【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，經(jīng)營(yíng)管理是他們?cè)趯?shí)踐過(guò)程中充分發(fā)揮創(chuàng)造性的領(lǐng)域。有人認(rèn)為，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，是“三分靠技術(shù)，七分靠管理”，這不無(wú)道理。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者的使命就在于從實(shí)踐出發(fā)，創(chuàng)造性地開(kāi)發(fā)和利用經(jīng)營(yíng)管理這種無(wú)形資源，去創(chuàng)造最大化的利潤(rùn)，獲取事業(yè)最大的成功。而做到這些，缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論的學(xué)習(xí)和研究顯然是行不通的。第五節(jié) 本書的結(jié)構(gòu)體系本書圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理這個(gè)主線，共分8章進(jìn)行介紹：第一章屬于概述。主要介紹房地產(chǎn)商品的特性、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵等；同時(shí)也探討本課程的研究方法、研究意義。第二章介紹土地經(jīng)營(yíng)管理的有關(guān)知識(shí)。主要包括土地及其利用結(jié)構(gòu)、土地產(chǎn)權(quán)和土地管理制度、城市土地市場(chǎng)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、地價(jià)理論等。第三章介紹土地開(kāi)發(fā)的有關(guān)知識(shí)。讀者可以了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體運(yùn)作程序、建設(shè)工程招投標(biāo)管理、建設(shè)合同管理、 工程成本控制方法。第四章介紹房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的知識(shí)。主要包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式和內(nèi)容；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念、觀念，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的組合策略；房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，房地產(chǎn)咨詢等。第五章介紹房地產(chǎn)投資的基本知識(shí)。主要包括房地產(chǎn)投資的概念、房地產(chǎn)投資的特征、分類；房地產(chǎn)投資過(guò)程中產(chǎn)生的主要風(fēng)險(xiǎn)類型、風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避方法；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析和可行性研究。第六章介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本知識(shí)。主要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制、功能；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn)。本章還介紹了美國(guó)、香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況。 第七章介紹房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)。主要包括房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則、原理、方法、程序；同時(shí)也介紹了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展的基本情況。第八章介紹房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及房地產(chǎn)證券化的基本知識(shí)。主要包括房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵、功能、方式以及模式選擇的基本理論；房地產(chǎn)證券化的基本原理以及其國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀等。本章小結(jié) 1．房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。房地產(chǎn)商品具有商品屬性又具有社會(huì)屬性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它是由土地利用所引伸出來(lái)一群商品的代名詞，具有位置的固定性、使用的長(zhǎng)期性、供應(yīng)的有限性、生產(chǎn)的復(fù)雜性、高價(jià)值性等商品特征。而就社會(huì)性而言，房地產(chǎn)是人類賴以生存和發(fā)展的必需品，它既是生產(chǎn)活動(dòng)中最基本的生產(chǎn)要素，又是社會(huì)活動(dòng)中最基本的生活資料。2．房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)都是在建筑業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，并最終形成與建筑業(yè)不同的一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系密切，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中兩者是相互滲透和交叉的。 3．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。 4．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位決定其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必將發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益；有利于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程；有利于健全和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。5．所謂房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就是指將房地產(chǎn)當(dāng)作商品而進(jìn)行的一系列盈利性活動(dòng)，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、開(kāi)發(fā)、建造、交換、營(yíng)銷、物業(yè)管理等盈利性活動(dòng)。房地產(chǎn)管理是指對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，即對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)、決策并合理地組織、協(xié)調(diào)和控制的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)管理是相互聯(lián)系與相互區(qū)別的。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)在流通領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過(guò)程的管理。本書是從廣義的內(nèi)涵研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的。6．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)的研究對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)管理及其規(guī)律性。7．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的研究方法有：矛盾分析法；定性分析與定量分析相結(jié)合的方法；比較分析法；經(jīng)驗(yàn)或案例方法；宏觀研究與微觀研究結(jié)合起來(lái)的方法等。思考題1．什么是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)？2．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)管理有什么聯(lián)系？3．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用如何？4．你對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些了解？5．當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)如何？請(qǐng)予簡(jiǎn)單分析。案例分析題中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)心態(tài)與日泡沫破裂前驚人相似　　2004年3月23日，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬博士與他的合作者的一個(gè)關(guān)于《融資、地價(jià)與樓盤價(jià)格趨勢(shì)》的房地產(chǎn)研究報(bào)告悄然問(wèn)世，道出了廉價(jià)土地與房地產(chǎn)商以及各級(jí)地方政府之間的內(nèi)在聯(lián)系，引起圈里學(xué)人的一些關(guān)注。但似乎與往常一樣，這份報(bào)告并沒(méi)有引起大眾傳媒的注意。從一個(gè)外表看來(lái)灰白破舊而且落盡鉛華的院落里發(fā)出的聲音因?yàn)榭菰餆o(wú)味的數(shù)據(jù)與缺乏感情色彩的專業(yè)術(shù)語(yǔ)而讓人們忽視了它的存在。此前10天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣報(bào)告說(shuō)，2003年上海的商品房平均價(jià)格達(dá)到每平方米5118元，首次超越北京成為中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)最貴的城市，%的速度迅猛飆升，至今居高不下。幾乎與此同時(shí)，上海王煉利女士關(guān)于《國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中的上海房產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)》的一系列統(tǒng)計(jì)分析文章也逐漸在內(nèi)地學(xué)界流傳，就上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的來(lái)龍去脈作了逐一的剖析，并以其身臨其境的感受觸動(dòng)每一個(gè)人的心事。來(lái)自京、滬的兩份研究報(bào)告各以國(guó)家與地方統(tǒng)計(jì)部門提供的數(shù)據(jù)為突破口，深入地剖析1990年代末以來(lái)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)波瀾壯闊的圈地、投資熱潮，宏觀上覆蓋了全國(guó)35個(gè)大城市，微觀上則觸及到各階層市民的情緒。一年前的這個(gè)時(shí)候，章家敦的“中國(guó)崩潰論”在海外甚囂塵上，吸引了海內(nèi)外一些學(xué)者的客觀分析與持中的評(píng)論，而房地產(chǎn)業(yè)者卻不以為然，當(dāng)時(shí)跳出來(lái)反駁上海房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的地產(chǎn)大亨周正毅一干人等隨后不久東窗事發(fā)，一系列形形色色的富豪紛紛中箭落馬，而且由此順藤摸瓜，牽出了幾個(gè)浮在淺水中的金融高官。房地產(chǎn)業(yè)的投資熱潮再度洶涌襲來(lái)，轉(zhuǎn)眼之間躥上了巔峰?？梢哉J(rèn)定，這是改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)大陸的第二波房地產(chǎn)投資大潮。與1990年代初僅因特區(qū)優(yōu)惠政策在海南、深圳、北海等地盤踞一時(shí)的“漩渦”有所不同，1999年至今的熱潮席卷了全國(guó)。業(yè)內(nèi)研究人士特別指出，上海、北京愈來(lái)愈烈的房地產(chǎn)泡沫，是驅(qū)動(dòng)這一輪投資熱的“罪魁禍?zhǔn)住薄?年來(lái)，盡管動(dòng)輒會(huì)有一些政策出臺(tái)對(duì)這股大潮進(jìn)行或嚴(yán)或?qū)挼膲阂?，但大潮的?shì)頭從來(lái)沒(méi)有得到真正的遏制。實(shí)際上社會(huì)輿論（而不僅僅是房地產(chǎn)商們）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格從來(lái)就是看漲不看落，僅這一點(diǎn)就很能說(shuō)明問(wèn)題。沒(méi)有人出來(lái)全面解讀房地產(chǎn)投資大潮的制度背景，也極少有人出來(lái)呼喊這一大潮中隱藏著的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)者們總是以專門而深入的研究宣示他們內(nèi)在精神的一種姿態(tài)，或隱晦或明朗，或客觀或偏袒，立場(chǎng)各異。這種內(nèi)在精神既可以體察市民社會(huì)的良心，傳遞時(shí)代理性的精髓，也可以在是與非之間的模糊地帶搔首弄姿，待價(jià)而沽。不過(guò)，秉持獨(dú)立立場(chǎng)向來(lái)都是學(xué)者客觀公正的前提。經(jīng)濟(jì)學(xué)界以冷靜的數(shù)據(jù)剖析社會(huì)，雖然難免有隔靴搔癢之嫌，但卻頗堪玩味。研究報(bào)告的數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1999年至2002年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)。年報(bào)屬于“機(jī)密”文件。平新喬博士相信數(shù)據(jù)，始終強(qiáng)調(diào)他是用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話的，認(rèn)為數(shù)據(jù)就是研究房地產(chǎn)業(yè)的第一手資料，盡管他承認(rèn)數(shù)據(jù)也許存在一定的偏差。全國(guó)性的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自1999年以來(lái)的5年里，中國(guó)內(nèi)地35個(gè)大城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸形成了一股熱潮，每年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的投資額都以1000億元以上的幅度向上遞增，由1999年的4103億元迅速攀升至2003年的10323億元。2003年，也就是中央和地方幾個(gè)法令即將出臺(tái)遏制土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的前夕，房地產(chǎn)業(yè)的投資額驟然比2002年猛增2300億元。如今，年均1萬(wàn)億元之多的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)與中國(guó)股市的投資規(guī)模旗鼓相當(dāng)。如此巨大的投資規(guī)模，其背后存在著強(qiáng)勁的動(dòng)力：一是投資各方的資金注入，二是房地產(chǎn)商的利潤(rùn)追求。平新喬博士認(rèn)為，無(wú)論是資金注入還是利潤(rùn)追求，兩者的背后都有著地方各級(jí)政府的強(qiáng)烈投影。研究房產(chǎn)市場(chǎng)須先了解各階層市民的住房資源，再對(duì)照官方統(tǒng)計(jì)年鑒的居民住房總量，方可看出其中的端倪，王煉利這樣認(rèn)為。上海和內(nèi)地其他城市一樣，并未趕上中國(guó)大陸1980年代末至1990年代初的第一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，在浦東開(kāi)發(fā)前后，既不像當(dāng)年海南、深圳等沿海省市那樣狂熱，也不像北京等北方城市那樣滯重，因此它可以作為研究?jī)?nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)絕佳樣本。1995年，滬房地改767號(hào)文件《職工家庭購(gòu)買公有住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)，就職別等級(jí)和技術(shù)職稱予以了規(guī)定。王煉利說(shuō)，上海市區(qū)居民房產(chǎn)資源差別巨大的近期源頭大致肇始于此。1999年上海市政府頒發(fā)了一系列文件，房產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成，住房可以貨幣交易，房屋就轉(zhuǎn)換成了隨時(shí)變現(xiàn)的房產(chǎn)財(cái)富?！吨袊?guó)2000年人口普查資料》提供的詳盡數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍內(nèi)擁有人均建筑面積3039平方米和40平方米以上的人員，以國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人的比例為最高；30萬(wàn)元以上住房的最大買家是機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)企私企的“老總”；技術(shù)職稱人員的住房也是按照職務(wù)的高低，因?yàn)槟軌蜃∩细邩?biāo)準(zhǔn)房的大多有著高或較高的職務(wù)；而第一產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員是弱勢(shì)群體中的最大多數(shù)，84%的住戶購(gòu)建房消費(fèi)不滿1萬(wàn)元。據(jù)王煉利統(tǒng)計(jì)，%的市區(qū)家庭人均建筑面積40平方米以上，%的房屋資源，相當(dāng)于市區(qū)所有人均建筑面積19平方米以下家庭全部房屋資源的總和，%%的人的面積相等。能夠花費(fèi)20萬(wàn)以上購(gòu)房費(fèi)的只有14萬(wàn)戶，占購(gòu)房戶的10%；30—?？墒?。其實(shí)，上海的住房并不便宜，而是太多的高價(jià)購(gòu)房戶享受了單位公款購(gòu)房待遇，滬房地改767號(hào)文件使他們能以低廉的代價(jià)購(gòu)進(jìn)大面積住房。1980年代以后的實(shí)物分房多以職務(wù)為主要依據(jù)。2000年以前住宅商品房約有70%是單位購(gòu)買的，2000年以后上海仍有不少單位動(dòng)用公款購(gòu)房。行政政策和權(quán)力資源主導(dǎo)著最初的房產(chǎn)市場(chǎng)。眾所周知，中國(guó)大陸自1950年代以來(lái)就因國(guó)家政策導(dǎo)向而逐漸裂變成了城市居民與農(nóng)村居民的城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)，而且農(nóng)村居民的國(guó)民待遇一直被排除在政府決策的視野之外，農(nóng)村居民的住房問(wèn)題無(wú)人問(wèn)津，一概自行解決；因此這一方面一直存在著歷史的空白。據(jù)報(bào)道，1997年至2002年六年間，中國(guó)的耕地年均減少1027萬(wàn)畝。截至2003年底，耕地面積已從原有的19億5000萬(wàn)畝銳減到18億5100萬(wàn)畝。7年來(lái)全國(guó)有近億畝耕地被政府征用。保守的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)，已有逾4000多萬(wàn)農(nóng)民流蕩在城市邊緣，失去土地又未得到妥善安排與公正補(bǔ)償。房地產(chǎn)市場(chǎng)形成之初財(cái)產(chǎn)分配格局落定。除農(nóng)村居民以外，城市居民已明顯分化為差距懸殊的幾個(gè)階層，普通居民又占其中的絕大多數(shù)。最近兩年全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)之后，銀行貸款購(gòu)房開(kāi)始風(fēng)行，但房?jī)r(jià)隨之爆漲，節(jié)節(jié)攀高，而拋開(kāi)其他的因素不說(shuō)，銀行貸款的特點(diǎn)明顯有低齡化趨勢(shì)，擁有“三高”(高學(xué)位、高收入、高地位)的“知識(shí)精英”們也許對(duì)自己未來(lái)的收入水平充滿自信的期許，普通市民只有嘖嘖稱羨。因此，即使國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示全國(guó)住房總量逐年遞增，畢竟遠(yuǎn)水還解不了近渴。上海兩個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的對(duì)比會(huì)令很多人驚訝不已：在國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日統(tǒng)計(jì)的35個(gè)大中城市中，上海的人均可支配收入最高，但最終消費(fèi)率卻處于全國(guó)末位（最終消費(fèi)包括住房消費(fèi)，但不包括購(gòu)房消費(fèi)，購(gòu)房消費(fèi)不列入非消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)），遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年上海城市居民家庭人均實(shí)際收入14396元（月實(shí)際收入1200元），人均實(shí)際支出15247元（月實(shí)際支出1271元），人均赤字是851元。王煉利據(jù)此得出結(jié)論：上海人已不敢消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，自1999年起，上海市民住房、教育等實(shí)際支出大大增加。不過(guò)，王煉利指出，從2001年開(kāi)始，《上海經(jīng)濟(jì)年鑒》和《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》就不再公布市民的人均實(shí)際支出數(shù)字和人均非消費(fèi)性支出數(shù)字。王煉利認(rèn)為，這不是疏忽，而是刻意的緘默與回避；當(dāng)上海市民的非消費(fèi)性支出從2000年2456元升至2002年的4783元、非消費(fèi)性支出是消費(fèi)性支出的46%時(shí)，相關(guān)數(shù)字的缺失就特別耐人尋味。30%的上海家庭的年人均可支配收入在1萬(wàn)元以下。居民的所有消費(fèi)性支出中，教育支出和住房消費(fèi)尤其是因?yàn)閯?dòng)遷而裝潢的支出顯著沖擊中低收入家庭。2002年上海的住房消費(fèi)占實(shí)際支出的比例是沿海城市中最高的，購(gòu)房支出的增幅也最高。即使松江、奉賢等地的動(dòng)遷房也賣到了每平方米四五千元，大規(guī)模動(dòng)遷只能迫使市民削減其他收入購(gòu)房與裝修。2001年在全國(guó)35個(gè)城市消費(fèi)性支出排名中，上海的住房消費(fèi)排名第15位，這是大規(guī)模動(dòng)遷背景下必須消費(fèi)的，或者說(shuō)，就是被迫消費(fèi)的。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日對(duì)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，%，%，%。凱恩斯理論認(rèn)為，投資可以帶動(dòng)消費(fèi)，但是學(xué)者們?cè)诙喾N場(chǎng)合指出，這一輪房地產(chǎn)投資熱潮不僅沒(méi)能從實(shí)質(zhì)上啟動(dòng)消費(fèi)，反而抑制了消費(fèi)。平新喬博士的研究披露，全國(guó)房產(chǎn)的空閑率平均在38%左右，由此看來(lái)，這不僅僅是上海一個(gè)城市面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。平新喬博士認(rèn)為，各級(jí)地方政府憑借土地價(jià)格、銀行信貸、優(yōu)惠政策三個(gè)工具直接或間接地掌控著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、價(jià)格與市場(chǎng)。土地價(jià)格是房地產(chǎn)商與各級(jí)政府之間談判、交易的結(jié)果；銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)與各級(jí)政府發(fā)改委的批示息息相關(guān)；而優(yōu)惠政策，則主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)平新喬博士的看法，政府批地賣地、供應(yīng)銀行資金以及開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，三者之間可能存在著內(nèi)在聯(lián)系：房地產(chǎn)商一旦承諾開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，即可獲取低廉的土地與所需的銀行信貸，而政府就經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)率不得超過(guò)3%的規(guī)定能否落實(shí)，誰(shuí)也無(wú)從得知。危房改造之后，舊城區(qū)成片的開(kāi)發(fā)、改造或拆遷，政府唱了主角。有學(xué)者指出，理工科出身的官員們普遍懷有“工程”情結(jié)，修廣場(chǎng)蓋大樓，以“工程”作秀，為自己抹粉。政府與居民協(xié)商的本質(zhì)就是一場(chǎng)交易，但沒(méi)有全面地考慮到弱勢(shì)群體的利益。應(yīng)該說(shuō)，在既有的條件下?tīng)?zhēng)取個(gè)人利益最大化是每一個(gè)居民的真實(shí)想法，涉及到切身利益，誰(shuí)也無(wú)法脫俗，他們會(huì)將一切可以導(dǎo)致收入的因素算作資產(chǎn)。的確，在拆遷安置上，實(shí)物安置工作量大，要落實(shí)房源，要與房地產(chǎn)商談判，但只要政府出面，房地產(chǎn)商也不敢獅子大開(kāi)口；貨幣安置表面上省事，實(shí)質(zhì)上卻因?yàn)榻灰椎牟黄降热菀资姑芗怃J。學(xué)者們指出，既然房產(chǎn)市場(chǎng)在形成之初就體現(xiàn)了不平等，要調(diào)節(jié)這些矛盾，地方政府就不能推諉而應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，不該袖手旁觀，任由矛盾激化。1972年港英政府啟動(dòng)了“十年建屋計(jì)劃”和“居者有其屋計(jì)劃”，