【文章內(nèi)容簡介】 （二）信用風險 公司面臨的信用風險主要來自貨幣資金、應收賬款、其他應收款。截至2014年12月31日，%。 （三）流動性風險 公司通過之星資金預算管理，監(jiān)控當前和未來一段時間的資金流動性需求，根據(jù)經(jīng)營需要和借款合同期限分析，維持充足的貨幣資金儲備，降低短期現(xiàn)金流量波動的影響。 （四）匯率風險公司面臨的匯率風險主要來自以美元計價的應付債券和銀行存款。敏感性分析：截至2014年12月31日，應付美元債券余額為10億美元，假如其他因素不變，美元對人民幣的匯率上升/下降1%，對公司利潤的影響分別為減少/。五、稅收籌劃方案設計營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、增值稅是保利地產(chǎn)的主要稅負，因此也是其開展稅收籌劃的重點稅種。因此本文主要針對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進行探討。 （一）營業(yè)稅的稅收籌劃 納稅范圍： 房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動產(chǎn)，自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務。其中，銷售不動產(chǎn)的稅率為5%，自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%，對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務稅率為5%。 營業(yè)稅的稅收籌劃重點應是分解銷售額，盡可能采用3%的稅率來進行籌劃。：1）涉稅行為之一：銷售商品房稅法規(guī)定：單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的金額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除?；I劃方案設計：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常在銷售樓盤的時會采用一些優(yōu)惠的促銷政策?；蚴菍σ淮涡愿犊钫撸蚴菍︺y行按揭付款者給予一定的折扣優(yōu)惠。如果對銷售折扣處理不當，就會多交營業(yè)稅。所以企業(yè)采取折扣銷售方式銷售樓盤的，為避免繳納不必要的營業(yè)稅，應將折扣額與價款在同一張發(fā)票上注明。另外，不同收入確定的時間也不同。如果企業(yè)采取先出租后出售的方式銷售房地產(chǎn)，出售的收入相當于獲得資金的利息收入，然后再對出租者出售，這樣會推遲收入的確認，進而推遲稅金的繳納。2） 涉稅行為之二：建筑安裝工程稅法規(guī)定：程承包企業(yè)承包建筑安裝工程業(yè)務，如果工程承包企業(yè)與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務的，按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅?；I劃方案設計：建筑業(yè)稅目征收3%繳納營業(yè)稅，服務業(yè)稅目征收5%繳納營業(yè)稅。企業(yè)可通過與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同采用3%的稅率，避開5%的稅率。 3） 涉稅行為之三：代收水、電、煤氣等稅法規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。物業(yè)管理公司的代有關(guān)部門收取水費、電費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，對物業(yè)管理企業(yè)代收的上述款項，不征收營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當按服務業(yè)稅目征收營業(yè)稅?；I劃方式：成立物業(yè)公司，剝離價外費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設立物業(yè)公司，由物業(yè)公司來專門負責收取這部分配套費，并且由物業(yè)公司向房地產(chǎn)購買者開具物業(yè)公司的發(fā)票，這部分價外費用就只用就收取價外費用的手續(xù)費收入繳納營業(yè)稅，本身的配套費不用繳納營業(yè)稅，可減少稅法規(guī)定的價外費用產(chǎn)生的營業(yè)稅。 對于保利地產(chǎn)，物業(yè)公司屬于非主營業(yè)務，已經(jīng)剝離價外費用，如下可知： 4）涉稅行為之四：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn) 稅法規(guī)定：以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，也不再征收營業(yè)稅，僅就其收益征收企業(yè)所得稅?；I劃方式：企業(yè)可采用不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式。保利地產(chǎn)2014年固定資產(chǎn)減少情況如下，若該減少的不動產(chǎn)是以投資的形式對外轉(zhuǎn)讓，則能夠節(jié)省的營業(yè)稅額為：%= 5）涉稅行為之五：合作建房 稅法規(guī)定：有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)換取部分土地的使用權(quán)，為合作建房。其中，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的，屬于土地使用權(quán)和開發(fā)項目的產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方都擁有該項目的部分產(chǎn)權(quán)的方式的，應對提供土地使用權(quán)一方按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；提供資金的一方，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。如果提供土地使用權(quán)的一方將分得的房產(chǎn)再銷售出去，也發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，應對其銷售收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。如果是以出租土地使用權(quán)為代價換取部分開發(fā)項目的產(chǎn)權(quán)的方式，對提供土地使用權(quán)一方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其應按“服務業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；提供資金方還是視為銷售不動產(chǎn)，對其應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。第二種形式是提供土地使用權(quán)方和提供資金方分別以土地使用權(quán)與貨幣資金合股，成立合營企業(yè)。房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對土地所有方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征營業(yè)稅，對雙方分得的稅后利潤不征營業(yè)稅。 籌劃方式：合作建房的最佳方式是提供土地使用權(quán)一方以土地使用權(quán)入股，提供資金方以貨幣資金入股，成立合營企業(yè)，采取風險共擔、利潤共享的方式。 6）涉稅行為之六：營業(yè)稅應稅項目的流轉(zhuǎn) 稅法規(guī)定：房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。 籌劃方式：減少營業(yè)稅應稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。萬科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬科以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，萬科用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應納營業(yè)稅1000萬元、城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而保利接受這300套