【文章內(nèi)容簡介】 房管局 將完善 珠江新城路網(wǎng) 、規(guī)劃建設(shè) 七大標(biāo)志性建筑 、廣州市 第二少年宮破土動工，其他公建配套也有啟動跡象 ，區(qū)域配套將會更加完善，區(qū)域的發(fā)展前景和優(yōu)勢逐步展現(xiàn)，加上 眾多商用物業(yè) 將在明年 投入使用，使珠江新城又重新受到關(guān)注 ，住宅項目和寫字樓項目都持續(xù)升溫。 代表項目： ? 住宅： 保利香檳花園、利雅灣、 凱旋 新世界 、利雅灣、碧海灣 ； ? 寫字樓： 星匯國際、華普廣場、勤建商務(wù)大廈 置業(yè) 觀點： ? 市場繼續(xù)消化各項利好消息，投資仍會在較短時間內(nèi)繼續(xù)升溫； ? 小區(qū)配套的完善也將成為日后開發(fā)項目一項必須解決的問題； ? 寫字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場將會出現(xiàn)困局及潛在較大的同質(zhì)化競爭。 ? 員村 板塊 特點： 既在東進軸線和南拓軸線的交會點，同時擁有江景。該板塊特殊的地理位置，對其他板塊起到一定的影響作用。對珠江新城而言，員村會成為珠江新城的一個居住配套區(qū)域；對琶洲會展來說，員村將承擔(dān)商旅配套功能。琶洲大橋的開通、地鐵五號線的建設(shè)、規(guī)劃中的沿江大道和員村二橫路立交等工程，建成后將把居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、會展區(qū)打通。 代表項目： 美林海岸花 園、東璟花園、都市蘭亭 ? 東圃板塊 特點： 由于 左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費群，獨特的地理位置決定了東圃繼 2020 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。 代表項目： 駿景南苑、旭景家園、中?？党?、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園、美林湖畔花園 置業(yè)觀點： 員村儲備用地的規(guī)劃指標(biāo)為可出讓土地面積為 45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用 地，是員村未來的居住社區(qū)中心。隨著土地供應(yīng)減少，2020 年可能成為各地產(chǎn)集團兵家必爭之地。 置業(yè) 觀點： 廣州申亞成功后，令東圃板塊不斷升溫，為板塊樓盤直接帶來了經(jīng)濟效益，區(qū)內(nèi)在售的樓盤均價將會不斷提升，并且板塊內(nèi)土地儲存量眾多， 05 年依然是樓市的熱點 。 ? 黃埔板塊 特點： 地理位置較為偏離廣州市中心區(qū)域，住宅項目以黃埔港口、造船廠等大型企業(yè)的后勤配套為主，隨著福利分房政策的結(jié)束，該區(qū)逐步涌現(xiàn)出商品房項目，區(qū)內(nèi)的配套也日益完善。 代表項目： 萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園 ? 新濱江板塊 特點： 隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點發(fā)展濱江經(jīng)濟帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購物區(qū)，將真正實現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟”發(fā)展戰(zhàn)略。該板塊借此良機迅速火爆起來。該板塊聚集著廣州四大品牌房地產(chǎn)企業(yè)，他們不管在產(chǎn)品上，還是營銷手段上都各具特色，為廣州樓市創(chuàng)造出不少亮點和熱點。區(qū)域的“戰(zhàn)火”主要出現(xiàn)在光大和富力之間，光大以成熟的社區(qū)、溫情的文化取勝，而現(xiàn)代廣場則以高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、精致的園林、大氣的戶型設(shè)計，贏得市場的青睞。江景項目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位 上存在較大的差別，沒有形成直接的對抗。金碧灣一期的產(chǎn)品側(cè)重以價格贏取市場，天鵝灣則以獨特的戶型設(shè)計、一線望江的優(yōu)勢吸引買家目光。 代表項目： 光大花園、富力現(xiàn)代廣場、金碧灣、城啟天鵝灣 置業(yè) 觀點： 隨著恒大集團、萬科集團的進入，該板塊將會被市場投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競爭力的板塊。 置業(yè)觀點： 由于產(chǎn)品眾多，競爭激烈，各項目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。 2020 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場。 ? 琶洲 板塊 特點： 地塊規(guī)劃十分完善，從酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)、高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住、公園、娛樂等等，配套規(guī)劃十分到位。由琶洲板塊拉動的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個廣州市，交通條件的進一步改善，給周邊樓市打了一只強心針。 而今年交易會正式在琶洲會展中心設(shè)立分會場，為周邊項目帶來更多的生機，投 資者瞄準(zhǔn)板塊及周邊的項目，銷售出現(xiàn)一個新高潮，項目的銷售價格持續(xù)攀升。 代表項目： 雅郡 熙源、鳳浦西苑、信步閑庭、中洲中心、世港國際 ? 番禺：華南板塊、大學(xué)城板塊 特點： 華南板塊是廣州樓市較具代表性的板塊，曾經(jīng)以優(yōu)越的自然環(huán)境、大規(guī)模、高性價比等優(yōu)勢吸引大量買家購買。廣州新火車站選址番禺鐘村石壁，更帶旺了附近的項目，成交量持續(xù)上升。 大學(xué)城在今年正式開學(xué)，對居住配套和商業(yè)配套的需求大量增加，為該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)帶來更多的機遇。 代表項目： 祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、廣州雅居樂花園、華南新城 置業(yè) 觀點： 會展經(jīng)濟 優(yōu)勢的逐步顯現(xiàn)，將會為該區(qū)域帶來更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進入市場。 置業(yè)觀點： 公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費、配套設(shè)施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。 ? 金沙洲 板塊 特點： 政府將其定位為廣佛都市圈中心的居住新城，目前，金沙洲大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的各項工作已經(jīng)全面啟動，一個由政府主導(dǎo)，積極支持社會力量參與的金沙洲開發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起。目前有可出讓土地 平方公里，綜合容積率約 ，可建建筑面積約 332 萬平方米（其中居住 319 萬平方米，商業(yè) 5 萬平方米，行政辦公 8 萬平方米） 代表項目： 萬科四季花城 ? 新機場板塊 特點： 白云新機場于 8 月 5 日正式開始航班運營，新機場板塊應(yīng)運而生?；ǘ紖^(qū)目前在售的多個樓盤都較為接近新機場，新機場投入使用后，各發(fā)展商都在 打著新機場牌，以吸引投資型買家。新機場的正式搬遷，將是花都樓市升溫的一個重要催化劑。 代表項目： 雅居樂雍和廷、金碧御水山莊、云峰花園、錦尚名苑、合和新城 、雅景灣 置業(yè) 觀點： 這里將是幾大發(fā)展商高度比拼實力的比武場，金沙洲將會成為 2020 年的樓市黑馬。 置業(yè) 觀點： 市場是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來競爭中成為最弱勢的社群。 ? 白云新城 板塊 特點： 隨著機場搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會有一個新的定位。 該區(qū)域“北優(yōu)”的優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，越來越多的發(fā)展商搶駐，令白云山板塊提速在即。白云新城將是政府規(guī)劃中的廣州未來三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢。 代表項目： 百順臺 置業(yè) 觀點： 白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢將會徹底改變 。 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場分 析 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟分析 ? 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟分析 2020 年海珠區(qū)國民經(jīng)濟呈現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟增長的內(nèi)力不斷增強，經(jīng)濟發(fā)展速度繼續(xù)穩(wěn)步提升。 17 月，全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。 ? 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化； 全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。 ? 固定資產(chǎn)投資加速增長，項目建設(shè)進展順利； 全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長%；南天國際酒店用品批發(fā)市場升級改造工程、華南汽貿(mào)廣場汽車市場項目和百安居廣州海珠建材物流中心等多個大型重點項 目均進入建設(shè)施工階段。 ? 外貿(mào)出口形勢向好； 實現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值 11846 萬美元，同比增長%。 ? 商品消費需求平穩(wěn)增長，市場銷售穩(wěn)中趨活； 社會消費品零售總額實現(xiàn) 億元，同比增長%，商品銷售總額實現(xiàn) 億元，同比增長 %。經(jīng)濟運行整體質(zhì)量與效益進一步提高。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達 %。 ? 區(qū)內(nèi)居民的收入水平也不斷提高； 2020年 19月海珠區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 %，職工月平均工資 2399 元，增長 %。 ? 海珠區(qū)居民收入分配及消 費意愿分析 ? 居民收入穩(wěn)定增長，消費水平不斷提高 2020 年 19 月，海珠區(qū)居民人均總收入為 15534 元（月人均 1726 元），人均總消費為 12493 元（月人均 1388 元，包括衣食住行、借貸支出等），消費支出占總收入的 %。 ? 消費層次逐步提升，消費結(jié)構(gòu)不斷改善 居民消費也從注重量的滿足逐步轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，形成對衣食等生存型消費份額逐步減少，對追求生活質(zhì)量的享受型消費份額不斷增加的新趨勢。 海珠區(qū)居民消費結(jié)構(gòu)變化情況 2020 年 19 月 2020 年 19消費結(jié)構(gòu)（ %） 月均消費額（元） 消費結(jié)構(gòu)（ %） 人均消費性支出 1074 100 100 食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂服務(wù) 170 居住 85 雜項商品和服務(wù) 32 ? 居民儲蓄增長迅速，消費潛力不斷增大 2020 年 19 月，海珠區(qū)人均儲蓄存款為 2154 元，人均儲蓄傾向（人均儲蓄存款占人均總收入的比重）為 %。 ? 消費環(huán)境影響居民消費升級 根據(jù)萬戶居民調(diào)查資料顯示，居民認為最主要的三大問題依次為房價過高（占 %）、廣告宣傳不真實 (占 %)、購房各種稅費高 (占 %)。其中“房價過高”遠遠高于“廣告宣傳不真實”和“購房各種稅費高”兩個因素。 海珠區(qū)居民打算購房的價格 單位： % 按家庭月收入分 3000 元 / ㎡及以下 3001— 5000元 / ㎡ 5001— 7000元 /㎡ 7001— 10000元 /㎡ 10000 元 /㎡ 10003000 元 0 0 0 30005000 元 0 0 0 500010000 元 0 0 10000 元及以上 0 置業(yè)觀點： 海珠區(qū)的購房人群將會繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 海珠區(qū)政府今年繼續(xù)以“把海珠區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生 活居住的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”作為指導(dǎo)方針，逐步完善區(qū)內(nèi)的設(shè)施，為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供更良好的條件，令海珠區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。 ? 海珠區(qū)政府搬遷 9 月下旬，海珠區(qū)政府新辦公樓選址廣州大道南市園藝公司地段已敲定，將在兩三年內(nèi)從現(xiàn)在的寶崗路遷至廣州大道南，海珠區(qū)的中心軸也將隨之東移至廣州大道赤崗一帶。消息傳出，廣州大道南立刻成為焦點地帶，并將促進區(qū)域樓盤的升級。 ? 臨遷戶子女可在海珠就讀小學(xué) 海珠區(qū)小學(xué)入讀意見出臺，臨遷戶可在海珠區(qū)申請入學(xué)，戶籍在海珠區(qū)的租戶必須在戶口所在地居住滿 3年后才能在轄內(nèi)學(xué)校安排學(xué)位。 該意見 的出臺，放寬了區(qū)內(nèi)適齡兒童入讀本區(qū)學(xué)校的限制，有效解除了市民對子女入學(xué)的顧慮，能吸引更多外區(qū)的居民到海珠區(qū)居住甚至購房，有利于促進本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 城市新中軸線 廣州市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經(jīng)天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達珠江，再經(jīng)過海珠區(qū)中心到果樹生態(tài)保護區(qū)這一綠色開敞空間，最后經(jīng)新客運港達珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹林、人文景觀和自然景觀交錯有致的空間結(jié)構(gòu)體系。新城市中軸線的延伸，必定會為周邊帶來利好，景觀條件提升、市政配套完善等變化，中軸線區(qū)域的房地 產(chǎn)帶來廣闊的前景。 ? 區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：“一城兩片、綠色藍脈、四軸四心” 其中 “四條發(fā)展軸”包括： ? 沿二號線發(fā)展軸：海珠島西部舊城 —— 中大、布匹市場—— 新城軸線 —— 琶洲島，該發(fā)展軸將海珠島北岸東西向各功能區(qū)聯(lián)系起來，其中有兩個重要的市級商業(yè)中心、沿新港路科技一條街、中大、布匹專業(yè)市場，新城中心、會展中心、科技園等重要的功能區(qū)。 ? 沿廣佛線發(fā)展軸：西部舊城 —— 工業(yè)大道板塊 —— 廣州大道南專業(yè)市場 —— 新客港，是海珠島南岸各重要功能組團的之間聯(lián)系線。 ? 沿三號線發(fā)展軸：與新城市中軸線重合，同時位于《廣州城市建設(shè)總體 戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》確定的海珠區(qū)一市橋“南部轉(zhuǎn)移帶”。 ? 沿四號線發(fā)展軸：為廣州城市功能南拓軸。它串聯(lián)了一批基于知識經(jīng)濟和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從廣州科學(xué)城、琶洲國際會展中心、廣州生物島、廣州大學(xué)城至廣州新城、南沙。 此規(guī)劃為海珠區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展提供指引的同時，也為區(qū)域發(fā)展帶來利好。 區(qū)域板塊分析 今年海珠區(qū)的熱點精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起”，各大發(fā)展商為了搶占市場均使盡渾身解數(shù)，各種營銷手段層出不窮。預(yù)計明年的競爭將更加激烈。 ? 新濱江板塊 特點： 環(huán)島路的規(guī)劃和施工，“環(huán)島經(jīng)濟 ”發(fā)展戰(zhàn)略的事實、新滘南路西段及濱江東延長段、寶崗大道南等多條路線的動工，為區(qū)域帶來利好消息，前景不斷向好，促進房地產(chǎn)的發(fā)展。板塊內(nèi)聚集著廣州知名的發(fā)展商，如：保利、光大、恒大、城啟，各大發(fā)展商都希望在此分一杯羹，推出大量產(chǎn)品，以