【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 溫州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用、維護(hù)及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第五條 溫州市房產(chǎn)管理局（以下稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé) — 2 — 全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作?？h（市、區(qū)）房產(chǎn)管理局（以下稱縣級物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市物業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。各級人民政府有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)主管部門，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條 物業(yè)的所有權(quán)人（含共有人）為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第十條 業(yè)主行使權(quán)利不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，— 4 — 可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)劃分：（一）物業(yè)管理區(qū)域以規(guī)劃部門確定的建設(shè)范圍為準(zhǔn)；已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分；（二）分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，共同使用一套配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；已經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成多個相對獨(dú)立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（三）地理上自然連接的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。第十三條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會— 5 — 議；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。第十五條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會的代表59名組成。建設(shè)單位、居民委員會代表各1名，業(yè)主代表37名。業(yè)主代表推薦的方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告期不少于5日。公告期內(nèi)業(yè)主對籌備組成員有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以核查。異議成立的，應(yīng)當(dāng)重新推薦成員；異議不成立的，應(yīng)當(dāng)向提出異議的業(yè)主作出解釋。第十六條 籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主管理規(guī)約草案和專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌方案草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好首次業(yè)主大會的其他準(zhǔn)備工作?！?6 — 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會召開15日前，將本條第（一）至（四）項(xiàng)的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告，征求全體業(yè)主的意見。第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則；（二）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；（三）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則；（四）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；（五）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式；（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位負(fù)責(zé)編制，報(bào)物業(yè)主管部門備案；管理規(guī)約由業(yè)主大會通過后生效。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以在籌備組公告的期限內(nèi)就物業(yè)管理方面的有關(guān)規(guī)定提出修改意見，籌備組應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主的意見。第十九條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收后1個月內(nèi)，按照下列標(biāo)準(zhǔn)將籌備經(jīng)費(fèi)存入物業(yè)主管部門指定的銀行賬戶：（一）建筑面積5萬平方米（含）以下的，籌備經(jīng)費(fèi)為2萬元；（二）建筑面積5萬平方米以上10萬平方米（含）以下的，為3萬元；（三）建筑面積10萬平方米以上20萬平方米（含）以下的，為5萬元；（四）建筑面積20萬平方米以上的，為8萬元。業(yè)主大會籌備組可以申請支取籌備經(jīng)費(fèi)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請之日起3日內(nèi)劃撥業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會換屆經(jīng)費(fèi)或者納入物業(yè)維修資金。第二十條 業(yè)主大會籌備組在確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分業(yè)主人數(shù)及總建筑面積時，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供資料。業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算；但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算。單個物業(yè)登記有兩個或者兩個以上所有權(quán)人的，自行確定一名業(yè)主為投票人。專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。第二十一條 業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！?8 — 業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。第二十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主，同時告知相關(guān)的居（村）民委員會。業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。第二十五條 業(yè)主大會的決定，應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)抄送全體業(yè)主。第二十六條 業(yè)主委員會成員在常住業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主— 9 — 委員會成員由5人以上單數(shù)組成，最多不超過15人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（六）具備必要的工作時間。第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決議；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主管理規(guī)約；（四）專項(xiàng)維修資金的使用續(xù)籌方案；（五）業(yè)主委員會成員的名單；（六）解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)重新備案。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。第二十九條 業(yè)主委員會會議由主任召集，主任因故不能履行職責(zé)時由副主任召集。有業(yè)主委員會1/3以上成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會可以邀請業(yè)主代表、社區(qū)負(fù)責(zé)人列席會議。第三十條 業(yè)主委員會需要討論決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主委員會會議記錄，由出席會議的成員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章?！?11 — 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起3日內(nèi)，將決定事項(xiàng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告。以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會集體決定，并加蓋業(yè)主委員會印章。第三十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定，并建立活動檔案，供業(yè)主查詢。第三十二條 業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公布經(jīng)費(fèi)收支等情況，接受全體業(yè)主監(jiān)督。第三十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)主管部門投訴，也可以依法請求人民法院予以撤銷。業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由簽字同意的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：（一）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及利害關(guān)系業(yè)主提供的報(bào)酬或者其他利益；（二）本人、配偶以及近親屬在聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；（三）以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保；（四）違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約。第三十五條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其成員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議決定終止其成員職務(wù)：（一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的；（二）一年內(nèi)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的；（三）存在本辦法第三十四條情形之一的；（四）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。業(yè)主委員會中止成員職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人的陳述、申辯，并記錄歸檔。第三十六條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務(wù)自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；（二）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的；（三）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；（四）因違法犯罪等原因不能履行成員義務(wù)的。第三十七條 業(yè)主委員會成員職務(wù)中止或者終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告，并按照本辦法第二十八條規(guī)定向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。職務(wù)中止或者終止的業(yè)主委員會成員，應(yīng)當(dāng)自公告之日起3— 13 — 日內(nèi)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等移交業(yè)主委員會。第三十八條 業(yè)主委員會每屆任期為35年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿2個月前，召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促業(yè)主委員會在任期屆滿之前完成換屆選舉。業(yè)主委員會自行解散或者任期屆滿仍未換屆的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主成立換屆籌備組，召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起3日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等移交新一屆業(yè)主委員會。第三章 前期物業(yè)管理第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十一條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)、拆遷安臵前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同、安臵合同的附件?！?14 — 建設(shè)單位在銷售物業(yè)、拆遷安臵時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人、被拆遷人出示臨時管理規(guī)約，并有義務(wù)作出說明。物業(yè)買受人、被拆遷人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同、拆遷安臵合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。第四