【正文】 商務(wù)條件 — 廣告推廣預(yù)算 廣告推廣預(yù)算 ， 占總銷售金額的 1% （ 不包括現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 、 樣板段 、 樣板房 ） 其中 ， ? 報(bào)紙廣告占 25% ? 銷售道具占 5% ? 戶外廣告占 25% 商務(wù)條件 — 廣告推廣預(yù)算 ? 公關(guān) 、 SP占 15% ? 小眾專業(yè)媒體占 15%（ 甲級(jí)寫字樓內(nèi)液晶電視 、 專業(yè)刊物 、 針對(duì)高檔會(huì)所的派發(fā) DM） ? 電視媒體占 10% ? 不可預(yù)見費(fèi)用占 5% 謝謝！ 。 （ 包含 1個(gè)點(diǎn)的廣告推廣費(fèi)用 ） 傭金每月結(jié)算一次 ， 每次 (每月 )先按銷售總額的 %收取 ，待銷售至半年考核指標(biāo) ， 達(dá)標(biāo)時(shí)一次性補(bǔ)足 。 商務(wù)條件 — 關(guān)于廣告費(fèi)用的建議 ? 我司為充分體現(xiàn)合作誠(chéng)意 ， 愿意承擔(dān)金隆大廈項(xiàng)目的廣告費(fèi)用 （ 報(bào)紙 、 雜志 、 電視 ） ， 我司將負(fù)責(zé)本項(xiàng)目從開盤到銷售結(jié)束的全部廣告媒介費(fèi)用 。 通過價(jià)格杠桿 ， 引導(dǎo)購(gòu)買意向 ， 達(dá)到均衡出貨 。 銷售策略 — 價(jià)格策略 ? 裙樓部分 一層 、 23000元 /M 2 二層 、 16000元 /M 2 三層 、 14000元 /M 2 四層 、 18000元 /M 2 均價(jià)： 17750元 /M 2 ? 主樓部分 19—24層均價(jià) 15500元 /平方米 12—18層均價(jià) 14500元 /平方米 5—11層均價(jià) 13500元 /平方米 均價(jià)： 14500元 /M 2 銷售策略 — 價(jià)格策略（階段性） ? 價(jià)格策略 —“低開高走 ， 差別定價(jià) ” 并舉 ? 價(jià)格通過低開高走 ， 吸納首批買家 ， 然后逐步上調(diào) ，使樓盤升溫 、 增值 。 針對(duì)網(wǎng)上預(yù)售系統(tǒng) ， 先采用自擬認(rèn)購(gòu)書大定 ， 網(wǎng)上直接簽約 。 價(jià)格銷控 —利用價(jià)格調(diào)控原則 ， 對(duì)銷控房源進(jìn)行控制 ， 但此種策略須注意不得在網(wǎng)上公布參考價(jià)格 ， 以避免類似 “ 紫羅蘭 ”事件 。 第二階段銷售根據(jù)第一階段實(shí)際情況而做調(diào)整。 銷售策略 — 推廣階段性分期的組合策略 A、 銷控計(jì)劃 本項(xiàng)目分為五個(gè)階段推廣銷售 ， 預(yù)熱期為 20天 ， 開盤期為15天 ， 強(qiáng)銷期為 60天 ， 促進(jìn)期為 60天 ， 尾盤期為 25天 。 其形式是金隆大廈的準(zhǔn)業(yè)主 ， 每位業(yè)主可擁有一張主卡和五張副卡 ， 業(yè)主持主卡 ， 將五張副卡分別推薦給有意向購(gòu)買金隆大廈的朋友 、 同行 、 同鄉(xiāng)等 。 挑選到單位的貳仟元押金轉(zhuǎn)為定金 ，否則無(wú)息退還 。 ? 1． 集中銷售必須在足夠客戶儲(chǔ)備的前提下實(shí)施 ， 對(duì)本項(xiàng)目?jī)H適用于首次推出使用 。 銷售策略 — 銷售組合 +設(shè)計(jì)建議 ? 租售階段的劃分與進(jìn)度預(yù)測(cè) 本物業(yè)為全部銷售 ， 裙樓除首層切割為小面積銷售 ， 二 、 三層劃分為產(chǎn)權(quán)式公寓 ， 四樓劃分為產(chǎn)權(quán)式復(fù)式辦公樓 。 ? 裙樓部分（商業(yè)）全部銷售，從該項(xiàng)目全部具備銷售條件開始半年 內(nèi)銷售達(dá) 80%。在 2022年 3月左右，通過對(duì)其創(chuàng)業(yè)狀況的報(bào)道，以引起社會(huì)的重新關(guān)注。 對(duì)于有價(jià)值的計(jì)劃，可從 “ 成長(zhǎng)基金 ” 中撥出 50200萬(wàn)元不等的金額作為免息貸款，幫助業(yè)主完成其創(chuàng)業(yè)。服務(wù) ——?jiǎng)?chuàng)收的最優(yōu)體驗(yàn) ， 是別人對(duì)你的關(guān)懷 二、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì) 制造 “ 縱橫成長(zhǎng)基金 ” ，創(chuàng)造事件行銷 活動(dòng)詮釋： 在每單元的銷售額中提取 1%，設(shè)立為 “ 縱橫成長(zhǎng)基金 ” 。沙龍 ——?jiǎng)?chuàng)想的最好局面 ， 是精英們碰撞思想 商務(wù) 國(guó)際 ——?jiǎng)?chuàng)業(yè)的最深經(jīng)驗(yàn) ， 是懂得尋找起航的坐標(biāo) 體驗(yàn) 成長(zhǎng)，意味著更美的未來） 縱橫 世界，意味著離你更近） ——成功源 （動(dòng)力源自無(wú)界限，財(cái)富源于積累。 打造 DNA有序繁殖 、 無(wú)限擴(kuò)增的概念 一、廣告宣傳 縱橫 打造 DNA有序繁殖 、 無(wú)限擴(kuò)增的概念 產(chǎn)品：縱橫四定論 針對(duì) LOFT： 空間繁殖論 空間之上 、 空間之外 ， 空間中的空間增容 ， 一如 DNA的內(nèi)部繁殖 。聯(lián)橫 ， 空間的再造 ， 一如 DNA的有效優(yōu)化 。 廣告配合 廣告配合 廣告配合 廣告配合 產(chǎn)品推廣策略 產(chǎn)品：縱橫四定論 彈性空間 空間再造論 排列 amp。 成功都是自找的 餡餅不是天上掉的，午餐沒有免費(fèi)的。 活動(dòng)造勢(shì) 從來沒有救世主 才能需要財(cái)富證明，英雄需要時(shí)勢(shì)創(chuàng)造，成長(zhǎng)途中一個(gè) matrix空間，就是撬起地球的支點(diǎn)。時(shí)間為 2022年 11月與 12月兩月。 創(chuàng)想 存在源于個(gè)性：精神 VS 未來企業(yè)家 思想的聲音，創(chuàng)造的力量 文化炒作 送你 50萬(wàn)，創(chuàng)前程 ——上實(shí) .縱橫創(chuàng)業(yè)基金行動(dòng) 與上海電視臺(tái)聯(lián)合舉辦， “ 送你 50萬(wàn)創(chuàng)前程 ” 電視活動(dòng)。 “ 前城 ” 前城與前程為諧音 ， 以事業(yè)為生活中心的企業(yè)家 ， 無(wú)時(shí)不渴望事業(yè)可以有更長(zhǎng)足的發(fā)展 ， 前程是他們?nèi)松鷥r(jià)值實(shí)現(xiàn)的第一考量 。 意味著領(lǐng)袖群倫 。 品牌與產(chǎn)品的關(guān)系 企業(yè)的孵化器 打造 DNA繁殖無(wú)限擴(kuò)增 豪氣干云的氣度 內(nèi)在性格張揚(yáng)表征 縱橫網(wǎng)絡(luò)的通達(dá) 中央位置以我為心 輔推案名 創(chuàng) .前城 創(chuàng) ” 企業(yè)家的思維是國(guó)際化的 、 是富于無(wú)限創(chuàng)造力的 ， 在他們眼中心里 ， 創(chuàng)新 、 創(chuàng)想 、 創(chuàng)造這些名詞是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)最直接而有效的方式 。 本案位于聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)中，主要用于辦公，推廣時(shí)建議以英文案名“ MATRIX”為主，中文案名 “ 縱橫 ” 為輔。 品牌概念解讀： 縱橫： 是對(duì)矩陣最常見形態(tài)的描述，同時(shí)也是一個(gè)豪氣干云的動(dòng)詞。她有 《 黑客帝國(guó) 》 中描寫強(qiáng)大，卻沒有那般可怕。 臨床化學(xué)上的 Matrix是指 “ 一種分析物的環(huán)境 ” ， 通俗說來是指樣品 （ 通常是血液或其它體液 ） 除分析物以外的一切組成 （ 見NCCLS文件 EP14P， 1997） ， 常譯作 “ 基質(zhì) ” 。 □熟悉上海的發(fā)展，早已想在落腳，愿意購(gòu) 買本案的原因是地段較好 /交通便利，但價(jià) 位卻不是很高。 □他們天生喜歡新的城市新的環(huán)境和新的挑戰(zhàn)，他們對(duì)上海、對(duì)浦東、對(duì)建筑的認(rèn)識(shí)與眾不同，他們 追求全新的生活方式和居住空間感受 □ 原 機(jī)關(guān)事業(yè)單位管理人員，穩(wěn)重成熟，后 下海從商，他們交際廣泛，善于理財(cái)，對(duì)財(cái) 務(wù)的開支往往過于“苛刻”。有海外留學(xué)、游歷的經(jīng)歷。（投資看中的是回報(bào)率 /自用往往是他們的一些關(guān)系企業(yè)） 目標(biāo)消費(fèi)群寫真：這是一群怎樣的人？ Jim/LOFT客群 33歲 上海某高科有限公司 副總經(jīng)理 □ 從事電子游戲產(chǎn)業(yè)，想象力極為豐富。 多從事游戲、影視動(dòng)畫、 3D設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等創(chuàng)意型行業(yè)； 該消費(fèi)群體充滿個(gè)性，想象力豐富，他們的空間布局往往有別于傳統(tǒng)。 也存在一定的投資客戶。 我們的目標(biāo)客群在哪？ 因此，對(duì)于本案的目標(biāo)客群我們認(rèn)為： 不同產(chǎn)品具有不同類型的客群。 ? 此類公司在辦公空間上需求可分隔自由度較高的空間 。 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 復(fù)式辦公樓 四層裙房平面示意 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 ? 四層部分 ? 業(yè)態(tài)建議： 復(fù)式辦公樓； 通過： 打造一個(gè)明星，創(chuàng)造一個(gè)主體產(chǎn)業(yè) 與辦公及商業(yè)產(chǎn)生互動(dòng) 形成： 主題概念產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 ? 四層部分 ? 業(yè)態(tài)建議： 復(fù)式辦公樓； ? 目標(biāo)客戶群定位： ? 形成以網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)業(yè) 、 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè) 、 設(shè)計(jì)事務(wù)所 、 律師事務(wù)所等為代表的知識(shí)型產(chǎn)業(yè) 。 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 ? 四層部分 ? 業(yè)態(tài)建議： LOFT產(chǎn)權(quán)式復(fù)式高級(jí)寫字樓； ? 建議售價(jià)： 18000元 /M2 ? 面積劃分： 100—150M2 因?yàn)槭翘艨?6米 8，所以客戶實(shí)際可得建筑面積在 180—250M2左右 根據(jù)得房率 70%計(jì)算，實(shí)用面積能夠保證在 126—175M2左右。 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 ?二、三層部分 ?業(yè)態(tài)建議： 產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級(jí)）； ?目標(biāo)客戶群定位： 為手頭資金尋找較高回報(bào)的物業(yè)投資者； 成長(zhǎng)型高技術(shù)含量的中小企業(yè)及私人工作室（ IT、廣告、設(shè)計(jì)、法律、證券）； 境外駐滬辦事處及港臺(tái)中小企業(yè)； 外省市在滬開辦企業(yè)的公司、企業(yè)。 一層部分 業(yè)態(tài)建議： 公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等； 建議售價(jià)： 23000元 /M2 面積劃分： 公共部位 — 200M2左右（不售，主要作為產(chǎn)權(quán)式酒店的進(jìn)入大堂，兼寫字樓的大堂） 銀行區(qū)域 — 600— 800M2左右 配套便利店 — 200M2左右 咖啡、音樂茶座 — 400— 500M2左右 裙樓功能定位 — 裙樓創(chuàng)新方案 一層部分 業(yè)態(tài)建議： 公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等； 一層作為整個(gè)大樓的商務(wù)、商業(yè)配套部分，我方建議： 酒店的大堂（近 200M2）必須保證，將其安排在區(qū)域東南面，靠近入口位置； 便利店 — 所需面積不大，因此安排在區(qū)域西北一角； 東北區(qū)域建議做特色餐點(diǎn)（例如泰國(guó)菜、韓國(guó)燒烤等），也可以給大樓提供工作餐； 東邊設(shè)咖啡廳，和酒店大堂相呼應(yīng)，也能提升大堂的品味。 ? 一層部分：公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等 ? 二、三層：建議定位為餐飲整層出售 ? 四層：作為休閑功能區(qū)域。 經(jīng)過將面積進(jìn)行一定的分割 ， 產(chǎn)權(quán)式寫字樓的總價(jià)基本上可以控制在110—200萬(wàn)元 ， 大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 。 塔樓整改細(xì)則 1 將標(biāo)準(zhǔn)層劃分成小的單位出售 ， 面積從 75M2—130M2， 便于控制總價(jià) 。 常規(guī)的整改 對(duì)于本案來說，僅僅停留于常規(guī)的整改遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 因此，我們建議， 變酒店式公寓產(chǎn)品為辦公產(chǎn)品 車位問題 如果作為純辦公性質(zhì)而存在，很顯然，車位將是影響本案售賣的一個(gè)環(huán)節(jié)， 因此，對(duì)于車位的問題，我們認(rèn)為： 租賃周邊的場(chǎng)地作為停車場(chǎng)或租已有的停車場(chǎng) 裙樓問題 由于裙樓的每層產(chǎn)品空間大（約 15002022平米 /）價(jià)位高（均價(jià)約 17750元），總價(jià)將達(dá)到 2500萬(wàn)以上，因此對(duì)于商家的一次性購(gòu)買或投資可能性不大，因此，我們對(duì)于裙樓的產(chǎn)品功能、布局、業(yè)態(tài)進(jìn)行系列可行性建議，力爭(zhēng)圓滿完成整盤的售賣。 風(fēng)險(xiǎn)： 受到新興區(qū)域的夾擊； 機(jī)會(huì)： 因缺乏同質(zhì)類產(chǎn)品， 機(jī)會(huì)由市場(chǎng)空白點(diǎn)產(chǎn)生； 風(fēng)險(xiǎn)： 傳統(tǒng)觀念的扭轉(zhuǎn)； 新的商務(wù)板塊的崛起； 機(jī)會(huì)： 國(guó)際大上海的蓬勃發(fā)展 ， 吸引全球眼光； 中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的蓬勃興起； 風(fēng)險(xiǎn)： 房地產(chǎn)大勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)： 已經(jīng)連續(xù) 5年持續(xù)上漲的樓市是否會(huì)進(jìn)入盤整期 ，大勢(shì)變化必將影響寫字樓的行情； 銀根緊縮 ， 規(guī)避部分的投資客； 指標(biāo)定義：行業(yè) /板塊 /競(jìng)爭(zhēng) /市場(chǎng) [機(jī)會(huì) /風(fēng)險(xiǎn)分析 ] 總結(jié)思考： 思考 1