【文章內(nèi)容簡介】 標準由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時規(guī)約予以書面承諾。第三十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。第三十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰的標準配置物業(yè)管理服務(wù)用房，但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)在地面以上，具備使用功能，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅小區(qū)全體業(yè)主共有。建設(shè)單位配置的物業(yè)管理服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、業(yè)主公共活動用房和物業(yè)管理商業(yè)用房等。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與委托方按照房地產(chǎn)行政主管部門制定的承接驗收辦法進行承接驗收。 第三十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明資料；（四）物業(yè)管理服務(wù)所必需的其他資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)活動實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相互獨立、脫鉤經(jīng)營的制度。建設(shè)單位的管理人員不得兼任物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層以上的管理人員。所建物業(yè)辦理了承接驗收手續(xù)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，建設(shè)單位不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)移交物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)保修范圍內(nèi)的維修責(zé)任。 第五章 物業(yè)管理服務(wù)與收費第四十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 第四十一條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參照建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務(wù)合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)；（三）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；（四）物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法；（五）物業(yè)管理用房的使用、管理和收入分配辦法；（六）專項維修資金使用方面的約定；（七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定； （八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。 第四十二條 物業(yè)服務(wù)事項主要內(nèi)容包括：（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；（四）物業(yè)裝飾裝修管理；（五）應(yīng)業(yè)主要求進行的特約服務(wù)；（六）物業(yè)檔案資料的管理；（七）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同中沒有特別約定的事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實行物業(yè)管理服務(wù)的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務(wù)合同，明確相應(yīng)的服務(wù)事項。 第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限滿前90日，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項。 業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)以書面形式通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會或新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計后的費用賬冊以及本辦法第三十八條規(guī)定的有關(guān)資料等。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。第四十五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則。 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：（一）普通住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，按價格管理權(quán)限由政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價，并定期公布。通過前期物業(yè)管理招投標方式確定的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)按價格管理權(quán)限報政府價格行政主管部門備案，并作為前期物業(yè)服務(wù)收費的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費標準。已成立業(yè)主委員會的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費標準，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 （二）非普通住宅及非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。前期物業(yè)管理服務(wù)階段由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)費用；已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)費用。 第四十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，使用人違約的，業(yè)主負連帶責(zé)任。 納入物業(yè)管理服務(wù)范圍的竣工物業(yè)，尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服