【文章內(nèi)容簡介】 強 。 ? 從外來公司對寫字樓區(qū)域的選擇來看： 上海傳統(tǒng)的寫字樓區(qū)域分為 “ 二路四區(qū) ” ， 區(qū)域的差異性較大 。 不同的區(qū)域顯現(xiàn)出不同的聚集效應(yīng)： 金融 /保險 /投資 ————小陸家嘴地區(qū) 咨詢服務(wù) ————淮海路 /南京西路 /人民廣場 高科技 /軟件 ————徐家匯地區(qū) 生產(chǎn)型企業(yè) ————各類產(chǎn)業(yè)基地 目前外來企業(yè)的區(qū)域選擇主要分為這么幾類： 外資 /合資 1. 中心城區(qū)傳統(tǒng)的甲級寫字樓集中區(qū)域 目前甲級寫字樓內(nèi)入駐企業(yè) 60%以上是外資企業(yè) 。 無疑這 需要雄厚的資金實力 2 依附于各類產(chǎn)業(yè)基地 例如阿爾卡特 ， 通用汽車等 ， 此類均為跨國巨頭 。 外地企業(yè) 外地企業(yè)與外資企業(yè)相比 ， 在實力上顯的良莠不齊 ， 表現(xiàn)在區(qū)域上則顯的非常分散 ， 沒有一個集中的外地企業(yè)聚集地 。 1有實力的企業(yè)選擇中心城區(qū)的甲級寫字樓或進入產(chǎn)業(yè)基地 。 2 實力稍差的企業(yè)選擇乙級商務(wù)樓。 辦公市場 ——需求篇 外來企業(yè)選擇辦公區(qū)域時 ， 除了考量自身的行業(yè)屬性外 ， 還會綜合考慮諸多因素 ： 1. 企業(yè)形象 區(qū)域形象直接影響企業(yè)形象 ， 標志性的區(qū)域?qū)τ谔嵘髽I(yè)形象是非常有益的 2. 自身實力 這是制約外來企業(yè)選擇辦公樓區(qū)域的很重要的因素 3. 公司業(yè)務(wù) 交通 /商業(yè)等機能設(shè)施 辦公市場 ——需求篇 分析 定位 二、產(chǎn)品 SWOT分析 優(yōu)勢： 上實集團 ——上市企業(yè) /實力雄厚； 新住宅運動 、 新文化地產(chǎn)開發(fā)的倡導者 ， 理念先進 。 劣勢： 在上海的品牌力支撐不足； 優(yōu)勢： 整體人居素質(zhì)較高 。 交通較為便利； 劣勢： 商務(wù)氛圍不甚濃厚； 商務(wù)消費者認知度不高 優(yōu)勢： 小戶型 ， 總價較低； 劣勢： 外立面陳舊 ， 一定程度上影響到物業(yè)的檔次； 停工時間長 ， 有負面影響； 車庫不足影響未來售賣； 空間布局不甚合理； 裙房銷售風險的風險 ， 目前的裙樓因面積大且不易分割 ， 銷售上會存在較大抗性； 優(yōu)勢： 緊臨世紀公園 ， 生態(tài)環(huán)境好； 處于浦東行政中心位置 ， 劣勢： 尚無明顯劣勢； 產(chǎn)品 板塊 公司 地塊 指標定義：公司 /板塊 /地塊 /產(chǎn)品 [優(yōu)劣勢分析 ] 二、產(chǎn)品 SWOT分析 市場 板塊 行業(yè) 競爭 機會： 辦公樓市場需求旺盛； 辦公樓市場的投資回報率較高； 風險： 其它板塊的崛起帶來的競爭壓力； 來的供求過剩所 產(chǎn)生的壓力； 機會： 區(qū)域發(fā)展機會：隨著中央政務(wù)區(qū)落成和 CLD的成熟 ， 越來越多的企業(yè)將落戶此地； 市場空白機會：目前已有的寫字樓多為整層出租 ，眾多中小創(chuàng)業(yè)公司的辦公需求巨大 。 風險： 受到新興區(qū)域的夾擊； 機會： 因缺乏同質(zhì)類產(chǎn)品， 機會由市場空白點產(chǎn)生； 風險： 傳統(tǒng)觀念的扭轉(zhuǎn)； 新的商務(wù)板塊的崛起； 機會： 國際大上海的蓬勃發(fā)展 ， 吸引全球眼光； 中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的蓬勃興起； 風險： 房地產(chǎn)大勢風險： 已經(jīng)連續(xù) 5年持續(xù)上漲的樓市是否會進入盤整期 ，大勢變化必將影響寫字樓的行情； 銀根緊縮 ， 規(guī)避部分的投資客； 指標定義：行業(yè) /板塊 /競爭 /市場 [機會 /風險分析 ] 總結(jié)思考： 思考 1 從區(qū)位來說 本案的商務(wù)氛圍并不濃厚 它沒有陸家嘴的大氣 沒有張江的前景 沒有古北的地位 更沒有淮海路的繁華 總結(jié)思考： 思考 2 從機遇來說 它將借上海國際化前進發(fā)展之勢 借中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)蓬勃之勢 借商務(wù)辦公樓市場需求旺盛之勢 我們認為 這是一個在 [?錯誤’的地點 幸運的機遇 ] 下遺留下來的歷史產(chǎn)品 如何迅速讓其引領(lǐng)市場產(chǎn)品熱銷， 并獲得最大的價值回報？ 好的產(chǎn)品是成功的基石 我們必須正視目前存在的四大問題 車位問題 空調(diào)問題 定位問題 裙樓問題 如何解決 64輛車位帶來的市場需求問題？ 如何解決中央空調(diào)帶來的生活成本問題？ 不是甲級寫字樓，知名公司 /大型公司不可能進駐 面積大 /總價高，如何解決其銷售帶來的抗性？ 三大戰(zhàn)略 解決之道 戰(zhàn)略 1：產(chǎn)品打造 全新整合 戰(zhàn)略 2：概念包裝 觀念制勝 戰(zhàn)略 3：強勢推廣 引發(fā)關(guān)注 第二章：產(chǎn)品建議 四大問題點解決建議 塔樓定位及功能布局建議 裙樓定位及業(yè)態(tài)布局建議 定位問題 考慮到早期的產(chǎn)品以酒店式公寓為主，小型辦公樓為輔，其空間及格局受到一定的限制，加之產(chǎn)品的外立面陳舊及長期停工所帶來的負面影響，以及本案所處的商務(wù)氛圍，因此，我們認為： 其不大可能吸引知名公司及大型公司進駐。 空調(diào)問題 作為中央空調(diào)的存在，對于酒店式公寓的業(yè)主來說，物業(yè)管理費用較高，如果安裝分體式空調(diào)，又將影響外立面的視覺效果。 因此，我們建議， 變酒店式公寓產(chǎn)品為辦公產(chǎn)品 車位問題 如果作為純辦公性質(zhì)而存在，很顯然，車位將是影響本案售賣的一個環(huán)節(jié)， 因此，對于車位的問題，我們認為： 租賃周邊的場地作為停車場或租已有的停車場 裙樓問題 由于裙樓的每層產(chǎn)品空間大（約 15002022平米 /）價位高（均價約 17750元），總價將達到 2500萬以上，因此對于商家的一次性購買或投資可能性不大，因此，我們對于裙樓的產(chǎn)品功能、布局、業(yè)態(tài)進行系列可行性建議，力爭圓滿完成整盤的售賣。 （具體建議見后） 整盤產(chǎn)品整改建議 本項目景觀 、 立面 、 廣場等各方面的改建建議 立面：由于目前本項目外立面較為陳舊 ， 影響視覺效果 ， 建議聘請專業(yè)的清潔公司進行清洗翻新； 綠化：本案靠世紀公園 ， 生態(tài)氛圍濃厚 ， 建議多做一些綠化終止及保養(yǎng)工作 ， 讓客戶切身體驗一種綠意盎然的氛圍； 公共空間：對于重要的公共空間 ， 如門廳 、 電梯 、 衛(wèi)生間進行重點裝飾 ， 讓客戶體現(xiàn)一種身份和榮耀感 。 常規(guī)的整改 對于本案來說，僅僅停留于常規(guī)的整改遠遠不夠。 因此，我們對于塔樓區(qū)域和裙樓區(qū)域進行深度思考后的整改 塔樓整改原則 由于主樓功能定位為純寫字樓，在高、中、低各設(shè)一層為整層銷售或面積可靈活組合的樓層，其余樓層的面積依室內(nèi)柱位盡量切割為小面積單元銷售。 塔樓整改細則 1 將標準層劃分成小的單位出售 ， 面積從 75M2—130M2， 便于控制總價 。 同時根據(jù)劃分的位置 ， 在兩個單元分別在兩邊重新開門 。 經(jīng)過將面積進行一定的分割 ， 產(chǎn)權(quán)式寫字樓的總價基本上可以控制在110—200萬元 ， 大大增強了產(chǎn)品的市場競爭力 。 塔樓整改細則 2 考慮到本案的特殊性，為更好地提升本案的附加價值，提升本案的檔次和品位，我們建議，充分利用本案的第 24樓，打造一座中小企業(yè)家的專屬領(lǐng)地 空中會館 對于空中會館帶來的面積損失， 我們將其加到辦公房中分攤， 以減少空中會館帶來的損失 空中會館功能布局： 縱橫休閑 陳列展示 培訓講堂 資訊沙龍 思想的交融 /縱橫廣闊天地 （酒吧 /咖啡吧 /休閑領(lǐng)地） 產(chǎn)品的展示 /文化的韻味 （展示館 /圖書館） 大師的睿智 /激蕩成功火花 （培訓室 /會議室 /） 資訊的平臺 /尋找成功契機 （網(wǎng)絡(luò)商機平臺） 滿足商務(wù)和品位需求 空中會館功能布局： 縱橫休閑 —— 咖啡吧： 150平米 酒吧： 150平米 陳列展示 —— 圖書館： 150平米 展示廳： 200平米 /個 培訓講堂 —— 培訓室： 150平米（ 2間） 資訊沙龍 —— 資訊室： 150平米 其它： 中型會議室兩間： 50平米 /每間 打字復?。?50平米 管理室： 30平米 面積配比 培訓講堂 展示廳 SHOW ROOM 縱橫休閑 其它 圖書館 裙樓功能定位 —裙樓產(chǎn)品組合常規(guī)方案 ? 裙樓（副樓部分） ? 裙樓功能：根據(jù)目前產(chǎn)品的現(xiàn)狀，我們將做出針對性的功能建議。 ? 一層部分：公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等 ? 二、三層：建議定位為餐飲整層出售 ? 四層：作為休閑功能區(qū)域。 裙樓功能定位 — 裙樓常規(guī)方案 ? 常規(guī)方案的利弊分析： 首層定位雖然比較常規(guī)，但是仍然具有一定的操作性，因為作為底層，加上面積相對比較小，而銀行比較有實力，有一定購買力，而其他商鋪也一樣，可以出售； 但二、三層作為餐飲區(qū)域，出租并沒有問題，而根據(jù)我們對餐飲行業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)很少采用購買產(chǎn)權(quán)商鋪開展經(jīng)營，因此，操作性值得懷疑； 而四層原來定位為休閑區(qū)域，如果僅僅使用出租招商是可以操作的，但如果需要銷售，這在上海目前還沒有先例，著名的一些大浴場、 KTV都是采取長期租用的形式經(jīng)營，采取購買將意味著承擔巨大的投資風險，因此很難銷售成功。 一層部分 業(yè)態(tài)建議： 公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等； 建議售價： 23000元 /M2 面積劃分： 公共部位 — 200M2左右（不售，主要作為產(chǎn)權(quán)式酒店的進入大堂，兼寫字樓的大堂） 銀行區(qū)域 — 600— 800M2左右 配套便利店 — 200M2左右 咖啡、音樂茶座 — 400— 500M2左右 裙樓功能定位 — 裙樓創(chuàng)新方案 一層部分 業(yè)態(tài)建議： 公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等； 一層作為整個大樓的商務(wù)、商業(yè)配套部分，我方建議： 酒店的大堂（近 200M2）必須保證，將其安排在區(qū)域東南面，靠近入口位置； 便利店 — 所需面積不大，因此安排在區(qū)域西北一角； 東北區(qū)域建議做特色餐點（例如泰國菜、韓國燒烤等），也可以給大樓提供工作餐； 東邊設(shè)咖啡廳，和酒店大堂相呼應(yīng)，也能提升大堂的品味。 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 一層部分 業(yè)態(tài)建議： 銀行、酒店大堂、便利店、咖啡廳； 目標客戶群定位： 各專業(yè)銀行購買開設(shè)分理處或營業(yè)處； 品牌咖啡、特色連續(xù)餐飲、便利店購買做為長期布點； 有一定實力的商鋪投資者購買投資升值； 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 酒店大堂 通道 商業(yè)區(qū)域 （特色菜點） 咖啡廳 （西餐廳） 銀行區(qū)域 便利店 一層裙房建議 電梯等候區(qū) 二、三層部分 業(yè)態(tài)建議： 產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級）； 建議售價： 17000元 /M2（毛坯房均價是 15000元 /M2） 裝修標準： 按照三星級的全裝修配置（ 2022元 /M2） 面積劃分： 45— 60M2 投資回報： 承諾客戶 10年 7%的年回報率 服務(wù)人群： 寫字樓內(nèi)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)商務(wù)往來、接待客戶使用。 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 ?二、三層部分 ?業(yè)態(tài)建議： 產(chǎn)