【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 －10元/m2年－8元/m2年－6元/m2年縣城、建制鎮(zhèn)、－4元/m2年七、耕地占用稅耕地占用稅的稅率銀人均占有耕地面積而異：人均占有耕地面積1畝，2－10元人均占有耕地面積1－2畝，－8元人均占有耕地面積2－3畝，－人均占有耕地面積3畝，1－5元八、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（兩稅一費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅規(guī)定如下：凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售額為征收對(duì)象，稅率3％；出租業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，以租金為征收對(duì)象，按稅率5％征收；中介服務(wù)的以其服務(wù)費(fèi)為征收對(duì)象，稅率10％。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率7％； 在縣城，建制鎮(zhèn)的，稅率5％ 在農(nóng)村的，稅率1％教育費(fèi)附加，一律按營(yíng)業(yè)稅額的2％征收九、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅對(duì)于國(guó)家鼓勵(lì)的能源、交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，稅率為0％，一般商品住宅房開(kāi)發(fā)投資的稅率為10％，別墅式住宅為30％十、其他稅費(fèi)包括其他稅款和各種規(guī)費(fèi)※ 小 結(jié)： 房產(chǎn)稅：比例稅率房地產(chǎn)稅 土地使用稅：分類分級(jí)的幅度定額稅率 土地增值稅：四級(jí)超額累進(jìn)稅率 耕地占用稅：定額稅率 契稅：比例稅率 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：差別稅率房地產(chǎn)相關(guān)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅：差別稅率 企業(yè)所得稅：比例稅率 外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)所得稅：比例稅率 印花稅：比例稅率、定額稅率復(fù)習(xí)思考題房地產(chǎn)行政管理的含義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的主要內(nèi)容第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策教學(xué)目的和要求：通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的含義、重要性及經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)決策的原則和程序，經(jīng)營(yíng)決策的方法。重點(diǎn)及難點(diǎn)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的具體方法及其運(yùn)用。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理，其核心是經(jīng)營(yíng)決策，房地產(chǎn)企業(yè)核心的核心就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策 一、決策的含義及重要性決策指為達(dá)到一定目標(biāo)，從兩個(gè)以上的方案中選擇一個(gè)滿意方案的分析判斷過(guò)程。經(jīng)營(yíng)決策是企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，是企業(yè)把握未來(lái)的根本保證。二、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容包括：經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與方針政策決策；絕對(duì)不計(jì)劃體系；項(xiàng)目決策；價(jià)格與成本決策；市場(chǎng)銷售決策；金融玨測(cè)；經(jīng)營(yíng)組織與人事決策；工程招標(biāo)決策；物業(yè)管理決策。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的原則和程序一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的原則決策的政策性原則決策的綜合整體性原則決策的長(zhǎng)期效益與短期效益相結(jié)合的原則決策的三要素原則決策的防線轉(zhuǎn)移原則確立目標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整選擇方案分析評(píng)價(jià)擬定方案發(fā)現(xiàn)問(wèn)題二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的程序 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法一、決策的類型戰(zhàn)略決策按重要程度劃分： 管理決策業(yè)務(wù)決策確定型決策按業(yè)務(wù)的性質(zhì)劃分： 不確定型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策計(jì)量決策按決策目標(biāo)與所用方法劃分：非計(jì)量決策 程序化決策按決策問(wèn)題發(fā)生的頻率劃分： 非程序化決策二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法（一）確定型決策確定型決策對(duì)未來(lái)的情況有所了解，容易根據(jù)每個(gè)方案的效益情況加以評(píng)價(jià)和選擇。常用的方法：直觀判斷法 量本利分析法（盈虧平衡分析法） 線性規(guī)劃法 差量法（二）非確定型決策當(dāng)決策者面臨從未遇到過(guò)的決策事件，對(duì)各種自然狀態(tài)放聲的概率難于估計(jì)時(shí)，屬于非確定型決策。非確定型決策方法，主要有：最大最小值法，又稱悲觀決策法最大最大值法，又稱樂(lè)觀決策法最小后悔值法機(jī)會(huì)均等法（三）風(fēng)險(xiǎn)型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策，是指決策事件未來(lái)的各種自然狀態(tài)是隨機(jī)的，不確定的，決策往往帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)型決策方法，是研究怎樣根據(jù)決策事件中各種自然狀態(tài)及其概率，做出合理決策的方法。常用的方法又期望值法，決策樹(shù)法等。期望值法 其中：E(x)――在i狀態(tài)下的期望值 P(xi)――在i狀態(tài)下的概率，且 ――在i狀態(tài)下的損益值決策樹(shù)法決策樹(shù)是由決策點(diǎn)、方案枝、狀態(tài)點(diǎn)、概率枝和損益值表示。決策步驟：編制決策樹(shù)→計(jì)算期望值→剪枝決策復(fù)習(xí)思考題：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的含義及其內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的原則和程序第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)教學(xué)目的和要求：通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、地位和作用，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的含義、意義，房地產(chǎn)行政開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)分析及財(cái)務(wù)分析。重點(diǎn)：掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)的含義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容。難點(diǎn)：如何進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)及財(cái)務(wù)分析。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在同一空間范圍內(nèi)，對(duì)地產(chǎn)與房產(chǎn)進(jìn)行的一體化、集約化的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，它是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集合，其成果是統(tǒng)一的房地產(chǎn)商品。綜合開(kāi)發(fā)，也叫城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的要求，一房屋建設(shè)為對(duì)象，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，按照使用性質(zhì)，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地位和作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中處于關(guān)鍵性地位，不僅是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)地聯(lián)結(jié)紐帶，同時(shí)也是把土地承租人，建筑商，租戶和用戶聯(lián)系在一起地中心樞紐；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的發(fā)展加快了我國(guó)住房制度的改革和住宅商品化的進(jìn)程；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)了現(xiàn)代城市總體規(guī)劃的有效實(shí)施，促進(jìn)了城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。三、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的意義房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，它是建設(shè)現(xiàn)代化城市的需要； 是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的需要； 是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)包括土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)兩方面。一、土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（一）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的獲得（1）行政劃撥（2）土地使用權(quán)有償出讓：即國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。擁有土地使用權(quán)后的經(jīng)營(yíng)（1）直接使用經(jīng)營(yíng)（2）將土地使用權(quán)出租，收取租金（3）將土地開(kāi)發(fā)后轉(zhuǎn)讓（二）舊城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)除了新城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)之外，還包括舊城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。拆遷包括居民拆遷和單位拆遷，無(wú)論是居民拆遷還是單位拆遷，一般都需要簽訂房屋拆遷合同。改造改造的內(nèi)容包括房屋、道路、管網(wǎng)等市政公用配套設(shè)施的改造，舊城區(qū)土地的再開(kāi)發(fā)。改造的工程兩大，涉及面廣，投資甚巨，一般要達(dá)到房屋建造費(fèi)的兩倍以上。二、房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房屋開(kāi)發(fā)包括兩階段，一是施工準(zhǔn)備階段，另一個(gè)是施工階段。施工準(zhǔn)備階段 確定施工單位和組織機(jī)構(gòu)，熟悉會(huì)審圖紙； 編制施工的組織設(shè)計(jì)； 建筑材料的調(diào)運(yùn)和儲(chǔ)備； 工器具的集中和維修； 施工力量的集結(jié)和培訓(xùn)； 現(xiàn)場(chǎng)具體準(zhǔn)備工作施工階段第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)調(diào)查分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)調(diào)查分析是為了了解房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)狀態(tài)，主要包括市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)兩方面。一、市場(chǎng)調(diào)查主要調(diào)查內(nèi)容：市場(chǎng)需求調(diào)查 潛在需求量 市場(chǎng)占有率市場(chǎng)需求調(diào)查的內(nèi)容包括： 銷售趨勢(shì)分析 人口 收入顧客和購(gòu)買能力的調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查有關(guān)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)查二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)主要是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)需求量及產(chǎn)品構(gòu)成的發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)產(chǎn)品發(fā)展的預(yù)測(cè)三、市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟確定預(yù)測(cè)目標(biāo)選定預(yù)測(cè)方法及模型計(jì)算機(jī)預(yù)測(cè)分析預(yù)測(cè)誤差收集分析資料預(yù)測(cè)結(jié)果 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析是經(jīng)營(yíng)分析的重點(diǎn)之一。進(jìn)行反復(fù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析，對(duì)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有極其重要的意義。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金特點(diǎn)資金的運(yùn)動(dòng)量相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)要大得多，但其中自有資金所占比例較小，大量依靠貸款和預(yù)收定金等，所以自有資金再時(shí)間上的分布不均衡、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的分類 固定資金按資金的周轉(zhuǎn)方式劃分 流動(dòng)資金 專項(xiàng)資金 儲(chǔ)備資金 未完工產(chǎn)品資金按資金占用分類 成品資金