【正文】 本細則規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。（五）環(huán)保行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物、飲食服務業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙污染等違法違規(guī)行為。（十）無序停放車輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路；（十一）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十二）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。在此期間基礎性有償服務的服務內(nèi)容及收費標準，按照市、轄市價格行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務費指導價最低標準執(zhí)行。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主委員會監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務：（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)；（二）移交本細則第五十條第二款規(guī)定的相關資料；（三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；（四）移交結清預收、代收和預付、代付的相關費用資料；（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。建設單位在住宅小區(qū)建設時應當對幢、單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯、水泵等共用設施設備安裝獨立的計量器具，便于公共水電費等費用的計量與分攤。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，每年公示不少于一次。第五十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費、公共水電費等費用。第五十五條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，在業(yè)主委員會和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會移交?！　∥飿I(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。物業(yè)服務用房不計入分攤共用建筑面積，建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。物業(yè)服務用房中用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。第四十五條 前期物業(yè)服務期間有下列情形的，建設單位應當重新向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理相關備案手續(xù)：（一）建設項目規(guī)劃發(fā)生變更的，建設單位應當重新確定物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案的確定可采用協(xié)議招標方式；（二）建設項目交付前，因物業(yè)服務企業(yè)不能履行中標義務的，建設單位應當重新組織招投標，另行選聘物業(yè)服務企業(yè)；（三）建設項目交付后，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)解除合同的，建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置告知全體業(yè)主，并在前期服務合同終止前30日內(nèi)，按照前期物業(yè)管理招投標方式另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。業(yè)主小組應當履行下列職責：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。物業(yè)管理委員會辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機關申請刻制物業(yè)管理委員會印章。第三十七條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成。業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關檔案資料、財物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會的委員可以獲得一定數(shù)量的津貼。備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當書面一次性告知須補齊的材料；備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。（十一）接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的指導和監(jiān)督，并積極配合做好社區(qū)管理工作，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛；（三）執(zhí)行業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，負責與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更物業(yè)服務合同；社區(qū)居（村）民委員會應當對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導、監(jiān)督。第二十三條 業(yè)主大會決定以下事項： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則； （二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（三）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；（四）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務合同；第二十二條 籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議。 第二十一條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的；（二）第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人合法權益；重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，由建設單位向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：（一）同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構筑物和共用設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（二）住宅物業(yè)項目內(nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（三）分期建設或者由兩個以上建設單位共同開發(fā)的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（四）其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形。第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作：（一）建立社區(qū)物業(yè)服務機構，公開投訴電話、辦公地址；（二）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系；（三）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導社區(qū)居（村）民委員會、人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；（四）制定物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理機制；（五）負責業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關工作，指導監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案；（六）協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施細則（征求意見稿） 說明：黑體為我市細化上位法的部分第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本細則。第七條 規(guī)劃、城市管理、公安、價格、質(zhì)量技術監(jiān)督、環(huán)保、民防、工商等有關部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。上述情形中，配套設施設備能夠分割、獨立使用并符合規(guī)劃建設工程設計方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。（一）按照物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權，并在選舉業(yè)主委員會成員時，享有被選舉權；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（六）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）；業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員應當由其所在單位出具書面委托書。（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；（三）確定業(yè)主身份（含業(yè)主姓名及所擁有的專有部分面積），確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，監(jiān)票人應當由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員擔任；（四）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）依法確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。（五）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項并監(jiān)督實施； （六）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集方式并監(jiān)督使用；業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥