某市物業(yè)管理辦法(編輯修改稿)
2025-05-13 03:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 供相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)行為記錄或物業(yè)服務項目年度專項考評結(jié)果。第三十二條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)管理及二級以上企業(yè)的資質(zhì)申報審核工作。一級、二級及本市三級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，可以在全市范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動；非本市登記注冊的一級、二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)在本市從事物業(yè)服務活動的，應當在本市設(shè)立分公司；非本市三級（含暫定）資質(zhì)的，應當在本市申請資質(zhì)。物業(yè)服務活動應當接受物業(yè)所在地市（縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理。第三十三條 從事物業(yè)服務的人員應當按照有關(guān)規(guī)定，參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。物業(yè)服務企業(yè)的電力、鍋爐、電梯、消防、高空作業(yè)等從業(yè)人員，應當具備相應的從業(yè)資格。物業(yè)服務企業(yè)委托或聘用具備相應資質(zhì)的單位及個人，應當明確各自的安全管理責任和義務。第四章 前期物業(yè)管理第三十四條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。第三十五條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。第三十六條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應當在物業(yè)預（銷）售前按照規(guī)定完成物業(yè)服務項目招標工作，并向房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)應當參照《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》簽訂前期物業(yè)服務書面合同。第三十七條 建設(shè)單位在預（銷）售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級、服務標準和收費標準等作為物業(yè)買賣合同的附件；物業(yè)買受人應當對遵守臨時管理規(guī)約、認可前期物業(yè)服務等作出書面承諾。第三十八條 建設(shè)單位應當按照建設(shè)工程規(guī)劃要求，配建不少于總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會工作用房）。未按規(guī)定配建的，不予竣工備案。物業(yè)管理用房配建的面積和位置，應當有利于物業(yè)管理服務活動的開展。建設(shè)單位應當在申報新建物業(yè)項目規(guī)劃時，征求物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門的意見，以確定物業(yè)管理用房的面積、位置。分期開發(fā)的物業(yè)服務項目，不能足額提供當期物業(yè)服務用房的，建設(shè)單位應當提供臨時物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房應當具備水、電、暖等基本使用條件。第三十九條 依法應當屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共廁所、機動車停車場（庫）、永久性自行車庫等配套設(shè)施，任何單位和個人不得買賣或抵押；未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得占用或者改作他用。建設(shè)單位在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應當將前款規(guī)定的配套設(shè)施一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。第四十條 前期物業(yè)服務合同約定期限屆滿，未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務企業(yè)自愿按照不低于原合同約定的服務標準且不高于原合同約定的收費標準繼續(xù)提供服務的，可以繼續(xù)服務至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。第四十一條 建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)服務項目的保修責任，其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位在施工合同中約定。第五章 物業(yè)管理服務第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，收取物業(yè)服務費，接受業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主（物業(yè)使用人）具有約束力。物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的意見和建議，配合社區(qū)（村）做好相關(guān)管理工作。第四十三條 物業(yè)服務合同應當包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)基本情況；（二）物業(yè)服務的內(nèi)容與質(zhì)量；（三）物業(yè)服務費用；（四）物業(yè)的經(jīng)營與管理；（五）物業(yè)的承接驗收；（六）物業(yè)的使用維護；（七）專項維修資金；（八）違約責任；（九）其他事項。物業(yè)服務合同只能約定屬于民事服務內(nèi)容的事項，不得約定由物業(yè)服務企業(yè)行使應當由行政管理部門行使的行政管理職責。第四十四條 物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，并書面報告物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)（村）。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交相關(guān)檔案資料。第四十五條 實行物業(yè)管理重大事件報告制度。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照應急管理有關(guān)規(guī)定啟動應急響應程序，向房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及社區(qū)（村）、相關(guān)專營單位等進行報告，并采取措施： （一）發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且依靠自身能力難以排除，可能危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的； （三）物業(yè)服務人員擬集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的；（四）發(fā)生群體性事件；（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人非正常重大傷亡事件；（六）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)可以在房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，按照自愿原則，加入市物業(yè)協(xié)會。市物業(yè)協(xié)會應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員自律制度，組織業(yè)務培訓，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解物業(yè)服務矛盾糾紛，配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案，加強行業(yè)誠信自律建設(shè)，促進行業(yè)健康發(fā)展。第四十七條 物業(yè)管理實行有償服務，遵循合理、公開以及收費標準與服務標準相適應的原則。住宅前期物業(yè)服務、保障性住房物業(yè)服務收費執(zhí)行政府指導價；非住宅物業(yè)服務和業(yè)主大會成立后的住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務費按房屋建筑面積計收，可按月、季、年收取，也可預收，但預收期限最長不得超過12個月。物業(yè)服務企業(yè)不得擅自設(shè)立收費項目和標準。第四十八條 業(yè)主（物業(yè)使用人）應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費。未按時足額交納的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)要求限期交納。拒不交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以要求業(yè)主委員會協(xié)助催交，也可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）申請調(diào)解，或者向人民法院提起訴訟。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。第四十九條 已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設(shè)單位全額交納；已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由買受人全額交納。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)并及時結(jié)清物業(yè)服務等費用。
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