【正文】 費(fèi)用是否清算完畢。 包括外墻廣告和樓頂廣 告 。 4)每日由收款員、出納對(duì)當(dāng)天票款進(jìn)行核對(duì)，會(huì)計(jì)記賬時(shí)應(yīng)仔細(xì)復(fù)核。 27 投續(xù)保流程 新增財(cái)產(chǎn)投保 1） 新入伙項(xiàng)目需在入伙日前 30 日完成內(nèi)部 OA 投保審批 ， 并確保入伙日前取得正式保 單 。 正常性工程材料的采購(gòu)應(yīng)該在已經(jīng)簽訂供貨合同的供應(yīng)商處采購(gòu) ， 原則上同一工程材 29 料的供應(yīng)商不少于三家。 財(cái)務(wù)人員審核《出庫(kù) 單 》 （自制或購(gòu)買(mǎi)）上經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)人、保管人員簽字 30 是否齊全，品名、數(shù)量、單價(jià)填寫(xiě)是否完整。 3）當(dāng)日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但 不交鑰匙，待支票進(jìn)帳后再交鑰匙給業(yè)主 ） 。 5 資料歸檔組 : 資料組將業(yè)主資料和相關(guān)信息及時(shí)整理歸檔。 ?向業(yè)主發(fā)放《入伙流程確認(rèn)單》 2 收費(fèi)組： ?在項(xiàng)目 收費(fèi)組 辦理完相 關(guān) 繳費(fèi)手續(xù) ； ?項(xiàng)目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單 》 （一式三聯(lián) ） 。 入伙期間需要大量服務(wù)業(yè)發(fā) 票 ， 應(yīng)事先向稅務(wù)局提出 申請(qǐng)，一次性足額購(gòu)置發(fā)票。 3） 審核采購(gòu)計(jì)劃、送貨清單中的材料價(jià)格是否在合同規(guī)定的范圍內(nèi)，送貨單上是否有 供應(yīng)商的簽章，審核發(fā)票是否合規(guī)。 對(duì)于緊急零星采購(gòu)申請(qǐng)時(shí)須詳細(xì)說(shuō)明理由每月緊急采購(gòu)總額不得超過(guò)當(dāng)月采購(gòu)計(jì)劃 的 10%。 財(cái)產(chǎn)續(xù)保：自每年的七月一日零時(shí)至次年的六月三十日二十四時(shí)止為一個(gè)保險(xiǎn)年 度。 25 開(kāi)具繳費(fèi)單 開(kāi)票員審核繳費(fèi)單金額的正確性 開(kāi)具票據(jù) 開(kāi)票員根據(jù)繳費(fèi)單開(kāi)具票據(jù)并 將報(bào)銷(xiāo)聯(lián)和記 賬聯(lián)交給收款員 收費(fèi)審核 收入的確認(rèn) 收入確認(rèn)的基礎(chǔ)：權(quán)責(zé)發(fā)生制 收入確認(rèn)的原則：實(shí)質(zhì)重于形式 收入確認(rèn)的時(shí)間：由于物業(yè)增值服務(wù)收入多為一次性、即時(shí)收費(fèi)，依據(jù)收入確認(rèn) 的原則，在為客戶(hù)提供服務(wù)、收到款項(xiàng)的同時(shí)開(kāi)具收據(jù)或發(fā)票，當(dāng)天確認(rèn)收入。 收費(fèi)要點(diǎn)控制 1）多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)需業(yè)務(wù)部門(mén)按合同約定或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)具收費(fèi)告知單； 2）客服 /收費(fèi)員確認(rèn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)誤后按收費(fèi)告知單開(kāi)具票據(jù)并收費(fèi)； 3）確認(rèn)費(fèi)用收取后，方能允許客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)。 原交款人為個(gè)人的，由原交款人出具書(shū) 面委托書(shū)；原交款 是法人，必須由原交款人出具書(shū)面委托書(shū)，加蓋公章。物業(yè)公司做代收代付處理。 維修基金明細(xì)戶(hù)一般按照單幢房屋設(shè)置 。 收費(fèi)員視同業(yè)主每月能源費(fèi)收取情況登記臺(tái)賬，財(cái)務(wù)進(jìn)行復(fù)核。 來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛：使 用 “ 訪(fǎng)客停車(chē) 單 ” ，一式二聯(lián)，在公司客服前臺(tái)開(kāi)具，收費(fèi)員須收 回公司開(kāi)具 、 有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字的訪(fǎng)客單 ， 填寫(xiě)完整訪(fǎng)客單上的信息 、 登記好訪(fǎng)客車(chē)輛產(chǎn)生的 入 賬 核 銷(xiāo) 發(fā) 票 、 核 對(duì) 報(bào) 表 與 收 回 代 金 券 正常臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)流程 停 車(chē) 場(chǎng) 收 費(fèi) 員 停 車(chē) 場(chǎng) 統(tǒng) 計(jì) 員 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員 財(cái) 務(wù) 部 出 納 財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì) 掃 描 臨 時(shí) 停 車(chē) 卡， 根 據(jù) 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費(fèi) 查 詢(xún) 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 的 應(yīng) 收 款 ， 核 對(duì) 票 款， 編 制 日 報(bào) 表 核 對(duì) 上 交 的 票 款、 日 報(bào) 表 ,款 項(xiàng) 送 存 銀 行 核 對(duì) 銀 行 進(jìn) 賬 單、 日 報(bào) 表 N O Y E S 13 應(yīng)收金額，方可放行。 收費(fèi)流程圖 建 立 基 礎(chǔ) 臺(tái) 賬 Y 填 制 繳 費(fèi) 單 Y 2 停 車(chē)場(chǎng) 管理 停車(chē)場(chǎng)收入確認(rèn) 正常臨時(shí)停車(chē)收入的確認(rèn)：依據(jù)每天的“臨時(shí)停車(chē)日收款報(bào)表”的金額，在當(dāng)天 確認(rèn)收入。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和地方的勞動(dòng)法規(guī)， 特別是基層崗位 ， 建議采取綜合工時(shí) 制 ， 本著四包一的原則進(jìn)行設(shè)置 ； 豪宅和甲級(jí)寫(xiě)字樓的 關(guān)鍵部門(mén)，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門(mén)副職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。常見(jiàn)于行政部。 2 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間原則上應(yīng)為收訖營(yíng)業(yè)款項(xiàng)的當(dāng)天 ， 即遵循現(xiàn)金收付制 ， 并據(jù) 此進(jìn)行相關(guān)發(fā)票的開(kāi)制，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報(bào)總部處理。 對(duì)于商管公司管理銷(xiāo)售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級(jí)賬套核算銷(xiāo)售物業(yè)。 第一章 會(huì)計(jì) 核算指引 第一節(jié) 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作 參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 多種經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)在“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 其他經(jīng)營(yíng)收入”核算。 通過(guò)預(yù)收款項(xiàng)的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。 招聘信息發(fā)布合同 —— 不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須包含 10%的酬金 ， 且在未來(lái) 3 年間能夠滿(mǎn)足 各項(xiàng)成本增長(zhǎng)帶來(lái)的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。 9 收 費(fèi) 開(kāi) 票 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)流程 圖 物 業(yè) 部 財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 中 心 業(yè) 主 發(fā) 放 繳 費(fèi) 單 繳 納 費(fèi) 用 Y 審 核 N Y Y Y 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理要點(diǎn) 收費(fèi)管理 按照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 及時(shí)足額收取物管費(fèi) ， 統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況 。 存在消費(fèi)免費(fèi)停車(chē)現(xiàn)象時(shí) ， 收費(fèi)員須收回客人的消費(fèi)憑 條 ， 作為抵減電腦金額的 憑證，并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。 工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。條件具備的小 區(qū) ， 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)決 定 ， 可以將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司代管。 共用設(shè)施日常維修是指對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進(jìn)行修復(fù)及日常養(yǎng)護(hù)、檢修 。 押金保證金退還的風(fēng)險(xiǎn)控制 1)押金保證金退還條件： 合同終止； 達(dá)到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔(dān)保的實(shí)物已經(jīng)退回； 達(dá)到政府職能部門(mén)及公司的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 20 費(fèi)用清算完畢 2)辦理退還的相關(guān)憑證 正常辦理退還需要的相關(guān)憑證： 商管公司開(kāi)具的押金保證收款收據(jù)原件； 商 戶(hù)退款申請(qǐng)及證明達(dá)到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明； 以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證： 具的押金保證收據(jù)丟失的 ， 財(cái)務(wù)部查實(shí) 后 ， 要求押金保證金交款人書(shū)面聲明原 收據(jù)作廢 ， 收據(jù)原件持有人及第三方持有人無(wú)權(quán)再次向商管公司申請(qǐng)退還押金保證 金 ， 并且 承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)糾紛 。 多種經(jīng)營(yíng)管理要點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)管理 管理要點(diǎn) 參與點(diǎn)位規(guī)劃、價(jià) 格標(biāo)準(zhǔn)、合同審核、進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、收款條件、收入核算、統(tǒng)計(jì)及收入確 認(rèn)原則等。 收費(fèi)公示制度 公示制度：將各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公示，公示牌中標(biāo)明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)管理費(fèi) 、 水費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、物業(yè)增值服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 住宅項(xiàng)目投保財(cái)產(chǎn)范圍原則上包括 ： 自有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所 、 幼兒園 、 鍋爐房 、 物業(yè)用房及公共 設(shè)備等。其他要求參考《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 4） 保管人員對(duì)驗(yàn)收合格的物料開(kāi) 具 《 入庫(kù)單 》 （根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)買(mǎi)或印 制 ） ， 并根 據(jù) 《入 庫(kù)單》登記材料保管明細(xì)賬。 入伙前準(zhǔn) 備 工作 要 求項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部提供 實(shí)測(cè)報(bào)告或 簽字確認(rèn)的實(shí)測(cè)面積及業(yè)主明細(xì) ， 并根據(jù)此明細(xì) 表計(jì)算各業(yè)主 首期 應(yīng)繳物管費(fèi)及房屋公共設(shè)施日常維修費(fèi)，建議取數(shù)保留到整數(shù)。業(yè)主簽字： 日期 XXXX 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司（蓋章） 日期 業(yè)主信息登記表 業(yè)主信息登記表 房 號(hào) 姓 名 籍 貫 建筑面積 M2 聯(lián)絡(luò)電話(huà) 現(xiàn)居住地址（郵政地址） 工作單位 家 庭 成 員 姓 名 與業(yè)主關(guān)系 籍 貫 身份證號(hào)碼 戶(hù)口所在地 工作單位 照片粘貼 照片 1 照片 2 照片 3 照片 4 車(chē)輛號(hào)牌 車(chē)型 顏色 停車(chē)位編號(hào) 姓 名 37 38 物品交付確認(rèn)書(shū) 物品交付確認(rèn)書(shū) 房 號(hào)： 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話(huà)： 服務(wù)指南 業(yè)戶(hù)簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙 套 把 以下物品： 本人收到 交付的關(guān)于 的房號(hào) 39 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話(huà)： 業(yè)戶(hù)簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙交付確認(rèn)書(shū) 單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話(huà)： 業(yè)戶(hù)簽名： 經(jīng) 辦 人： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶(hù)門(mén)全套鑰匙。 此表一式叁份，業(yè)主、項(xiàng)目公司、物業(yè)公司各執(zhí)一份。 2）收費(fèi)員負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)測(cè)算與收費(fèi)工作，對(duì)繳費(fèi)業(yè)主產(chǎn)生的疑問(wèn)進(jìn)行耐心解答，保證款項(xiàng) 的收繳準(zhǔn)確無(wú)誤，與其他小組做好文件資料的傳接工作。 財(cái)務(wù)根據(jù)當(dāng)期出庫(kù)單和《庫(kù)存材料明細(xì)表》結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費(fèi)用或往來(lái)賬。 除結(jié)算起點(diǎn)（ 1000 元）以?xún)?nèi)的零星采購(gòu)?fù)?，均采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式付款。 財(cái)產(chǎn)續(xù)保 1） 股份公司每年 4 月份統(tǒng)一下發(fā)關(guān)于財(cái)產(chǎn)投（續(xù)）保工作通知。 2)使用：收款員根據(jù)實(shí)際繳費(fèi)金額開(kāi)具收據(jù)交付客戶(hù)作為繳費(fèi)依據(jù)。 整體外包關(guān)注點(diǎn)： 1）外包合同收費(fèi)中能源費(fèi)是否單獨(dú)收取； 2）收入收取期間； 3) 收入增長(zhǎng)比率； 4）合作公司經(jīng)營(yíng) 狀況。 公司員工不能以受托人身份辦理退還押金保證金，公司員工不能代領(lǐng)代領(lǐng)押金保證金。 （參見(jiàn)《工程物資管理 》 ） 直接委托、招投標(biāo)采購(gòu)（參見(jiàn)《采購(gòu)操作指引 》 ） 合同履行及監(jiān)督管理。甚至扣除施工單位質(zhì)保金。 抄 表 繳 費(fèi) 通 知 客 戶(hù) 繳 款 登 記 臺(tái) 帳 15 （可更改抬頭） 項(xiàng)目公司減免其墊付電費(fèi)的，應(yīng)沖減物業(yè)公 司相應(yīng)期間內(nèi)已計(jì)提的能源費(fèi)成本， 并結(jié)轉(zhuǎn)代收業(yè)主的能源費(fèi)。 、設(shè)備被損：收費(fèi)員發(fā)現(xiàn)道閘被撞等設(shè)備被損事件，應(yīng)立即通知停車(chē)場(chǎng)主管并留 下車(chē)主、車(chē)輛，確保車(chē)道暢通，按公司規(guī)定要求車(chē)主賠償，并將賠償款交服務(wù)大廳收費(fèi)員， 發(fā)票交還車(chē)主，再記錄存檔。 發(fā)票管理 發(fā)票應(yīng)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用、核銷(xiāo)。 由于項(xiàng)目公司未銷(xiāo)售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項(xiàng)目公司的 ， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)須由項(xiàng)目公 司承擔(dān)。 按 加工或承攬收入 ‰貼花 3 財(cái)產(chǎn)租賃合同 停車(chē)場(chǎng)租用合同，租戶(hù)答謝會(huì)場(chǎng) 地租賃合同，辦公用房租賃合同。 電網(wǎng)與用戶(hù)之前簽名的供電合同，不用貼花。具體流程及各 崗位財(cái)務(wù)人員權(quán)限分配見(jiàn)《財(cái)務(wù)操作指引 》 。 一級(jí)至三級(jí)科目由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，下級(jí)公司不能修改或刪除 ,四至六級(jí)科目可根據(jù) 自身實(shí)際 情況修訂 ， 但需上報(bào)商管總部財(cái)務(wù)部批準(zhǔn) ， 輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè) 定 ， 各公司 不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下： OA 流程：經(jīng)辦人 地方公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 商管總部財(cái)務(wù)部經(jīng)理 明細(xì)科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則： 只有使用頻率較大、金額較大的事項(xiàng)方可設(shè)置明細(xì)科目。 期間 計(jì)提比例 1 年以?xún)?nèi) 1% 12 年 5% 23 年 10% 35 年 50% 5 年以上 100% 2 科目 設(shè) 置原 則 及使用 說(shuō) 明 遵 循 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 及相關(guān)規(guī)定 ， 滿(mǎn)足集團(tuán)總體要 求 ， 兼顧各公司經(jīng)營(yíng)個(gè)性和共 性，規(guī)范、統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目及其核算內(nèi)容、核算方法，直觀、全面提供公司經(jīng)營(yíng)管理決策的財(cái) 2 務(wù)信息支持。 2 分配 權(quán) 限 新 員工入職、調(diào)動(dòng)、離職及其他原因?qū)е碌臋?quán)限變動(dòng)，需提請(qǐng) OA 審批。如滅鼠殺蟲(chóng)服務(wù)合同、白蟻防治合同。 按購(gòu)銷(xiāo)金額 ‰貼花 2 加工承攬合同 企劃部的各類(lèi)設(shè)計(jì)合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同；