【文章內(nèi)容簡介】 般為 33%，在經(jīng)濟(jì)特區(qū)可實行優(yōu)惠政策，所得稅率最低可降至 15% 二、土地增值稅 93 年 12 月〈〈中華人 民共和國土地增值稅暫行條例〉〉；土地增值稅實行超率累進(jìn)率；增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%，超過額為 50— 100%的部分，稅率 40%，超過額為 100— 200%的部分稅率為 50%；超過額在200%以上的部分，稅率為 60%。 三、印花稅 商品房購銷合同，依據(jù)合同所載金額的 3‰由合同定立人繳納； 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同，依據(jù)合同所載金額的 3‰由合同定立人繳納； 建筑工程承包合同，按合同所載金額的 3‰由合同定立人繳納； 銀行貸款合同，按合同所載金額的 ‰由合同定立人繳納； 房地產(chǎn)租賃合同，按合 同所載金額的 1‰由合同定立人繳納； 土地使用證、房地產(chǎn)證，由領(lǐng)導(dǎo)人按每件 5 元繳納； 建筑工程勘察設(shè)計合同，按合同所載金額的 5‰由合同定立人繳納； 四、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅計算方法是將房產(chǎn)值一次扣除 10— 30%后的余值作為納稅基數(shù)；再乘以相應(yīng)房產(chǎn)稅稅率，依據(jù)房產(chǎn)原值計算繳納時，稅率為 %，依據(jù)房產(chǎn)租金收入的按 12%稅率繳納。 五、契稅 契稅的納稅額按如下規(guī)定計算： 房地產(chǎn)買賣，根據(jù)買賣價格按 6％稅率由主管人繳納； 房地產(chǎn)典當(dāng)，根據(jù)典當(dāng)金額按 3％稅率由承典人繳納； 房屋贈與，根據(jù)房屋現(xiàn)值按 6％稅率由受贈人繳納。 六、城鎮(zhèn)土地使用稅 大城市納稅額為 － 10 元 /m2年 中等城市納稅額為 － 8 元 /m2年 小城市納稅額為 － 6 元 /m2年 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 － 4 元 /m2年 七、耕地占用稅 耕地占用稅的稅率銀人均占有耕地面積而異： 人均占有耕地面積 1 畝， 2－ 10 元 人均占有耕地面積 1－ 2 畝， － 8 元 人均占有耕地面積 2－ 3 畝，－ 元 人均占有耕地面積 3 畝， 1－ 5 元 八、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加（兩稅一費） 營業(yè)稅規(guī)定如下： 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售額為征收對象，稅率 3％； 出租業(yè)務(wù)的單位和個人，以租金為征收對象，按稅率 5％征收； 中介服務(wù)的以其服務(wù)費為征收對象，稅率 10％。 城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率 7％； 在縣城，建制鎮(zhèn)的，稅率 5％ 在農(nóng)村的，稅率 1％ 教育費附加，一律按營業(yè)稅額的 2％征收 九、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 對于國家鼓勵的能源、交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項目，稅 率為 0％，一般商品住宅房開發(fā)投資的稅率為 10％，別墅式住宅為 30％ 十、其他稅費 包括其他稅款和各種規(guī)費 ※ 小 結(jié) ： 房產(chǎn)稅：比例稅率 土地使用稅：分類分級的幅度定額稅率 土地增值稅：四級超額累進(jìn)稅率 耕地占用稅：定額稅率 契稅：比例稅率 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：差別稅率 城市 維護(hù)建設(shè)稅：差別稅率 企業(yè)所得稅：比例稅率 外商投資企業(yè)、外國企業(yè)所得稅：比例稅率 印花稅：比例稅率、定額稅率 復(fù)習(xí)思考題 房地產(chǎn)行政管理的含義 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的聯(lián)系與區(qū)別 房地產(chǎn)相關(guān)稅 房地產(chǎn)稅 房地產(chǎn)市場管理的主要內(nèi)容 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營決策 教學(xué)目的和要求： 通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)經(jīng)營決策的含義、重要性及經(jīng)營決策 的內(nèi)容，經(jīng)營決策的原則和程序，經(jīng)營決策的方法。 重點及難點：房地產(chǎn)經(jīng)營決策的 具體方法及其運用。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容 現(xiàn)代化的經(jīng)營管理，其核心是經(jīng)營決策，房地產(chǎn)企業(yè)核心的核心就是房地產(chǎn) 經(jīng)營決策 一、決策的含義及重要性 決策指為達(dá)到一定目標(biāo)，從兩個以上的方案中選擇一個滿意方案的分析判斷過程。 經(jīng)營決策是企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，是企業(yè)把握未來的根本保證。 二、 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容 包括：經(jīng)營戰(zhàn)略與方針政策決策； 絕對不計劃體系； 項目決策； 價格與成本決策； 市場銷售決策； 金融玨測； 經(jīng)營組織與人事決策； 工程招標(biāo)決策； 物業(yè)管理決策。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng) 營決策的原則和程序 一、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的原則 決策的政策性原則 決策的綜合整體性原則 決策的長期效益與短期效益相結(jié)合的原則 決策的三要素原則 決策的防線轉(zhuǎn)移原則 二、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的程序 發(fā)現(xiàn)問題 確立目標(biāo) 擬定方案 分析評價 選擇方案 動態(tài)調(diào)整 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法 一、決策的類型 戰(zhàn)略決策 按重要程度劃分： 管理決策 業(yè)務(wù)決策 確定型決策 按業(yè)務(wù)的性質(zhì)劃分： 不確定型決策 風(fēng)險型決策 計量決策 按決策目標(biāo)與所用方法劃分： 非計量決策 程序化決策 按決策問題發(fā)生的頻率劃分： 非程序化決策 二、房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法 （一）確定型決策 確定型決策對未來的情況有所了解，容易根據(jù)每個方案的效益情況加以評價和選擇。 常用的方法：直觀判斷法 量本利分析法（盈虧平衡分析法） 線性規(guī)劃法 差量法 （二）非確定型決策 當(dāng)決策者面臨從未遇到過的決策事件，對各種自然狀態(tài)放聲 的概率難于估計時，屬于非確定型決策。 非確定型決策方法，主要有： 最大最小值法，又稱悲觀決策法 最大最大值法，又稱樂觀決策法 最小后悔值法 機會均等法 （三）風(fēng)險型決策 風(fēng)險型決策，是指決策事件未來的各種自然狀態(tài)是隨機的，不確定的，決策往往帶有一定的風(fēng)險性。 風(fēng)險型決策方法，是研究怎樣根據(jù)決策事件中各種自然狀態(tài)及其概率，做出合理決策的方法。常用的方法又期望值法，決策樹法等。 期望值法 )()(1 xx ini ix ??? ?? 其中： E(x)――在 i 狀態(tài)下的期望值 P(xi)――在 i 狀態(tài)下的概率，且 1)(1 ????ni ix xi ――在 i 狀態(tài)下的損益值 決策樹法 決策樹是由決策點、方案枝、狀態(tài)點、概率枝和損益值表示。 決策步驟：編制決策樹 → 計算期望值→剪枝決策 復(fù)習(xí)思考題： 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的含義及其內(nèi)容 房地產(chǎn)經(jīng)營的原則和程序 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 教學(xué)目的和要求： 通過本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)開發(fā)的含義、地位和作用，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義、意義，房地產(chǎn)行政開發(fā)的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場分析及財務(wù)分析。 重點：掌握房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)的含義，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要內(nèi)容。 難點：如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場及財務(wù)分析。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)，是指在同一空間范圍內(nèi)，對地產(chǎn)與房產(chǎn)進(jìn)行的一體化、集約化的開發(fā)活動，它是地產(chǎn)開發(fā)的集合，其成果是統(tǒng)一的房地產(chǎn)商品。 綜合開發(fā)，也叫城市建設(shè)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī) 劃和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展計劃的要求，一房屋建設(shè)為對象，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，按照使用性質(zhì)，實行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則，有計劃、有步驟地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)地位和作用 房地產(chǎn)開發(fā)在房地產(chǎn)經(jīng)營中處于關(guān)鍵性地位，不僅是房地產(chǎn)一級市場與二級市場地聯(lián)結(jié)紐帶，同時也是把土地承租人，建筑商，租戶和用戶聯(lián)系在一起地中心樞紐； 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展加快了我國住房制度的改革和住宅商品化的進(jìn)程； 房地產(chǎn)開發(fā)推動了現(xiàn)代城市總體規(guī)劃的 有效實施，促進(jìn)了城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。 三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的意義 房地產(chǎn)綜合開發(fā)，它是建設(shè)現(xiàn)代化城市的需要； 是提高房地產(chǎn)開發(fā)效益的需要； 是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營包括土地開發(fā)經(jīng)營和房屋開發(fā)經(jīng)營兩方面。 一、土地開發(fā)經(jīng)營 （一）土地開發(fā)經(jīng)營 土地使用權(quán)的獲得 （ 1）行政劃撥 （ 2）土地使用權(quán)有償出讓：即國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者， 并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 擁有土地使用權(quán)后的經(jīng)營 （ 1）直接使用經(jīng)營 （ 2）將土地使用權(quán)出租，收取租金 （ 3）將土地開發(fā)后轉(zhuǎn)讓 （二）舊城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營 土地開發(fā)經(jīng)營除了新城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營之外，還包括舊城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營。 拆遷 包括居民拆遷和單位拆遷，無論是居民拆遷還是單位拆遷，一般都需要簽訂房屋拆遷合同。 改造 改造的內(nèi)容包括房屋、道路、管網(wǎng)等市政公用配套設(shè)施的改造，舊城區(qū)土地的再開發(fā)。改造的工程兩大，涉及面廣，投資甚巨，一般要達(dá)到房屋建造費的兩倍以上。 二、房屋開發(fā) 經(jīng)營 房屋開發(fā)包括兩階段，一是施工準(zhǔn)備階段，另一個是施工階段。 施工準(zhǔn)備階段 確定施工單位和組織機構(gòu)，熟悉會審圖紙； 編制施工的組織設(shè)計； 建筑材料的調(diào)運和儲備； 工器具的集中和維修； 施工力量的集結(jié)和培訓(xùn)； 現(xiàn)場具體準(zhǔn)備工作 施工階段 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場調(diào)查分析是為了了解房地產(chǎn)市場未來狀態(tài)，主要包括市場調(diào)查和市場預(yù)測兩方面。 一、市場調(diào)查 主要調(diào)查內(nèi)容： 市場需求調(diào)查 潛在需求 量 市場占有率 市場需求調(diào)查的內(nèi)容包括： 銷售趨勢分析 人口 收入 顧客和購買能力的調(diào)查 競爭調(diào)查 有關(guān)的經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查 二、市場預(yù)測 需求預(yù)測 主要是對未來市場需求量及產(chǎn)品構(gòu)成的發(fā)展趨勢的預(yù)測 產(chǎn)品發(fā)展的預(yù)測 三、市場預(yù)測的步驟 確定預(yù)測目標(biāo) 收集分析資料 選定預(yù)測方法及模型 計算機預(yù)測分析預(yù)測誤差 預(yù)測結(jié)果 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營財 務(wù)分析 財務(wù)分析是經(jīng)營分析的重點之一。進(jìn)行反復(fù)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的財務(wù)分析， 對提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益具有極其重要的意義。 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金特點 資金的運動量相對于其他行業(yè)來說要大得多，