【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、布局規(guī)劃、園區(qū)景觀等方面在該區(qū)域市場(chǎng)都是較為優(yōu)越的樓盤(pán)，百通馨苑作為該區(qū)域的去年銷售冠軍，一直處于強(qiáng)勢(shì)銷售期，綠城理想之城則是一直備受 期待的焦點(diǎn)樓盤(pán)之一，且體量較大，對(duì)該區(qū)域的房市將產(chǎn)生重要的影響。 城中村改造工程，將使李滄區(qū)的住房供應(yīng)集中上量，未來(lái)幾年中區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈。青島市政府提出“ 2221”規(guī)劃方針，李滄區(qū)作為城中村改造的重點(diǎn)地區(qū)，夏王埠、文昌閣、尤家下河三大城中村改造工程都在今年集中動(dòng)工，這三個(gè)項(xiàng)目都與本地塊相距甚近，預(yù)計(jì)總建筑面積超過(guò) 200 萬(wàn)平方米，備受市場(chǎng)期待，屆時(shí)將會(huì)極大增加該區(qū)域的樓市放量，并且加劇了該區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房者的觀望氣氛。 三、當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境簡(jiǎn)析 （一）宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2021 年 4 月 16 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一季度我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面平穩(wěn)良好。但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱，物價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)向明顯通貨膨脹的可能性依然存在；同時(shí)影響經(jīng)濟(jì)快速回落和物價(jià)過(guò)快上漲的不確定因素明顯增多。 高漲的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，制約居民購(gòu)買力。 一季度，居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 %，漲幅比上年同期高 個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)上漲，影響整個(gè)社會(huì)的漲價(jià)預(yù)期，從某種程度上降低居民的購(gòu)買力，制約居民消費(fèi)需求的擴(kuò)張。 外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性因素增加 。隨著次貸危機(jī)的不斷擴(kuò)大，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對(duì)我國(guó)出口產(chǎn) 品需求增長(zhǎng)放緩；再加上人民幣持續(xù)升值擠壓出口企業(yè)利潤(rùn)，影響出口企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，我國(guó)外貿(mào)形勢(shì)不容樂(lè)觀。 政策環(huán)境 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 7 緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)不利影響。 年初，中央確定了今年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)是“兩防”。央行實(shí)施的緊縮貨幣政策，使得各商業(yè)銀行頭寸吃緊，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)貸款投機(jī)、投資行為得到了抑制緊縮的貨幣政策也增大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的財(cái)務(wù)成本，融資難和生產(chǎn)成本增加將制約企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定不利影響。 國(guó)家促進(jìn)節(jié)約集約用地，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策的落實(shí)執(zhí)行，迫使前些 年囤積的土地全面開(kāi)發(fā)并加速新增建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)速度，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量大增。 “ 90/70”住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的落實(shí)推行，將改變商品房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶型供應(yīng)量，限制大戶型的開(kāi)發(fā)。 當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì) 今年 1 季度，隨著中央宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，房?jī)r(jià)總體漲幅明顯趨緩，住房成交量持續(xù)下降，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的觀望氛圍。 （ 1）房?jī)r(jià)漲幅總體趨緩 。今年 1 季度，全國(guó) 70 個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格同比上漲 ％， 13 月環(huán)比漲幅分別為 %、 %和 %，明顯低于去年月均 %的漲幅，今年 3 月份 有 13 個(gè)城市為負(fù)增長(zhǎng)。二手住房?jī)r(jià)格運(yùn)行態(tài)勢(shì)與新建住房?jī)r(jià)格運(yùn)行態(tài)勢(shì)基本一致。分地區(qū)看，廣州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以來(lái)一直呈負(fù)增長(zhǎng)，個(gè)別樓盤(pán)比其前期最高銷售下降較多；杭州、南京等長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，北京、天津、石家莊等環(huán)渤海主要城市小幅上升，但漲勢(shì)趨緩。 （ 2）住房成交量持續(xù)下降 。 1 季度全國(guó)商品住房竣工面積 6397 萬(wàn)平方米，同比增加%；銷售面積 9500 萬(wàn)平方米，同比降低 %，雖然商品住房銷售面積仍然大于竣工面積，但銷售面積已呈現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)，未來(lái)住房供求矛盾會(huì)有所緩解。 （ 3）房地 產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。 今年 1 季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 4687 億元，同比增長(zhǎng)%，比去年同期漲幅高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資總額分別為 3316 億元和 120 億元，比去年同期分別上漲 %和 %。 （ 4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易成本持續(xù)攀升 。一是土地交易價(jià)格明顯上升。隨著征地制度和土地使用制度改革和嚴(yán)格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價(jià)值顯著提升。 2021 年 1季度，居住用地交易價(jià)格上漲 %，明顯高于去年同期漲幅和住房?jī)r(jià)格上漲幅度。二是李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 8 住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易成本增加進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。資金和 勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素價(jià)格逐步上升，強(qiáng)制型住房節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，拆遷費(fèi)用的提高，建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致住房開(kāi)發(fā)成本持續(xù)上升，對(duì)房?jī)r(jià)特別是中小城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。 （ 5）房地產(chǎn)走勢(shì)判斷 從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格有一定拉動(dòng)；鋼材、人工成本的快速上升，也會(huì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上升；近期股票市場(chǎng)深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會(huì)退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行 ，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高；居民在等待觀望后也會(huì)逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng)。 （二）青島市當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)行情況 （ 1） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快 一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %；其中住宅開(kāi)發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 投資增長(zhǎng)較快的原因主要是往年囤積的土地受土地政策限制，加大了開(kāi)發(fā)力度。其次，今年是奧運(yùn)年，開(kāi)發(fā)商對(duì)今年的樓市預(yù)期較好，形成集中開(kāi)發(fā)上市形勢(shì)。 （ 2） 房地產(chǎn) 銷售價(jià)格繼續(xù)上漲 ，銷售量下滑 趨勢(shì)明顯 4 月 24 日，青島市統(tǒng)計(jì)局公布了《 2021 年一季度全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》，全市房?jī)r(jià)上漲%， 高于 2021 年青島房地產(chǎn)銷售價(jià)格 % 的漲幅。在價(jià)格上漲的同時(shí)，房地產(chǎn)銷售量較 07 年有下滑。 07 年 14 月份，青島住宅銷售面積為 萬(wàn)平米，今年 14 月份，住宅成交面積為 萬(wàn)平米，減少 60 萬(wàn)平米，同比減少 %。其中， 3 月份、和 4 月份銷量同比去年減幅均超過(guò) 50%。今年五一三天青島房地產(chǎn)大幅縮水，三日成交量不到 130套，不足平日一天的交易量。透過(guò)數(shù)字分析問(wèn)題，如果剔除政策性經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房交易量較去年大的因素，今年青島商品房住宅銷量下滑更為嚴(yán)重，而且，下滑趨勢(shì)明顯。 四 、區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 9 北靠城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長(zhǎng)約 14 公里，南北長(zhǎng)約 11 公里。區(qū)境總面積為 平方公里。 李滄區(qū)資源豐富，自然條件優(yōu)良。東部低山丘陵，中部地勢(shì)平坦，西部沿海，海岸線長(zhǎng)約 13 公里 。 境內(nèi)有臥狼齒、老虎山、北平嵐、煙墩山、樓山、鳳山等 12 座山丘，均系嶗山余脈 ； 李村河、王埠河等 9 條季節(jié)性河流，均發(fā)源于嶗山山脈，流經(jīng)區(qū)內(nèi)。李滄區(qū)土地資源較市內(nèi)他區(qū)相對(duì)豐富，現(xiàn)有尚未利用的土地 6000 余 畝，有海灘涂面積 約 900 公頃，具有發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、建筑建材業(yè)的良好條件。 （一） 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 未來(lái)幾年中李滄區(qū)住房供應(yīng)將大幅增加 李滄區(qū)是青島市政府住房改造規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，承擔(dān)多個(gè)城中村、舊村改造工程。夏王埠、尤家下河、文昌閣三大舊村改造工程將在今年動(dòng)工建設(shè)，該三個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積共計(jì) 200 余萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將在明后兩年內(nèi)集中上量。另根據(jù)政府改造計(jì)劃，自樓山后至東南山沿重慶路和文昌路的兩側(cè)建筑均將拆遷，如此龐大的拆遷面積將會(huì)李滄區(qū)住房供應(yīng)量大幅增加。屆時(shí)不但李滄區(qū)的房市供求狀況發(fā)生改變 ，甚至青島市的住房供不應(yīng)求狀況都將得到緩解。 周邊項(xiàng)目存量競(jìng)爭(zhēng)，將對(duì)該項(xiàng)目客戶構(gòu)成一定分流 地塊周邊現(xiàn)有多個(gè)在建在售項(xiàng)目，主要有潤(rùn)發(fā)湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城等。以上項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、建筑及景觀規(guī)劃均有一定競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是綠城理想之城以號(hào)稱 280 萬(wàn)平米大盤(pán)備受市場(chǎng)期待，該項(xiàng)目預(yù)期在近期內(nèi)開(kāi)盤(pán)。 （二） 區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目分析 該地塊周邊項(xiàng)目主要有 潤(rùn)發(fā)湖畔雅居、海信南嶺風(fēng)情、百通依山 小居、馨苑小區(qū)、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城等。其中海信南嶺風(fēng)情及馨苑小區(qū)為早期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，現(xiàn)已售完，其他項(xiàng)目均處于在售和即將開(kāi)盤(pán)銷售狀態(tài)。 現(xiàn)對(duì)地塊周邊項(xiàng)目的銷售情況作具體分析。 潤(rùn)發(fā)湖畔雅居 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 10 沿地塊東側(cè)的文昌路向北 約 2 公里 即為潤(rùn)發(fā)湖畔雅居， 物業(yè)形態(tài)為小高層和湖景聯(lián)排別墅，目前小高層起 價(jià) 4600 元 /平米，別墅售價(jià)尚未確定。 但據(jù)銷售人員反映，該價(jià)格僅作為開(kāi)盤(pán)前期的積累客戶價(jià)格，開(kāi)盤(pán)后價(jià)格要比這個(gè)價(jià)位高，別墅據(jù)銷售人員反映預(yù)計(jì)售價(jià) 7000 元 /平方米以上。 海信南嶺風(fēng)情 潤(rùn)發(fā)湖畔雅居北側(cè)即為海信南 嶺風(fēng)情，建筑面積 61545 平方米， 該項(xiàng)目現(xiàn)已售完，全盤(pán)銷售均價(jià) 5129 元 /平方米。項(xiàng)目分 A、 B 兩區(qū)， A 區(qū)為別墅區(qū)域， 融 TOWNHOUSE、獨(dú)特爬山住宅和院景 house 為一體， 空中別墅 7200 元 /平方米，歷史成交均價(jià)值 6500 元 /