【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 C C12地塊中間有一條河流經(jīng)過(guò)，這為本項(xiàng)目提供了很好的水景資源，可利用這一資源，規(guī)劃與水有關(guān)的主題景觀等，提升項(xiàng)目的附加值。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 項(xiàng)目客戶定位 182。案名 4 樓盤建議名稱 4：以產(chǎn)品定位為案名方向 保利 〃 蜜園 Honey Garden 蜜： 蜜，甜蜜。甜蜜的房子很容易讓人們產(chǎn)生的聯(lián)想就是“甜蜜小屋”，戶型雖小，但實(shí)用率很高；總價(jià)很低，可以負(fù)擔(dān)得起；更重要的是，這里是一個(gè)甜蜜的花園，聚集了一批新婚或者即將步入婚姻殿堂的年輕精英們，享受愛(ài)情的甜蜜，學(xué)習(xí)生活的樂(lè)趣，分享鄰里的和諧。 用“保利 蜜園”作為本項(xiàng)目案名，不僅將本項(xiàng)目小戶型、低總價(jià)、高實(shí)用、全配置的特征進(jìn)行了充分的體現(xiàn)，另外更將本項(xiàng)目作為年輕人婚房的主要消費(fèi)定位，進(jìn)行了清晰地表述。 作為婚姻的象征，玫瑰花代表了愛(ài)情，也同時(shí)反映了本項(xiàng)目規(guī)劃緣起美國(guó)的含義。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 41 項(xiàng)目客戶定位 182。案名 5 樓盤建議名稱 5：以生活氛圍為案名方向 保利家園 建立于優(yōu)越的生活配套、軌道交通等完善配套之上的保利家園，以更人性的區(qū)域規(guī)劃、居住環(huán)境、文化氛圍等，營(yíng)造出比市中心更優(yōu)越的生活享受、溫馨家園，充分契合“城市之上，精神之尚”的項(xiàng)目理念，與本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾群體 —— 年輕消費(fèi)群群體特質(zhì)和認(rèn)同符號(hào)相吻合更將贏得他們的共鳴，對(duì)項(xiàng)目迅速確立知名度和好感度起到?jīng)Q定性的作用。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 項(xiàng)目客戶定位 182。案名 5— 分案名 ? 保利家園的產(chǎn)品系包括高級(jí)公寓、花園洋房、社區(qū)商業(yè)，根據(jù)大都會(huì)、都市化、時(shí)尚化的項(xiàng)目調(diào)性，故對(duì)其進(jìn)行如下的方向性分案名建議： 公寓產(chǎn)品：保利 費(fèi)城 “ 費(fèi)城”又與“沸城”諧音，意指本項(xiàng)目是一個(gè)沸騰之城、歡樂(lè)之城、活力之城，營(yíng)造城中之城的項(xiàng)目形象，從而規(guī)避掉項(xiàng)目區(qū)位偏遠(yuǎn)給人們?cè)斐傻臎](méi)有人氣的不利印象。國(guó)際，不僅為了表達(dá)本項(xiàng)目是以小高層公寓、小面積、全裝修為主的產(chǎn)品形式。同時(shí)，“國(guó)際”一詞本身所帶有的領(lǐng)先性、現(xiàn)代性、城市性的含義，也能為提升本項(xiàng)目的產(chǎn)品地位和產(chǎn)品價(jià)值起到推波助瀾的作用。 玫瑰：美國(guó)的國(guó)花，象征著熱情、奔放、愛(ài)情。用玫瑰作為案名不僅能代表美國(guó)，同時(shí)，玫瑰的含義更符合本項(xiàng)目年輕的目標(biāo)客戶群體所崇尚的生活方式：熱情、奔放，以及充滿愛(ài)情的生活。 灣：本項(xiàng)目 C C12地塊中間有一條河流經(jīng)過(guò)，這為本項(xiàng)目提供了很好的水景資源，可利用這一資源，規(guī)劃與水有關(guān)的主題景觀等，提升洋房項(xiàng)目的附加值。 尚街：時(shí)尚的街道；尚街諧音“上街”，有溜街，逛街的含義。 洋房產(chǎn)品：保利 玫瑰灣公寓 商鋪產(chǎn)品：保利 尚街 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 第四部分：項(xiàng)目方案選型 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 ? 未來(lái)發(fā)展板塊 ? 隨著城市化進(jìn)程，嘉定新城的居住氛圍將逐步濃郁，項(xiàng)目所處的核心位置將成為未來(lái)的人居、商務(wù)及商業(yè)聚集之地。 ? 未來(lái)城市西北區(qū)的中高檔居住社區(qū) ? 該板塊內(nèi)的整體規(guī)劃為購(gòu)房者展現(xiàn)了生動(dòng)的前景，及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 F1賽車場(chǎng)為板塊帶來(lái)大量中高層次的客源，因此，該板塊將出現(xiàn)更多的中高檔居住社區(qū)。 項(xiàng)目方案選型 182。規(guī)劃前景 未來(lái)城市西北區(qū)中高端居住城區(qū) 嘉定未來(lái)的發(fā)展方向 市區(qū)人口的導(dǎo)入方向 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 項(xiàng)目地址 白銀路 所在板塊 嘉定新城板塊 占地面積 153917 平方米 總建面積 307834平方米 容積率 綠化率 C9： 35% C12： 30% 用地性質(zhì) 商辦 +居住 使用年限 70年 限高 居?。?60米 商辦： 80米 其他 建筑面積 90平方米以下房型超過(guò)住宅總面積 74% 基本技術(shù)指標(biāo)表 ?總量中等規(guī)模社區(qū) ?中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度社區(qū) ?天然水系社區(qū) 項(xiàng)目方案選型 182。 基本技術(shù)指標(biāo) 結(jié)論點(diǎn)： 中等開(kāi)發(fā)規(guī)模 | 中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 | 天然水系 居住社區(qū) 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 項(xiàng)目方案選型 182。 產(chǎn)品選擇 公寓類產(chǎn)品： 小高層 類別墅類產(chǎn)品： 聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房 是項(xiàng)目的發(fā)展方向 我們主力客戶需求的是 公寓和類別墅 2大類產(chǎn)品 我們首先就 2大類產(chǎn)品的合適度進(jìn)行評(píng)分 然后再考慮其結(jié)合的可能性 結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及成本考量： 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 序號(hào) 地塊現(xiàn)狀綜合得分 評(píng)價(jià)標(biāo)桿 ① ≥ 60 ?適合發(fā)展該屬性物業(yè) ② ＜ 60 ?不適合發(fā)展該屬性物業(yè) 評(píng)價(jià)說(shuō)明 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，地塊涵蓋了公寓及別墅用地的兩種主要可能，本報(bào)告分別采用易居中國(guó)咨詢中心土地評(píng)估系統(tǒng)模型 【 住宅、別墅子系統(tǒng) 】 子模型來(lái)評(píng)價(jià)地塊的上述兩種屬性。 評(píng)價(jià)程序 ① 選取了與地塊自身及各自然、社會(huì)環(huán)境有關(guān)的 10余個(gè)方面， 40多種指標(biāo)來(lái)較為全面、客觀的評(píng)價(jià)地塊目前的某種屬性強(qiáng)度。 ② 對(duì)可改善指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而評(píng)價(jià)土地該屬性的升值潛力。 項(xiàng)目方案選型 182。 別墅、公寓適合度 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 ? 根據(jù)我司針對(duì)公寓項(xiàng)目土地的評(píng)估模型，目前本地塊的綜合得分為 ，也就是說(shuō)，本地塊需具備開(kāi)發(fā)中高檔公寓項(xiàng)目的基本條件。 ? 地塊在規(guī)劃和場(chǎng)地等背景環(huán)境方面有突出的優(yōu)勢(shì)，可見(jiàn)地塊的發(fā)展基礎(chǔ)較好。 ? 目前，地塊在周邊生活配套方面還很不完善，但隨著本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，生活配套將非常完善，自然景觀的不足也將由優(yōu)美的人造景觀來(lái)彌補(bǔ)。因此，地塊具有相當(dāng)?shù)臐摿Α? 項(xiàng)目方案選型 182。別墅、公寓適合度 ?公寓適合度分析 分類 指標(biāo) 交通 條件 人文 環(huán)境 商業(yè) 環(huán)境 周邊 醫(yī)療 生活 配套 城市 規(guī)劃 自然 景觀 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 場(chǎng)地 情況 人口 環(huán)境 市場(chǎng) 環(huán)境 分類 權(quán)重 分類 得分 13 9 5 4 評(píng)價(jià) ?? ? ?? ?? ? ? ??? ? ?? ??? ?? ?? 公寓發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià) 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 ? 根據(jù)我司針對(duì)別墅項(xiàng)目土地的評(píng)估模型，目前本地塊的綜合得分為 ，也就是說(shuō)，本地塊符合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅的基本條件。 ? 地塊在城市規(guī)劃、自然景觀、場(chǎng)地等背景環(huán)境方面有突出的優(yōu)勢(shì)，可見(jiàn)地塊的發(fā)展基礎(chǔ)較好。 ? 目前，地塊在周邊生活配套、人文環(huán)境等方面還很不完善，但隨著本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，生活配套將非常完善，因此，地塊具有相當(dāng)?shù)臐摿Α? 項(xiàng)目方案選型 182。別墅、公寓適合度 ?別墅適合度分析 分類 指標(biāo) 交通 條件 人文 環(huán)境 商業(yè) 環(huán)境 周邊 醫(yī)療 生活 配套 城市 規(guī)劃 自然 景觀 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 場(chǎng)地 情況 人口 環(huán)境 市場(chǎng) 環(huán)境 分類 權(quán)重 分類 得分 9 5 5 評(píng)價(jià) ?? ? ?? ? ? ??? ?? ? ?? ?? ?? ?? ?? 別墅發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià) 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 項(xiàng)目方案選型 182。別墅、公寓適合度 ?開(kāi)發(fā)潛力分析 分類 指標(biāo) 交通 條件 人文 環(huán)境 商業(yè) 環(huán)境 周邊 醫(yī)療 生活 配套 城市 規(guī)劃 自然 景觀 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 場(chǎng)地 情況 人口 環(huán)境 市場(chǎng) 環(huán)境 分類 權(quán)重 分類 得分 18 10 3 5 5 評(píng)價(jià) ?? ?? ?? ? ?? ? ? ?? ? ?? ? ?? ? ?? ?? ? ?? ?? 改善后住宅發(fā)展評(píng)價(jià) ? 不利商業(yè)環(huán)境及生活配套之彌補(bǔ)： 隨著嘉定新城的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，板塊各項(xiàng)大型公建配套設(shè)施也將陸續(xù)啟動(dòng)，本地塊的外部商業(yè)環(huán)境及生活配套將極大改善； ? 我司依據(jù)對(duì)城市整體、區(qū)域及項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展改善進(jìn)行估計(jì)，重新評(píng)估了本項(xiàng)目土地； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)別墅在挖掘潛力后的綜合得分為 ，基本達(dá)到開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅的指標(biāo)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公寓在挖掘潛力后的綜合得分為 ，達(dá)標(biāo)良好。 分類 指標(biāo) 交通 條件 人文 環(huán)境 商業(yè) 環(huán)境 周邊 醫(yī)療 生活 配套 城市 規(guī)劃 自然 景觀 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 場(chǎng)地 情況 人口 環(huán)境 市場(chǎng) 環(huán)境 分類 權(quán)重 分類 得分 16 4 評(píng)價(jià) ?? ? ?? ? ? ?? ?? ? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 改善后別墅發(fā)展評(píng)價(jià) 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 項(xiàng)目方案選型 182。 分析結(jié)論 ?C9/C12地塊技術(shù)指標(biāo)特征符合開(kāi)發(fā)中高品質(zhì)社區(qū) 、天然河流貫通、 35萬(wàn)平方米社區(qū)綜合規(guī)模等指標(biāo)使地塊具備開(kāi)發(fā)高品質(zhì)社區(qū)的先決條件； ?未來(lái) 本地塊適宜開(kāi)發(fā)公寓類為主的物業(yè) 根據(jù)土地產(chǎn)品屬性評(píng)估，從現(xiàn)狀上看，本地塊可以開(kāi)發(fā)公寓類物業(yè)，也可以開(kāi)發(fā)別墅類物業(yè)；但未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的改善對(duì)公寓類物業(yè)價(jià)值提升更大，而對(duì)別墅類物業(yè)的影響甚微，因此公寓類物業(yè)將是項(xiàng)目的主要發(fā)展方向； 但在綜合考慮沿河綠化帶和天然河流景觀資源利用最大化的前提下， 純公寓類物業(yè)和公寓結(jié)合類別墅物業(yè)都將是我們的考量方向 。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?嘉定新城核心位置，天然河流貫通 ?軌道交通規(guī)劃，縮短與市中心距離 ?用地具一定規(guī)模，且規(guī)則方正 ?發(fā)展商實(shí)力強(qiáng) ,具成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?目前區(qū)域可競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少 ?距離市中心較遠(yuǎn)，在軌道交通未開(kāi)通之前，對(duì)市區(qū)客源吸引有限 ?區(qū)域成熟度低 ,各設(shè)施欠缺 ?74/90政策，造成小面積產(chǎn)品過(guò)多，可能造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 機(jī)會(huì) Opportunity 以大區(qū)位優(yōu)勢(shì)打消客戶疑慮，搶占機(jī)會(huì) ?嘉定新城定位于 “ 現(xiàn)代化花園城市 ” ，各項(xiàng)配套設(shè)施將逐步完善 ?嘉定新城將是未來(lái)嘉定發(fā)展的主要方向，潛力巨大 ?利用項(xiàng)目固有優(yōu)勢(shì)，整合周邊資源，結(jié)合未來(lái)利好，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度 ?演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營(yíng)造未來(lái)生活的場(chǎng)景，引領(lǐng)區(qū)域現(xiàn)代化居住風(fēng)潮 ?借助區(qū)域市場(chǎng)良性發(fā)展機(jī)會(huì)，發(fā)展高品質(zhì)居住物業(yè) 威脅 Threaten 以自身特色產(chǎn)品，差異化競(jìng)爭(zhēng) ?宏觀調(diào)控影響持續(xù)顯現(xiàn) ?隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將增多 ?迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)的、規(guī)模的、完善的現(xiàn)代化新城 ?通過(guò)借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 項(xiàng)目地塊產(chǎn)品選型 182。 產(chǎn)品類型選擇 ?各種可能的物業(yè)類型 ?本項(xiàng)目 C12地塊位于嘉定新城中心區(qū)域，具有做區(qū)域高檔商辦的潛質(zhì)，但是和商業(yè)中心過(guò)近的距離又限制了本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展，所以在商業(yè)選型時(shí)考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)定位和區(qū)域商業(yè)中心有一定差異； ?利用規(guī)劃要求的 3萬(wàn) m2的文體娛樂(lè)設(shè)施作為本項(xiàng)目其它商辦物業(yè)的補(bǔ)充和帶動(dòng)，項(xiàng)目住宅的商業(yè)配套和會(huì)所結(jié)合商業(yè)的文體娛樂(lè)和商業(yè)街布置，另外利用項(xiàng)目位于新城中心的地理優(yōu)勢(shì)加入辦公樓和酒店類物業(yè)； ?住宅的產(chǎn)品選型根據(jù)容積率的要求可以做低密度類別墅物業(yè)和高層公寓的混合產(chǎn)品，也可以做高層和小高層形態(tài)單一的產(chǎn)品形式。 按照綜合容積率 ，項(xiàng)目地塊商辦集中在 C12地塊，體量占 C12體量的 50%計(jì)，產(chǎn)品選型要分為商辦、住宅兩個(gè)部分進(jìn)行討論： 商辦區(qū)域： 主題型綜合商業(yè)中心 綜合商業(yè)中心 | 文體娛樂(lè) +商業(yè)街 +酒店公寓 住宅區(qū)域： 方案一：公寓別墅型社區(qū) 跳躍產(chǎn)品線 |高層公寓 +聯(lián)排別墅 方案二：公寓型社區(qū) 單一產(chǎn)品線 | 小高層公寓 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 項(xiàng)目地塊產(chǎn)品選型