【正文】 包干制的核心 —— 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務費用的固定計費包干使用，自負盈虧。 （ 2）市場調(diào)節(jié)價 —— 對其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 ? 合理性：體現(xiàn)物業(yè)服務的價值； ? 物業(yè)服務收費的項目、標準、程序等應當公開，不能暗箱操作； ? 物業(yè)服務收費應當按質(zhì)論價，質(zhì)價相符，既不能只收費不服務，也不能多收費少服務。 二、物業(yè)服務收費 （一）物業(yè)服務收費的含義 ? 國家發(fā)改委和建設部在 2023年 1月 1日實施的 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 規(guī)定，物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用，即通常所指的公共性服務費。發(fā)生挪用行為以后，行政機關首先有責任追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行政處罰。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會成立以前，專項維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門代管，因此，地方房地產(chǎn)行政主管部門可能成為挪用專項維修資金的主體； 三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。 （ 5）嚴格監(jiān)管，有效使用的原則。當維修基金不夠使用時，由業(yè)主大會決定按所擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。在業(yè)主委員會未成立之前，可由政府主管部門負責管理，監(jiān)督使用。嚴禁挪作他用。 售房單位按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 ? 第一類 :住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第二類 :住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第三類 :與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 2．商品住房維修資金的收取 ? 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 2023年 10月 30日建設部第 142次常務會議討論通過，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，自 2023年 2月 1日起施行。按照有關規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備的維修資金。第五章 物業(yè)財務管理 【 教學目的要求 】 ? 了解財務管理機構(gòu)設置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財務管理機構(gòu)的管理制度、財務核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費用的構(gòu)成。 ? 專項維修資金是物業(yè)共用部位、共用設施設備的“養(yǎng)老金”。 ? 第二章交存中第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至 8%。 （三）物業(yè)維修資金的使用與管理 1．物業(yè)維修資金的權(quán)屬和用途 ? ①權(quán)屬：住房專項維修資金屬于業(yè)主所有。專項維修資金要按照下列規(guī)定使用： ? 住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。業(yè)主委員會成立之后，房屋維修資金由業(yè)主大會和業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)使用，專款專用，按幢立賬，按戶核算，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 （ 4）保值增值，滾存使用的原則。當前，物業(yè)維修資金管理，缺乏有效的監(jiān)管機制，房地產(chǎn)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對維修基金管理不善，違規(guī)挪用時有發(fā)生，還有的只強調(diào)保值增值，維修基金得不到有效利用，違背了設立這份“養(yǎng)老金”的定義。物業(yè)管理企業(yè)具體負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修和養(yǎng)護，實際使用專項維修資金，因此，物業(yè)管理企業(yè)可能成為挪用專項維修資金的主體； 四是個別業(yè)主挪用。具體的處罰措施包括警告，沒收違法所得，即沒收通過挪用專項維修資金所得的收益。 ? 業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務，具體的服務內(nèi)容和相應的服務費用應由交易雙方協(xié)商確定。 2．物業(yè)服務收費的價格形式 ? 從目前國家和地方的有關規(guī)定來看，對不同物業(yè)的物業(yè)服務費用，實行的是不同的價格形式： （ 1）政府指導價 —— 對涉及老百姓日常生活的普通住宅的物業(yè)服務費用，國家予以適當?shù)恼{(diào)控，實行政府指導價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 ? 實行物業(yè)服務費用包干制的企業(yè)，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 （ 2）定期公布：物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，且每年不少于 1次公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)服務費用是物業(yè)服務合同的必備內(nèi)容之一， ? 1．物業(yè)服務費用繳納的對象 ? 物業(yè)服務費用的繳納有三種不同情況： ? 第一種是由業(yè)主繳納； ? 第二種是由使用人繳納； ? 第三種是由建設單位繳納。 ? 收取辦法：一是每戶交納多少元，二是可以用每月每平方米建筑面積多少元表示。業(yè)主大會可以在業(yè)主公約中對這類行為約定相應的處理辦法。主要理由有兩點：一是收益來源于利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得，應該主要用于其維修養(yǎng)護；二是住房專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，一旦急需時所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。（ 2）補充收入不足。特殊服務項目，在前期物業(yè)合同和物業(yè)服務合同中是沒有約定的，需在物業(yè)服務合同之外另行訂立一個合同。 （ 3）特約服務屬于派生服務的范疇，提供特約服務，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務，業(yè)主不能強制要求物業(yè)管理企業(yè)提供。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 二、物業(yè)服務費的測算（包干制） ? X— 物業(yè)服務收費標準，單位為元／（月 ? 籌措資金的目的主要有兩個：一是為組建物業(yè)管理企業(yè)或擴大公司規(guī)模而籌集所需資本金和長期資金；二是為經(jīng)營管理過程中的資金短缺而籌集短期資金。投資者從過去的經(jīng)營收益或其他方面的資金來源中籌集并投入公司，用于公司的組建和啟動，自籌資金通常構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)資本金（凈資產(chǎn)）或所有者權(quán)益。 （三）建立專項維修基金 （四）開發(fā)商給予一定的資金支持 。 ? 物業(yè)管理啟動資金的收取比例，目前國家尚無明文規(guī)定。質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時，提供的一筆用于交房后一定期間被管理的物業(yè)的報修經(jīng)費，其使用的范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等工料費。政府的具體做法主要有以下幾個方面： ，加強收費管理。 ，適當新建一些商業(yè)用房，以成本價或較低的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務等經(jīng)營性收入，彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。 （七）橫向聯(lián)合 ? 橫向聯(lián)合是指物業(yè)管理企業(yè)利用其他企業(yè)閑置或者富余的人力、物力、財力、技術等資源，進行企業(yè)間的聯(lián)營、入股、租賃、承包等資產(chǎn)重組，以達到融物或融資，實現(xiàn)資源最佳配置的目的。 （八）發(fā)行股票 ? 股票籌資可以作為一種長期的籌資方式，股份有限公司發(fā)行的股票不存在固定到期日不用還本，只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售，可以形成穩(wěn)定而長期占用的資本，但籌資成本