房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文：房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營及管理(編輯修改稿)
2025-01-11 04:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地盤開售至今三年多來 ,連一套都沒有售出 ,而同一地盤的獨(dú)立別墅、連體別墅及高級公寓均可順暢出售。我們應(yīng)提倡新的理念 ,提倡大膽創(chuàng)新 ,但同時也要考慮傳統(tǒng)習(xí)慣及經(jīng)濟(jì)實(shí)用性 ,否則將事與愿違。 三、工程建設(shè)階段的管理 前面談到前期策劃是樓盤成敗的關(guān)鍵 ,那么在確定了開發(fā)定位之后 ,在實(shí)施建設(shè)過程中 ,其管理又是相當(dāng)重要的 ,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到工程的進(jìn)度、質(zhì)量和造價 ,直接關(guān)系到項目開發(fā)成本的控制問題。三者的關(guān)系是盤根結(jié)締的 ,在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。 (一 )工程進(jìn)度管 理 主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計劃設(shè)計 ,并有足夠的流動資金支持工程的建設(shè)。工程實(shí)際施工進(jìn)度要不斷與計劃進(jìn)度進(jìn)行比較 ,若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時查找原因 ,制定相應(yīng)的措施及時趕上 ,因?yàn)橄喈?dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決 ,工期的快慢直接影響到財務(wù)成本問題 ,即直接影響到開發(fā)的總成本。同時 ,工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件 ,工程進(jìn)度快就可以爭取盡早預(yù)售 ,盡快讓投入的建設(shè)資金回籠 ,并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用 ,不會引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛 ,影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營業(yè)績。 (二 )工程造價管理應(yīng)形成如下制度及抓好以下幾個方面的工作 (1)招標(biāo)制度。對選擇施工單位、采購主要機(jī)電設(shè)備及建筑原材料實(shí)行招標(biāo)擇優(yōu)的辦法。一方面 ,在招標(biāo)中應(yīng)標(biāo)者必然提供各種優(yōu)惠條件 ,達(dá)到了壓低造價的目的 。另一方面 ,在招標(biāo)評標(biāo)過程中能做到貨比三家 ,避免了決策的盲目性。 (2)工程造價實(shí)行加系數(shù)一次性包干的作法。目前建筑工程造價超預(yù)算的情況十分普遍 ,其原因不外是設(shè)計變更、政策性調(diào)價、三材市場價格波動。所以只有采用工程預(yù)算加系數(shù)包干的作法才可以有效控制工程造價 ,控制建設(shè)成本開支 ,按預(yù)算執(zhí)行。而采取該辦法的關(guān)鍵在精品專業(yè)論文下載 精品專業(yè)論文下載 招標(biāo)前應(yīng)認(rèn)真審圖 ,并充分醞釀確定設(shè)備選型及有關(guān)建材的檔次 ,其次 ,在施工中應(yīng)盡量避免設(shè)計變更的情況產(chǎn)生 ,同時要注意工程質(zhì)量的跟蹤監(jiān)督。 (3)抓好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理及設(shè)計變更的審批 ,要確保一次性就能得到貫徹實(shí)施 ,抓好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理是防止工程造價增加的一道重要環(huán)節(jié)。嚴(yán)格設(shè)計變更的審批制度 ,在變更前應(yīng)充分論證對非變更不可的項目才給予核批。由于工程建設(shè)歷時較長 ,在現(xiàn)代科技條件下 ,建筑材料的新舊更替更為頻繁。所以 “設(shè)計變更是絕對的 ,設(shè)計不變更則是相對的 ”,重要的是我們 如何把好這個關(guān) ,盡最大努力降低建造費(fèi)用 ,為企業(yè)爭取最大的經(jīng)濟(jì)效益。 (三 )施工質(zhì)管
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