常經(jīng)營中支 付維修維護(hù)費用。 工程維保期后物業(yè)公司維保費支付流程 17 維保材料采購計劃的制定及審批 每月末住宅物業(yè)根據(jù)年度預(yù)算編制次月工程維保計劃，審批至區(qū)域總經(jīng)理后，根據(jù)工程 維保計劃制定工程物料申購單 。 評估結(jié)果作為款項支付的 依據(jù) 款 項 支 付 財 務(wù) 預(yù) 算 物 料 采 購 招 標(biāo) 管 理 合 同 簽 訂 合 同 履 行 監(jiān) 督 管 理 18 5） 合同約定的保證期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金 6）付款須有完善的付款審批 手續(xù)。 為了規(guī)避風(fēng)險 ， 商管公司不認(rèn)可押金保證金的相互轉(zhuǎn) 讓 ， 非法受讓人持有的押金保證金 收據(jù)不能辦理退還手續(xù)。 財務(wù)部出納辦理押金保證退還支付款項 時，必須再次對身份證明原件進(jìn)行核對，核對無誤后由業(yè)主或其受托代理人簽字領(lǐng)取款項； 提交保證金收款收據(jù)、委托文書、合同或 經(jīng)營結(jié)束證明、身份證明 審核業(yè)主提供的文件真實完整性、保證期 是否到期、應(yīng)收費用清算 裝修押金、電費 電卡押金、物管費押金的 等的退還需檢查配套設(shè)施的使用情況、能 源費結(jié)算 費用是否重復(fù)退還，核實票據(jù)的真實性及 完整性 走付款審批流程 付款審批，付款同時收回停車卡、電卡、 工作證等 業(yè)主申請 住宅客服審核 如需要 工程人員審核 財務(wù)部復(fù)核 22 押金保證金的繳款人為法人的，原則上采用轉(zhuǎn)賬方式退還，個人領(lǐng)取現(xiàn)金的，領(lǐng)款人須 執(zhí)法人單位出具蓋有公章的委托書及個人身份證明領(lǐng)取。 4） 占用物業(yè)公司公共區(qū)域或者使用一定資源的多種經(jīng)營活 動 ， 必須 支付相當(dāng)于兩個月 使用費的押金。 廣告合同管理 由物業(yè)公司與承租方簽訂合同，物業(yè)公司記收入。 .業(yè)務(wù)流程 收費審核 1)開票員審核繳費單上服務(wù)項目與收費項目是否一致、應(yīng)收金額是否依據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn) 、 已 經(jīng)簽訂的收費合同填寫。 3)核銷：對已使用整本票據(jù)，及時進(jìn)行核銷。 新入伙項目的財產(chǎn)一切險 、 機(jī)器損壞 險 、 公眾責(zé)任險均以入伙之日為保險期間起始 日。 3） 各續(xù)保公司取 得正式保單后七日內(nèi) ， 將保單及發(fā)票掃描后上報股份公司安全監(jiān)督部 和商管總部財務(wù)部備案。 每月 ,行政部必須將所有簽字版的采購計劃報送一份財務(wù)部備案。 物料入庫應(yīng)遵循采購人員與保管人員相 分離原則。 4） 審核《入庫單》簽字是否齊全，付款金額應(yīng)與入庫金額相符。 檔案管理要點 每年 3 月底前，保管人員將上年度《工 程作業(yè)單 》、 《出庫單 》、 《庫存材料明細(xì)表 》 整 理裝訂成冊并歸檔保存。事先刻制 好 “物業(yè)綜合服務(wù) 費 ”， “ 日常維修 費 ” “垃圾清運 費”及收費期間等摘要內(nèi)容的條形章，事先在發(fā)票上蓋好章，財務(wù)章可于領(lǐng)用前一天蓋 ， 并 做好票據(jù)領(lǐng)用及核銷。 4） 及時準(zhǔn)確登記物管費收費臺 帳 （收費日報表可由此取數(shù) ） 。 （見附件一） ?物業(yè) 收費組 回收《房屋交接單》以確認(rèn)業(yè)主身份； ④ 收費員向業(yè)主收取相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用； 收費員協(xié)助業(yè)主辦理代收代繳、銀行委托繳費等相關(guān)手續(xù)； 經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。 業(yè)主簽字： 物業(yè)經(jīng)辦人： 項目公司： 日期： 日期： 日期： 業(yè)主托管鑰匙委托書 。 （見附件五） 41 4 驗房組（項目公司派人現(xiàn)場參與 ） ： ?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認(rèn)單》至驗房組后，驗房人員協(xié)同業(yè)主驗收 房屋，查驗水、電、燃?xì)獗淼鹊讛?shù)； ?驗房人員指導(dǎo)業(yè)主簽署《房屋驗收表 》 （見附件六 ） ； ?如有整改問題 與業(yè)主簽署《業(yè)主托管鑰匙委托書 》 （見附件七 ） ； ④ 查驗問題由驗房組反饋項目公司限期整改； ⑤ 經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。 集中入伙后工作 集中入伙后 ， 對零星業(yè)主的入伙 ， 原則上仍要求項目公司與物業(yè)公司各司其 職 ， 但根據(jù) 實際情況 ， 集中入伙后 ， 項目公司若撤離該項目 的 ， 經(jīng)物業(yè)公司與項目公司協(xié)商后 ， 可以將 未入伙業(yè)主清單及相關(guān)資料移交物業(yè)公司 ， 由物業(yè)公司代開房產(chǎn)發(fā)票并代收相關(guān)稅費及補退 房款等，物業(yè)公司應(yīng)定期與項目公司做好票據(jù)及款項的交接。 集中入伙 時 工作流程 項目公司收費組職責(zé)及流程： 1）財務(wù)人員憑營銷部開具并簽名的《房屋交接單》所列款項收款； 2) 收款后，收款人員在《房屋交接單》財務(wù)簽字處簽字確認(rèn)。 如項目公司未達(dá)到入伙條件，集團(tuán)將會按制度追究項目公司的責(zé)任。 出庫審核要點 保管人員審核是否 有 《工程作業(yè)單 》 （根據(jù)實際情況自制或購買 ） ， 審批簽字手續(xù)是否 合規(guī) ， 《出庫單》上的品名、數(shù)量填寫無誤后，方可辦理出庫。 如需第三方檢驗 的 ， 應(yīng)當(dāng)由具備檢驗資格的第三方 出具證 明。 采購人員必須根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的采購計劃實施采購。 1）保險公司已確定理賠金額之后方可墊付； 2）墊付資金時需同時提供《出險通知 單 》 、相關(guān)正式發(fā)票、相關(guān)工程驗收單等明確 保 險相關(guān)附件； 3） 按審批支付流程支付 ， 財務(wù)部在保險 臺賬中登記代墊事宜 ， 及時跟進(jìn)保險理賠情況。 對于分批入伙的情況 ， 財產(chǎn)一切險和機(jī)器損壞險應(yīng)分批投 保 ， 公眾責(zé)任險應(yīng)于首批 入伙時一次性投保各批次物業(yè)。 4)稽核：財務(wù)部定期、不定期檢查各管理處票據(jù)使用情況，對于未按要求使用票據(jù)的行 為，財務(wù)部及時予以糾正、制止。 3)業(yè)務(wù)部門實施服務(wù)前必須查看繳費票據(jù)，確認(rèn)客戶已經(jīng)繳費。依托所服務(wù)的物業(yè)場所開展多種經(jīng)營就是物業(yè)增值服務(wù)的直接表現(xiàn)形式。 7 廣 告 業(yè)務(wù) 管理 廣告收入是指規(guī)劃內(nèi)廣告位收入 。 具體包括電梯轎廂與燈箱廣告 、 房地產(chǎn)中介 、 家政服 務(wù) 、 環(huán)保物 資回收、倉庫租賃、臨時促銷等。 2)住宅客服審核要點 :是否符合退款條件 ,相關(guān)證明文件是否完整 ,對客戶提供的資料 進(jìn)行初步審核，對相關(guān)費用進(jìn)行清算，并協(xié)助客戶辦理相關(guān)審批流程。 年 月原材料出 庫匯總 表 部門：住宅管理處 共 1 頁 第 1 頁 序號 類別 名稱 規(guī)格 /型號 單位 單價 數(shù)量 金額 備注 1 2 3 4 5 6 71 庫管員： 部門經(jīng)理： 分管副總： 5 押金、保 證 金管理 押金保證金是按合同或相關(guān)規(guī) 定向業(yè)主收取的可以退還的資金，是保障公司的利 益、降低公司的經(jīng)營風(fēng)險重要工具。 年 月份工程物料申 購單 序號 類別 品名 規(guī)格 單位 數(shù)量 單價（元） 金額 （元） 備 注 （對物料的特殊要 求和說明） 1 2 3 4 5 6 對于緊急采購，必須事先申請，由公司總經(jīng)理審批后實施。 共用設(shè)施日常維護(hù)費 有些地方公司按當(dāng)?shù)卣?