【文章內(nèi)容簡介】 高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾　本項目016樓的定位比較高，外立面采用三段式設(shè)計，風(fēng)格現(xiàn)代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現(xiàn)高檔典雅；外飄窗的設(shè)計不但使外里面更加豐富，也增大了室內(nèi)空間的使用率。內(nèi)部裝修均采用了檔次較高的設(shè)施和配置，如TOTO潔具、富士電梯、森德散熱器等、樓宇對講設(shè)備等?！《咀≌瑓^(qū)由于歷史的原因，目前更符合一個普通的住宅區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有的多層住宅均為較早的設(shè)計，外立面普通，裝修各異，有些家庭使用了鐵柵欄。小區(qū)內(nèi)部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。小區(qū)內(nèi)部尚沒有充足的車位。　如果016樓以高檔次項目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。新樓和舊樓之間的矛盾　本次擬推出R57樓和016樓的三棟樓。R57樓建設(shè)較早，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、戶型、裝修等均使用老的標(biāo)準(zhǔn)，016樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計、戶型設(shè)計和裝修等方面更符合目前的要求?！∵@兩個部分本次同時推出，在營銷和宣傳推廣上要做到協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，解決產(chǎn)品之間因差異而存在的問題，互相促進，以達到同時銷售的目的。（二）項目定位　通過我們對項目的研究，及對周邊市場的分析，我們認(rèn)為本項目可以定位為 位于東二環(huán)、東三環(huán)和長安街圍合中心，近鄰CBD商務(wù)區(qū)，物超所值的生活社區(qū)?！№椖窟@樣的定位不但突出了本項目所處的極佳的地理位置，同時也屏蔽了本項目由于遠離主路、環(huán)境較差而對客戶造成的不利的心理影響。（三）客戶定位　本項目的客戶定位如下：講究實惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè)，購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。人群的職業(yè)多種多樣，工作地點不拘泥于本區(qū)域周邊，虛榮心不強。這類人群一般經(jīng)歷豐富，見識寬廣，雖有實力，卻不會外露炫耀，同時本項目目標(biāo)客戶對于項目區(qū)域具有很強的認(rèn)可心理。人群年齡在35歲以上，在家庭和社會中均承擔(dān)重要責(zé)任。（四）價格方案　　我們認(rèn)為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現(xiàn)象?！⌒聵堑耐饬⒚娆F(xiàn)代簡潔，居室設(shè)計合理，使用率高，而價格比舊樓低，客戶的選擇意向會向新樓傾斜?！榱吮苊庑聵卿N售快，舊樓滯銷的局面出現(xiàn)，保證發(fā)展商利益最大化，我們認(rèn)為必須在銷售中進行銷售控制?！×硗猓瑸榱耸箍蛻裟軌?qū)εf樓選擇更有傾向性，可以對現(xiàn)有的價格體系進行一定的調(diào)整。調(diào)整后的價格體系更能突出舊樓的性能價格比，同時避免新樓和老樓的價格競爭，使新樓和老樓同時體現(xiàn)物有所值、物超所值的特點，以體現(xiàn)本項目的均好性。均好性對于一個項目整體的銷售至關(guān)重要，良好的均好性可以使項目均衡發(fā)展、同步銷售，在保證項目完全銷售的前提下達到利益最大化，實現(xiàn)發(fā)展商的最大效益。我們承諾項目的總銷售額保持不變，發(fā)展商的既得利益不受損。五）項目建議　　通過對項目的分析，我們給項目做了初步的建議。n　　　建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次（六）銷售策略推廣主題　　本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。n　　　距離東二環(huán)、東三環(huán)和長安街的距離均不超過1公里n　　　　全新入市，現(xiàn)房開盤n　　　發(fā)展商實力與信心的強勢體現(xiàn)n　　　　戶型面積合理n　　　　物有所值的二環(huán)住宅　這樣的推廣主題直接、生動，可以體現(xiàn)本項目在性能價格比、現(xiàn)房入住、物有所值、物超所值的特點和優(yōu)勢，用樸實無華的語言打動客戶的心，畫面清新簡潔。案名建議　　建議更改目前的案名，把“小區(qū)”兩個字去掉。n　　　　雙花園階段營銷重點（1）售前階段　這一階段為正式開盤以前的工作，主要營銷工作內(nèi)容如下。n　　　盡可能多地了解客戶的需求n　　　擴散與項目有關(guān)的積極信息所采取的主要方式如下。n　　　　市場調(diào)研n　　　向身邊的潛在客戶傳播項目信息n　　　通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項目信息　從而最大可能地與客戶溝通，進而做到為客戶“量體裁衣”。對于本項目來說，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂里的客戶資源、經(jīng)紀(jì)部員工身邊的客戶群及我公司長期合作單位：“京城俱樂部”、“外企購房俱樂部”等單位。（2）售中階段　這一階段是營銷過程的主體。同時必須對以下方面加以重視。n　　　加強對銷售的有效反饋信息的分析n　　　對每一階段的營銷策略進行檢討修正以此達到發(fā)展商預(yù)期的銷售目標(biāo)，獲取項目的最大利潤，并降低項目的運營風(fēng)險。（3）售后階段　這一階段包括銷售完成后的一系列工作。同時要考慮以下方面。n　　　針對每個成交的客戶，把售后服務(wù)提前到客戶簽約的時候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時，重視客戶服務(wù)工作通過在現(xiàn)實客戶中樹立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達有益于發(fā)展商、項目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優(yōu)勢。 銷售周期（1）入市時機　在營銷方案制定完成的基礎(chǔ)上，盡早入市。我公司建議4月份開始前期操作，5月份初正式開盤。（2）入市產(chǎn)品及入市量　由于入市初期，項目還沒有明確的形象及知名度，總價較低的戶型為首推出，推出的總量控制在一期總量的20%左右，如果銷售勢頭良好也可增加供應(yīng)量?！　【唧w的計劃另行確定。（3）銷售周期及銷售目標(biāo)　本項目銷售周期從5月份正式開盤開始，到2002年底共8個月時間。　　。銷售渠道與手段　在項目面市的初期，需要在主流媒體上進行大量的廣告與新聞宣傳，因此項目前期的廣告宣傳費用比例會相對高一些?！≡陧椖啃蜗笥辛艘欢ǖ幕A(chǔ)以后，除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，本項目的銷售還應(yīng)盡量尋找更合適的“窄告”途徑，一方面可以更加準(zhǔn)確地讓目標(biāo)客戶得到相關(guān)信息；另一方面也可以減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售成本，開源節(jié)流，使項目利益最大化。我們建議如下。（1）主流媒體上進行廣告與新聞宣傳　　可以選擇報紙、電臺等媒體進行宣傳。（2）有效做好客戶鏈工作　以往的經(jīng)驗告訴我們：現(xiàn)實客戶往往是項目最好的推廣的宣傳員。因此，努力做好售后服務(wù)工作，將會起到非常好的示范作用，如舉辦客戶聯(lián)誼會、給客戶贈送生日禮品等方式。（3）有效選擇“窄告”渠道　盡可能地了解目標(biāo)客戶的生活方式，仔細(xì)調(diào)研多種媒體，比如在目標(biāo)客戶經(jīng)常出入的場所舉辦項目公關(guān)推廣活動，在一些定向投遞的雜志上做廣告。（4）舉辦各種活動進行銷售宣傳　可以選擇的活動有房地產(chǎn)展示會和客戶聯(lián)歡酒會等。也可以到一些目標(biāo)客戶相對集中的寫字樓舉辦項目介紹專題活動，組織有意向的客戶參與討論。（5）網(wǎng)絡(luò)銷售　隨著信息時代的到來，網(wǎng)絡(luò)成了一種新時尚衡量標(biāo)準(zhǔn)，既然認(rèn)為本項目是有一定超前意識的時尚好房子，運用最先進的手段是必須與必然的。建立網(wǎng)絡(luò)銷售大致有以下幾個作用：n　　　　體現(xiàn)項目的時代