市物業(yè)管理贊彈-免費閱讀
【正文】 建設(shè)部要求“到2010年，大中城市中60%的住宅要實現(xiàn)智能化”。美國家庭網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，不僅牽動了許多行業(yè)，而且開拓了新的大市場。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”。如果一家物業(yè)管理公司要管1000萬平方米的小區(qū)，沒有較高的管理水平和強大的整合資源能力，是很難駕馭的。這些改進措施保證了業(yè)主和物管企業(yè)的利益，達到了雙贏的目的。令人欣喜的是，深圳通過招投標(biāo)方式接管物業(yè)已蔚然成風(fēng)。例如，與本市大專院校合作，建立物業(yè)管理初級學(xué)員實習(xí)基地；與國內(nèi)外高級管理人員教育學(xué)院聯(lián)合，將小區(qū)建成培養(yǎng)高級物業(yè)管理人才的學(xué)校；建設(shè)物業(yè)管理人員輸出基地；編制物業(yè)管理的聲、光、電教材等等?？傊?，大批具有本科、碩士和博士學(xué)歷的年輕人已經(jīng)進入了物業(yè)管理企業(yè)。萬科、中海等一大批知名企業(yè)已具備了與國外同行同臺競技、逐鹿中原的條件。 從容入世 與狼共舞 入世之后，按照總協(xié)定的要求，外國企業(yè)可以直接進入中國市場的各個領(lǐng)域，平等參與市場競爭。一般住宅樓的大門都是自動號碼或呼叫鎖，物業(yè)人員不隨意進入任何居民的房門。此外，全國有影響和規(guī)模的物業(yè)管理協(xié)會和組織還有國際設(shè)施管理協(xié)會（IFMA），主要負責(zé)對物業(yè)設(shè)施的管理， BOMA則代表在物業(yè)管理過程中業(yè)主或房東的利益。例如對室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，規(guī)定室內(nèi)裝修在領(lǐng)到鑰匙之日起3個月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進行第二次裝修。 國外物業(yè)管理啟示錄 物業(yè)管理在國外已有100多年的歷史，相當(dāng)一部分物管企業(yè)具有資金、技術(shù)和人才優(yōu)勢。即使業(yè)主無故長期拖欠管理費或擅自裝修、影響小區(qū)整體美觀等，物業(yè)管理公司只能“溝通勸說”。一天掃一遍地和掃三遍地，也許在保潔效果上沒有太大區(qū)別。由于缺乏大法和行政法規(guī)，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理；建管之間缺乏有效的銜接，物業(yè)管理企業(yè)因此代人受過；業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)平等互利、雙向選擇的新型經(jīng)濟合同關(guān)系尚未建立；物業(yè)管理公司應(yīng)在自愿的前提下提供水、電、氣費的代收代繳等全方位有償服務(wù)。此外，一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，不愁費用短缺，無心提高管理服務(wù)水平，加之缺乏相應(yīng)的管理法規(guī)，使物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、市場化水平受到很大限制。這樣的圖書室還不如不辦。這種做法擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費者的權(quán)益，也激化了雙方的矛盾。 亂開支 物業(yè)管理公約有明確規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期向住戶公布收支帳目、物管年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，同時接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。消費者弄不清哪項該交，哪項不該交，該交的也不知道是否合算。例如，房子出現(xiàn)門窗關(guān)不嚴(yán)、漏水等質(zhì)量問題，消費者投訴并要求修理時，物管公司和開發(fā)商往往相互推諉，誰也不負責(zé)任，消費者像皮球一樣被踢來踢去。 業(yè)主住戶：投訴有理 近年來，深圳物業(yè)管理方面的糾紛明顯增多，出現(xiàn)了多起業(yè)主炒物業(yè)管理公司“魷魚”的事件，出現(xiàn)了業(yè)主和物業(yè)公司暴力對抗直至對簿公堂的現(xiàn)象。隨著改革的深入，經(jīng)濟的發(fā)展，科技的進步，觀念的更新，意識的提高，人們對物業(yè)管理的要求日趨苛刻。由中海物業(yè)首先實踐的這個模式迅速被許多住宅區(qū)接受并改進，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。小區(qū)的物管部門針對不同的服務(wù)項目，將小區(qū)的具體服務(wù)分包給專業(yè)公司，所支付的開銷遠遠少于專門養(yǎng)一支龐大的物業(yè)管理隊伍。 新鮮經(jīng)驗層出不窮 “1拖N” 管理新模式——中海物業(yè)創(chuàng)立的管理架構(gòu)，彌補了過去“小而全”的不足，即確定一個資深的區(qū)域管理中心，由它對周邊N個小區(qū)管理處實行“4統(tǒng)4分的管理運作”（工作統(tǒng)一安排，分頭實施；人員統(tǒng)一調(diào)度，分點駐守；管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分片服務(wù)；財務(wù)統(tǒng)一收支，分別核算）。 和全國大中城市比，深圳物業(yè)管理覆蓋面最廣，特區(qū)內(nèi)占95%，特區(qū)外也已突破55%；范圍涉及17大類，包括多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機關(guān)辦公樓、部隊營房、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街、農(nóng)民房等。 深圳物業(yè)管理的政策法規(guī)較為完善，已初步形成體系，為物業(yè)管理企業(yè)保駕護航。它符合當(dāng)前物業(yè)管理國際潮流，有效地解決了管理成本高、收費低、企業(yè)難以維持的困難。此外，無人售貨、自動取款、網(wǎng)上購物等與人打資金交道的窗口行業(yè)正朝智能化方向發(fā)展。 小區(qū)會所——新社區(qū)成功的標(biāo)志。但種種跡象表明，物業(yè)管理覆蓋面（特區(qū)內(nèi)）高達95%的深圳，業(yè)主和住戶對物業(yè)管理的投訴卻越來越多，絲毫不給“旗幟”留臉面。 深圳物業(yè)管理取得了輝煌成就，這是不容置疑的。；獲市級“安全文明標(biāo)兵小區(qū)”、“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”稱號的，收費標(biāo)準(zhǔn)可上浮5%，省級可上浮10%，國家級可上浮20%。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，購房者辦理立契過戶手續(xù)時，需要交付占總房價2%的公共維修基金。物管公司不運用正當(dāng)方式解決問題，而采取停水停電的手段“處罰”。今天倒好，滴水沒有，只好用純凈水漱口、臉都沒洗就上班了。 深圳某高層樓宇在購房合同中寫明樓內(nèi)安裝合資企業(yè)生產(chǎn)的高級電梯，當(dāng)業(yè)主入住后，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商安裝的是另一廠家生產(chǎn)的，使用不久便“癱瘓”了的電梯。廣州市出臺的《物業(yè)管理資質(zhì)審定辦法》大幅度提高了一級資質(zhì)公司的標(biāo)準(zhǔn)，迫使物業(yè)管理公司壯大規(guī)模和提高服務(wù)水平，目的之一就是盡可能打破這種“血緣”關(guān)系，營造開發(fā)商與物業(yè)管理公司間更加公平、公正的競爭環(huán)境?！ ≈x家瑾司長提出了解決收費問題的辦法：一是爭取國家盡快制定物業(yè)管理消費貨幣化政策，在職工工資中相應(yīng)增加物業(yè)管理消費支出部分，并在居民中樹立物業(yè)管理消費意識；二是健全物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，對不同的消費群體，提供不同深度的物業(yè)管理；三是加強行業(yè)自律，建立約束機制。老
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