【文章內(nèi)容簡介】 能力，反映每1元銷售收入帶來的凈利潤的多少。兩房地產(chǎn)公司的銷售凈利率變動(dòng)不大。保利地產(chǎn)銷售帶來的凈利潤略高?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲得的凈利潤與資產(chǎn)總額的比率，表示全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越高，企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營越有效。兩公司在近三年的總資產(chǎn)報(bào)酬率基本一致，說明全部資產(chǎn)的活力能力相差不大。以上分析表明，雖然在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，資金鏈出現(xiàn)問題，但是房地產(chǎn)的盈利能力還是依舊保持在較穩(wěn)定水平，盈利能力較強(qiáng)。進(jìn)一步說明房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利潤相當(dāng)高的行業(yè)，這也是很多企業(yè)將業(yè)務(wù)范圍向房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張的原因。從盈利能力來看，保利在主營業(yè)務(wù)方面持續(xù)穩(wěn)定的增長，且主營業(yè)務(wù)利潤率的平均水平高于萬科，顯示了其良好的規(guī)模效益，所以保利地產(chǎn)的盈利能力較為穩(wěn)健。公司應(yīng)不斷提升管理能力，在行業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，減緩擴(kuò)張速度，加速回籠資金，配合靈活的銷售策略，才可能在環(huán)境惡化時(shí)仍能保持較好的發(fā)展態(tài)勢。(二) 營運(yùn)能力分析 對一個(gè)企業(yè)來說，營運(yùn)能力分析是對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況進(jìn)行的分析，資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營管理水平越好。營運(yùn)能力指標(biāo)包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，下面，就這幾個(gè)重要指標(biāo)結(jié)合保利地產(chǎn)2012——2014年度資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表，加以引用，具體列示。1. 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率又稱為應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)，指年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)，它說明應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度。從時(shí)間角度分析，反映企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)的指標(biāo)應(yīng)該是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，即企業(yè)從發(fā)生應(yīng)收賬款到收回現(xiàn)金所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式是：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入／應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率　在具體使用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該注意以下問題：(1) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率。應(yīng)收賬款是流動(dòng)資產(chǎn)的重要組成部分，在流動(dòng)資產(chǎn)中具有舉足輕重的作用。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)快，說明企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)，并在一定程度上可以彌補(bǔ)流動(dòng)比率低而給債權(quán)人造成的不良印象；同時(shí)，提高這一比率可以降低壞賬發(fā)生的可能性，為企業(yè)安全收款提供保障。但是，這并不意味著比率越高越好。如果應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)過高，可能是由于企業(yè)的信用政策、付款條件過于苛刻所致，這樣會(huì)限制企業(yè)銷售量的擴(kuò)大，從而會(huì)影響企業(yè)的盈利水平。(2) 評價(jià)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況的好壞，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)所售商品的種類、各地商業(yè)往來慣例、企業(yè)信用政策以及行業(yè)平均水平進(jìn)行綜合考慮，確定合理的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，作出正確的判斷。(3) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也可作為制定信用政策、評價(jià)收賬效率的重要依據(jù)。(4) 從嚴(yán)格的意義上來說，應(yīng)收票據(jù)應(yīng)該包括在上述比率的計(jì)算之中。若是這樣考慮，那么所算得的比率應(yīng)稱為“應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)率”和“應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)”。由資產(chǎn)負(fù)債表，得出下列數(shù)據(jù)：應(yīng)收賬款期末期初201220132014由利潤表得出下列數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計(jì)算：2012年2013年2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 一般而言，企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款回收得越快；反之，則企業(yè)的營運(yùn)資金過多地呆滯在應(yīng)收賬款上，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。由此，看出保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率整體較高，但是2012——2014成一個(gè)下降趨勢，說明企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)，和2012年度報(bào)告所報(bào)出的綜合指標(biāo)一致，且發(fā)現(xiàn)，這里所算的應(yīng)收賬款不包括應(yīng)收票據(jù)。同時(shí)，也有一些因素會(huì)影響應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)天數(shù)的計(jì)算。保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場，在產(chǎn)品銷售過程中大量使用分期付款的方式。而且，最近房地產(chǎn)市場相對前幾年下降幅度較大，因此，年末銷售量大增或年末銷售量大幅度下降。這些因素都會(huì)對應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)天數(shù)造成很大的影響。所以，應(yīng)將企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、周轉(zhuǎn)天數(shù)與企業(yè)前期指標(biāo)、與行業(yè)平均水平和其他類似企業(yè)相比較，才能分析、判斷企業(yè)該指標(biāo)的水平。反映出保利強(qiáng)有力的實(shí)施能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2. 存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率也叫存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)，是企業(yè)一定時(shí)期的主營業(yè)務(wù)成本與平均存貨的比率。存貨周轉(zhuǎn)率可用以測定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷貨能力及存貨是否儲(chǔ)備過量。它是對企業(yè)供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。其計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）=主營業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額=主營業(yè)務(wù)成本/（期初存貨+期末存貨）247。2存貨平均周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是用來測定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷貨能力及存貨是否儲(chǔ)備過量的指標(biāo)，是對企業(yè)供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。在運(yùn)用該指標(biāo)進(jìn)行分析時(shí)，還應(yīng)該注意：(1) 存貨周轉(zhuǎn)率提高，存貨占用水平越低，則存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)就越小，企業(yè)的變現(xiàn)能力以及資金使用效率也就越高。但是存貨周轉(zhuǎn)率過高，也可能說明企業(yè)管理方面存在其他問題，如存貨水平太低，甚至經(jīng)常缺貨，或者采購次數(shù)過于頻繁，批量太小等。因此，合理的存貨周轉(zhuǎn)率要視產(chǎn)業(yè)特征、市場行情及企業(yè)自身特點(diǎn)而定。(2) 存貨周轉(zhuǎn)率也是一個(gè)與變現(xiàn)能力有關(guān)的指標(biāo)。存貨能否變現(xiàn)及變現(xiàn)速度直接影響著企業(yè)的短期償債能力高低。(3) 由于對存貨的計(jì)價(jià)處理存在著不同的會(huì)計(jì)方法，因此與其他企業(yè)進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)考慮到會(huì)計(jì)處理方法不同而產(chǎn)生的影響。(4) 存貨周轉(zhuǎn)率分析的目的是從不同的角度和環(huán)節(jié)上找出存貨管理中的問題，通過對存貨的結(jié)構(gòu)以及影響存貨周轉(zhuǎn)速度的重要項(xiàng)目進(jìn)行分析，力求改進(jìn)管理，使存貨管理在保證經(jīng)營連續(xù)性的同時(shí)，盡可能少地占用經(jīng)營資金，提高資金的使用效率，促進(jìn)整個(gè)企業(yè)管理水平的提高。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：存貨期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計(jì)算：2012年2013年2014年存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分析的目的是找出企業(yè)存貨管理中存在的問題，從而提高存貨管理的水平，使存貨管理在保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時(shí)，盡可能少占用企業(yè)的經(jīng)營資金，提高企業(yè)資金的使用效率，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高。由近三年數(shù)據(jù)，整體存貨周轉(zhuǎn)率保持在一個(gè)較低，且相對穩(wěn)定的水平，在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中，通常存貨所占的比重較大，企業(yè)存貨的流動(dòng)性如何，將直接影響企業(yè)的流動(dòng)比率。一般而言，企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度越快，存貨的資金占用水平就越低，流動(dòng)性就越強(qiáng)，存貨的變現(xiàn)速度越快。所以，提高存貨周轉(zhuǎn)率可以提高企業(yè)的變現(xiàn)能力。保利地產(chǎn)的存貨變現(xiàn)較好，可見房地產(chǎn)市場盈利能力依然處于有利地位，雖然，房地產(chǎn)市場近幾年來有所低迷，但是，由于政府和中國市場的特殊性，房地產(chǎn)的影響應(yīng)該不會(huì)超乎預(yù)期的低，其存貨控制得到了比較好的成效，但還有待于繼續(xù)提高。因?yàn)檫@兩年市場的環(huán)境和國家政策比較嚴(yán)峻，而這從側(cè)面上反映出了保利比較重視供貨與銷貨的關(guān)系，從而靈活應(yīng)對了市場的變化。而且，作為房地產(chǎn)行業(yè)，在分析存貨時(shí)，應(yīng)同時(shí)注意到它的土地儲(chǔ)備量，當(dāng)它的存貨占土地儲(chǔ)備量的比例較大時(shí)，整體水平較好。3. 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率又叫流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)，是銷售收入與全部流動(dòng)資產(chǎn)平均余額的比率。它反映的是全部流動(dòng)資產(chǎn)的利用效率。用時(shí)間表示流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)叫流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)，它表示流動(dòng)資產(chǎn)平均周轉(zhuǎn)一次所需的時(shí)間。其計(jì)算公式為：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入／流動(dòng)資產(chǎn)平均余額流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計(jì)算2012年2013年2014年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是分析流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的一個(gè)綜合指標(biāo)。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，會(huì)相對節(jié)約流動(dòng)資產(chǎn)，相當(dāng)于擴(kuò)大了企業(yè)資產(chǎn)投入，增強(qiáng)了企業(yè)盈利能力；反之，若周轉(zhuǎn)速度慢，為維持正常經(jīng)營，企業(yè)必須不斷投入更多的資源，以滿足流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)需要，導(dǎo)致資金使用效率低，也降低了企業(yè)盈利能力。2012——2014年度內(nèi)，保利地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升趨勢較大，處于有利地位，可見，公司在房地產(chǎn)市場有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升，具有良好的管理措施與營運(yùn)能力。4. 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入與平均固定資產(chǎn)凈值的比率。其計(jì)算公式為：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均固定資產(chǎn)凈值平均固定資產(chǎn)凈值=（年初固定資產(chǎn)凈值+年末固定資產(chǎn)凈值）/2固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率越高，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，表明公司固定資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力越強(qiáng)；反之，則公司的獲利能力越弱。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：固定資產(chǎn)期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計(jì)算：2012年2013年2014年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 　?。?）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入與平均資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)用銷售收入收回總資產(chǎn)的速度。計(jì)算公式為：　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均資產(chǎn)余額總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，則表明一家公司全部資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力就越強(qiáng)。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：資產(chǎn)總計(jì)期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2013主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本2014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本計(jì)算：2012年2013年2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 可以看出，較低但是穩(wěn)定，也許是近年受到市場與國家宏觀調(diào)控的影響，雖不再是飛速上漲的房地產(chǎn)市場