【正文】 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ； 一般住宅樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)所在區(qū)物價(jià)局審批 通過，而商住樓只需物價(jià)局備案。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的公共區(qū)域能源費(fèi)一項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測(cè)算， 包括但不限于供冷季 、 供暖季的供給總天數(shù) 、 每天供給時(shí)間等 ， 設(shè)備的運(yùn)行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方 的氣候特點(diǎn)合理設(shè)定，確保日后此項(xiàng)成本的合理性。 按件貼花 5 元 6 4 其他 稅 種 日常稅務(wù)處理原則參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 按 加工或承攬收入 ‰貼花 3 財(cái)產(chǎn)租賃合同 停車場(chǎng)租用合同，租戶答謝會(huì)場(chǎng) 地租賃合同，辦公用房租賃合同。 稅審合同、律 師聘用合同、物業(yè)規(guī)劃咨詢合同 —— 一般的會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律等方 面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。 電話信息登記發(fā)布合同 —— 屬于公關(guān)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼 花。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。 電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。 房產(chǎn)稅及土地使用稅 ： 原則上物業(yè)用房不需繳納房產(chǎn)稅及土地使用 稅 ， 如需繳納則 須上報(bào)總部處理。 季度末可以通過計(jì)提費(fèi)用、壞賬準(zhǔn)備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。 4 1 企 業(yè) 所得 稅 總分機(jī)構(gòu)納稅問題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機(jī)構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在 地稅務(wù)局溝通，暫按獨(dú)立核算納稅人申報(bào)納稅。具體流程及各 崗位財(cái)務(wù)人員權(quán)限分配見《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 OA 流程：發(fā)起人 公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 — 商管總部財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理 — 商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 信息化關(guān)鍵用戶 — 商業(yè)地產(chǎn)公司投資證券部 — 商業(yè)地產(chǎn)公司人力資源部 二級(jí)賬套建賬流程 物業(yè)公司需建立二級(jí)賬套的，由各公司財(cái)務(wù)部提請(qǐng) OA 建賬，并附《萬達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員 及角色分配統(tǒng)計(jì)表 》 。 第三節(jié) 會(huì)計(jì)電算化 1 建立 賬 簿 建賬原則 原則上商管公司管理自持物業(yè) (大商業(yè) )；物業(yè)公司管理所有銷售型物業(yè)（公寓， 寫字樓，住宅，底商，室外步行街等 ） 。 公司簽訂勞動(dòng)關(guān)系的職工薪酬一律在管理費(fèi)用核算 ， 但外包保安人員的工資應(yīng)在 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 安全保衛(wèi)費(fèi)”里核算。 一級(jí)至三級(jí)科目由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，下級(jí)公司不能修改或刪除 ,四至六級(jí)科目可根據(jù) 自身實(shí)際 情況修訂 ， 但需上報(bào)商管總部財(cái)務(wù)部批準(zhǔn) ， 輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè) 定 ， 各公司 不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下： OA 流程：經(jīng)辦人 地方公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 商管總部財(cái)務(wù)部經(jīng)理 明細(xì)科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則： 只有使用頻率較大、金額較大的事項(xiàng)方可設(shè)置明細(xì)科目。 記賬本位幣：以人民幣作為記賬本位幣。1 目 錄 第一章 會(huì)計(jì) 核算指引 第一 節(jié) 會(huì)計(jì) 基 礎(chǔ) 工作 .............................................................................................................. 1 第二 節(jié) 會(huì)計(jì) 科目使用 說 明 ...................................................................................................... 1 1 主要會(huì)計(jì)政策 .....................................................................................................................1 2 科目設(shè)置原則及使用說明 ....................................................................................................1 第三 節(jié) 會(huì)計(jì)電 算化 .................................................................................................................. 2 1 建立賬簿 ............................................................................................................................2 2 分配權(quán)限 ............................................................................................................................3 3 反結(jié)賬 ................................................................................................................................3 第三 節(jié) 稅費(fèi) 管理 ...................................................................................................................... 3 1 企業(yè)所得稅 .........................................................................................................................4 2 營(yíng)業(yè)稅 ................................................................................................................................4 3 印花稅 ................................................................................................................................4 4 其他稅種 ............................................................................................................................6 第二章 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù) 管控 第一 節(jié) 核心 業(yè)務(wù)內(nèi) 部控制 ...................................................................................................... 7 1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理 ..................................................................................................................7 2 停車場(chǎng)管理 .........................................................................................................................9 3 能源費(fèi)管理 ....................................................................................................................... 13 4 工程維保業(yè)務(wù) ................................................................................................................... 15 5 押金、保證金管理 ............................................................................................................ 18 6 多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理 ............................................................................................................ 21 7 廣告業(yè)務(wù)管理 ................................................................................................................... 22 8 增值收費(fèi)業(yè)務(wù)管理 ............................................................................................................ 23 第二 節(jié) 具體 財(cái)務(wù) 管理 辦 法 .................................................................................................... 25 1 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保及理賠 ......................................................................................................... 25 2 經(jīng)濟(jì)合同管理 ................................................................................................................... 27 2 3 工程材料管理 ................................................................................................................... 27 4 物業(yè)公司入伙流程 ............................................................................................................ 32 5 物業(yè)公司撤管管理 ............................................................................................................ 43 附件：物 業(yè) 公司 標(biāo) 準(zhǔn)科目表 .......................................................................... 46 1 本手 冊(cè) 適用于物 業(yè) 公司核算的各 類銷 售型物 業(yè) ，包括塔 樓 、室外步行街、住宅及 其他 銷 售型物 業(yè) 。 會(huì)計(jì)年度：公歷 1 月 1 日至 12 月 31 日。 期間 計(jì)提比例 1 年以內(nèi) 1% 12 年 5% 23 年 10% 35 年 50% 5 年以上 100% 2 科目 設(shè) 置原 則 及使用 說 明 遵 循 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 及相關(guān)規(guī)定 ， 滿足集團(tuán)總體要 求 ， 兼顧各公司經(jīng)營(yíng)個(gè)性和共 性，規(guī)范、統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目及其核算內(nèi)容、核算方法，直觀、全面提供公司經(jīng)營(yíng)管理決策的財(cái) 2 務(wù)信息支持。 科目核算 中 “ 應(yīng)收賬款 物業(yè)管理收入 ” ， “預(yù)收賬款 物業(yè)管理收 入”不再進(jìn)行輔助核算。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 其他經(jīng)營(yíng)收入除核算多種經(jīng)營(yíng)收入外，還應(yīng)核算工本價(jià)簽、垃圾 清運(yùn)費(fèi) 等各類增值收入。 3 新公司建賬流程 新公司注冊(cè)成立，應(yīng)告知各公司行政啟動(dòng) OA 審批流程，把新公司的名稱、部門和人員 加入到集團(tuán)的組織機(jī)構(gòu)列表中，取得 RTX 和 OA 賬號(hào)后再申請(qǐng)建立賬簿、分配權(quán)限，申請(qǐng)時(shí) 需提供公司工商注冊(cè)名稱和賬簿啟用時(shí) 間 （工商注冊(cè)時(shí)間 ） ， 并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本掃描件 及 《 萬 達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員及角色分配統(tǒng)計(jì)表 》 。 2 分配 權(quán) 限 新 員工入職、調(diào)動(dòng)、離職及其他原因?qū)е碌臋?quán)限變動(dòng)，需提請(qǐng) OA 審批。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為各公司納稅申報(bào)第一責(zé)任 人，必須親自復(fù)核相關(guān)納稅申報(bào)情況。 一 次性從項(xiàng)目公司取得的開辦費(fèi)收入 ， 應(yīng)根據(jù)用款進(jìn)度且結(jié)合開辦費(fèi)合同期限， 合理確認(rèn)收入；亦或根據(jù)用款需求，分批向項(xiàng)目公司申請(qǐng)款項(xiàng)。 水、電、集中供暖等能源費(fèi)須按照 代收代付處理。如滅鼠殺蟲服務(wù)合同、白蟻防治合同。 5 演出合同、活動(dòng)協(xié)作合同 —— 其中演出合同屬于勞務(wù)合同。常見于行政部。常見于行政部。 按