【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （二）信用風(fēng)險(xiǎn) 公司面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)主要來自貨幣資金、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。截至2014年12月31日，%。 （三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 公司通過之星資金預(yù)算管理，監(jiān)控當(dāng)前和未來一段時(shí)間的資金流動(dòng)性需求，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要和借款合同期限分析，維持充足的貨幣資金儲(chǔ)備，降低短期現(xiàn)金流量波動(dòng)的影響。 （四）匯率風(fēng)險(xiǎn)公司面臨的匯率風(fēng)險(xiǎn)主要來自以美元計(jì)價(jià)的應(yīng)付債券和銀行存款。敏感性分析：截至2014年12月31日，應(yīng)付美元債券余額為10億美元，假如其他因素不變，美元對(duì)人民幣的匯率上升/下降1%，對(duì)公司利潤(rùn)的影響分別為減少/。五、稅收籌劃方案設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、增值稅是保利地產(chǎn)的主要稅負(fù)，因此也是其開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。因此本文主要針對(duì)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行探討。 （一）營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃 納稅范圍： 房地產(chǎn)企業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅的范圍主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，自營(yíng)建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中，銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為5%，自營(yíng)建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%，對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。 營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃重點(diǎn)應(yīng)是分解銷售額，盡可能采用3%的稅率來進(jìn)行籌劃。：1）涉稅行為之一：銷售商品房稅法規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的金額為營(yíng)業(yè)額，繳納營(yíng)業(yè)稅。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除?；I劃方案設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常在銷售樓盤的時(shí)會(huì)采用一些優(yōu)惠的促銷政策?；蚴菍?duì)一次性付款者，或是對(duì)銀行按揭付款者給予一定的折扣優(yōu)惠。如果對(duì)銷售折扣處理不當(dāng)，就會(huì)多交營(yíng)業(yè)稅。所以企業(yè)采取折扣銷售方式銷售樓盤的，為避免繳納不必要的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)將折扣額與價(jià)款在同一張發(fā)票上注明。另外，不同收入確定的時(shí)間也不同。如果企業(yè)采取先出租后出售的方式銷售房地產(chǎn)，出售的收入相當(dāng)于獲得資金的利息收入，然后再對(duì)出租者出售，這樣會(huì)推遲收入的確認(rèn)，進(jìn)而推遲稅金的繳納。2） 涉稅行為之二：建筑安裝工程稅法規(guī)定：程承包企業(yè)承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果工程承包企業(yè)與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。籌劃方案設(shè)計(jì)：建筑業(yè)稅目征收3%繳納營(yíng)業(yè)稅，服務(wù)業(yè)稅目征收5%繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可通過與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同采用3%的稅率，避開5%的稅率。 3） 涉稅行為之三：代收水、電、煤氣等稅法規(guī)定：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。物業(yè)管理公司的代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收的上述款項(xiàng)，不征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅?；I劃方式：成立物業(yè)公司，剝離價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立物業(yè)公司，由物業(yè)公司來專門負(fù)責(zé)收取這部分配套費(fèi)，并且由物業(yè)公司向房地產(chǎn)購(gòu)買者開具物業(yè)公司的發(fā)票，這部分價(jià)外費(fèi)用就只用就收取價(jià)外費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅，本身的配套費(fèi)不用繳納營(yíng)業(yè)稅，可減少稅法規(guī)定的價(jià)外費(fèi)用產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)于保利地產(chǎn)，物業(yè)公司屬于非主營(yíng)業(yè)務(wù)，已經(jīng)剝離價(jià)外費(fèi)用，如下可知： 4）涉稅行為之四：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn) 稅法規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對(duì)外投資，投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征收營(yíng)業(yè)稅，僅就其收益征收企業(yè)所得稅?；I劃方式：企業(yè)可采用不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對(duì)外投資，或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式。保利地產(chǎn)2014年固定資產(chǎn)減少情況如下，若該減少的不動(dòng)產(chǎn)是以投資的形式對(duì)外轉(zhuǎn)讓，則能夠節(jié)省的營(yíng)業(yè)稅額為：%= 5）涉稅行為之五：合作建房 稅法規(guī)定：有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)換取部分土地的使用權(quán)，為合作建房。其中，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的，屬于土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方都擁有該項(xiàng)目的部分產(chǎn)權(quán)的方式的，應(yīng)對(duì)提供土地使用權(quán)一方按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；提供資金的一方，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。如果提供土地使用權(quán)的一方將分得的房產(chǎn)再銷售出去，也發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。如果是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取部分開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)的方式，對(duì)提供土地使用權(quán)一方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；提供資金方還是視為銷售不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。第二種形式是提供土地使用權(quán)方和提供資金方分別以土地使用權(quán)與貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)。房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)土地所有方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)雙方分得的稅后利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 籌劃方式：合作建房的最佳方式是提供土地使用權(quán)一方以土地使用權(quán)入股，提供資金方以貨幣資金入股，成立合營(yíng)企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的方式。 6）涉稅行為之六：營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn) 稅法規(guī)定：房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。 籌劃方式：減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。萬科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬科以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，萬科用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬元、城市維護(hù)稅70萬元及教育費(fèi)附加30萬元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬元。而保利接受這300套