【文章內(nèi)容簡介】 .......................................................................................................128一、本項目未來遠(yuǎn)景規(guī)劃效果 ...................................................128二、本項目住宅產(chǎn)品初步定位規(guī)劃 ...............................................132三、裕天企業(yè)簡介 .............................................................132四 、 方 案 財 務(wù) 測 算 .............................................................133 方 案 一 ....................................................................................................................................133 方 案 二 ....................................................................................................................................139 方 案 三 ....................................................................................................................................1454【項目總論】I. 報告說明受湖南裕天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，本公司對委托方位于長沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時代陽光大道項目開發(fā)進(jìn)行投資可行性分析，以供 投 資 決 策時 參 考 。本案是 基 于 目 前 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 市 場 情 況 ， 結(jié) 合 我 司 的 專 業(yè) 實 踐 以 及 對 項 目 板塊 、 周 邊 相 關(guān) 物 業(yè) 認(rèn) 真 細(xì) 致 的 調(diào) 查 研 究 而 完 成 的 。 報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測則采用市場比較法。報告相關(guān)計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用，在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。II. 總體評價項目處在長沙二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部， “大融城+兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡，地理位置優(yōu)越，城市綜合配套功能完善，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，為本項目的發(fā)展提供了良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。裕天地產(chǎn)豐富的開發(fā)操作經(jīng)驗、雄厚的社會資源，都將使本項目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告定性、定量分析和風(fēng)險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：? 本項目用地區(qū)位理想，有良好的發(fā)展?jié)摿Α? 本項目適合開發(fā)開發(fā)城市綜合體項目，且有有較好的市場前景。? 本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和收益回報。III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)東地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積(平米) 　 25249建筑密度 　 40%總建筑面積(平米) 　 152400商業(yè)(平米) 大型購物中心 240005臨街鋪面 6000超市 0　 30000酒店(平米) 含裙樓和客房 29000國際公寓(平米) 　 93400普通住宅(平米) 　 0容積率 西地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積(平米) 　 建筑密度 　 %總建筑面積(平米) 　 74400 商業(yè)(平米) 臨街鋪面 5600普通住宅(平米) 18F 28800　 25F 40000容積率 　 綜合指標(biāo)配比情況序號 建筑形式 建筑面積(平米) 建筑面積比例1 公寓 93400 %2 普通住宅 68800 %3 酒店 29000 %4 商業(yè) 35600 %合計 226800 %IV. 財務(wù)指標(biāo)項目 方案銷售收入（萬元） 投資總額（萬元） 銷售稅金及附加（萬元） 土地增值稅（萬元） 利潤總額（萬元） 所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 盈余公積（萬元） 可分配利潤（萬元） 投資利潤率 %全部投資的投資利稅率 %6自有資金投資利稅率 %資本金凈利潤率 % 序號 指標(biāo)名稱 單位 總體1 稅前內(nèi)部收益率 % %2 稅后內(nèi)部收益率 % %3 稅前凈現(xiàn)值 萬元 574794 稅后凈現(xiàn)值 萬元 303915 盈虧平衡銷售率 % %V. 結(jié)論及建議本項目用地區(qū)位理想、有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)城市綜合體項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項目也存在一定的風(fēng)險，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當(dāng)?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應(yīng)適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭項目在 2022 年開工建設(shè)。7第一部分 項目分析一、宗地區(qū)位本項目宗地位置項目位于長沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時代陽光大道，西側(cè)及北側(cè)臨居住區(qū)。? 二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部。宗地位于長沙南城、韶山南路西側(cè)，是聯(lián)系南城和市區(qū)的紐帶，距雨花亭廣場車程約 8 分鐘，距東塘車程約 10 分鐘，距省政府車程約 5 分鐘。? 項目東靠長沙最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū)——湖南省森林植物園。? 距湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園 3 公里。湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園為省級開發(fā)區(qū)，2022年開園，經(jīng)過 5 年左右時間，環(huán)科園年產(chǎn)值可超 200 億元，年稅收超 10 億元。本項目城市屬性（1）雄踞“大融城+兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡8長株潭正高速走向湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心增長極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和現(xiàn)代化、生態(tài)化的網(wǎng)狀城市群；長株潭城市群獲國務(wù)院批準(zhǔn)為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)” 。本項目位于韶山南路，而該區(qū)域正是長株潭城市群的核心位置，伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及奧林匹克花園、湘府華城、天城湖光山色等諸多大型住宅項目的開發(fā)，未來居住人口將大幅增加；同時，紅星建材交易中心等諸多大型專業(yè)的密集扎堆，消費人群與日俱增；此外，作為長沙與湖南省南部地級市的交通連接紐帶，汽車南站本身所帶來的流動人口，都將促使該區(qū)域消費人群非?？捎^；因此，本項目處于擁有龐大消費群體的重要區(qū)位。（2）位居南城行政商務(wù)區(qū)輻射圈一一一一一一一一一一一一一一一一一一一湖南省政府南遷至湘府路，天心區(qū)政府新址隨著也搬遷至湘府路，由此揭開了南城大發(fā)展的前奏，并初步形成了以湘府路、芙蓉南路為核心的省級行政9商務(wù)區(qū)。省交通廳、省工商局等長沙廳級機關(guān)單位都將陸續(xù)搬遷至此，不僅將大幅加快該區(qū)域市政配套設(shè)施建設(shè)的步伐，還將為該區(qū)域帶來相當(dāng)可觀的商務(wù)消費。（3）位居紅星商圈發(fā)展帶根據(jù)《長沙市國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 ，紅星商圈將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財富與人氣齊聚的南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。重點發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險業(yè)。努力做大做強物流和以“農(nóng)博會” 、 “車博會” 、 “機電博覽會” 、 “家具博覽會”為支柱的會展業(yè)。當(dāng)前，紅星商圈業(yè)態(tài)覆蓋范圍廣，數(shù)個專業(yè)市場涉及到建材、農(nóng)產(chǎn)品、五金以及電器等，但檔次不高，街鋪檔次低，經(jīng)營混雜，本項目處于紅星商圈發(fā)展帶上，可借其規(guī)劃之春風(fēng)，對紅星商圈業(yè)態(tài)進(jìn)行補充，并以高檔次入市，形成南城高檔商業(yè)代表。本項目區(qū)域?qū)傩裕?）本項目位于雨花區(qū)區(qū)西南角，處于長沙南部和南北的交通要道上，距市中心有一定距離? 項目位于雨花區(qū)西南角，韶山路以西，緊鄰汽車南站；? 項目所在區(qū)域位于雨花區(qū)和芙蓉區(qū)的南北向交通樞紐位置，以及長株潭融10城的南北向的交通要道上；? 項目距離市中心有一定距離，經(jīng)韶山路—雨花亭—東塘—勞動路，車程約10 分鐘；? 項目所在區(qū)域周邊配套相當(dāng)完善，但檔次不高；（2）項目所在區(qū)域有一系列規(guī)劃，未來將對本項目形成利好對本項目所在區(qū)域有利的規(guī)劃要點：? 長株潭輕軌——長株線；? 長沙地鐵 4 號線、2 號線；? 全省 13 個市州將與省會長沙全部將通過高速公路實現(xiàn)對接， “4 小時經(jīng)濟(jì)圈”將圓滿打造成型。目前已有永州至藍(lán)山、安化至邵陽等 6 條高速公路提前開工。隨著下半年常(德)吉(首)高速的開通，全省 14 個市（州）政府所在地都有高速公路到達(dá)，4 小時經(jīng)濟(jì)圈也將隨之形成。屆時，由省會長沙到其他市州所在地將非常快捷，包括吉首、懷化、永州等偏遠(yuǎn)地區(qū)在內(nèi)都可在4 個小時內(nèi)到達(dá)，實現(xiàn)省委、省政府提出的 4 小時經(jīng)濟(jì)圈目標(biāo)。? 一小時經(jīng)濟(jì)圈是經(jīng)濟(jì)界通常所指的憑借高速公路在一小時可以到達(dá)的城市經(jīng)濟(jì)圈。我省相繼拉通的長常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不斷提速的京廣鐵路，使長沙經(jīng)濟(jì)圈得以能夠輻射周邊的岳陽、常德、益陽、婁底、株洲、湘潭等地區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)流通一小時的目的，而作為經(jīng)濟(jì)圈的核心，長沙將成為它們的市場中心、物流中心、會展中心和經(jīng)濟(jì)增長中心。11? 武廣客運專線建成后，湖南就有了進(jìn)出省的快速通道，從長沙到武漢、廣州只需要 2 小時左右，將極大地推動長沙乃至湖南真正融入泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。? 杭州－南昌－長沙－貴陽－昆明客運專線，連接西南、華中和華東地區(qū)，屬于國家重點規(guī)劃的“四橫”客運專線之一。 一一長 株 線 4號 線2號 線長 株 線 號 線號 線（3）項目所在區(qū)域配套齊全，但檔次較低；省府、會展、交通配套是區(qū)域亮點? 自然資源：湖南省森林植物園? 會展：紅星國際會展中心? 行政機關(guān)：省府、天心區(qū)政府、武警湖南總隊直屬支隊等? 教育配套完善，但缺少知名的院校：外貿(mào)學(xué)院、保險職業(yè)學(xué)院等? 商業(yè)配套較為完善，但檔次較低：步步高、紅星建材大市場等? 交通配套：汽車南站12二、宗地現(xiàn)狀四至分析從本項目四至分析來看，項目緊鄰長沙南北交通干道——韶山路，可達(dá)性好，配套齊全，但周邊形象不高。? 宗地四至：地塊東面臨韶山路，東南向汽車南站；地塊南面為時代陽光大道、惠之宇大酒店；地塊西面為低檔住宅小區(qū)；地塊北面為低檔住宅小區(qū)；? 地塊一：僅有南面臨路——時代陽光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；? 地塊二：南臨時代陽光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13地塊 規(guī)劃用途 容積率 建筑密度 建筑限高 綠地率使用權(quán)年限出讓面積（㎡）地塊一 商業(yè) ≦ ﹤35% ﹤100 ﹥35% 40 年 地塊二 商業(yè) ≦ ﹤40% ﹤100 ﹥35% 40 年 備注 臨韶山路留不小于 2022 平方米的廣場用地? 本項目地塊分為兩塊；? 從宗地規(guī)劃用途來看，本項目當(dāng)前宗地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為 40 年,可變更為綜合用地；? 本項目宗地限高 100 米；宗地分析? 宗地形狀：地塊呈長方形，整體形狀較規(guī)則；? 宗地現(xiàn)狀：項目用地地勢北高南低，高差約 20 米；目前地塊內(nèi)部尚有民房、肉食廠宿舍等，有一定的拆遷量；地塊內(nèi)部無優(yōu)勢自然資源；本項目宗地分為兩塊，西地塊與東地塊被安置區(qū)分割；? 地塊一：僅有南面臨路——時代陽光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊東西長、南北窄；? 地塊二：南臨時代陽光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊臨韶山路面寬，臨時代陽光大道面較窄；宗地評價? 地塊內(nèi)部有部分樹林，但總體上看缺少強勢資源；14? 地塊一南北窄、東西長，對項目將來的規(guī)劃排布要求較高；? 地塊一居住價值高，地塊二商業(yè)價值高。三、宗地市政配套目前，項目地塊附近配套設(shè)施齊全，主要集中在韶山路及湘府路一帶。市政機關(guān)地塊處于省級行政商務(wù)區(qū)，周邊市政機關(guān)較多，臨湘府路、芙蓉路分布著大量的市政機關(guān)，如省政府、天心區(qū)政府等。市政機關(guān)明細(xì)表名稱 地理位置 備注湖南省人民政府 湘府西路 —天心區(qū)人民政府 湘府西路 —省交通廳 湘府西路 籌建省工商局 韶山南路 籌建武警湖南總隊直屬支隊 中意路 —中國出入境檢驗檢疫局 湘府西路 —金融設(shè)施本項目金融設(shè)施主要分布在韶山南路紅星大市場周邊，如中國銀行、建設(shè)銀行等數(shù)家銀行營業(yè)網(wǎng)點。金融配套設(shè)施明細(xì)表名稱 地理位置 檔次 距本項目步行距離建行雨花支行 雨花五金機電市場旁 支行 15 分鐘中國銀行 韶山南路 營業(yè)廳 10 分鐘建設(shè)銀行 紅星美凱龍旁 營業(yè)廳 10 分鐘郵政儲蓄 韶山南路 營業(yè)廳 10 分鐘洞井農(nóng)村信用合作社 時代陽光大道與韶山路交匯處 儲蓄所 5 分鐘商業(yè)設(shè)施15地塊周邊的商業(yè)設(shè)施較多，主要集中在韶山南路，分布著大量的專業(yè)市場、小型便利超市、副食品商店、水果店、餐館，但高檔、大型商場極為缺乏。商業(yè)配套設(shè)施明細(xì)表名稱 地理位置 檔次/經(jīng)營項目 距本項目步行距離步步高超市 湘府路與韶山路交匯處 大型綜合類超市 15 分鐘紅星漣源百貨城 韶山南路低檔、大眾百貨類15 分鐘紅星建材大市場 韶山南路 中檔、建材 15 分鐘紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場 韶山南路