【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .......................................................................................................128一、本項(xiàng)目未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃效果 ...................................................128二、本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品初步定位規(guī)劃 ...............................................132三、裕天企業(yè)簡(jiǎn)介 .............................................................132四 、 方 案 財(cái) 務(wù) 測(cè) 算 .............................................................133 方 案 一 ....................................................................................................................................133 方 案 二 ....................................................................................................................................139 方 案 三 ....................................................................................................................................1454【項(xiàng)目總論】I. 報(bào)告說明受湖南裕天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，本公司對(duì)委托方位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時(shí)代陽(yáng)光大道項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資可行性分析，以供 投 資 決 策時(shí) 參 考 。本案是 基 于 目 前 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 情 況 ， 結(jié) 合 我 司 的 專 業(yè) 實(shí) 踐 以 及 對(duì) 項(xiàng) 目 板塊 、 周 邊 相 關(guān) 物 業(yè) 認(rèn) 真 細(xì) 致 的 調(diào) 查 研 究 而 完 成 的 。 報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測(cè)則采用市場(chǎng)比較法。報(bào)告相關(guān)計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用，在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。II. 總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目處在長(zhǎng)沙二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部， “大融城+兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)”橋頭堡，地理位置優(yōu)越，城市綜合配套功能完善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。裕天地產(chǎn)豐富的開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)、雄厚的社會(huì)資源，都將使本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：? 本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有良好的發(fā)展?jié)摿Α? 本項(xiàng)目適合開發(fā)開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，且有有較好的市場(chǎng)前景。? 本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和收益回報(bào)。III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)東地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積(平米) 　 25249建筑密度 　 40%總建筑面積(平米) 　 152400商業(yè)(平米) 大型購(gòu)物中心 240005臨街鋪面 6000超市 0　 30000酒店(平米) 含裙樓和客房 29000國(guó)際公寓(平米) 　 93400普通住宅(平米) 　 0容積率 西地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積(平米) 　 建筑密度 　 %總建筑面積(平米) 　 74400 商業(yè)(平米) 臨街鋪面 5600普通住宅(平米) 18F 28800　 25F 40000容積率 　 綜合指標(biāo)配比情況序號(hào) 建筑形式 建筑面積(平米) 建筑面積比例1 公寓 93400 %2 普通住宅 68800 %3 酒店 29000 %4 商業(yè) 35600 %合計(jì) 226800 %IV. 財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目 方案銷售收入（萬(wàn)元） 投資總額（萬(wàn)元） 銷售稅金及附加（萬(wàn)元） 土地增值稅（萬(wàn)元） 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 所得稅（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 盈余公積（萬(wàn)元） 可分配利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率 %全部投資的投資利稅率 %6自有資金投資利稅率 %資本金凈利潤(rùn)率 % 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 總體1 稅前內(nèi)部收益率 % %2 稅后內(nèi)部收益率 % %3 稅前凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 574794 稅后凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 303915 盈虧平衡銷售率 % %V. 結(jié)論及建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行浴＝ㄔO(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭(zhēng)項(xiàng)目在 2022 年開工建設(shè)。7第一部分 項(xiàng)目分析一、宗地區(qū)位本項(xiàng)目宗地位置項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時(shí)代陽(yáng)光大道，西側(cè)及北側(cè)臨居住區(qū)。? 二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部。宗地位于長(zhǎng)沙南城、韶山南路西側(cè)，是聯(lián)系南城和市區(qū)的紐帶，距雨花亭廣場(chǎng)車程約 8 分鐘，距東塘車程約 10 分鐘，距省政府車程約 5 分鐘。? 項(xiàng)目東靠長(zhǎng)沙最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū)——湖南省森林植物園。? 距湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園 3 公里。湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園為省級(jí)開發(fā)區(qū)，2022年開園，經(jīng)過 5 年左右時(shí)間，環(huán)科園年產(chǎn)值可超 200 億元，年稅收超 10 億元。本項(xiàng)目城市屬性（1）雄踞“大融城+兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)”橋頭堡8長(zhǎng)株潭正高速走向湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心增長(zhǎng)極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和現(xiàn)代化、生態(tài)化的網(wǎng)狀城市群；長(zhǎng)株潭城市群獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)” 。本項(xiàng)目位于韶山南路，而該區(qū)域正是長(zhǎng)株潭城市群的核心位置，伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及奧林匹克花園、湘府華城、天城湖光山色等諸多大型住宅項(xiàng)目的開發(fā)，未來(lái)居住人口將大幅增加；同時(shí)，紅星建材交易中心等諸多大型專業(yè)的密集扎堆，消費(fèi)人群與日俱增；此外，作為長(zhǎng)沙與湖南省南部地級(jí)市的交通連接紐帶，汽車南站本身所帶來(lái)的流動(dòng)人口，都將促使該區(qū)域消費(fèi)人群非?？捎^；因此，本項(xiàng)目處于擁有龐大消費(fèi)群體的重要區(qū)位。（2）位居南城行政商務(wù)區(qū)輻射圈一一一一一一一一一一一一一一一一一一一湖南省政府南遷至湘府路，天心區(qū)政府新址隨著也搬遷至湘府路，由此揭開了南城大發(fā)展的前奏，并初步形成了以湘府路、芙蓉南路為核心的省級(jí)行政9商務(wù)區(qū)。省交通廳、省工商局等長(zhǎng)沙廳級(jí)機(jī)關(guān)單位都將陸續(xù)搬遷至此，不僅將大幅加快該區(qū)域市政配套設(shè)施建設(shè)的步伐，還將為該區(qū)域帶來(lái)相當(dāng)可觀的商務(wù)消費(fèi)。（3）位居紅星商圈發(fā)展帶根據(jù)《長(zhǎng)沙市國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 ，紅星商圈將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。重點(diǎn)發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)。努力做大做強(qiáng)物流和以“農(nóng)博會(huì)” 、 “車博會(huì)” 、 “機(jī)電博覽會(huì)” 、 “家具博覽會(huì)”為支柱的會(huì)展業(yè)。當(dāng)前，紅星商圈業(yè)態(tài)覆蓋范圍廣，數(shù)個(gè)專業(yè)市場(chǎng)涉及到建材、農(nóng)產(chǎn)品、五金以及電器等，但檔次不高，街鋪檔次低，經(jīng)營(yíng)混雜，本項(xiàng)目處于紅星商圈發(fā)展帶上，可借其規(guī)劃之春風(fēng)，對(duì)紅星商圈業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，并以高檔次入市，形成南城高檔商業(yè)代表。本項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩裕?）本項(xiàng)目位于雨花區(qū)區(qū)西南角，處于長(zhǎng)沙南部和南北的交通要道上，距市中心有一定距離? 項(xiàng)目位于雨花區(qū)西南角，韶山路以西，緊鄰汽車南站；? 項(xiàng)目所在區(qū)域位于雨花區(qū)和芙蓉區(qū)的南北向交通樞紐位置，以及長(zhǎng)株潭融10城的南北向的交通要道上；? 項(xiàng)目距離市中心有一定距離，經(jīng)韶山路—雨花亭—東塘—?jiǎng)趧?dòng)路，車程約10 分鐘；? 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊配套相當(dāng)完善，但檔次不高；（2）項(xiàng)目所在區(qū)域有一系列規(guī)劃，未來(lái)將對(duì)本項(xiàng)目形成利好對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有利的規(guī)劃要點(diǎn)：? 長(zhǎng)株潭輕軌——長(zhǎng)株線；? 長(zhǎng)沙地鐵 4 號(hào)線、2 號(hào)線；? 全省 13 個(gè)市州將與省會(huì)長(zhǎng)沙全部將通過高速公路實(shí)現(xiàn)對(duì)接， “4 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”將圓滿打造成型。目前已有永州至藍(lán)山、安化至邵陽(yáng)等 6 條高速公路提前開工。隨著下半年常(德)吉(首)高速的開通，全省 14 個(gè)市（州）政府所在地都有高速公路到達(dá)，4 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈也將隨之形成。屆時(shí)，由省會(huì)長(zhǎng)沙到其他市州所在地將非?？旖荩?、懷化、永州等偏遠(yuǎn)地區(qū)在內(nèi)都可在4 個(gè)小時(shí)內(nèi)到達(dá)，實(shí)現(xiàn)省委、省政府提出的 4 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈目標(biāo)。? 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈是經(jīng)濟(jì)界通常所指的憑借高速公路在一小時(shí)可以到達(dá)的城市經(jīng)濟(jì)圈。我省相繼拉通的長(zhǎng)常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不斷提速的京廣鐵路，使長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)圈得以能夠輻射周邊的岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底、株洲、湘潭等地區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)流通一小時(shí)的目的，而作為經(jīng)濟(jì)圈的核心，長(zhǎng)沙將成為它們的市場(chǎng)中心、物流中心、會(huì)展中心和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中心。11? 武廣客運(yùn)專線建成后，湖南就有了進(jìn)出省的快速通道，從長(zhǎng)沙到武漢、廣州只需要 2 小時(shí)左右，將極大地推動(dòng)長(zhǎng)沙乃至湖南真正融入泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。? 杭州－南昌－長(zhǎng)沙－貴陽(yáng)－昆明客運(yùn)專線，連接西南、華中和華東地區(qū)，屬于國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃的“四橫”客運(yùn)專線之一。 一一長(zhǎng) 株 線 4號(hào) 線2號(hào) 線長(zhǎng) 株 線 號(hào) 線號(hào) 線（3）項(xiàng)目所在區(qū)域配套齊全，但檔次較低；省府、會(huì)展、交通配套是區(qū)域亮點(diǎn)? 自然資源：湖南省森林植物園? 會(huì)展：紅星國(guó)際會(huì)展中心? 行政機(jī)關(guān)：省府、天心區(qū)政府、武警湖南總隊(duì)直屬支隊(duì)等? 教育配套完善，但缺少知名的院校：外貿(mào)學(xué)院、保險(xiǎn)職業(yè)學(xué)院等? 商業(yè)配套較為完善，但檔次較低：步步高、紅星建材大市場(chǎng)等? 交通配套：汽車南站12二、宗地現(xiàn)狀四至分析從本項(xiàng)目四至分析來(lái)看，項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)沙南北交通干道——韶山路，可達(dá)性好，配套齊全，但周邊形象不高。? 宗地四至：地塊東面臨韶山路，東南向汽車南站；地塊南面為時(shí)代陽(yáng)光大道、惠之宇大酒店；地塊西面為低檔住宅小區(qū)；地塊北面為低檔住宅小區(qū)；? 地塊一：僅有南面臨路——時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；? 地塊二：南臨時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13地塊 規(guī)劃用途 容積率 建筑密度 建筑限高 綠地率使用權(quán)年限出讓面積（㎡）地塊一 商業(yè) ≦ ﹤35% ﹤100 ﹥35% 40 年 地塊二 商業(yè) ≦ ﹤40% ﹤100 ﹥35% 40 年 備注 臨韶山路留不小于 2022 平方米的廣場(chǎng)用地? 本項(xiàng)目地塊分為兩塊；? 從宗地規(guī)劃用途來(lái)看，本項(xiàng)目當(dāng)前宗地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為 40 年,可變更為綜合用地；? 本項(xiàng)目宗地限高 100 米；宗地分析? 宗地形狀：地塊呈長(zhǎng)方形，整體形狀較規(guī)則；? 宗地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地地勢(shì)北高南低，高差約 20 米；目前地塊內(nèi)部尚有民房、肉食廠宿舍等，有一定的拆遷量；地塊內(nèi)部無(wú)優(yōu)勢(shì)自然資源；本項(xiàng)目宗地分為兩塊，西地塊與東地塊被安置區(qū)分割；? 地塊一：僅有南面臨路——時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊東西長(zhǎng)、南北窄；? 地塊二：南臨時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊臨韶山路面寬，臨時(shí)代陽(yáng)光大道面較窄；宗地評(píng)價(jià)? 地塊內(nèi)部有部分樹林，但總體上看缺少?gòu)?qiáng)勢(shì)資源；14? 地塊一南北窄、東西長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的規(guī)劃排布要求較高；? 地塊一居住價(jià)值高，地塊二商業(yè)價(jià)值高。三、宗地市政配套目前，項(xiàng)目地塊附近配套設(shè)施齊全，主要集中在韶山路及湘府路一帶。市政機(jī)關(guān)地塊處于省級(jí)行政商務(wù)區(qū)，周邊市政機(jī)關(guān)較多，臨湘府路、芙蓉路分布著大量的市政機(jī)關(guān)，如省政府、天心區(qū)政府等。市政機(jī)關(guān)明細(xì)表名稱 地理位置 備注湖南省人民政府 湘府西路 —天心區(qū)人民政府 湘府西路 —省交通廳 湘府西路 籌建省工商局 韶山南路 籌建武警湖南總隊(duì)直屬支隊(duì) 中意路 —中國(guó)出入境檢驗(yàn)檢疫局 湘府西路 —金融設(shè)施本項(xiàng)目金融設(shè)施主要分布在韶山南路紅星大市場(chǎng)周邊，如中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等數(shù)家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。金融配套設(shè)施明細(xì)表名稱 地理位置 檔次 距本項(xiàng)目步行距離建行雨花支行 雨花五金機(jī)電市場(chǎng)旁 支行 15 分鐘中國(guó)銀行 韶山南路 營(yíng)業(yè)廳 10 分鐘建設(shè)銀行 紅星美凱龍旁 營(yíng)業(yè)廳 10 分鐘郵政儲(chǔ)蓄 韶山南路 營(yíng)業(yè)廳 10 分鐘洞井農(nóng)村信用合作社 時(shí)代陽(yáng)光大道與韶山路交匯處 儲(chǔ)蓄所 5 分鐘商業(yè)設(shè)施15地塊周邊的商業(yè)設(shè)施較多，主要集中在韶山南路，分布著大量的專業(yè)市場(chǎng)、小型便利超市、副食品商店、水果店、餐館，但高檔、大型商場(chǎng)極為缺乏。商業(yè)配套設(shè)施明細(xì)表名稱 地理位置 檔次/經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 距本項(xiàng)目步行距離步步高超市 湘府路與韶山路交匯處 大型綜合類超市 15 分鐘紅星漣源百貨城 韶山南路低檔、大眾百貨類15 分鐘紅星建材大市場(chǎng) 韶山南路 中檔、建材 15 分鐘紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng) 韶山南路