保障房資產(chǎn)證券化研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-19 22:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 立單一資金信托放款給借款人，然后將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持計(jì)劃，收回資金完成資金過橋。借款人：一般為保障房實(shí)際持有主體，并作為本次融資主體；通過信托計(jì)劃接受放款，之后通過保障房銷售收入完成信托貸款的還本付息。擔(dān)保人：一般為資金借款人的股東，主體評(píng)級(jí)較高；向信托貸款提供保證擔(dān)保，并可能作為次級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人。計(jì)劃管理人：證券公司或基金子公司；設(shè)立資產(chǎn)支持計(jì)劃募集資金，然后向原始權(quán)益人受讓信托受益權(quán)，證券存續(xù)期內(nèi)接收信托收益并分配給資產(chǎn)支持證券持有人。（四）保障房ABS的交易結(jié)構(gòu)原始權(quán)益人出資設(shè)立單一資金信托計(jì)劃，作為信托計(jì)劃的委托人和受益人并獲得了信托計(jì)劃的信托受益權(quán)。信托計(jì)劃與借款人簽訂信托貸款合同，向借款人發(fā)放信托貸款。其中信托貸款的金額、期限、利率及還本付息情況要與資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及保障房未來銷售收入相匹配。該信托貸款增信措施為：a、借款人持有的保障房未來銷售收入應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保；b、擔(dān)保人提供保證擔(dān)保。管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，向投資者募集資金后購(gòu)買單一資金信托的信托受益權(quán)。投資者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，出資取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券持有人。計(jì)劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，用募集資金購(gòu)買信托受益權(quán)，交易完成后成為信托受益權(quán)受益人。專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間，借款人根據(jù)《應(yīng)收賬款質(zhì)押合同》約定將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)在劃款日轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。信托在每個(gè)信托分配日，將收到的借款人償還的信托貸款本息扣除當(dāng)期必要的費(fèi)用后全部分配給信托受益人，即專項(xiàng)計(jì)劃。管理人在每個(gè)兌付日完成收益分配。（五）保障房ABS的現(xiàn)金流歸集保障房ABS的現(xiàn)金流歸集頻率一般為每月一次。即每月約定日，借款人將上月保障房銷售回款劃入監(jiān)管賬戶，然后約定日后第2個(gè)工作日到第6個(gè)工作日，借款人核對(duì)銷售收入月表，并提交監(jiān)管銀行，然后監(jiān)管銀行核對(duì)銷售收入月表與銀行流水并確認(rèn)無誤。約定日后第7個(gè)工作日，監(jiān)管銀行將資金劃入信托賬戶，直至資金累計(jì)到達(dá)信托貸款合同約定的信托貸款本息及其他費(fèi)用（如有）為止。約定日后第9個(gè)工作日，信托分配日（若未發(fā)生擔(dān)保啟動(dòng)事件），將全部財(cái)產(chǎn)扣除當(dāng)期費(fèi)用后劃入專項(xiàng)計(jì)劃賬戶。（六）保障房ABS的增信措施（1）基礎(chǔ)資產(chǎn)外部增信措施a、借款人將保障房未來銷售收入應(yīng)收賬款為該信托貸款做質(zhì)押擔(dān)保；b、擔(dān)保人為該信托貸款做保證擔(dān)保。（2）內(nèi)部分級(jí)結(jié)構(gòu)增信措施a、通過優(yōu)先級(jí)/次級(jí)受償順序的交易結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信用提升；b、差額補(bǔ)足義務(wù)人提供差額支付；c、設(shè)置加速清償事件； 四、保障房ABS案例分析（一）揚(yáng)州保障房項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)（1）交易結(jié)構(gòu)圖（2）交易結(jié)構(gòu)分析a、 億元貨幣資金委托給華融信托設(shè)立單一資金信托，從而擁有單一資金信托的信托受益權(quán)。b、華融信托與揚(yáng)州市保障房建設(shè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“揚(yáng)州保障房”）簽訂《信托貸款合同》。，貸款利率8%，期限5年，、。該信托貸款擔(dān)保條件為，揚(yáng)州保障房簽訂《應(yīng)收賬款質(zhì)押合同》將持有的兩個(gè)項(xiàng)目的棚戶區(qū)改造安置房未來銷售收入質(zhì)押給華融信托，并承諾以該兩個(gè)項(xiàng)目未來銷售收入作為信托貸款的還款來源；揚(yáng)州市城建國(guó)有資產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“揚(yáng)州城控”）簽訂《保證合同》為該《信托貸款合同》項(xiàng)下義務(wù)提供不可撤銷連帶責(zé)任保證。c、計(jì)劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，向投資者募集資金后購(gòu)買廣州銀行持有的單一資金信托的信托受益權(quán)。投資者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，出資取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券持有人。d、計(jì)劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，用募集資金購(gòu)買信托受益權(quán)，交易完成后承接原始權(quán)益人與華融信托的合同關(guān)系，成為信托受益權(quán)受益人。e、專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間，揚(yáng)州保障房根據(jù)《應(yīng)收賬款質(zhì)押合同》約定將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)在劃款日轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行有權(quán)且應(yīng)當(dāng)于每一個(gè)監(jiān)管賬戶劃款日，將相應(yīng)劃款期間的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)現(xiàn)金流收入持續(xù)劃付至信托賬戶，直至向信托賬戶劃付的資金金額累計(jì)達(dá)到《信托貸款合同》約定的全部信托貸款本息及《信托貸款合同》約定的其他費(fèi)用(如有)時(shí)為止。f、信托在每個(gè)信托分配日，將收到的揚(yáng)州保障房?jī)斶€的信托貸款本息扣除當(dāng)期必要的費(fèi)用后全部分配給信托受益人，即專項(xiàng)計(jì)劃。g、計(jì)劃管理人在每個(gè)兌付日完成收益分配?；A(chǔ)資產(chǎn)（1）基礎(chǔ)資產(chǎn)基本情況本專項(xiàng)計(jì)劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)系指由原始權(quán)益人在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日轉(zhuǎn)讓給計(jì)劃管理人的原始權(quán)益人根據(jù)《單一資金信托資金信托合同》對(duì)單一資金信托享有的信托受益權(quán)。信托受益權(quán)符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流。自基準(zhǔn)日開始，根據(jù)《信托合同》約定，本專項(xiàng)計(jì)劃基礎(chǔ)資產(chǎn)未來預(yù)期現(xiàn)金流的總規(guī)模約為138, 萬元，未來5 個(gè)信托年度預(yù)期現(xiàn)金流為分別為8,400 萬元、8,400 萬元、45,400 萬元、42,440 萬元、33,480 萬元。（2）基礎(chǔ)資產(chǎn)是否存在權(quán)利限制及解除措施合規(guī)性。取得市發(fā)改委《可行性研究報(bào)告的批復(fù)》、市環(huán)保局《環(huán)境影響報(bào)告書的批復(fù)》、市國(guó)土資源局《申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的批復(fù)》、市政府《土地使用權(quán)證》、市規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、市城鄉(xiāng)建設(shè)局《建筑工程施工許可證》、市住房保障和房產(chǎn)管理局《商品房銷售許可證》，審批手續(xù)合規(guī)。權(quán)利負(fù)擔(dān)與限制。揚(yáng)州保障房出具《揚(yáng)州市保障房建設(shè)發(fā)展有限公司關(guān)于解除土地使用權(quán)抵押的承諾函》，承諾按時(shí)還清《信托貸款合同》項(xiàng)下信托貸款本息等費(fèi)用，并承諾在履行前述義務(wù)后立即辦理完成土地使用權(quán)的解除抵押手續(xù)。（3）基礎(chǔ)資產(chǎn)盈利模式基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流入主要依賴于保障房項(xiàng)目棚戶區(qū)改造安置房的銷售。（4）基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)a、信托受益權(quán)現(xiàn)金流該現(xiàn)金流主要根據(jù)《信托合同》、《信托貸款合同》及相關(guān)文件規(guī)定（信托貸款年利率為8%）： 第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)本金 370003700031000105000利息8400840084005440248033120預(yù)期現(xiàn)金流84008400454004244033480138120b、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)現(xiàn)金流 第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)銷售收入預(yù)測(cè)c、現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù) 第一年第二年第三年第四年第五年 預(yù)測(cè)收入%預(yù)期支出覆蓋倍數(shù)%預(yù)期支出覆蓋倍數(shù)%預(yù)期支出覆蓋倍數(shù)%預(yù)期支出覆蓋倍數(shù)%預(yù)期支出覆蓋倍數(shù)%、7%、%、8%、
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