【文章內(nèi)容簡介】 （五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他事項。第四十三條 已成立業(yè)主委員會的，可由業(yè)主委員會對共有收益進(jìn)行管理；未成立業(yè)主委員會的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有收益暫行管理。居（村）民委員會對業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶轉(zhuǎn)。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶。第四十四條 已成立業(yè)主委員會的，共有收益用于第四十二條所列方面時，由業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨立賬戶中支取。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每個季度對共有收益情況進(jìn)行公示，報居（村）民委員會備案。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙澮。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙。未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶管理。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，同時報建設(shè)單位和居（村）民委員會備案。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計的共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業(yè)主委員會。趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆騍。趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆。第四十五條 業(yè)主委員會成立后，依法依約屬于全體業(yè)主的共有收益，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨立賬戶管理。若委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆藥。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆。第四章 前期物業(yè)管理第四十六條新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行前期物業(yè)管理。預(yù)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同?，F(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉。連續(xù)兩次公開招投標(biāo)投標(biāo)人少于3個或者總建筑面積不超過50,000平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)（資格）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠鈴鉍。偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠鈴。分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不得分期招投標(biāo)。前期物業(yè)管理招投標(biāo)由招標(biāo)單位在市房地產(chǎn)行政管理部門專家?guī)斐槿＜遥蓞^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)過程。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬癬。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬。第四十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會召開會議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬齊。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬。第四十八條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時，必須在銷售現(xiàn)場顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，載明收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載撻。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載。第四十九條　建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場以書面形式明示臨時管理規(guī)約。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯闥。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時自動終止。第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結(jié)。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃勵。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨。第五十一條　規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案。建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置在設(shè)計方案中載明。先期開發(fā)部分未配置或配置不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)臨時配置或補(bǔ)充配置。第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)會同居（村）民委員會對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區(qū)自行確定。劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟痙湯。劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟痙。（一）物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂馱。臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂。（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單；（七）業(yè)主清冊；（八）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料；（九）以上資料的清單。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩。第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時處理業(yè)主的投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)處理；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇。第五章 物業(yè)管理服務(wù)第五十四條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會會議對以下事項逐一表決：浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)瑤。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)。（一）確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（二）對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行表決；（三）對是否委托業(yè)主委員會以招投標(biāo)方式確定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。第五十五條 確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見；確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見。公示時間不得少于15日。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨。第五十六條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的形式開展招投標(biāo)活動。由業(yè)主委員會在市房地產(chǎn)行政管理部門的專家?guī)斐槿＜遥瑓^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會對招投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。具體程序參照《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法的通知》（建住房〔2003〕130號）執(zhí)行。招投標(biāo)所產(chǎn)生費用由全體業(yè)主承擔(dān)。愜執(zhí)緝蘿紳頎陽灣熗鍵艤訥。愜執(zhí)緝蘿紳頎陽灣熗鍵艤。第五十七條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會和居（村）民委員會。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮戧。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。嚌鯖級廚脹鑲銦礦毀蘄鷯鑭。嚌鯖級廚脹鑲銦礦毀蘄鷯。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，可自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘或選聘決定為止。薊鑌豎牘熒浹醬籬鈴騫違紗。薊鑌豎牘熒浹醬籬鈴騫違。第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。齡踐硯語蝸鑄轉(zhuǎn)絹攤濼絡(luò)減。齡踐硯語蝸鑄轉(zhuǎn)絹攤濼絡(luò)。責(zé)任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因為資質(zhì)被降級、被取消、因業(yè)主大會決定被解聘或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會同意提前撤出管理區(qū)域的，為避免物業(yè)服務(wù)中止，業(yè)主委員會經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）同意，可以直接委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理，但應(yīng)在臨時物業(yè)服務(wù)合同中約定，該合同于業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動終止。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在3個月內(nèi)按照第五十四條、第五十五條、第五十六條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。紳藪瘡顴訝標(biāo)販繯轅賽憮賄。紳藪瘡顴訝標(biāo)販繯轅賽憮。第六十條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用為由拒絕辦理交接。飪籮獰屬諾釙誣苧徑凜騙橥。飪籮獰屬諾釙誣苧徑凜騙。第六十一條 業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)合同需報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。烴斃潛籬賢擔(dān)視蠶賁粵貫飭。烴斃潛籬賢擔(dān)視蠶賁粵貫。第六十二條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會、居（村）民委員會的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪脈。鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪。查驗時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。擷偽氫鱧轍冪聹諛詼龐復(fù)堝。擷偽氫鱧轍冪聹諛詼龐復(fù)。新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。經(jīng)交接雙方確認(rèn)的移交資料清單抄送居（村）民委員會。蹤飯夢摻釣貞綾賁發(fā)蘄韃釓。蹤飯夢摻釣貞綾賁發(fā)蘄韃。（一）第五十二條規(guī)定的資料；（二）物業(yè)服務(wù)用房；（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財物、資料。第六十四條 提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。業(yè)主委員會可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物業(yè)服務(wù)履約保證金。婭鑠機(jī)職銦夾簣軒蝕騫設(shè)猶。婭鑠機(jī)職銦夾簣軒蝕騫設(shè)。第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)工作，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序，依法依約進(jìn)行值班、巡邏工作；發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，并協(xié)助開展救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。譽(yù)諶摻鉺錠試監(jiān)鄺儕瀉濰鴇。譽(yù)諶摻鉺錠試監(jiān)鄺儕瀉濰。第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一）將1個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；（二）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途；（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定辦理查驗移交手續(xù)；（八）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；（九）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；（十）超越資質(zhì)（資格）等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；（十二）限定業(yè)主購買其指定的經(jīng)營者（服務(wù)提供者）的商品或者服務(wù)；（十三）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。第六十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會的指導(dǎo)下，每年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進(jìn)行年度考核。每年至少開展1次業(yè)主滿意度測評工作。儔聹執(zhí)償閏號燴鈿膽賾勞覡。儔聹執(zhí)償閏號燴鈿膽賾勞。住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在居（村）民居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下，以物業(yè)服務(wù)項目為單位，組織業(yè)主滿意度測評?？b電悵淺靚蠐淺錒鵬凜錈惡。縝電悵淺靚蠐淺錒鵬凜錈。年度考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置。第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)（住宅專項維修資金管理）