【文章內(nèi)容簡介】 批后，由綜合部承辦。(5)公司內(nèi)部公文的發(fā)布，均由綜合部以規(guī)定格式統(tǒng)一發(fā)布。下發(fā)給個別部門的公文，應履行簽收手續(xù)。二、檔案管理辦法（一）目的：為加強公司各類檔案管理的規(guī)范性，特制定本辦法。（二）適用范圍：公司的全部文書檔案、人事檔案、會計檔案、工程檔案。（三）管理權(quán)限：各相關(guān)部門（四）檔案的立卷歸檔：行政檔案的立卷：(1)立卷范圍：公司業(yè)務活動中的收文及批辦過程中的批辦材料；以公司名義發(fā)出的文件(定稿、存本、附件)；各種會議文件及會議記錄；公司內(nèi)部管理類文件(日常工作中形成的計劃、總結(jié)、統(tǒng)計報表、規(guī)章制度等)；公司內(nèi)部形成的除人事、財務方面之外的其它請示、報告、批復；公司對外簽訂的經(jīng)濟合同原件(項目部一份，由財務部門一份存檔及多余份數(shù)綜合部保存；只有一份原件的，由財務部門保存，其他報名保存復印件，并在其上注明原件存放處)；在工作過程中形成的照片、錄音帶、錄像帶、計算機軟盤及光盤、工具類書籍；公司領導或部門經(jīng)理外出參觀學習等活動帶回的文字、聲像、科技資料。(2)有關(guān)部門須保留檔案原件時，綜合部應保存復印件，并在復印件上注明原件存放處。工程檔案的立卷：(1)立卷范圍：與工程相關(guān)的具有現(xiàn)實和長遠保存價值的各類工程文件資料(工程前期資料、勘察、設計、施工、監(jiān)理資料、設備資料；工程竣工驗收資料等)。(2)工程部應派專人負責技術(shù)檔案的整理、立卷、歸檔工作，歸檔文件資料必須完整、準確，經(jīng)過系統(tǒng)整理、編目后由工程部負責人審查后歸檔。(3)工程結(jié)束后，由工程部負責移交有關(guān)部門存檔。（五）檔案的保管：凡公司在各類經(jīng)營活動中形成的具有保存價值的文件資料，均應由各檔案管理有權(quán)部門進行收集、整理、立卷歸檔及日常管理，其它部門和個人不得擅自留存。凡屬立卷歸檔的文件資料，必須為原件，書寫格式必須符合要求，書寫工具須為鋼筆或黑色碳素筆，且應保證其完整、齊全、分類清楚。3，檔案管理實行一月一整理制度，所有歸檔文件均應為已完成文件。各檔案管理有權(quán)部門的部門經(jīng)理應定期對本部門全部檔案的保管及借閱登記狀況進行核查，如發(fā)現(xiàn)問題，應及時向上級主管領導匯報，以便及時采取措施確保檔案的安全。對破損和變質(zhì)的檔案及時進行復制和修補。（六）檔案的借閱：借閱檔案時需填寫《借閱登記表》；并不得將檔案帶離所在辦公室。經(jīng)領導批準后檔案被借出時，檔案管理人員應在該檔案的位置上，放一張代替卡，卡上應標明檔案卷號、借閱時間、借閱單位、借閱人姓名，以便按時催還，防止檔案丟失。秘密檔案的借閱應由綜合部經(jīng)理在借閱登記表中簽字認可；機密檔案由檔案管理有權(quán)部門項目總負責人簽字認可；絕密檔案由公司董事長簽字認可后方可借閱。保密性檔案原則上不得摘抄或復印，如確實需要時，應由檔案管理有權(quán)部門最高負責人在借閱登記表中簽字認可。借閱檔案的部門和個人，必須妥善保管檔案資料，不得將其拆散，或進行涂改、勾劃、折疊、抽頁等損壞性行為，也不得轉(zhuǎn)借他人使用。借閱人歸還檔案時必須經(jīng)檔案管理人認真檢查后方可進行銷號。檔案的銷毀：檔案銷毀由辦公室報請公司主管副總及項目總負責人批準后執(zhí)行，并須由公司指派專人進行監(jiān)督。三、辦公用品及設備管理規(guī)定（一）目的：為確保公司辦公用品及辦公設備管理和使用的高效化及規(guī)范化，特制定本規(guī)定。（二）適用范圍：公司正常經(jīng)營活動中的辦公用品及辦公設備的領用、日常管理及維護。辦公用品及設備包括：大型辦公用品：辦公家具、桌椅、電器、輔助用具小型辦公用品：辦公文具、其它辦公易耗晶辦公設備：電腦、打印機、復印機、傳真機、碎紙機、投影儀、電話、其它設備（三）管理權(quán)限：綜合部（四）小型辦公用品的領?。汗巨k公用品由綜合部統(tǒng)一購買和分發(fā)，員工需以部門為單位填寫《辦公用品(設備)領用申請表》，部門經(jīng)理簽字綜合部審批后領取辦公用品。部門因臨時需要領取辦公用品時，應填寫《辦公用品(設備)領用申請表》，由部門經(jīng)理簽字后領取。新員工入職時，綜合部為其配備相應的辦公用品。（五）大型辦公用品及辦公設備的配備：大型辦公用品及辦公設備由公司統(tǒng)一配備。新員工入職或其他員工需要配備時，應由綜合部填寫《辦公用品(設備)領用申請表》，經(jīng)項目總負責人或董事長審批后方可配備。（六）辦公用品及設備的使用：辦公用品及設備屬公司財產(chǎn)，任何個人不得據(jù)為已有。凡以公司名義接受饋贈或其它方式收取的辦公用品及設備均應交綜合部登記入庫，進行統(tǒng)一管理及調(diào)配，部門不得私自占有或個人據(jù)為已有辦公用品以節(jié)約為原則進行配備和使用，避免不應有的浪費。員工離職或因崗位調(diào)動需將辦公用品及設備交回綜合部并辦理交接手續(xù)。辦公用品及設備發(fā)生損壞，應報綜合部進行維修或更換，不得私自進行處理。屬非正常損壞的，對直接責任人按其責任輕重進行相應處罰及賠償。復印機、打印機等公用辦公設備由綜合部指派專人管理和日常維護，任何員工不得擅自使用，嚴禁打印、復印私人資料。如擅自使用而發(fā)生損壞狀況，按其責任輕重進行相應處罰及賠償。四、考勤管理制度（一）目的：為規(guī)范對公司員工的考勤管理，特制定本制度。（二）適用范圍：本制度適用于公司全體員工。（三）管理權(quán)限：綜合部（四）管理規(guī)定：員工工作時間為：員工工作時間由公司董事會確定，因季節(jié)變化需變更工作時間由綜合部報請董事長批準后另行通知。公司員工實行上下班隨機抽查制度，由綜合部負責組織實施。公司員工外出辦理業(yè)務，需提前向部門負責人告知并經(jīng)批準。員工遲到、早退或曠工的懲罰由公司綜合部起草并報董事會審議，董事長批準同意。 員工因公出差，須提前報項目總負責人或董事長批準，出差各項事項按照出差管理制度執(zhí)行。五、出差管理制度（一）目的：為規(guī)范對公司員工的出差管理，特制定本制度。（二）適用范圍：本制度適用于公司全體員工。（三）管理權(quán)限：綜合部（四）管理規(guī)定：員工出差前需向主管領導提出申請。出差期限由派遣人視情況需要，事前予以核定，并于出差后核實。出差人憑核準的出差申請向財務部借支相當數(shù)額的差旅費，交由派遣人簽字后予以借支。出差人員返回后三天內(nèi)必需填寫好“差旅報銷單”交由派遣人審核確認后由財務部核算金額、財務總監(jiān)復核，再交由有審批權(quán)的項目總負責人或董事長簽字，結(jié)清借支款。未于三天內(nèi)報銷者，公司將取消報銷費用資格。借支公司款項，如未還返，將從出差人員工資中扣除。員工出差乘火車允許報銷硬臥鋪票，乘輪船允許報銷二等艙，逢緊急公務必須搭乘飛機時應事先報告經(jīng)項目總負責人批準后方可報銷飛機票。搭乘公司交通工具者，不予報銷交通費。市內(nèi)及短程（一日內(nèi)）出差，除按實際報銷車費外，另可報銷合理次數(shù)的餐費。午餐為下午13時以后，晚餐為18時以后。所有人員出差需經(jīng)項目總負責人或董事長批準。出差不得報支加班費。出差途中除因病或遇意外災害，或因工作實際需要請示批準后延時外，不得因私事或借故延長出差時間，否則除不予報銷差旅費外，并依情節(jié)輕重論處。在外出差需招待客戶需事先經(jīng)派遣人批準后方可報銷招待費。差旅費分為交通費住宿費、膳食費、通訊費等，其標準由公司綜合部擬定，差旅費超標自付。第三部分 營銷管理制度一、營銷策劃推行“全程營銷”的管理機制，營銷作為開發(fā)進程的工作主線、實現(xiàn)銷售和招商計劃指標是公司房地產(chǎn)業(yè)的根本目的，一切工作均要服從營銷工作的需要。（一）項目策劃開發(fā)決策在選定項目、確定開發(fā)策略前，項目策劃先行，營銷總監(jiān)牽頭委托房地產(chǎn)策劃機構(gòu)做市場調(diào)查和分析評價，對項目所處的市場環(huán)境、周圍樓盤的銷售狀況、地區(qū)房市的走勢、國家法律法規(guī)的領會等做出定量分析和定性評價，編制市場調(diào)查報告、可行性研究報告和項目開發(fā)建議書，建議書內(nèi)容包括：市場定位、營銷策略、建設時序、資金投入產(chǎn)出平衡、成本測算和效益估算。并經(jīng)項目總負責人審定，報董事長審批后，作為項目開發(fā)計劃的依據(jù)。產(chǎn)品定位營銷部負責組織項目開發(fā)前的市場調(diào)研工作，搜集周圍房地產(chǎn)項目銷售信息、地區(qū)開發(fā)總量、競爭對手的產(chǎn)品特點、地區(qū)消費特征等諸多信息，進行綜合分析，提出項目開發(fā)的產(chǎn)品定位議案，經(jīng)董事長審批后，由工程部擬定方案設計任務書。營銷時序以總體營銷策劃方案為依據(jù)，由營銷總監(jiān)組織專業(yè)房地產(chǎn)策劃機構(gòu)，編制項目總體營銷推廣計劃，計劃內(nèi)容包括：入市時間和策略、營銷主題、推廣訴求點、開盤日期等。經(jīng)項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。（二）營銷策劃營銷方案營銷部組織專業(yè)房地產(chǎn)策劃機構(gòu)按照項目開發(fā)的市場定位和總體營銷思路，制定營銷策劃、推廣草案（包括營銷推廣方式、營銷主題、價格策略、推盤的節(jié)點、銷售招商目標、投入產(chǎn)出平衡點、廣告策略、銷售招商賣點及實施步驟等），報項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。階段策劃根據(jù)項目開發(fā)進度和銷售招商狀況，營銷部組織專業(yè)房地產(chǎn)策劃機構(gòu)在營銷策劃、推廣方案的基礎上進行階段性分解，提供階段性策劃草案（包括媒體報道、廣告投放、營銷推廣活動等），報項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。策劃效果評估營銷部負責收集整理所有廣告和宣傳資料（含媒體廣告和戶外廣告）的訪客統(tǒng)計，每月做一次統(tǒng)計分析；每季度對營銷策劃工作的實際效果做一次評估、評價和考核，形成效果評估的書面報告，為今后銷售決策提供依據(jù)。營銷部將分析結(jié)果形成正式報告，上報項目總負責人備案。營銷策略調(diào)整在項目開發(fā)建設過程中，若出現(xiàn)國家政策調(diào)控、市場消費需求重大改變等因素導致銷售招商實際與計劃出現(xiàn)較大偏差時，需要及時調(diào)整營銷招商策略和價格策略，議定針對性營銷招商策略（含價格策略），報項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。二、銷售招商管理（一）銷售招商計劃管理總體銷售招商計劃營銷部以項目總體營銷策劃方案為依據(jù)，編制整個項目總體銷售招商計劃草案（包括銷售招商目標、資金回籠目標、價格策略、價格清單、銷售招商節(jié)奏、投入產(chǎn)出平衡、人力資源計劃、付款方式等），報項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。年度銷售招商計劃以項目總體銷售招商計劃為依據(jù)，營銷部起草年度（半年度）銷售計劃初稿（7月及12月中旬完成），內(nèi)容包括：年度（半年度）銷售額、銷售面積、招商額、招商面積、價格表單、資金回籠計劃、銷售套數(shù)等，匯入公司年度（半年度）績效考核責任書，由項目總負責人上報董事長批準后，作為全年銷售招商工作的執(zhí)行依據(jù)。年度銷售招商計劃在7月份修訂一次，特殊情況（經(jīng)營目標、戰(zhàn)略調(diào)整，國家宏觀調(diào)控，市場出現(xiàn)與預期較大的差別等）可即時修訂，修訂后計劃按原計劃審批流程審批。月度銷售招商計劃在每月25日前，營銷部編制月度銷售計劃（包括銷售額、銷售面積、招商額、招商面積、資金回籠、任務分解、保證措施等），報項目總負責人備案。項目總負責人組織專題討論、核準月度銷售招商計劃，并經(jīng)董事長審批后下達執(zhí)行。銷售招商計劃執(zhí)行、銷控委托的專業(yè)策劃、銷售及招商代理機構(gòu)是執(zhí)行計劃的責任者，嚴格按公司下達的計劃組織銷售和招商。在計劃執(zhí)行過程中，對阻礙計劃實施的問題，應及時向公司營銷部匯報，由營銷總監(jiān)牽頭處理，在第一時間內(nèi)予以解決。代理公司逐月統(tǒng)計銷售和招商計劃完成情況，按公司統(tǒng)一制定的統(tǒng)計表格填報，在每月25日前上報公司營銷部。營銷部合理建立銷控管理機制，對房源的推出和預留做精確考慮。銷售招商計劃考核代理公司在每月月底前，對本月度銷售和招商計劃完成情況做出統(tǒng)計和自我評價，對未完成計劃的原因做出分析，由公司營銷部考核、評分，填制考核表，上報公司項目總負責人確認、備案，作為評價代理公司營銷和招商工作的依據(jù)。（二）客服管理營銷售部負責項目銷售過程中的客戶服務管理；負責登記客戶來訪信息資料，及購房客戶資料管理，建立客戶數(shù)據(jù)資料庫，定期（至少半年一次）分析潛在客戶和已購客戶的構(gòu)成及變化趨勢，為及時調(diào)整營銷方案提供必要的信息支持。營銷部負責建立客戶投訴處理制度，明確客戶投訴的處理責任、權(quán)限、途徑和要求。妥善處理每宗客戶投訴，必須在第一時間解決客戶提出的問題，塑造公司為用戶服務的品牌形象。（三）銷售招商合同管理銷售招商合同標準版本營銷部在國家規(guī)定的房地產(chǎn)銷售合同范本的基礎上，對補充條款和專項條款制定標準版本，由營銷總監(jiān)牽頭組織工程、技術(shù)、營銷、成本、物管等各專業(yè)人員集體論證銷售合同條款，法律條款經(jīng)公司法律顧問審核，最后經(jīng)項目總負責人批準后方可使用。營銷部根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)類型，制定招商合同標準版本，由營銷總監(jiān)牽頭組織工程、技術(shù)、營銷、成本、商業(yè)、物管等各專業(yè)人員集體論證招商合同條款，法律條款經(jīng)公司法律顧問審核，最后經(jīng)項目總負責人批準后方可使用。每戶銷售合同和每單招商合同根據(jù)公司批準的銷售合同標準版本，與客戶簽訂每戶銷售合同。每戶銷售合同的單價、總價、優(yōu)惠幅度，付款方式等均需經(jīng)公司財務部門審核確認，超出普通優(yōu)惠條件的折扣需要有項目總負責人、董事長批準。每單招商合同按照授權(quán)權(quán)限，報項目總負責人批準方可簽訂。（四）解押營銷部定期將需要解押的房源匯總后向財務部通報，后者在規(guī)定工作日內(nèi)辦理完解押手續(xù)，并即時通知營銷部。營銷部根據(jù)銷售和招商計劃，每月25日前向財務部門報告下月解押資金計劃。（五）回款回款是營銷的最終目標和衡量銷售招商業(yè)績的最重要指標，因此必須想盡辦法促進回款。營銷部每月制訂詳細的回款計劃并落實到個人，作為考核代理公司銷售人員業(yè)績的主要指標。財務部必須盡最大努力盡快辦好解押手續(xù)，代理公司銷售人員應立即通知已到約定簽約時間的客戶前來交款及簽約。營銷部與財務部緊密配合，將按揭辦理情況和下款情況及時相互通報，財務部負責催促銀行按揭款到位。對欠款客戶進行統(tǒng)計并及時提醒催促，對催告三次仍未交款的客戶可采取法律手段進行追款。（六）工程、材料款抵房為促進銷售和緩解工程款支付壓力，對承包商、供應商可采取以房款抵扣應付工程款、材料款的政策。工程款抵房的申請報告由成本部負責辦理，應付工程款金額由成本部和財務部審核，購房簽約手續(xù)由營銷部負責辦理。以上部門不得拖延或推諉，必須緊密配合，相互間及時通報辦理情況