【文章內(nèi)容簡介】 面以上的一層及毗連房屋。物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲藏間等。規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計總圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。改變物業(yè)管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會會議的決定使用。第三十三條 已交付使用的但建設(shè)單位未提供物業(yè)管理用房的物業(yè)管理區(qū)域，如規(guī)劃設(shè)計已有物業(yè)管理用房，無論是否已分攤計入建設(shè)成本，建設(shè)單位必須按本辦法第三十二條規(guī)定的標準向業(yè)主無償提供。舊住宅小區(qū)改造后，按照本辦法第三十二條規(guī)定，最小不得低于50平方米的標準，由市物業(yè)行政主管部門會同規(guī)劃等相關(guān)部門，依法補建或利用原有房屋配置物業(yè)管理用房。第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！　￠_發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時，須向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約?！　∨R時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。臨時管理規(guī)約在管理規(guī)約生效后，即行失效?！?第三十五條 住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當向市物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)管理用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市物業(yè)行政主管部門備案：　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；　　(二)招標公告或者招標邀請書；　　(三)招標文件；　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料?！　∈形飿I(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標行為有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責令招標人改正?！　〉谌鶙l 開發(fā)建設(shè)單位確定中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當在與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后30日內(nèi)，持下列資料到市物業(yè)管理行政主管部門備案：　　(一)評標委員會的評標報告；　　(二)中標人的投標文件等資料；　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同；　　(四)臨時管理規(guī)約；　　(五)招標代理委托合同；　　(六)物業(yè)服務(wù)保證金交納證明；(七)物業(yè)維修資金代交保證書；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料?！　∈形飿I(yè)行政主管部門備案后，向開發(fā)建設(shè)單位出具《實施物業(yè)管理證明》?！? 第三十七條 通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當由開發(fā)建設(shè)單位從市物業(yè)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取確定評標委員會成員。評標委員會由開發(fā)建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設(shè)單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。投標人少于3個或者建筑面積多層4萬平方米以下 、高層2萬平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位申請協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當向市物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)管理用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，持下列資料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理審批手續(xù)：　　(一)規(guī)劃圖紙；　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，及法定代表人身份證明；　　(三)《臨時管理規(guī)約》；　　(四)物業(yè)服務(wù)項目的標準和要求；　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料?！　》蠗l件的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準書》。第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位確定協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后30日內(nèi)應(yīng)當持下列資料到市物業(yè)行政主管部門辦理實施物業(yè)管理證明?！　?一)《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準書》；　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同；(三)物業(yè)服務(wù)保證金交納證明；（四）物業(yè)維修資金代交保證書。符合條件的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《實施物業(yè)管理證明》。第四十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標或協(xié)議選聘工作： (一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前；第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當向市物業(yè)行政主管部門報送下列材料：（1） 標注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；（2） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用房屋清單；（3） 《實施物業(yè)管理證明》； 新建商品房屋初始登記時，應(yīng)當報送上述（一）、（二）款資料，由房屋權(quán)屬登記機關(guān)確認、記載、存檔?！? 第四十二條 新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)交付使用前，市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當組織開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，依據(jù)《吉林省物業(yè)服務(wù)查驗接收辦法》對物業(yè)進行查驗。主要資料有：　　(一)質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設(shè)施及驗收合格文件；　　(二)水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議；　　(三)物業(yè)專項維修資金足額交存證明；(四)物業(yè)維修保證金交存證明；（五）《實施物業(yè)管理證明》。查驗合格的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《住宅物業(yè)查驗合格證明》；開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時，應(yīng)當向房屋權(quán)屬登記機關(guān)提供《住宅物業(yè)查驗合格證明》，否則不予受理。第四十三條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接驗收后，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他資料?！　￠_發(fā)建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接驗收協(xié)議之日起10日內(nèi)，向市物業(yè)行政主管部門備案?！? 第四十四條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，應(yīng)當按照當?shù)厣弦荒甓冉ㄔO(shè)部門核準的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價2%的標準，向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲物業(yè)維修保證金，作為保修期內(nèi)屬于建設(shè)單位物業(yè)質(zhì)量責任的維修費用保證，保修期滿后按規(guī)定返還本息?！? 第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會成立前解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當提前30日告知開發(fā)建設(shè)單位，并移交本條例第四十三條規(guī)定的資料。開發(fā)建設(shè)單位必須選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設(shè)單位不得放棄物業(yè)服務(wù)。第四十六條 開發(fā)建設(shè)單位自行將未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋交付使用、并自行組織物業(yè)管理的，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理發(fā)生的費用全部由建設(shè)單位承擔。市建設(shè)、價格、物業(yè)等行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定對建設(shè)單位違法、違規(guī)行為進行查處?！　? 第五章 物業(yè)服務(wù)管理　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域由市物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分：　　(一)配套設(shè)施設(shè)備共用的；　　(二)位于同一社區(qū)或者位置靠近的；　　(三)原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的；　　(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并且能夠封閉管理的；　　(五)市物業(yè)行政主管部門認為有必要劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的。　 第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物