大成國際商業(yè)中心營銷推廣策略競標方案(參考版)
2025-04-17 01:23本頁面
【正文】 ?戶外廣告 ?DM直投 推廣策略 ?多渠道的廣告宣傳 ?網絡營銷 ?產品展示廳 ?活動 整體運作周期 日期 名稱 、 5 準備期 內部認購 開盤 強銷期 持續(xù)期 二次強銷 持續(xù)期 調整期 再次強銷 持續(xù)期 收尾期 主推產品 1 5 1 5 15 B2 B2 B2 B2 21 21 21 所有剩余產品 銷售面積 11469*90%=10322 33968*90%=30571 8806*90%=7925 48818 銷售回款 158742038 470151409 121878575 750772022 回款總計 項目總面積 （套內面積） 60809 總收益額（元） 935192415 銷售均價（元） 15379 營銷回款周期 。（根據市場金融體系而定） ?本項目商業(yè)宜采取回購的運作模式，回購時期宜在 6～ 8年之間。 營銷單元定位 我司將本項目單元鋪位劃定在 1020平方米之間的小鋪位 依據上述目標客戶定位結論 以利于后期 快速 銷售及加快回款 營銷推廣模式的制定 營銷模式 參考市場上現(xiàn)有成功產權式商鋪運作的案例分析，我司建議本項目采取售后反租的營銷模式，具體運作模式為： ?本項目應采取售后返租的模式，返祖期限為 10年。 本項目營銷市場定位 目標客戶定位 我司從投資客類型角度考慮，根據商鋪經營面積的大小將投資客分為四個等級的客戶，主要為自買自營類型的投資客。 ?重額投資組織或機構（投資額度在 1000萬以上） 重額投資組織或機構在投資市場上的占有比例最小，其投資物業(yè)類型具有較強的市場局限性，投資目的最為復雜。 ?高額投資客戶（投資額度在 600萬－ 900萬之間） 此種類型投資客戶在市場上占有較小的 依據市場上投資客戶的投資總金額的承受能力 我司將投資客分為四個等級 ?低額投資客戶（投資額度在 300萬以下） 此種類型投資客戶在市場上占有較大比例，其投資物業(yè)類型較為多樣化，投資目的單純。 ?有投資興趣的組織機構 泛指對于市場上投資理財型商鋪具有一定投資傾向性的組織機構，相對投資總額度較大，投資規(guī)模及投資商鋪類型較為豐富，具有較強的投資實力。 后期維護期 后期維護期的運作重點為以下內容： 第一： 招商部門積極配合策劃部門聯(lián)絡簽約后的客戶，協(xié)助策劃部門完成對客戶的各項跟蹤調查、訪談、統(tǒng)計相關信息與數據； 第二： 策劃部門聽取招商部門的信息反饋，在項目經營過程中改善商戶與項目發(fā)展方兩者之間的合作關系。 重點招商期 重點招商期是本項目招商階段的關鍵周期，對于本項目的總體招商成果及后期銷售有重大的促進作用。 同時，針對具體招商工作制定相應的工作文件，具體包括：項目招商推介書、項目宣傳資料、客戶確認書、相應的合同文件文本等。 2號樓整體租金水平為 /天 /平米（建筑面積） 招商單元定位 根據我們對商戶的市場了解，以下為對各主題商業(yè)的業(yè)態(tài)種類的鋪位劃分 1號樓 — 樓層 主題（業(yè)態(tài)種類） 鋪位劃分基本面積（平米） 地下一層 墨丘利斯（國際化往來商品） 1020平米 一層 阿弗洛狄忒（家私、休閑街） 家私 3080，休閑街 50200平米 二層 樂購廣場 三層 樂購廣場 四層 尼伯龍根之戒（個性飾品、藝術空間） 1020平米小鋪位劃分 五層 尼伯龍根之戒（個性飾品、蠟燭、木炭制 品） 1020平米小鋪位劃分 招商單元定位 2號樓 — 樓層 主題（業(yè)態(tài)種類） 鋪位劃分基本面積 地下一層 墨丘利斯（國際化往來商品） 1020平米 一層 阿弗洛狄忒（家私、休閑街） 配套（商務配套） 家私 3080，休閑街 50200平米 二層 斯巴達克城（皮具、牛仔、鞋） 皮具、牛仔 10平米，鞋 1020平米 三層 斯巴達克城 （皮具、牛仔、鞋） 皮具、牛仔 10平米，鞋 1020平米 四層 斯巴達克城（牛仔、珠寶） 20平米左右 五層 餐飲 劃分 34個大型餐飲，每個 15002022平米 本項目招商推廣策略的制定 招商模式定位 招商模式 ?建議本項目采用獨家招商為主； ?以北京區(qū)域內為主進行聯(lián)合及分銷招商 招商模式定位 招商策略 ?根據項目自身工程進度與目前市場商戶開業(yè)周期來看，建議本項目招商開盤時間為 3月底到 4月初。 1號樓層業(yè)態(tài)租金水平 根據我司對市場經驗得出，一般此類商業(yè)物業(yè)按樓層每層遞增 12%18% 1號樓 — 樓層 主題（業(yè)態(tài)種類） 租金水平（元 /平方米） 遞減比例 或 備注 地下一層 墨丘利斯（國際化往來商品） 以 2號樓租金水平為準 一層 阿弗洛狄忒（家私、休閑街） 以 2號樓租金水平為準 二層 樂購廣場 三層 樂購廣場 四層 尼伯龍根之戒（個性飾品、藝術 空間） 根據市場水平 五層 尼伯龍根之戒（個性飾品、蠟燭、 木炭制品） 根據市場水平 根據我司對市場此類業(yè)態(tài)種類的了解，制定以上各主題區(qū)的租金水平，經過核算 1號樓整體租金水平 。 平方米） 租金基準價 10%(整體項目規(guī)劃 ) + 租金基準價 10%(項目運作因素 )+ 租金基準價 10%(商戶實際成交價因素 ) 商業(yè)租金建議值 (元 /天 平方米） 整體商業(yè)的規(guī)劃 5% 商戶實際成交價提升因素 5% 商業(yè)租金總體提升值 本項目商業(yè)租金提升值核算 本項目商業(yè)物業(yè)租金均價定位 表格：本項目商業(yè)物業(yè)租金核算表 計算方法 數值 商業(yè)租金基準價 （元 /天 平方米） 本項目租金基準價（元 /天 平方米） 經營商戶平均租金報價（元 /天 本項目商業(yè)物業(yè)的租金基準價，反映了本項目商業(yè)在現(xiàn)有市場靜態(tài)條件下所具備的基礎商業(yè)價值，同時，其也是本項目商業(yè)租金價格計算的基礎數值。 ?商戶租金報價與實際成交價之間，由于談判方式及后期運作的不同，一般而言存在一定的提升空間，這也是我司對本項目商業(yè)定價所主要考慮的因素。 平方米） 經營商戶租金報價上限（元 /天 ?內部景觀布臵 招商推廣方案 招商市場定位 目標商戶的定位 目標商戶的定位 1號樓 主題（業(yè)態(tài)種類） 業(yè)態(tài)種類 地下一層 墨丘利斯 國際化往來商品 一層 阿弗洛狄忒 家私、休閑街 二層 樂購廣場 三層 樂購廣場 四層 尼伯龍根之戒 個性飾品、藝術空間 五層 尼伯龍根之戒 個性飾品、蠟燭、炭制品 2號樓 業(yè)態(tài)種類 業(yè)態(tài)種類 地下一層 墨丘利斯 國際化往來商品 一層 阿弗洛狄忒 家私、休閑街、商務配套 二層 斯巴達克城 皮具、牛仔、鞋、箱包 三層 斯巴達克城 皮具、牛仔、鞋、箱包 四層 斯巴達克城 個性飾品、藝術
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