【文章內(nèi)容簡介】 域的主干道之一；地塊東側(cè)按政府規(guī)劃將新建規(guī)劃路，直通金水路。道路的整改將會使該地塊真正實現(xiàn)四通八達(dá)，暢通無阻。李滄區(qū)金水路項目投資可行性分析報告6（四）威脅（Threat）地塊周邊區(qū)域是當(dāng)前李滄區(qū)新上項目的集中區(qū)域，潤發(fā)湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城都是目前在建的新上項目，以上項目在戶型設(shè)計、布局規(guī)劃、園區(qū)景觀等方面在該區(qū)域市場都是較為優(yōu)越的樓盤，百通馨苑作為該區(qū)域的去年銷售冠軍，一直處于強(qiáng)勢銷售期，綠城理想之城則是一直備受期待的焦點樓盤之一，且體量較大，對該區(qū)域的房市將產(chǎn)生重要的影響。城中村改造工程，將使李滄區(qū)的住房供應(yīng)集中上量，未來幾年中區(qū)域市場競爭會更為激烈。青島市政府提出“2221”規(guī)劃方針，李滄區(qū)作為城中村改造的重點地區(qū)，夏王埠、文昌閣、尤家下河三大城中村改造工程都在今年集中動工，這三個項目都與本地塊相距甚近，預(yù)計總建筑面積超過 200 萬平方米，備受市場期待，屆時將會極大增加該區(qū)域的樓市放量，并且加劇了該區(qū)域市場購房者的觀望氣氛。三、當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境簡析（一）宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2022 年 4 月 16 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了一季度我國國民經(jīng)濟(jì)運行的主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)表明，我國經(jīng)濟(jì)的基本面平穩(wěn)良好。但經(jīng)濟(jì)增長從偏快轉(zhuǎn)向過熱，物價由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)向明顯通貨膨脹的可能性依然存在；同時影響經(jīng)濟(jì)快速回落和物價過快上漲的不確定因素明顯增多。高漲的消費價格指數(shù)，制約居民購買力。一季度，居民消費價格總水平上漲 %，漲幅比上年同期高 個百分點。物價上漲，影響整個社會的漲價預(yù)期，從某種程度上降低居民的購買力，制約居民消費需求的擴(kuò)張。外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性因素增加。隨著次貸危機(jī)的不斷擴(kuò)大，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對我國出口產(chǎn)品需求增長放緩；再加上人民幣持續(xù)升值擠壓出口企業(yè)利潤，影響出口企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營，我國外貿(mào)形勢不容樂觀。政策環(huán)境李滄區(qū)金水路項目投資可行性分析報告7緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)投資帶來不利影響。年初，中央確定了今年經(jīng)濟(jì)工作的重點是“兩防” 。央行實施的緊縮貨幣政策，使得各商業(yè)銀行頭寸吃緊，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)貸款投機(jī)、投資行為得到了抑制緊縮的貨幣政策也增大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的財務(wù)成本，融資難和生產(chǎn)成本增加將制約企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定不利影響。國家促進(jìn)節(jié)約集約用地，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策的落實執(zhí)行，迫使前些年囤積的土地全面開發(fā)并加速新增建設(shè)用地的開發(fā)速度，使房地產(chǎn)的開發(fā)量和供應(yīng)量大增?！?0/70”住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的落實推行，將改變商品房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶型供應(yīng)量，限制大戶型的開發(fā)。當(dāng)前房地產(chǎn)形勢今年 1季度，隨著中央宏觀調(diào)控政策的逐步落實，房價總體漲幅明顯趨緩，住房成交量持續(xù)下降，住房市場呈現(xiàn)一定的觀望氛圍。（1）房價漲幅總體趨緩。今年 1季度，全國 70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲 ％，13 月環(huán)比漲幅分別為 %、%和 %，明顯低于去年月均 %的漲幅，今年 3月份有 13個城市為負(fù)增長。二手住房價格運行態(tài)勢與新建住房價格運行態(tài)勢基本一致。分地區(qū)看，廣州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以來一直呈負(fù)增長，個別樓盤比其前期最高銷售下降較多；杭州、南京等長三角城市房價基本穩(wěn)定，北京、天津、石家莊等環(huán)渤海主要城市小幅上升，但漲勢趨緩。（2）住房成交量持續(xù)下降。1 季度全國商品住房竣工面積 6397萬平方米，同比增加%；銷售面積 9500萬平方米，同比降低 %，雖然商品住房銷售面積仍然大于竣工面積，但銷售面積已呈現(xiàn)小幅下降的趨勢，未來住房供求矛盾會有所緩解。（3）房地產(chǎn)投資快速增長。今年 1季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 4687億元，同比增長 %，比去年同期漲幅高 。其中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資總額分別為 3316億元和 120億元，比去年同期分別上漲 %和 %。（4）房地產(chǎn)開發(fā)交易成本持續(xù)攀升。一是土地交易價格明顯上升。隨著征地制度和土地使用制度改革和嚴(yán)格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價值顯著提升。2022 年1季度，居住用地交易價格上漲 %，明顯高于去年同期漲幅和住房價格上漲幅度。二李滄區(qū)金水路項目投資可行性分析報告8是住房開發(fā)建設(shè)和交易成本增加進(jìn)一步推高房價。資金和勞動力等生產(chǎn)要素價格逐步上升，強(qiáng)制型住房節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的實施，拆遷費用的提高，建材價格的上漲，導(dǎo)致住房開發(fā)成本持續(xù)上升，對房價特別是中小城市房價產(chǎn)生明顯影響。（5）房地產(chǎn)走勢判斷從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，流動性過剩、人民幣升值對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格有一定拉動；鋼材、人工成本的快速上升，也會推動住房價格的上升；近期股票市場深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，同時，隨著我國經(jīng)濟(jì)增長的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而不是存入銀行，從而拉動房價繼續(xù)走高；居民在等待觀望后也會逐步選擇進(jìn)入住房市場。（二）青島市當(dāng)前房地產(chǎn)運行情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %；其中住宅開發(fā)完成投資 ，增長 %。投資增長較快的原因主要是往年囤積的土地受土地政策限制，加大了開發(fā)力度。其次，今年是奧運年，開發(fā)商對今年的樓市預(yù)期較好，形成集中開發(fā)上市形勢。（2）房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上漲，銷售量下滑趨勢明顯4月 24日，青島市統(tǒng)計局公布了《2022 年一季度全市經(jīng)濟(jì)運行情況》 ，全市房價上漲%，高于 2022年青島房地產(chǎn)銷售價格 % 的漲幅。在價格上漲的同時，房地產(chǎn)銷售量較 07年有下滑。07 年 14月份，青島住宅銷售面積為 ，今年 14月份，住宅成交面積為 ，減少 60萬平米，同比減少 %。其中，3 月份、和 4月份銷量同比去年減幅均超過 50%。今年五一三天青島房地產(chǎn)大幅縮水，三日成交量不到130套，不足平日一天的交易量。透過數(shù)字分析問題，如果剔除政策性經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房交易量較去年大的因素，今年青島商品房住宅銷量下滑更為嚴(yán)重，而且，下滑趨勢明顯。李滄區(qū)金水路項目投資可行性分析報告9四、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機(jī)場相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長約 14公里，南北長約 11公里。區(qū)境總面積為 。李滄區(qū)資源豐富，自然條件優(yōu)良。東部低山丘陵，中部地勢平坦，西部沿海，海岸線長約 13公里。境內(nèi)有臥狼齒、老虎山、北平嵐、煙墩山、樓山、鳳山等 12座山丘，均系嶗山余脈；李村河、王埠河等 9條季節(jié)性河流，均發(fā)源于嶗山山脈，流經(jīng)區(qū)內(nèi)。李滄區(qū)土地資源較市內(nèi)他區(qū)相對豐富，現(xiàn)有尚未利用的土地 6000余畝，有海灘涂面積約 900公頃，具有發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、建筑建材業(yè)的良好條件。（一）區(qū)域市場供應(yīng)分析未來幾年中李滄區(qū)住房供應(yīng)將大幅增加李滄區(qū)是青島市政府住房改造規(guī)劃的重點區(qū)域，承擔(dān)多個城中村、舊村改造工程。夏王埠、尤家下河、文昌閣三大舊村改造工程將在今年動工建設(shè)，該三個項目規(guī)劃建筑面積共計 200余萬平方米，預(yù)計將在明后兩年內(nèi)集中上量。另根據(jù)政府改造計劃，自樓山后至東南山沿重慶路和文昌路的兩側(cè)建筑均將拆遷，如此龐大的拆遷面積將會李滄區(qū)住房供應(yīng)量大幅增加。屆時不但李滄區(qū)的房市供求狀況發(fā)生改變，甚至青島市的住房供不應(yīng)求狀況都將得到緩解。周邊項目存量競爭，將對該項目客戶構(gòu)成一定分流地塊周邊現(xiàn)有多個在建在售項目，主要有潤發(fā)湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城等。以上項目在戶型設(shè)計、建筑及景觀規(guī)劃均有一定競爭力，尤其是綠城理想之城以號稱 280萬平米大盤備受市場期待，該項目預(yù)期在近期內(nèi)開盤。（二）區(qū)域市場主要項目分析該地塊周邊項目主要有潤發(fā)湖畔雅居、海信南嶺風(fēng)情、百通依山小居、馨苑小區(qū)、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城等。其中海信南嶺風(fēng)情及馨苑小區(qū)為早期開盤項目，李滄區(qū)金水路項目投資可行性分析報告10現(xiàn)已售完，其他項目均處于在售和即將開盤銷售狀態(tài)?，F(xiàn)對地塊周邊項目的銷售情況作具體分析。潤發(fā)湖畔雅居沿地塊東側(cè)的文昌路向北約 2 公里即為潤發(fā)湖畔