北京雙花園策劃案例-展示頁
2025-04-25 23:57本頁面
【正文】 項(xiàng)目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間世紀(jì)陽光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修粗裝修華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修精裝修項(xiàng)目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高現(xiàn)在除了2個(gè)情況未定項(xiàng)目外，只有最近兩年推出的3個(gè)項(xiàng)目外部裝修采用面磚，其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。（4）市場表現(xiàn)項(xiàng)目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。（2）環(huán)境規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。從各個(gè)方面體現(xiàn)“以人為本”隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價(jià)位全面抬升。n 目標(biāo)客戶的細(xì)分n 開發(fā)商品牌意識加強(qiáng)n 注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)n 注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)n 物業(yè)品質(zhì)分析客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對于物業(yè)的定位越來越細(xì)分和明確。普通住宅華騰園樂瀾寶邸 外銷公寓 普通住宅東環(huán)18九龍花園 普通住宅世橋國貿(mào)公寓 普通住宅勁松嘉園 普通住宅新青年公寓 普通住宅鑫兆豪園 普通住宅廣馨居 普通住宅怡馨園 普通住宅世紀(jì)陽光 普通住宅物業(yè)類型表住宅名稱 物業(yè)類型目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。物業(yè)類型分析合計(jì)： 86華騰園 40樂瀾寶邸 10世橋國貿(mào)公寓 6新青年公寓 10鑫兆豪園 10世紀(jì)陽光 10 市場在銷項(xiàng)目表住宅名稱 總建筑面積（萬平米）合計(jì)： 東環(huán)18 12九龍花園 80勁松嘉園 5廣馨居 怡馨園 10市場已銷項(xiàng)目表住宅名稱 總建筑面積（萬平米）2001年以前每年的市場供應(yīng)量不超過10萬平米， 2002年的市場供應(yīng)量約為50萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出18萬平米左右。（一）供應(yīng)分析總供應(yīng)量分析該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項(xiàng)目為主導(dǎo)，高檔項(xiàng)目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。本項(xiàng)目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。 真誠希望能攜手合作。我們在客戶資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢。為了更好的完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對項(xiàng)目的營銷方案進(jìn)行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案?！⊥ㄟ^我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時(shí)購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實(shí)用，客戶對價(jià)格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項(xiàng)目綜合方面的考慮。我們對雙花園項(xiàng)目周邊的市場進(jìn)行了調(diào)查與分析。要 北京雙花園策劃案例摘 通過我們的分析，我們認(rèn)為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好?！⊥瑫r(shí)，我們也對本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。同時(shí)，在戶型設(shè)計(jì)、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價(jià)格體系等方面存在一定的問題?！∥夜揪哂卸嗄甑匿N售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。我們本著為發(fā)展商負(fù)責(zé)、對項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。一、區(qū)域市場分析 雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，根據(jù)我們對市場的了解本次市場調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達(dá)勁松路，北抵鐵路，共對此區(qū)域的11個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查。隨著CBD商圈的發(fā)展，泛CBD地區(qū)的住宅市場的供應(yīng)速度在2002年急劇增加。,已售項(xiàng)目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環(huán)18， 勁松嘉園?？v觀1998年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供應(yīng)高峰期，短時(shí)間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。整體來看是以50006000元/平米的中檔住宅居多，超過7000元/平米的高檔項(xiàng)目并不是很多，因此區(qū)域的物業(yè)以居住為主。開發(fā)商無論在項(xiàng)目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。樓體分析（1）建筑形式居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項(xiàng)目只有東環(huán)十八古柏家居。（3）小區(qū)規(guī)模除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。物業(yè)樓型統(tǒng)計(jì)表住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù)世紀(jì)陽光 塔樓、板樓 剪力墻3棟塔樓 15層、22層怡馨園 塔樓 剪力墻 3棟塔樓 25層廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1棟塔樓，1棟多層新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2棟塔樓 未定 勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1棟塔樓，1棟多層 A座24層；B座14層世橋國貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2棟塔樓，2棟板樓 22層、12層九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現(xiàn)澆 9棟塔樓，3棟板樓 多種層數(shù)東環(huán)18 板式小高層 剪力墻 3棟塔樓 11層、15層樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5棟塔樓 17層、28層、25層、16層華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7棟塔樓 28層、25層裝修情況分析物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。物業(yè)外部裝修情況表住宅名稱 外墻裝修怡馨園 涂料廣馨居 涂料華騰園 防水涂料世紀(jì)陽光 高級涂料九龍花園 高級涂料樂瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級淺灰色涂料勁松嘉園 面磚東環(huán)18 瓷磚世橋國貿(mào)公寓 無釉瓷磚鑫兆豪園 未定新青年公寓 未定（2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目僅有3個(gè)項(xiàng)目多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間表住宅名稱 開工日期 正式開盤日期 最早入住時(shí)間怡馨園 勁松嘉園 廣馨居 1999 1999 樂瀾寶邸 九龍花園 1998
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