【文章內(nèi)容簡介】 －10元/m2年－8元/m2年－6元/m2年縣城、建制鎮(zhèn)、－4元/m2年七、耕地占用稅耕地占用稅的稅率銀人均占有耕地面積而異：人均占有耕地面積1畝，2－10元人均占有耕地面積1－2畝，－8元人均占有耕地面積2－3畝，－人均占有耕地面積3畝，1－5元八、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加（兩稅一費）營業(yè)稅規(guī)定如下：凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售額為征收對象，稅率3％；出租業(yè)務(wù)的單位和個人，以租金為征收對象，按稅率5％征收；中介服務(wù)的以其服務(wù)費為征收對象，稅率10％。城市維護建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率7％； 在縣城，建制鎮(zhèn)的，稅率5％ 在農(nóng)村的，稅率1％教育費附加，一律按營業(yè)稅額的2％征收九、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅對于國家鼓勵的能源、交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項目，稅率為0％，一般商品住宅房開發(fā)投資的稅率為10％，別墅式住宅為30％十、其他稅費包括其他稅款和各種規(guī)費※ 小 結(jié)： 房產(chǎn)稅：比例稅率房地產(chǎn)稅 土地使用稅：分類分級的幅度定額稅率 土地增值稅：四級超額累進稅率 耕地占用稅：定額稅率 契稅：比例稅率 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：差別稅率房地產(chǎn)相關(guān)稅 城市維護建設(shè)稅：差別稅率 企業(yè)所得稅：比例稅率 外商投資企業(yè)、外國企業(yè)所得稅：比例稅率 印花稅：比例稅率、定額稅率復(fù)習(xí)思考題房地產(chǎn)行政管理的含義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)市場管理的主要內(nèi)容第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營決策教學(xué)目的和要求：通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)經(jīng)營決策的含義、重要性及經(jīng)營決策的內(nèi)容，經(jīng)營決策的原則和程序，經(jīng)營決策的方法。重點及難點：房地產(chǎn)經(jīng)營決策的具體方法及其運用。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容現(xiàn)代化的經(jīng)營管理，其核心是經(jīng)營決策，房地產(chǎn)企業(yè)核心的核心就是房地產(chǎn)經(jīng)營決策 一、決策的含義及重要性決策指為達到一定目標，從兩個以上的方案中選擇一個滿意方案的分析判斷過程。經(jīng)營決策是企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，是企業(yè)把握未來的根本保證。二、 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容包括：經(jīng)營戰(zhàn)略與方針政策決策；絕對不計劃體系；項目決策；價格與成本決策；市場銷售決策；金融玨測；經(jīng)營組織與人事決策；工程招標決策；物業(yè)管理決策。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的原則和程序一、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的原則決策的政策性原則決策的綜合整體性原則決策的長期效益與短期效益相結(jié)合的原則決策的三要素原則決策的防線轉(zhuǎn)移原則確立目標動態(tài)調(diào)整選擇方案分析評價擬定方案發(fā)現(xiàn)問題二、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的程序 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法一、決策的類型戰(zhàn)略決策按重要程度劃分： 管理決策業(yè)務(wù)決策確定型決策按業(yè)務(wù)的性質(zhì)劃分： 不確定型決策風(fēng)險型決策計量決策按決策目標與所用方法劃分：非計量決策 程序化決策按決策問題發(fā)生的頻率劃分： 非程序化決策二、房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法（一）確定型決策確定型決策對未來的情況有所了解，容易根據(jù)每個方案的效益情況加以評價和選擇。常用的方法：直觀判斷法 量本利分析法（盈虧平衡分析法） 線性規(guī)劃法 差量法（二）非確定型決策當決策者面臨從未遇到過的決策事件，對各種自然狀態(tài)放聲的概率難于估計時，屬于非確定型決策。非確定型決策方法，主要有：最大最小值法，又稱悲觀決策法最大最大值法，又稱樂觀決策法最小后悔值法機會均等法（三）風(fēng)險型決策風(fēng)險型決策，是指決策事件未來的各種自然狀態(tài)是隨機的，不確定的，決策往往帶有一定的風(fēng)險性。風(fēng)險型決策方法，是研究怎樣根據(jù)決策事件中各種自然狀態(tài)及其概率，做出合理決策的方法。常用的方法又期望值法，決策樹法等。期望值法 其中：E(x)――在i狀態(tài)下的期望值 P(xi)――在i狀態(tài)下的概率，且 ――在i狀態(tài)下的損益值決策樹法決策樹是由決策點、方案枝、狀態(tài)點、概率枝和損益值表示。決策步驟：編制決策樹→計算期望值→剪枝決策復(fù)習(xí)思考題：房地產(chǎn)經(jīng)營決策的含義及其內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營的原則和程序第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教學(xué)目的和要求：通過本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)開發(fā)的含義、地位和作用，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義、意義，房地產(chǎn)行政開發(fā)的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場分析及財務(wù)分析。重點：掌握房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)的含義，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要內(nèi)容。難點：如何進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場及財務(wù)分析。第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)，是指在同一空間范圍內(nèi)，對地產(chǎn)與房產(chǎn)進行的一體化、集約化的開發(fā)活動，它是地產(chǎn)開發(fā)的集合，其成果是統(tǒng)一的房地產(chǎn)商品。綜合開發(fā)，也叫城市建設(shè)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟、社會發(fā)展計劃的要求，一房屋建設(shè)為對象，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，按照使用性質(zhì)，實行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則，有計劃、有步驟地進行開發(fā)建設(shè)。二、房地產(chǎn)開發(fā)地位和作用房地產(chǎn)開發(fā)在房地產(chǎn)經(jīng)營中處于關(guān)鍵性地位，不僅是房地產(chǎn)一級市場與二級市場地聯(lián)結(jié)紐帶，同時也是把土地承租人，建筑商，租戶和用戶聯(lián)系在一起地中心樞紐；房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展加快了我國住房制度的改革和住宅商品化的進程；房地產(chǎn)開發(fā)推動了現(xiàn)代城市總體規(guī)劃的有效實施，促進了城市現(xiàn)代化建設(shè)的進程。三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的意義房地產(chǎn)綜合開發(fā)，它是建設(shè)現(xiàn)代化城市的需要； 是提高房地產(chǎn)開發(fā)效益的需要； 是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營包括土地開發(fā)經(jīng)營和房屋開發(fā)經(jīng)營兩方面。一、土地開發(fā)經(jīng)營（一）土地開發(fā)經(jīng)營土地使用權(quán)的獲得（1）行政劃撥（2）土地使用權(quán)有償出讓：即國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。擁有土地使用權(quán)后的經(jīng)營（1）直接使用經(jīng)營（2）將土地使用權(quán)出租，收取租金（3）將土地開發(fā)后轉(zhuǎn)讓（二）舊城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營土地開發(fā)經(jīng)營除了新城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營之外，還包括舊城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營。拆遷包括居民拆遷和單位拆遷，無論是居民拆遷還是單位拆遷，一般都需要簽訂房屋拆遷合同。改造改造的內(nèi)容包括房屋、道路、管網(wǎng)等市政公用配套設(shè)施的改造，舊城區(qū)土地的再開發(fā)。改造的工程兩大，涉及面廣，投資甚巨，一般要達到房屋建造費的兩倍以上。二、房屋開發(fā)經(jīng)營房屋開發(fā)包括兩階段，一是施工準備階段，另一個是施工階段。施工準備階段 確定施工單位和組織機構(gòu)，熟悉會審圖紙； 編制施工的組織設(shè)計； 建筑材料的調(diào)運和儲備； 工器具的集中和維修； 施工力量的集結(jié)和培訓(xùn)； 現(xiàn)場具體準備工作施工階段第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場調(diào)查分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場調(diào)查分析是為了了解房地產(chǎn)市場未來狀態(tài)，主要包括市場調(diào)查和市場預(yù)測兩方面。一、市場調(diào)查主要調(diào)查內(nèi)容：市場需求調(diào)查 潛在需求量 市場占有率市場需求調(diào)查的內(nèi)容包括： 銷售趨勢分析 人口 收入顧客和購買能力的調(diào)查競爭調(diào)查有關(guān)的經(jīng)濟形勢調(diào)查二、市場預(yù)測需求預(yù)測主要是對未來市場需求量及產(chǎn)品構(gòu)成的發(fā)展趨勢的預(yù)測產(chǎn)品發(fā)展的預(yù)測三、市場預(yù)測的步驟確定預(yù)測目標選定預(yù)測方法及模型計算機預(yù)測分析預(yù)測誤差收集分析資料預(yù)測結(jié)果 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營財務(wù)分析財務(wù)分析是經(jīng)營分析的重點之一。進行反復(fù)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的財務(wù)分析，對提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益具有極其重要的意義。一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金特點資金的運動量相對于其他行業(yè)來說要大得多，但其中自有資金所占比例較小，大量依靠貸款和預(yù)收定金等，所以自有資金再時間上的分布不均衡、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的分類 固定資金按資金的周轉(zhuǎn)方式劃分 流動資金 專項資金 儲備資金 未完工產(chǎn)品資金按資金占用分類 成品資金