【文章內(nèi)容簡介】 以及其他產(chǎn)品的生產(chǎn)體系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)，很少有自己去從事，而較多是委托（發(fā)包給）建筑承包商承擔(dān)。有時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展商連出售或出租的業(yè)務(wù)亦不會承擔(dān)，而是委托有關(guān)的房地產(chǎn)中介或咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)這些業(yè)務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理行為一般都表現(xiàn)出十足的商業(yè)性行為。（二）售租并行房地產(chǎn)作為商品，其主要經(jīng)營方式是出售或出租，即售租并行。出售房地產(chǎn)是一次性買賣，其特點(diǎn)在于所有權(quán)和使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，交換過程與消費(fèi)過程是分離的。在我國，房地產(chǎn)的買賣，只有房產(chǎn)部分才是所有權(quán)和使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，而地產(chǎn)部分則只是在一定期限內(nèi)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而無所有權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)出租的實(shí)質(zhì)是使用價(jià)值的零星轉(zhuǎn)移，所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，在整個(gè)交換過程中，邊交換、邊消費(fèi)、邊維修。因此，這種方式是交換過程與消費(fèi)過程的統(tǒng)一。（三）長期服務(wù)性與其他商品一樣，房地產(chǎn)物業(yè)也需要進(jìn)行售后服務(wù)。但是物業(yè)的售后服務(wù)是終身的、長期的且經(jīng)常性的。故而，其售后服務(wù)亦區(qū)別于其他商品。一般來說，租后物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)企業(yè)的，管理與維修服務(wù)是自己份內(nèi)的事情；而售后物業(yè)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)為購房之用戶所有，房地產(chǎn)企業(yè)仍要承擔(dān)（或業(yè)主委托其他物業(yè)管理單位承擔(dān)）物業(yè)的終身管理與維護(hù)。具體來講，售后物業(yè)的公共設(shè)備及設(shè)施，以及公共地方的維護(hù)與管理，需要借助房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化、服務(wù)性功能進(jìn)行長期的管理與服務(wù)，以保證物業(yè)的價(jià)值及長期使用性。在這一點(diǎn)上，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著相當(dāng)顯著的區(qū)別。（四）一次性投資大、經(jīng)營周期長、風(fēng)險(xiǎn)大與其他行業(yè)的投資相比，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)投資十分巨大，少則幾百萬，多則上千萬上億元，故而項(xiàng)目的投資非常宏大。另外，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，其周期也需要幾年甚至十年以上，若自營租賃則可達(dá)百年以上，因此經(jīng)營周期較長。由于這兩個(gè)特點(diǎn)，與其他企業(yè)投資相比房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。（五）效益高且回報(bào)大與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的效益較高，回報(bào)豐厚，其原因主要有以下幾方面。，物業(yè)價(jià)格持續(xù)上升由于城市人口的增長和土地供給的有限性，造成城市土地的稀缺，并使得房地產(chǎn)市場總是呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢。人們對物業(yè)在質(zhì)和量上的有效需求總超過物供給。這樣，勢必造成了物業(yè)價(jià)格長期上漲。但也有決策失誤或政策政變時(shí)的價(jià)格下落。2. 投資房地產(chǎn)是避免通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑之一從近幾十年的發(fā)展來看，各國的物業(yè)上升率一般都超過通貨膨脹率。從長久的發(fā)展來看，物業(yè)價(jià)格也是水漲船高。一般來說，正常的通貨膨脹可以刺激包括物業(yè)在內(nèi)的消費(fèi)，而物業(yè)消費(fèi)又反過來刺激通貨膨脹。因此，兩者往往處于一種良性的循環(huán)之中。對于消費(fèi)者來說，購買一項(xiàng)房產(chǎn)，數(shù)年后可得到升值，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較大；如若出租，也可坐得升值之益。即使購房時(shí)，高價(jià)買進(jìn)而又臨市道疲軟，價(jià)格跌落，購房者也可以長期出租為益。這樣，定期的租金，足以補(bǔ)償購房貸款的利息，然后等待時(shí)機(jī)到來再出售，是以獲取良好的收益。（六）受政策法律的制約性強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理，易受到國家及地區(qū)的政策法律的制約。在我國，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。其一，土地的批租完全由政府壟斷經(jīng)營，發(fā)展商不能按自己的主觀愿望自主經(jīng)營。其二，項(xiàng)目開發(fā)與地皮用途均應(yīng)按城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策的具體要求實(shí)施。規(guī)劃方案、建設(shè)方案以及容積率等內(nèi)容均應(yīng)受到制約，發(fā)展商亦不能隨意變化和更改。其三，綜合開發(fā)與配套建設(shè)的法規(guī)，使得發(fā)展商要承擔(dān)一定的城市建設(shè)的任務(wù)與費(fèi)用。其四，房地產(chǎn)交易的法津契約關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)糾紛復(fù)雜，需要水平較高的法律專家處理各種問題。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，易受到各種類型的政策及法律條約的影響。故而，對于發(fā)展商來說，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，不僅應(yīng)看到其豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，尚應(yīng)估計(jì)到各種可能的、來自政策及法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。只有不斷提高自身的經(jīng)營管理水平及決策能力，方能在房地產(chǎn)這樣一個(gè)充滿著機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)的市場中站住腳。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立（一）設(shè)立的條件除應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)具備：（1）注冊資金1000萬元以上；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2 名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。（二）外商投資設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)符合上述條件外，還應(yīng)依照外商投資法律、行政規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。（三）申請登記擬設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須向縣級以上政府工商部門提出申請，經(jīng)其審查上述條件，在30日內(nèi)予以登記，對不符條件的應(yīng)做出說明。同時(shí)，還應(yīng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。（四）營業(yè)執(zhí)照及其備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)工商部門審查登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，在30 日內(nèi)持下列文件，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。（五）資質(zhì)等級一級資質(zhì)等級條件如下：以貨幣形式實(shí)繳注冊資本不低于2億元；開發(fā)過3個(gè)以上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得二級資質(zhì)3年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工60萬平方米以上；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；在建房屋建筑施工面積30萬平方米以上；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于4人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。二級資質(zhì)等級條件如下：以貨幣形式實(shí)繳注冊資本不低于1億元；開發(fā)過兩個(gè)以上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得三級資質(zhì)2年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工20萬平方米以上；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；在建房屋建筑施工面積10萬平方米以上；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于3人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。三級資質(zhì)等級條件如下：以貨幣形式實(shí)繳注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工10萬平方米以上；近3年已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。四級資質(zhì)等級條件如下：以貨幣形式實(shí)繳注冊資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工2萬平方米以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。暫定資質(zhì) 申請暫定資質(zhì)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目存在為原則，以貨幣形式實(shí)繳的注冊資本、管理和技術(shù)人員等條件應(yīng)當(dāng)與所承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，且不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的相應(yīng)條件。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營與管理的方法（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理方法正確的經(jīng)營管理方法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營管理目標(biāo)的重要保證。從我國近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)踐來看，經(jīng)營管理的方法非常重要。方法對頭，企業(yè)的經(jīng)營效率提高、經(jīng)濟(jì)效益好；方法有問題，則會影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至影響企業(yè)的生存。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在實(shí)踐中總結(jié)發(fā)掘并借鑒經(jīng)營與管理的方法，以最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)注意以下一些常見的方法。$1. 重視前期準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備工作包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、拆遷安置、“七通一平”以及其他準(zhǔn)備工作。在我國近幾年的開發(fā)實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視前期的準(zhǔn)備工作，搞邊準(zhǔn)備、邊開發(fā)、邊建設(shè)的“三邊政策”。結(jié)果，項(xiàng)目挖挖填填，竣工后因缺水停電，使項(xiàng)目不能及時(shí)交付使用，從而對開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營造成很不好的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)尊重事物發(fā)展的客觀規(guī)律，明確房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序，作好長期的開發(fā)準(zhǔn)備工作，方能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。2. 科學(xué)管理工程建設(shè)過程工程建設(shè)過程是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要階段，該階段的科學(xué)安排與管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效果和經(jīng)濟(jì)效益有著重大的影響。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)重視該階段的管理內(nèi)容及管理方法，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率和經(jīng)濟(jì)效益。首先，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司的財(cái)力確定開竣工面積比例。一般來說，開工面積過大，每年竣工面積與之比例過小，必然增加資金的占用量，造成資金回收期過長，利潤下降。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)量力而行，保證每年開竣工面積比例協(xié)調(diào)，以便減少資金的占用量，按期竣工交用，及早收回資金。其次，開發(fā)企業(yè)應(yīng)管理組織工程的發(fā)包。對于一些建筑獨(dú)立組團(tuán)以至小區(qū)的開發(fā)，在工程招標(biāo)過程中，應(yīng)盡量考慮由一個(gè)有實(shí)力的施工單位總承包，以便組織流水施工，系統(tǒng)安排工序交叉，從而保證工程建設(shè)的進(jìn)度，并有利于降低工程的成本。其三，加強(qiáng)工程質(zhì)量管理。開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，首先應(yīng)提交給用戶一個(gè)質(zhì)量合格的產(chǎn)品；否則，便會因其產(chǎn)品質(zhì)量低下，造成聲譽(yù)受損，以至產(chǎn)品賣不出去，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，應(yīng)樹立質(zhì)量第一的觀念。在工程建設(shè)過程中，不但要依據(jù)施工單位的力量搞好工程質(zhì)量，開發(fā)企業(yè)自身也應(yīng)當(dāng)有一個(gè)強(qiáng)有力的工程管理機(jī)構(gòu)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理制度，促進(jìn)工程質(zhì)量的提高。3. 重視資金籌措、加強(qiáng)資金管理、節(jié)減支出房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，發(fā)展商除了向銀行貸款、開展樓宇銷售等方式，尚應(yīng)注意以合資或合作的方式籌集開發(fā)資金，并分散投資風(fēng)險(xiǎn)，從而滿足開發(fā)項(xiàng)目對建設(shè)資金的需要。此外，在建設(shè)過程中，發(fā)展商應(yīng)科學(xué)合理地安排資金的使用。既要做好資金使用計(jì)劃，又要嚴(yán)格審查每一筆款項(xiàng)的支出，尤其應(yīng)防止施工承包單位前期建設(shè)中報(bào)價(jià)過高的現(xiàn)象，嚴(yán)格進(jìn)度付款，從而達(dá)到均衡使用資金，緩解資金壓力，并以此為手段，促使承包單位提高工程質(zhì)量，保證工程進(jìn)度。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的還應(yīng)注意提高企業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)智力開發(fā)，從而進(jìn)一步提高企業(yè)職工的業(yè)務(wù)水平和技術(shù)水平，以適應(yīng)競爭日益激烈的市場對企業(yè)生存和發(fā)展的需要。一、企業(yè)經(jīng)營決策的含義及內(nèi)容（一）經(jīng)營決策的含義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營目標(biāo)，在對外部環(huán)境和內(nèi)容因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，制訂各種計(jì)劃和行動方案，然后選擇出最為滿意的方案加以實(shí)施。（二）經(jīng)營決策的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策，主要有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）經(jīng)營戰(zhàn)略與方針政策決策；（2）經(jīng)營目標(biāo)與經(jīng)營計(jì)劃決策；（3）經(jīng)營項(xiàng)目決策；（4）投資決策；（5）項(xiàng)目價(jià)格與成本決策；（6）項(xiàng)目市場營銷決策；（7）經(jīng)營組織結(jié)構(gòu)與人事決策；（8）財(cái)務(wù)資金決策；（9）工程招標(biāo)決策等。(三) 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)分析經(jīng)營目標(biāo)是企業(yè)經(jīng)營活動在一定時(shí)期內(nèi)預(yù)期達(dá)到的成果，是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展策略的實(shí)際體現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其經(jīng)營管理的重大問題之一，就是選擇和確定企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，使企業(yè)的一切經(jīng)營活動都圍繞經(jīng)營目標(biāo)開展。只有這樣，才能使開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動具有明確的目的性，使企業(yè)的經(jīng)營具有主動性和自覺性，從而最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的目的。（一）影響經(jīng)營目標(biāo)制定的相關(guān)因素分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)過程中，一般應(yīng)考慮以下一些因素。1. 企業(yè)經(jīng)營的目的性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是企業(yè)經(jīng)營目的的具體化，只有充分了解企業(yè)的經(jīng)營目的，才能制定出企業(yè)完善的經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營目的一般反映在以下幾方面：（1）滿足社會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。具體包括：滿足消費(fèi)者對房屋產(chǎn)品的需求，為國家提供稅收及就業(yè)機(jī)會，改善城市面貌與社會環(huán)境等社會方面的目的性。（2）滿足企業(yè)經(jīng)濟(jì)方面的目的。具體包括：增加企業(yè)盈利，樹立企業(yè)形象，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展等。2. 企業(yè)的經(jīng)營能力企業(yè)經(jīng)營能力，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定經(jīng)營目標(biāo)的先決條件。只有充分了解自身的長處和短處，方能揚(yáng)長避短，制定出可行的經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營能力主要反映在以下幾方面：（1）企業(yè)的生存能力。具體包括：企業(yè)的市場競爭能力（如銷售額、市場占有率、企業(yè)信譽(yù)及產(chǎn)品質(zhì)量等），市場應(yīng)變能力（如信息反饋速度、決策能力等），盈利能力（如利潤水平、勞動生產(chǎn)率的提高、管理水平的提高等）。（2）企業(yè)的發(fā)展能力。具體包括：企業(yè)的技術(shù)開發(fā)能力（如市場開拓、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理技術(shù)的提高等能力），擴(kuò)大再生產(chǎn)能力（如擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的能力）。除了企業(yè)經(jīng)營的目的性、經(jīng)營的能力之外，影響企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)制定的因素尚有企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境。這其中既包括了企業(yè)所處的社會環(huán)境，也包括了經(jīng)濟(jì)環(huán)境，即存在政治、經(jīng)濟(jì)及法律環(huán)境的影響，也存在一些氣侯、地理位置等自然環(huán)境的影響。因此，制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)過程中，應(yīng)結(jié)合考慮上述各種因素的影響，制定出全面、完善、系統(tǒng)、科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)體系。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容與任何以盈利為目的企業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，也是要兼顧企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益，最大限度地利用企業(yè)人力、物力、財(cái)力，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利。在這樣一個(gè)企業(yè)經(jīng)營的總目標(biāo)前提下，企業(yè)經(jīng)營的具體目標(biāo)內(nèi)容，可以細(xì)分為以下幾方面。一般包括企業(yè)為社會提供的房屋數(shù)量、質(zhì)量，提供的服務(wù)范圍以及提供的多種類型的服務(wù)項(xiàng)目等。2. 企業(yè)成長目標(biāo)表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)步和發(fā)展水平的目標(biāo)，具體包括以下內(nèi)容：（1）銷售額及其增長目標(biāo)；（2）資產(chǎn)總額及其增長目標(biāo)；（3）利潤額及其增長目標(biāo)；（4）開發(fā)量及開發(fā)經(jīng)營范圍目標(biāo)。表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭能力、市場占有能力以及開拓新市場能力的目標(biāo)。具體包括以下內(nèi)容：（1）市場占有率