【文章內(nèi)容簡介】 能力，反映每1元銷售收入帶來的凈利潤的多少。兩房地產(chǎn)公司的銷售凈利率變動不大。保利地產(chǎn)銷售帶來的凈利潤略高?？傎Y產(chǎn)報酬率是企業(yè)在一定時期內(nèi)獲得的凈利潤與資產(chǎn)總額的比率，表示全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越高，企業(yè)資產(chǎn)運營越有效。兩公司在近三年的總資產(chǎn)報酬率基本一致，說明全部資產(chǎn)的活力能力相差不大。以上分析表明，雖然在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，資金鏈出現(xiàn)問題，但是房地產(chǎn)的盈利能力還是依舊保持在較穩(wěn)定水平，盈利能力較強。進一步說明房地產(chǎn)行業(yè)是一個利潤相當高的行業(yè)，這也是很多企業(yè)將業(yè)務(wù)范圍向房地產(chǎn)行業(yè)擴張的原因。從盈利能力來看，保利在主營業(yè)務(wù)方面持續(xù)穩(wěn)定的增長，且主營業(yè)務(wù)利潤率的平均水平高于萬科，顯示了其良好的規(guī)模效益，所以保利地產(chǎn)的盈利能力較為穩(wěn)健。公司應不斷提升管理能力，在行業(yè)遭遇風險時及時調(diào)整戰(zhàn)略，減緩擴張速度，加速回籠資金，配合靈活的銷售策略，才可能在環(huán)境惡化時仍能保持較好的發(fā)展態(tài)勢。(二) 營運能力分析 對一個企業(yè)來說，營運能力分析是對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況進行的分析，資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營管理水平越好。營運能力指標包括應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標，下面，就這幾個重要指標結(jié)合保利地產(chǎn)2012——2014年度資產(chǎn)負債表，利潤表，加以引用，具體列示。1. 應收賬款周轉(zhuǎn)率應收賬款周轉(zhuǎn)率又稱為應收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)，指年度內(nèi)應收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)，它說明應收賬款的變現(xiàn)速度。從時間角度分析，反映企業(yè)應收賬款變現(xiàn)的指標應該是應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，即企業(yè)從發(fā)生應收賬款到收回現(xiàn)金所需要的時間。其計算公式是：應收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入／應收賬款平均余額應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／應收賬款周轉(zhuǎn)率　在具體使用應收賬款周轉(zhuǎn)率指標進行分析時，應該注意以下問題：(1) 應收賬款周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)應收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率。應收賬款是流動資產(chǎn)的重要組成部分，在流動資產(chǎn)中具有舉足輕重的作用。應收賬款周轉(zhuǎn)快，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性強，短期償債能力也強，并在一定程度上可以彌補流動比率低而給債權(quán)人造成的不良印象；同時，提高這一比率可以降低壞賬發(fā)生的可能性，為企業(yè)安全收款提供保障。但是，這并不意味著比率越高越好。如果應收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)過高，可能是由于企業(yè)的信用政策、付款條件過于苛刻所致，這樣會限制企業(yè)銷售量的擴大，從而會影響企業(yè)的盈利水平。(2) 評價企業(yè)應收賬款周轉(zhuǎn)情況的好壞，應當結(jié)合企業(yè)所售商品的種類、各地商業(yè)往來慣例、企業(yè)信用政策以及行業(yè)平均水平進行綜合考慮，確定合理的評價標準，作出正確的判斷。(3) 應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也可作為制定信用政策、評價收賬效率的重要依據(jù)。(4) 從嚴格的意義上來說，應收票據(jù)應該包括在上述比率的計算之中。若是這樣考慮，那么所算得的比率應稱為“應收款項周轉(zhuǎn)率”和“應收款項周轉(zhuǎn)天數(shù)”。由資產(chǎn)負債表，得出下列數(shù)據(jù)：應收賬款期末期初201220132014由利潤表得出下列數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計算：2012年2013年2014年應收賬款周轉(zhuǎn)率 一般而言，企業(yè)的應收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)的應收賬款回收得越快；反之，則企業(yè)的營運資金過多地呆滯在應收賬款上，會嚴重影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。由此，看出保利地產(chǎn)應收賬款周轉(zhuǎn)率整體較高，但是2012——2014成一個下降趨勢，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性強，短期償債能力也強，和2012年度報告所報出的綜合指標一致，且發(fā)現(xiàn)，這里所算的應收賬款不包括應收票據(jù)。同時，也有一些因素會影響應收賬款周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)天數(shù)的計算。保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場，在產(chǎn)品銷售過程中大量使用分期付款的方式。而且，最近房地產(chǎn)市場相對前幾年下降幅度較大，因此，年末銷售量大增或年末銷售量大幅度下降。這些因素都會對應收賬款周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)天數(shù)造成很大的影響。所以，應將企業(yè)的應收賬款周轉(zhuǎn)率、周轉(zhuǎn)天數(shù)與企業(yè)前期指標、與行業(yè)平均水平和其他類似企業(yè)相比較，才能分析、判斷企業(yè)該指標的水平。反映出保利強有力的實施能力和抗風險能力。2. 存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率也叫存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)，是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務(wù)成本與平均存貨的比率。存貨周轉(zhuǎn)率可用以測定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷貨能力及存貨是否儲備過量。它是對企業(yè)供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。其計算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）=主營業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額=主營業(yè)務(wù)成本/（期初存貨+期末存貨）247。2存貨平均周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是用來測定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷貨能力及存貨是否儲備過量的指標，是對企業(yè)供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。在運用該指標進行分析時，還應該注意：(1) 存貨周轉(zhuǎn)率提高，存貨占用水平越低，則存貨積壓的風險就越小，企業(yè)的變現(xiàn)能力以及資金使用效率也就越高。但是存貨周轉(zhuǎn)率過高，也可能說明企業(yè)管理方面存在其他問題，如存貨水平太低，甚至經(jīng)常缺貨，或者采購次數(shù)過于頻繁，批量太小等。因此，合理的存貨周轉(zhuǎn)率要視產(chǎn)業(yè)特征、市場行情及企業(yè)自身特點而定。(2) 存貨周轉(zhuǎn)率也是一個與變現(xiàn)能力有關(guān)的指標。存貨能否變現(xiàn)及變現(xiàn)速度直接影響著企業(yè)的短期償債能力高低。(3) 由于對存貨的計價處理存在著不同的會計方法，因此與其他企業(yè)進行比較時，應考慮到會計處理方法不同而產(chǎn)生的影響。(4) 存貨周轉(zhuǎn)率分析的目的是從不同的角度和環(huán)節(jié)上找出存貨管理中的問題，通過對存貨的結(jié)構(gòu)以及影響存貨周轉(zhuǎn)速度的重要項目進行分析，力求改進管理，使存貨管理在保證經(jīng)營連續(xù)性的同時，盡可能少地占用經(jīng)營資金，提高資金的使用效率，促進整個企業(yè)管理水平的提高。由資產(chǎn)負債表得出數(shù)據(jù)：存貨期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計算：2012年2013年2014年存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分析的目的是找出企業(yè)存貨管理中存在的問題，從而提高存貨管理的水平，使存貨管理在保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時，盡可能少占用企業(yè)的經(jīng)營資金，提高企業(yè)資金的使用效率，促進企業(yè)管理水平的提高。由近三年數(shù)據(jù)，整體存貨周轉(zhuǎn)率保持在一個較低，且相對穩(wěn)定的水平，在企業(yè)的流動資產(chǎn)中，通常存貨所占的比重較大，企業(yè)存貨的流動性如何，將直接影響企業(yè)的流動比率。一般而言，企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度越快，存貨的資金占用水平就越低，流動性就越強，存貨的變現(xiàn)速度越快。所以，提高存貨周轉(zhuǎn)率可以提高企業(yè)的變現(xiàn)能力。保利地產(chǎn)的存貨變現(xiàn)較好，可見房地產(chǎn)市場盈利能力依然處于有利地位，雖然，房地產(chǎn)市場近幾年來有所低迷，但是，由于政府和中國市場的特殊性，房地產(chǎn)的影響應該不會超乎預期的低，其存貨控制得到了比較好的成效，但還有待于繼續(xù)提高。因為這兩年市場的環(huán)境和國家政策比較嚴峻，而這從側(cè)面上反映出了保利比較重視供貨與銷貨的關(guān)系，從而靈活應對了市場的變化。而且，作為房地產(chǎn)行業(yè)，在分析存貨時，應同時注意到它的土地儲備量，當它的存貨占土地儲備量的比例較大時，整體水平較好。3. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率又叫流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)，是銷售收入與全部流動資產(chǎn)平均余額的比率。它反映的是全部流動資產(chǎn)的利用效率。用時間表示流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標叫流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)，它表示流動資產(chǎn)平均周轉(zhuǎn)一次所需的時間。其計算公式為：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入／流動資產(chǎn)平均余額流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)由資產(chǎn)負債表得出數(shù)據(jù)：流動資產(chǎn)總計期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計算2012年2013年2014年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是分析流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的一個綜合指標。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，會相對節(jié)約流動資產(chǎn)，相當于擴大了企業(yè)資產(chǎn)投入，增強了企業(yè)盈利能力；反之，若周轉(zhuǎn)速度慢，為維持正常經(jīng)營，企業(yè)必須不斷投入更多的資源，以滿足流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)需要，導致資金使用效率低，也降低了企業(yè)盈利能力。2012——2014年度內(nèi)，保利地產(chǎn)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升趨勢較大，處于有利地位，可見，公司在房地產(chǎn)市場有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力，實現(xiàn)穩(wěn)步上升，具有良好的管理措施與營運能力。4. 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入與平均固定資產(chǎn)凈值的比率。其計算公式為：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均固定資產(chǎn)凈值平均固定資產(chǎn)凈值=（年初固定資產(chǎn)凈值+年末固定資產(chǎn)凈值）/2固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率越高，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，表明公司固定資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力越強；反之，則公司的獲利能力越弱。由資產(chǎn)負債表得出數(shù)據(jù)：固定資產(chǎn)期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計算：2012年2013年2014年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 　?。?）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?！　】傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入與平均資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)用銷售收入收回總資產(chǎn)的速度。計算公式為：　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均資產(chǎn)余額總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，則表明一家公司全部資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力就越強。由資產(chǎn)負債表得出數(shù)據(jù)：資產(chǎn)總計期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計算：2012年2013年2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 可以看出，較低但是穩(wěn)定，也許是近年受到市場與國家宏觀調(diào)控的影響，雖不再是飛速上漲的房地產(chǎn)市場