【文章內(nèi)容簡介】 修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本（支出）。第十四條 住宅小區(qū)建設單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應當明確約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容、收費等級、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關前期物業(yè)服務內(nèi)容。相關約定應當與前期物業(yè)服務合同保持一致，約定標準不一致的，收費標準擇低執(zhí)行。第十五條 新建住宅銷售和交付使用前，建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務；前期物業(yè)服務等級標準報市物業(yè)主管部門備案，收費標準報市價格主管部門備案并向社會公布。物業(yè)服務收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)服務內(nèi)容超出市物業(yè)主管部門制定的住宅物業(yè)服務等級的建設單位需報市物業(yè)主管部門同意，其超出部分的收費標準可向市價格主管部門提出申請，由市價格主管部門對申請的標準進行成本審核，單獨核準。第十七條 申請單獨核準時，應提交以下資料：（一）書面申請。書面申請應包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式、小區(qū)及服務企業(yè)、物業(yè)的基本情況，擬定收費標準和理由等有關內(nèi)容；（二）提交有關物業(yè)服務內(nèi)容及要求的資料；（三）物業(yè)服務成本測算資料；（四）政府價格主管部門要求提供的其他資料。第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)服務等級與收費標準，由業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會職責的部門主持。調(diào)價按以下程序進行：（一）調(diào)價預告。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)經(jīng)營成本和小區(qū)管理服務實際情況，擬定物業(yè)服務內(nèi)容及調(diào)價方案（草案），以書面形式在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置進行預告，預告期應不少于7日。同時將物業(yè)服務企業(yè)近三年物業(yè)服務費的收支情況一并公示。物業(yè)服務企業(yè)應于調(diào)價預告5日前，將調(diào)價內(nèi)容報告物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門、物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會。業(yè)主可對調(diào)價方案（草案）提出建議和意見。物業(yè)服務企業(yè)結(jié)合業(yè)主的合理建議、意見對調(diào)價方案（草案）進行修改。（二）書面征求業(yè)主意見。調(diào)價預告期結(jié)束后，物業(yè)服務企業(yè)應當采用書面形式，正式征求業(yè)主對調(diào)價方案的意見，征求意見的期限應不少于15日，不超過60日。征求意見書（函）的內(nèi)容應當包括：物業(yè)服務內(nèi)容；調(diào)價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執(zhí)行時間等；調(diào)價理由及其他需要說明的情況；征求意見的截止時間；業(yè)主意見的選項表。選項應按贊同、反對、棄權(quán)進行設置；業(yè)主簽名欄（應當包含樓、棟、房號等）。征求意見書（函）應由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應當提交書面委托書。征求意見書（函）無法送達業(yè)主的，物業(yè)服務企業(yè)應于征求意見期間在小區(qū)顯著位置公告相關情況及原因。（三）統(tǒng)計業(yè)主意見。物業(yè)服務企業(yè)應當按照公正、公開、透明的原則，對征求意見書（函）送達、回收數(shù)量以及業(yè)主意見數(shù)量進行查驗和統(tǒng)計。無法送達的情況單獨予以統(tǒng)計。物業(yè)服務企業(yè)可以邀請小區(qū)業(yè)主，物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)政府價格主管部門和物業(yè)主管部門等部門工作人員監(jiān)督查驗統(tǒng)計過程，也可以聘請公證機構(gòu)公證查驗和統(tǒng)計情況。（四）公示調(diào)價結(jié)果。物業(yè)服務企業(yè)依法根據(jù)業(yè)主意見統(tǒng)計情況確定是否調(diào)價。調(diào)價方案必須 征得小區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,并在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置公示最終結(jié)果，公示期應不少于30日。確定調(diào)價的，公示內(nèi)容應當包括：物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準、執(zhí)行時間；業(yè)主的房號和專有部分面積，以及對調(diào)價方案的意見明細情況；業(yè)主總?cè)藬?shù)、同意人數(shù)；建筑物總面積、同意人數(shù)所占建筑物面積；征求意見書送達、回收的數(shù)量及其他需要說明的相關情況；公示截止時間；物業(yè)服務企業(yè)服務電話及區(qū)政府價格主管部門工作電話。公示期間，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應立即復查相關資料并在2日內(nèi)答復。經(jīng)答復仍有異議的，業(yè)主可申請區(qū)政府價格主管部門對調(diào)價資料進行查驗，并在查驗結(jié)束后5日內(nèi)答復有關業(yè)主。上述復查和查驗不影響公示期的計算。以上程序完成之后，區(qū)政府價格主管部門可視小區(qū)實際情況對全部業(yè)主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的，業(yè)主總數(shù)在500人以下的小區(qū)，抽樣比例不少于50%；500以上（含500人）的小區(qū)，抽樣比例不少于20%。區(qū)政府價格主管部門應邀請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和同級物業(yè)主管部門共同進行查驗。公示期屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)應在5日內(nèi)將服務內(nèi)容和收費標準報告區(qū)物業(yè)主管部門和區(qū)價格主管部門備案后進行明碼標價。第十九條 物業(yè)服務企業(yè)應妥善保存物業(yè)服務收費調(diào)價過程中的各種文字、圖像及影音資料備查，并對其真實性、合法性負責。第二十條 物業(yè)服務收費按住宅建筑面積計算，按月、季度或收取，預收費用最多不得超過一年并在合同中約定。第三章 車輛停放收費第二十一條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)配套停車場（位）車輛停放收費實行政府指導價，收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。改變公共部位用途用于停放車輛的，由業(yè)主大會決定，其收費標準參照價格主管部門的規(guī)定確定，收入除補償車輛停放服務費外，其余收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務區(qū)域車輛停放收費應符合以下條件：（一）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃用于停放車輛的停車場、車庫、車位和經(jīng)業(yè)主大會同意并符合公安、消防規(guī)定增設的停車位；（二）對各種車輛提供有序停放和管理服務，保證區(qū)域內(nèi)交通設施正常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通；（三）停車場所共用部位、共用設施設備和配套的設施設備保持完好，公共環(huán)境衛(wèi)生保持清潔；（四）停車區(qū)域監(jiān)控全覆蓋，24小時值班巡查，停放車輛發(fā)生損壞時，能提供真實影像并協(xié)助處理。（五）有規(guī)范的服務標準并與車輛停放人簽定服務合同。（六）車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。第二十二條 車輛停放收費標準應按照補償合理經(jīng)營成本、依法納稅、保本微利的原則核定。第二十三條 前期物業(yè)服務期間，車輛停放收費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的，車輛停放服務收費由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放收費標準需要調(diào)整的，按本辦法第十八條程序進行。第二十四條 有下列情形之一的，不得向其收費：（一）進入物業(yè)服務區(qū)域執(zhí)行公務的公安、消防、救護、環(huán)衛(wèi)、工程救險等特種車輛；（二）為業(yè)主提供搬家服務的車輛；（三）子女探望父母、父母看望子女前3小時的車輛。第四章 裝修服務收費第二十五條 小區(qū)住宅裝修服務收費實行政府指導價，收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)收取裝修服務費其服務內(nèi)容包括：在小區(qū)內(nèi)設定裝修垃圾傾到站點、裝修垃圾清運、電梯包裝及使用電梯運送裝修材料、裝修方案審查、裝修檔案管理、裝修巡查、衛(wèi)生清潔及專人管理等。（二）業(yè)主不使用電梯運送裝修材料的，按標準的30%收取住宅小區(qū)裝修服務費。（三）住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)收取裝修服務費后，不得以電梯上料費和其它理由再向業(yè)主收取其它裝修方面的服務及管理費用。（四）住宅小區(qū)業(yè)主有超大物品，電梯不可運送的，由業(yè)主自行選擇吊裝或其他方式運送，費用由業(yè)主負擔。吊裝方案需報物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商同意。（五）住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人進行房屋裝修時，應按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設部令〔2002〕第110號）規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)以收取裝修保證金作為管理措施的，應與業(yè)主在裝修管理服務協(xié)議中約定裝修保證金的收取金額和使用事項，明確相關的責任。裝修完工后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)按照裝修管理協(xié)議約定進行裝修驗收。沒有造成房屋結(jié)構(gòu)、共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應自驗收合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。裝修過程中違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，造成房屋結(jié)構(gòu)共用部位、共用設施設備損壞等情況的，物業(yè)服務企業(yè)應視損壞情況主動向物業(yè)主管部門報告；裝修業(yè)主應按裝修管理服務合同（協(xié)議）及時修復，若裝修業(yè)主不能及時修復的，可按裝修管理服務合同（協(xié)議）約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進行修復。物業(yè)共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有余額的，物業(yè)服務企業(yè)應將余額款在驗收合格后的5個工作日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主；約定的裝修保證金不足以支付修復費用的，業(yè)主應在驗收合格后5個工作日內(nèi)補齊修復費用。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復費用時，應當出示修復工（料）價單。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主對修復費用有爭議的，按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和裝修管理服務合同協(xié)議協(xié)商解決或通過司法途徑解決。第五章 電梯運行服務收費第二十六條 小區(qū)住宅電梯運行服務收費實行政府指導價，收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。電梯運行服務費應包括：電梯維保服務、電梯質(zhì)檢、運行用電等國家規(guī)定的其他費用，但不包 括電梯的大修和更新改造費用。前期物業(yè)電梯運行服務收費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務合同中約定，業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的電梯運行服務收費標準由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。第六章 其他服務收費第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)采用IC卡管理的，不得收取工本費、押金。由于業(yè)主的原因造成IC卡丟失、損壞需要補辦的，可按照有關規(guī)定收取補卡費。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第七章 監(jiān)督和管理第二十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設單位，應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，應按照物業(yè)服務合同約定承擔違約責任，業(yè)主委員會應當督促其限期交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清全部物業(yè)服務費用。第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務項目和服務工作開展情況，聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會的意見，進行滿意度測評。滿意度低于70%的，不得申請上調(diào)物業(yè)服務費。第三十一條 物業(yè)服務收費嚴格按《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》執(zhí)行，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。全市物業(yè)服務與收費的明碼標價工作由市價格主管部門統(tǒng)一管理。第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)服務費過程中嚴禁將物業(yè)費與代收的水費、電費等費用捆綁收取、價外加價。第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量，減少服務內(nèi)容，提高收費