【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層、多層 231460 % / 區(qū)域各項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比情況： 本案在規(guī)劃指標(biāo)方面處于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是少有的大規(guī)模、低容積率、適宜人居的純住宅項(xiàng)目，且 目前周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的多層產(chǎn)品基本已售完，具備差異化競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析 樓盤(pán)名稱 天賜良園 推廣名 天賜良園 開(kāi)盤(pán)日期 20231022 交房日期 20231230 銷(xiāo)售均價(jià) 4306元 /㎡ 累計(jì)銷(xiāo)售 率 % 樓盤(pán)地址 南昌市紅谷灘區(qū)碟子湖大道與香江路交匯處（昌北工行旁） 所屬區(qū)域 紅谷灘區(qū) 所在板塊 鳳凰洲板塊 開(kāi)發(fā)商 南昌運(yùn)通世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司 建筑類(lèi)型 別墅 。 高層 和小高 層 建筑形態(tài) 13棟 1118層的小高層 。11棟 46層的多層 。聯(lián)排 :54棟 。 總建面積 260038㎡ 容積率 裝修情況 毛坯 物業(yè)管理 深圳市福田物業(yè)管理有限公司 天賜良園 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 小高層戶型配比 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：94平方米 客廳餐廳雙陽(yáng)臺(tái)，東有無(wú)限陽(yáng)光，南有精致美景； 主臥朝南帶飄窗，廚房寬敞明亮，衛(wèi)生間設(shè)于兩臥之間，舒適方便。 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：123平方米 南北臥室采光得到充分滿足；主臥朝南，并帶飄窗，大陽(yáng)臺(tái)沐日，小陽(yáng)臺(tái)觀景，動(dòng)靜分區(qū)，人性和諧，寬敞衛(wèi)生間，干濕分離，清爽舒適 房型 套數(shù) 配套 兩房 261 % 三房 321 % 四房 6 1% 面積段 套數(shù) 比例 7090 35 % 90125 243 % 125144 279 % 180以上 31 % 小高層主力戶型 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 ?自 06年 12月以來(lái)，天賜良園推出 9—21共 13棟約 588套小高層房源，截止在 08年 12月以售 563套，去化率達(dá) %。 ?根據(jù)圖示，月均去化套數(shù)為 ，銷(xiāo)售均價(jià)為 /平米。 231057436452641 3927 2420 18 14 13 1 1 2 6 1 5.00 5.00 0 1 6 10 203330 3256 3280 3300 3380 3350 34083480 3560 3600 3720 3750 3820 3900 3999 4088 4050 4108 4088 4080 4055 4010 4000 3880 3900 38880639。110639。120739。010739。020739。030739。040739。050739。060739。070739。080739。090739。100739。110739。120839。010839。020839。030839。040839。050839。060839。070839。080839。090839。100839。110839。12成交套數(shù) 成交均價(jià)小高層產(chǎn)品成交情況和價(jià)格走勢(shì) 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 物業(yè)名稱 鳳凰城二期 建筑密度 % 建筑形態(tài) 3棟 1923層高層；33棟 6層多層； 5棟1113層小高層 綠化率 40% 住宅總套數(shù) 2100 所屬板塊 鳳凰洲 容積率 總建筑面積 56萬(wàn) 平方米 占地面積 48萬(wàn)平方米 鳳凰城（二期） 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 小高層戶型配比 戶型 套數(shù) 配比 二房（ 80100m2） 121 50% 三房（ 110140m2） 121 50% 合計(jì)： 242 鳳凰城二期截止目前為止，總共推出 242套小高層，其中二房和三房各占 50%，二房面積主要有 ，三房面積主要有 。 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 鳳凰城二期開(kāi)盤(pán)由于定價(jià)過(guò)高，客戶接受程度不高，經(jīng)過(guò)調(diào)整價(jià)格以及受市場(chǎng)情況回暖的影響，截止到目前為止總共成交了 160套，價(jià)格比開(kāi)盤(pán)價(jià)格下跌了%。 0500100015002023250030003500400045005000010203040506070 成交套數(shù) 成交均價(jià) 開(kāi)盤(pán)價(jià)格過(guò)高，銷(xiāo)售不理想 目前均價(jià)持續(xù)在 3700元 /平方米 3900元 /平方米之間，銷(xiāo)售情況良好 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 樓盤(pán)名稱 東方海德堡 推廣名 東方海德堡 開(kāi)盤(pán)日期 20230119 交房日期 20231130 銷(xiāo)售均價(jià) 4748元 /㎡ 累計(jì)銷(xiāo)售 率 % 樓盤(pán)地址 紅谷灘區(qū)鳳凰洲豐和北大道 88號(hào) （豐和北大道以北、香江路以東） 所屬區(qū)域 紅谷灘區(qū) 所在板塊 鳳凰洲板塊 開(kāi)發(fā)商 江西鴻源科創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類(lèi)型 別墅 。 高層 和小高 層 建筑形態(tài) 18棟 6層多層 。4棟 18層小高層 。 總建面積 143000㎡ 容積率 東方海德堡 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 戶型配比 戶型 套數(shù) 配比 二房 （ 80100m2） 36 % 三房 （ 90140m2） 136 % 合計(jì)： 172 東方海德堡截止目前為止，總共推出 172套房源，其中二房和三房各占%和 %，二房面積主要有 82㎡和 92㎡兩種戶型，三房面積主要有 124㎡和 133㎡兩種戶型為主。 主要競(jìng)品名稱 營(yíng)銷(xiāo)策略 天賜良園 項(xiàng)目小高層推出時(shí)間較早，目前已基本去化完畢，前期以低價(jià)入市的策略快速去化了大部分房源，后期加推產(chǎn)品價(jià)格有所上漲去化速度放緩。 東方海德堡 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間較晚，且期間自身又出現(xiàn)種種狀況，因此目前只推了一次盤(pán)，不排除后期開(kāi)發(fā)商為套現(xiàn)而大幅減價(jià)可能。 鳳凰城 開(kāi)盤(pán)價(jià)格過(guò)高使得項(xiàng)目處于被動(dòng)，但及時(shí)調(diào)整價(jià)格，加上 09年初整體市場(chǎng)成交量回暖，現(xiàn)銷(xiāo)售情況較好。 關(guān)鍵詞：低價(jià)入市、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力（搶先降價(jià)）、高品質(zhì)新房源、暗降、直降。 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /小結(jié) Part3:項(xiàng)目客戶分析 ? 區(qū)域現(xiàn)有客戶分析 ? 客戶需求的演變 ?區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分房型、面積段成交分析：從區(qū)域市場(chǎng)成交來(lái)看， 90140的兩房和三房成為區(qū)域市場(chǎng)絕對(duì)的主力，同同時(shí) 90平米以下產(chǎn)品有明顯上升的趨勢(shì)，這表明區(qū)域市場(chǎng)客戶仍然以首次置業(yè)和首次改善型客戶為主 08年紅谷灘住宅市場(chǎng)成交房型分析 08年紅谷灘住宅市場(chǎng)成交面積段分析 ?區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分房型、面積段、成交價(jià)格對(duì)比分析：從區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，成交面積段集中在 90144平方米，價(jià)格段集中在 40005000元 /平方米，戶型集中在二房，三房 180以上成交套數(shù)較少，這表明區(qū)域市場(chǎng)客戶購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)處于中間層次，仍以首次置業(yè)和首次改善客戶為主 各面積段市場(chǎng)表現(xiàn) （時(shí)間段 2023年 1月至 2023年 12月） 面積 單價(jià) 70以下 7090 90125 125144 144180 180以上 合計(jì) 30004000 110 147 528 483 48 5 1320 40005000 840 199 1282 615 45 47 3029 50007000 376 71 554 471 50 14 1538 7000以上 153 79 30 25 6 130 423 合計(jì) 1479 496 2395 1594 149 196 6310 各房型市場(chǎng)表現(xiàn) （樣本時(shí)間段 2023年 1月至 2023年 12月） 房型 單價(jià) 一房 二房 三房 四房 其他 合計(jì) 30004000 117 530 659 64 5 1376 40005000 726 1314 931 65 33 3069 50007000 292 300 607 222 37 1457 7000以上 131 75 23 22 157 408 合計(jì) 1266 2219 2220 373 232 6310 ?區(qū)域市場(chǎng)客戶來(lái)源及工作區(qū)域：客戶主要來(lái)源于昌北地區(qū) 東湖區(qū)13%西湖區(qū)7%青山湖區(qū)17%青云譜區(qū)0%昌北60%京東0%南昌縣0%新建縣0%灣里3% 東湖區(qū)西湖區(qū)青山湖區(qū)青云譜區(qū)昌北京東南昌縣新建縣灣里東湖區(qū)6%西湖區(qū)17%青山