【正文】 費用是否清算完畢。 包括外墻廣告和樓頂廣 告 。 4)每日由收款員、出納對當天票款進行核對，會計記賬時應仔細復核。 27 投續(xù)保流程 新增財產(chǎn)投保 1） 新入伙項目需在入伙日前 30 日完成內(nèi)部 OA 投保審批 ， 并確保入伙日前取得正式保 單 。 正常性工程材料的采購應該在已經(jīng)簽訂供貨合同的供應商處采購 ， 原則上同一工程材 29 料的供應商不少于三家。 財務人員審核《出庫 單 》 （自制或購買）上經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門負責人、保管人員簽字 30 是否齊全，品名、數(shù)量、單價填寫是否完整。 3）當日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但 不交鑰匙，待支票進帳后再交鑰匙給業(yè)主 ） 。 5 資料歸檔組 : 資料組將業(yè)主資料和相關信息及時整理歸檔。 ?向業(yè)主發(fā)放《入伙流程確認單》 2 收費組： ?在項目 收費組 辦理完相 關 繳費手續(xù) ； ?項目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單 》 （一式三聯(lián) ） 。 入伙期間需要大量服務業(yè)發(fā) 票 ， 應事先向稅務局提出 申請，一次性足額購置發(fā)票。 3） 審核采購計劃、送貨清單中的材料價格是否在合同規(guī)定的范圍內(nèi)，送貨單上是否有 供應商的簽章，審核發(fā)票是否合規(guī)。 對于緊急零星采購申請時須詳細說明理由每月緊急采購總額不得超過當月采購計劃 的 10%。 財產(chǎn)續(xù)保：自每年的七月一日零時至次年的六月三十日二十四時止為一個保險年 度。 25 開具繳費單 開票員審核繳費單金額的正確性 開具票據(jù) 開票員根據(jù)繳費單開具票據(jù)并 將報銷聯(lián)和記 賬聯(lián)交給收款員 收費審核 收入的確認 收入確認的基礎：權責發(fā)生制 收入確認的原則：實質重于形式 收入確認的時間：由于物業(yè)增值服務收入多為一次性、即時收費，依據(jù)收入確認 的原則，在為客戶提供服務、收到款項的同時開具收據(jù)或發(fā)票，當天確認收入。 收費要點控制 1）多種經(jīng)營收費需業(yè)務部門按合同約定或者收費標準開具收費告知單； 2）客服 /收費員確認收費標準無誤后按收費告知單開具票據(jù)并收費； 3）確認費用收取后，方能允許客戶進場。 原交款人為個人的，由原交款人出具書 面委托書；原交款 是法人，必須由原交款人出具書面委托書，加蓋公章。物業(yè)公司做代收代付處理。 維修基金明細戶一般按照單幢房屋設置 。 收費員視同業(yè)主每月能源費收取情況登記臺賬，財務進行復核。 來訪車輛：使 用 “ 訪客停車 單 ” ，一式二聯(lián)，在公司客服前臺開具，收費員須收 回公司開具 、 有公司領導簽字的訪客單 ， 填寫完整訪客單上的信息 、 登記好訪客車輛產(chǎn)生的 入 賬 核 銷 發(fā) 票 、 核 對 報 表 與 收 回 代 金 券 正常臨時停車收費流程 停 車 場 收 費 員 停 車 場 統(tǒng) 計 員 財 務 部 收 費 員 財 務 部 出 納 財 務 部 會 計 掃 描 臨 時 停 車 卡， 根 據(jù) 收 費 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費 查 詢 收 費 系 統(tǒng) 的 應 收 款 ， 核 對 票 款， 編 制 日 報 表 核 對 上 交 的 票 款、 日 報 表 ,款 項 送 存 銀 行 核 對 銀 行 進 賬 單、 日 報 表 N O Y E S 13 應收金額，方可放行。 收費流程圖 建 立 基 礎 臺 賬 Y 填 制 繳 費 單 Y 2 停 車場 管理 停車場收入確認 正常臨時停車收入的確認：依據(jù)每天的“臨時停車日收款報表”的金額，在當天 確認收入。 物業(yè)服務費測算中的組織架構設置和人工成本，應執(zhí)行國家和地方的勞動法規(guī)， 特別是基層崗位 ， 建議采取綜合工時 制 ， 本著四包一的原則進行設置 ； 豪宅和甲級寫字樓的 關鍵部門，根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)服務水平可設部門副職，以保證物業(yè)服務品質。常見于行政部。 2 營業(yè)稅 營業(yè)稅的納稅義務時間原則上應為收訖營業(yè)款項的當天 ， 即遵循現(xiàn)金收付制 ， 并據(jù) 此進行相關發(fā)票的開制，當?shù)囟悇站至碛幸箜毶蠄罂偛刻幚怼? 對于商管公司管理銷售型物業(yè)的情況，原則上應設立二級賬套核算銷售物業(yè)。 第一章 會計 核算指引 第一節(jié) 會計基礎工作 參考《財務操作指引 》 。 多種經(jīng)營收入應在“主營業(yè)務收入 物業(yè)經(jīng)營收入 其他經(jīng)營收入”核算。 通過預收款項的合理結轉，籌劃預繳所得稅。 招聘信息發(fā)布合同 —— 不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。 物業(yè)服務費標準必須包含 10%的酬金 ， 且在未來 3 年間能夠滿足 各項成本增長帶來的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。 9 收 費 開 票 物業(yè)服務費收費流程 圖 物 業(yè) 部 財 務 部 收 費 中 心 業(yè) 主 發(fā) 放 繳 費 單 繳 納 費 用 Y 審 核 N Y Y Y 物業(yè)服務費管理要點 收費管理 按照物業(yè)收費標準 ， 及時足額收取物管費 ， 統(tǒng)計欠費情況 。 存在消費免費停車現(xiàn)象時 ， 收費員須收回客人的消費憑 條 ， 作為抵減電腦金額的 憑證，并在當日停車場收費日報表中注明代金券張數(shù)金額。 工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。條件具備的小 區(qū) ， 經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會決 定 ， 可以將維修基金交給業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司代管。 共用設施日常維修是指對房屋共有部位、共用設施損壞進行修復及日常養(yǎng)護、檢修 。 押金保證金退還的風險控制 1)押金保證金退還條件： 合同終止； 達到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔保的實物已經(jīng)退回； 達到政府職能部門及公司的驗收標準； 20 費用清算完畢 2)辦理退還的相關憑證 正常辦理退還需要的相關憑證： 商管公司開具的押金保證收款收據(jù)原件； 商 戶退款申請及證明達到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明； 以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關憑證外，還需具備以下憑證： 具的押金保證收據(jù)丟失的 ， 財務部查實 后 ， 要求押金保證金交款人書面聲明原 收據(jù)作廢 ， 收據(jù)原件持有人及第三方持有人無權再次向商管公司申請退還押金保證 金 ， 并且 承諾承擔由此造成的經(jīng)濟糾紛 。 多種經(jīng)營管理要點與現(xiàn)場管理 管理要點 參與點位規(guī)劃、價 格標準、合同審核、進場手續(xù)、收款條件、收入核算、統(tǒng)計及收入確 認原則等。 收費公示制度 公示制度：將各項收費標準予以公示，公示牌中標明的收費標準包括物業(yè)管理費 、 水費、電費、供暖費、停車費、物業(yè)增值服務等收費標準。 住宅項目投保財產(chǎn)范圍原則上包括 ： 自有產(chǎn)權的會所 、 幼兒園 、 鍋爐房 、 物業(yè)用房及公共 設備等。其他要求參考《財務操作指引 》 。 4） 保管人員對驗收合格的物料開 具 《 入庫單 》 （根據(jù)實際情況購買或印 制 ） ， 并根 據(jù) 《入 庫單》登記材料保管明細賬。 入伙前準 備 工作 要 求項目公司營銷部提供 實測報告或 簽字確認的實測面積及業(yè)主明細 ， 并根據(jù)此明細 表計算各業(yè)主 首期 應繳物管費及房屋公共設施日常維修費，建議取數(shù)保留到整數(shù)。業(yè)主簽字： 日期 XXXX 萬達廣場投資有限公司（蓋章） 日期 業(yè)主信息登記表 業(yè)主信息登記表 房 號 姓 名 籍 貫 建筑面積 M2 聯(lián)絡電話 現(xiàn)居住地址（郵政地址） 工作單位 家 庭 成 員 姓 名 與業(yè)主關系 籍 貫 身份證號碼 戶口所在地 工作單位 照片粘貼 照片 1 照片 2 照片 3 照片 4 車輛號牌 車型 顏色 停車位編號 姓 名 37 38 物品交付確認書 物品交付確認書 房 號： 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 服務指南 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙 套 把 以下物品： 本人收到 交付的關于 的房號 39 鑰匙交付確認書 鑰匙交付確認書 單元編號： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙交付確認書 單元編號： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。 此表一式叁份，業(yè)主、項目公司、物業(yè)公司各執(zhí)一份。 2）收費員負責數(shù)據(jù)測算與收費工作，對繳費業(yè)主產(chǎn)生的疑問進行耐心解答，保證款項 的收繳準確無誤，與其他小組做好文件資料的傳接工作。 財務根據(jù)當期出庫單和《庫存材料明細表》結轉相應的成本、費用或往來賬。 除結算起點（ 1000 元）以內(nèi)的零星采購外，均采取轉賬結算方式付款。 財產(chǎn)續(xù)保 1） 股份公司每年 4 月份統(tǒng)一下發(fā)關于財產(chǎn)投（續(xù)）保工作通知。 2)使用：收款員根據(jù)實際繳費金額開具收據(jù)交付客戶作為繳費依據(jù)。 整體外包關注點： 1）外包合同收費中能源費是否單獨收?。? 2）收入收取期間； 3) 收入增長比率； 4）合作公司經(jīng)營 狀況。 公司員工不能以受托人身份辦理退還押金保證金，公司員工不能代領代領押金保證金。 （參見《工程物資管理 》 ） 直接委托、招投標采購（參見《采購操作指引 》 ） 合同履行及監(jiān)督管理。甚至扣除施工單位質保金。 抄 表 繳 費 通 知 客 戶 繳 款 登 記 臺 帳 15 （可更改抬頭） 項目公司減免其墊付電費的，應沖減物業(yè)公 司相應期間內(nèi)已計提的能源費成本， 并結轉代收業(yè)主的能源費。 、設備被損：收費員發(fā)現(xiàn)道閘被撞等設備被損事件，應立即通知停車場主管并留 下車主、車輛，確保車道暢通，按公司規(guī)定要求車主賠償，并將賠償款交服務大廳收費員， 發(fā)票交還車主，再記錄存檔。 發(fā)票管理 發(fā)票應由財務人員負責購買、領用、核銷。 由于項目公司未銷售或其他原因產(chǎn)權方仍為項目公司的 ， 物業(yè)服務費須由項目公 司承擔。 按 加工或承攬收入 ‰貼花 3 財產(chǎn)租賃合同 停車場租用合同，租戶答謝會場 地租賃合同，辦公用房租賃合同。 電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。具體流程及各 崗位財務人員權限分配見《財務操作指引 》 。 一級至三級科目由集團統(tǒng)一設置，下級公司不能修改或刪除 ,四至六級科目可根據(jù) 自身實際 情況修訂 ， 但需上報商管總部財務部批準 ， 輔助核算由商管總部統(tǒng)一設 定 ， 各公司 不得自行設置，修訂權限如下： OA 流程：經(jīng)辦人 地方公司財務負責人 商管總部財務部經(jīng)理 明細科目、輔助核算設置應遵循如下原則： 只有使用頻率較大、金額較大的事項方可設置明細科目。 期間 計提比例 1 年以內(nèi) 1% 12 年 5% 23 年 10% 35 年 50% 5 年以上 100% 2 科目 設 置原 則 及使用 說 明 遵 循 《 企業(yè)會計準則 》 及相關規(guī)定 ， 滿足集團總體要 求 ， 兼顧各公司經(jīng)營個性和共 性，規(guī)范、統(tǒng)一會計科目及其核算內(nèi)容、核算方法，直觀、全面提供公司經(jīng)營管理決策的財 2 務信息支持。 2 分配 權 限 新 員工入職、調(diào)動、離職及其他原因導致的權限變動，需提請 OA 審批。如滅鼠殺蟲服務合同、白蟻防治合同。 按購銷金額 ‰貼花 2 加工承攬合同 企劃部的各類設計合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同；