稅收籌劃實踐報告(編輯修改稿)
2025-09-01 10:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （一）“臨界點”籌劃方案： 房地產(chǎn)企業(yè)如何在行業(yè)中做到房價最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是其應(yīng)認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點”?！芭R界點”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點”。法條：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅： 一納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的； 二因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)?！ ? 基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。 控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%）。必須注意到，稅法允許扣除的成本項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準?！ 』I劃空間：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負?！ ±纾骸 ∧撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元?；I劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法： ?。?）增加可扣除項目金額 假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）247。ｙ100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應(yīng)繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高?！ 〉?，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這時，可以應(yīng)用第二種方法?！ 。?）降低房屋價格降低房屋銷售價格導(dǎo)致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當(dāng)，關(guān)鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000247。8000100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400
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