【文章內容簡介】 責、權、利尚不明晰，籠罩在物業(yè)管理行業(yè)上空的“微利”陰霾仍未散去。 　　深圳某高層樓宇在購房合同中寫明樓內安裝合資企業(yè)生產的高級電梯，當業(yè)主入住后，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商安裝的是另一廠家生產的，使用不久便“癱瘓”了的電梯。細心的人們會發(fā)現(xiàn)，為數(shù)眾多的物業(yè)管理公司和房產開發(fā)公司是“父子”或“兄弟”關系，物業(yè)管理公司在接受樓宇管理時，沒辦法也不可能站在維護業(yè)主利益的角度對配套設施進行嚴格審查。 因此，在商品房開發(fā)過程中存在的后遺癥很容易被帶入物業(yè)管理中。此外，一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關系，不愁費用短缺，無心提高管理服務水平，加之缺乏相應的管理法規(guī)，使物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、市場化水平受到很大限制。 　　業(yè)內人士稱，我國加入WTO，對房地產界的沖擊首先就在物業(yè)管理上。他們建議政府積極引導，加大力度推動物業(yè)管理實現(xiàn)公開投標制度。業(yè)主不僅要選聘質優(yōu)低價的管理公司，還應對招標的資格、程序、評標人員的組成等作出相應的規(guī)定，最大限度地改變我國目前大多數(shù)房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司間的“血緣”關系?！　?jù)悉，南寧市已發(fā)出通知，不再允許房地產開發(fā)商兼營物業(yè)管理業(yè)務。廣州市出臺的《物業(yè)管理資質審定辦法》大幅度提高了一級資質公司的標準，迫使物業(yè)管理公司壯大規(guī)模和提高服務水平，目的之一就是盡可能打破這種“血緣”關系，營造開發(fā)商與物業(yè)管理公司間更加公平、公正的競爭環(huán)境。　　只有通過競爭來提高物業(yè)管理公司的服務水平和質量，推動更多的物管企業(yè)實行ISO9000質量管理體系標準，才能從根本上解決物業(yè)管理投訴多的問題，深圳物業(yè)管理企業(yè)才能在激烈的市場競爭中始終處于領先地位?！　〗ㄔO部住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾指出，在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，一些深層次問題已經越來越突出，加快物業(yè)管理的立法步伐已是當務之急。由于缺乏大法和行政法規(guī)，物業(yè)管理中產生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理；建管之間缺乏有效的銜接，物業(yè)管理企業(yè)因此代人受過；業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)平等互利、雙向選擇的新型經濟合同關系尚未建立；物業(yè)管理公司應在自愿的前提下提供水、電、氣費的代收代繳等全方位有償服務。 　　深圳市物業(yè)管理收費標準是政府定價和指導定價相結合——安居房以政府定價為主（政府多有補貼），商品房則以指導定價為主。管理費用分為四個檔次，物管公司服務等級分為甲、乙、丙三級，甲級公司規(guī)模較大，提供的服務質量較高，收費相應較貴。市住宅局物業(yè)監(jiān)管處的職責是，對有重大失誤的物管公司進行考評，違規(guī)的給予查處，視情節(jié)輕重采取吊銷營業(yè)執(zhí)照、降級等處理方式。去年深圳有約１０％的物管公司被降級處理?！　≈x家瑾司長提出了解決收費問題的辦法：一是爭取國家盡快制定物業(yè)管理消費貨幣化政策，在職工工資中相應增加物業(yè)管理消費支出部分，并在居民中樹立物業(yè)管理消費意識；二是健全物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，對不同的消費群體，提供不同深度的物業(yè)管理；三是加強行業(yè)自律，建立約束機制?！　　拔镉兴怠钡臓幷?物業(yè)服務究竟值多少錢？這一直是業(yè)主和物業(yè)公司產生矛盾的焦點。大多商品房的業(yè)主認為“管理費過高但沒享受到相應服務”，對此，物業(yè)公司也有苦衷。一天掃一遍地和掃三遍地，也許在保潔效果上沒有太大區(qū)別。找個退休人員或聘請訓練有素的專業(yè)人員當保安都可以。但在兩可之間作出選擇后支付的費用卻大不一樣。　　深圳一家資深物業(yè)管理公司的李總經理認為，物業(yè)管理公司作為企業(yè)，若長期沒有盈利，就很難維持?，F(xiàn)實的情況是，大多數(shù)物管公司僅靠收取管理費只能保本。老住宅區(qū)業(yè)主想按新建社區(qū)的標準和要求實現(xiàn)智能化管理，每平方米只交1元的管理費又要享受3元的服務，物管公司不虧才怪。李總坦言，物管公司最大的難處是，他們與業(yè)主在法律待遇上的實際不平等?！　∥飿I(yè)管理公司的違規(guī)行為有經濟和法律諸多方面的監(jiān)控，但對業(yè)主的違規(guī)行為卻無得力的管教措施。即使業(yè)主無故長期拖欠管理費或擅自裝修、影響小區(qū)整體美觀等，物業(yè)管理公司只能“溝通勸說”。無奈下對業(yè)主起訴，幾個月的管理費連付律師費都不夠。　　深圳某律師事務所的許律師認為，物業(yè)管理最為合理的方式是分類、分項服務。例如提供２４小時保安巡邏、封閉管理、全新設施等各需多少費用，業(yè)主可自行選擇高價格、高質量的服務，而收費低廉的只提供基礎服務。 目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過２萬家，從業(yè)人員突破２００萬人。物業(yè)管理已經發(fā)展成為一個潛力巨大的新興行業(yè)。但是，有人說，中國的物業(yè)管理處境尷尬：一方面,它被經濟學家稱為“朝陽行業(yè)”，國家“十五”規(guī)劃為物業(yè)管理行業(yè)指明了發(fā)展方向；另一方面，物管行業(yè)大面積虧損，業(yè)主投訴不斷，物業(yè)管理企業(yè)叫苦不迭。朝陽與灰暗、理論與現(xiàn)實的強烈反差迫使深圳物業(yè)管理者進行更深層次的思考與探索。 　　國外物業(yè)管理啟示錄 　 物業(yè)管理在國外已有100多年的歷史，相當一部分物管企業(yè)具有資金、技術和人才優(yōu)勢。國外的物業(yè)采取自主經營、物業(yè)的所有權與管理權分離的方式管理。業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司。政府一般不規(guī)定具體的收費標準，由業(yè)主（委托方）與管理公司（受托方）雙方討價還價決定?！　⌒录悠隆飿I(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負責。該局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，對政府建造的公共設備、設施及建筑附屬物共有產權實行共管。例如小區(qū)內的游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球室、健身房等全憑業(yè)主卡免費使用?！　⌒录悠抡畯娬{對居住小區(qū)進行法治化管理。例如對室內裝修有非常嚴格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，規(guī)定室內裝修在領到鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行第二次裝修。同時規(guī)定住戶裝修須向建屋發(fā)展局申請裝修許可證，由領有該局施工執(zhí)照的承包商承包。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請裝修內容進行工程檢查驗證。為了保持建筑物的結構完整性