【正文】 %。結合固定資產(chǎn)明細賬分析可知，固定資產(chǎn)本期計提折舊419,853, 元。雖然企業(yè)本期固定資產(chǎn)凈值有所減少，固定資產(chǎn)的減少主要是尚未辦妥產(chǎn)權證書所導致，這是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的暫時現(xiàn)象，并不會對企業(yè)的生產(chǎn)能力造成太大的影響，從長遠來看，企業(yè)的生產(chǎn)能力將有較大增加。追求利潤最大化是企業(yè)的動力所在。盈利能力的大小是一個相對的概念，即利潤相對于一定的資源投入、一定的收入而言。盈利企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞最終可通過企業(yè)的獲利能力來反映。因為獲利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績、投資者的投資收益、債權人的債權安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個國家的財政收入等都息息相關。持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營和發(fā)展是獲取利潤的基礎；而最大限度的獲取利潤是企業(yè)維持穩(wěn)定發(fā)展的目標和保證。因此，獲利能力是企業(yè)管理人員最重要業(yè)績衡量標準和發(fā)現(xiàn)問題、改進企業(yè)管理的突破口。因為投資者是企業(yè)財務和實物資本投資者，是企業(yè)凈資產(chǎn)的所有者，其利益來源于資本收益和股利收益。企業(yè)獲利能力強，能夠賺取豐厚的利潤，則債權人的利息和本金都有了償還保障，經(jīng)營管理者獲得了良好的業(yè)績以及根據(jù)業(yè)績支付的獎勵，投資人有了分配鼓勵的基礎，國家有了收取所得稅的依據(jù)，企業(yè)職工有望增加勞動收入和改善福利待遇。眾所周知，企業(yè)經(jīng)營的目的就是獲取利潤。2. 盈利能力歷史分析(1) 財務數(shù)據(jù)分析①營業(yè)利潤率它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。其計算公式為：表1 20122014年度營業(yè)利潤變動情況年份201220132014營業(yè)利潤1,798,504,3,425,929,749,806,677,497,862,08營業(yè)利潤增長率100%%%營業(yè)利潤率%%%由表格1可知，12年到14年之間，保利的營業(yè)利潤一直是持續(xù)增長的，而且營業(yè)利潤增長率在逐年擴大，雖然2013年營業(yè)利潤率有較大的下降，主要是因為2013年開年以來，保利就表現(xiàn)出了興奮的狀態(tài)，首先在土地市場積極擴張，拿地頻率明顯加快，致使2013年的營業(yè)成本大幅度增加，這不但不影響到我們對保利的看好，還讓我們更好地看到了它的前景，果然在2014年，營業(yè)利潤率的大幅度上升也證明也這一點。②銷售毛利率該指標越高，表示取得同樣銷售收入的銷售成本越低，銷售利潤越高。銷售收入凈額100%銷售收入凈額銷售成本表2 20122014年度銷售毛利率年份201220132014銷售收入增長率100%%%銷售成本增長率100%%%銷售毛利率%%%由表格2可知，2012年—2014年保利地產(chǎn)的銷售毛利率在升高，說明企業(yè)在經(jīng)營過程的成本費用開支比例減少，致使銷售利潤上升。事實上根據(jù)估算，保利地產(chǎn)2012年的凈利潤率維持在13%左右，同比2011年末出現(xiàn)下行趨勢。實際上，經(jīng)歷了2012年新一輪的市場調控周期，以一線房企為首在全年銷售均價同比數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了不同程度的下降。萬科2012年銷售均價10901元/平米也低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。三季度末，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。資產(chǎn)回報率資產(chǎn)回報率越高，企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強，運營效益越好，對企業(yè)投資人、債權人利益的保證程度越高。其計算公式為：由表3可以分析出，在2012年至2014年期間，保利的資產(chǎn)回報率不斷上升， 2012到2013資產(chǎn)回報率變化不大，說明公司資金使用效率趨于穩(wěn)定，盈利期望較平穩(wěn)，公司有較好的經(jīng)營和財務狀況。銷售回報率是獲利能力指標，而資產(chǎn)周轉率是營運能力指標。杜邦模型將計算資產(chǎn)回報率的公式進行了分解：資產(chǎn)回報率=凈利/銷售*銷售/平均總資產(chǎn)（二）、盈利能力圖表展示表3表4：凈利潤率趨勢圖 表6：毛利率趨勢圖表5：總資產(chǎn)收益率趨勢圖表 8：凈資產(chǎn)收益率趨勢圖表63. 盈利能力同行業(yè)分析評價房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的主要指標有營業(yè)利潤率、毛利率、資產(chǎn)回報率等。其中，利潤增加的房企有76家，%；利潤減少的房企有81家（含利潤虧損），%；扭虧為盈的有6家，%。其中，%，可見多數(shù)企業(yè)增收不增利。千億房企中，除了綠地暫未整體上市外，另六家企業(yè)中，中海地產(chǎn)利潤率最高，%%，遠超其他企業(yè)；萬科凈利潤率最低，%。毛利率方面，有超過六成的企業(yè)毛利率超過30%，而低于20%%。知名度較高的企業(yè)中，保利地產(chǎn)32%，%，%，招商地產(chǎn)25%。蘭德咨詢統(tǒng)計，%。其中， 個百分點，%；，%。%%；%%，達到6年來最低。進一步統(tǒng)計顯示，因核算口徑不同，香港內房股企業(yè)的凈利率一般高于滬深A股企業(yè)3個百分點左右。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，近年來。銷售凈利率是指凈利潤與銷售收入的比率。兩房地產(chǎn)公司的銷售凈利率變動不大。總資產(chǎn)報酬率是企業(yè)在一定時期內獲得的凈利潤與資產(chǎn)總額的比率，表示全部資產(chǎn)的總體獲利能力。兩公司在近三年的總資產(chǎn)報酬率基本一致，說明全部資產(chǎn)的活力能力相差不大。以上分析表明，雖然在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，資金鏈出現(xiàn)問題，但是房地產(chǎn)的盈利能力還是依舊保持在較穩(wěn)定水平，盈利能力較強。從盈利能力來看，保利在主營業(yè)務方面持續(xù)穩(wěn)定的增長，且主營業(yè)務利潤率的平均水平高于萬科，顯示了其良好的規(guī)模效益，所以保利地產(chǎn)的盈利能力較為穩(wěn)健。(二) 營運能力分析 對一個企業(yè)來說，營運能力分析是對企業(yè)資金周轉狀況進行的分析，資金周轉得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營管理水平越好。1. 應收賬款周轉率應收賬款周轉率又稱為應收賬款周轉次數(shù)，指年度內應收賬款轉為現(xiàn)金的平均次數(shù)，它說明應收賬款的變現(xiàn)速度。其計算公式是：應收賬款周轉率=主營業(yè)務收入／應收賬款平均余額應收賬款周轉天數(shù)=360／應收賬款周轉率　在具體使用應收賬款周轉率指標進行分析時，應該注意以下問題：(1) 應收賬款周轉率反映企業(yè)應收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率。應收賬款周轉快，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性強，短期償債能力也強，并在一定程度上可以彌補流動比率低而給債權人造成的不良印象；同時，提高這一比率可以降低壞賬發(fā)生的可能性，為企業(yè)安全收款提供保障。如果應收賬款周轉次數(shù)過高，可能是由于企業(yè)的信用政策、付款條件過于苛刻所致，這樣會限制企業(yè)銷售量的擴大，從而會影響企業(yè)的盈利水平。(3) 應收賬款周轉天數(shù)也可作為制定信用政策、評價收賬效率的重要依據(jù)。若是這樣考慮，那么所算得的比率應稱為“應收款項周轉率”和“應收款項周轉天數(shù)”。由此，看出保利地產(chǎn)應收賬款周轉率整體較高，但是2012——2014成一個下降趨勢，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性強，短期償債能力也強，和2012年度報告所報出的綜合指標一致，且發(fā)現(xiàn)，這里所算的應收賬款不包括應收票據(jù)。保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場，在產(chǎn)品銷售過程中大量使用分期付款的方式。這些因素都會對應收賬款周轉率或周轉天數(shù)造成很大的影響。反映出保利強有力的實施能力和抗風險能力。存貨周轉率也叫存貨周轉次數(shù)，是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務成本與平均存貨的比率。它是對企業(yè)供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。2存貨平均周轉天數(shù)=360／存貨周轉率存貨周轉率是用來測定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷貨能力及存貨是否儲備過量的指標，是對企業(yè)供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。但是存貨周轉率過高，也可能說明企業(yè)管理方面存在其他問題，如存貨水平太低，甚至經(jīng)常缺貨，或者采購次數(shù)過于頻繁，批量太小等。(2) 存貨周轉率也是一個與變現(xiàn)能力有關的指標。(3) 由于對存貨的計價處理存在著不同的會計方法，因此與其他企業(yè)進行比較時，應考慮到會計處理方法不同而產(chǎn)生的影響。由資產(chǎn)負債表得出數(shù)據(jù)：存貨期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本2013主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本2014主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本計算：2012年2013年2014年存貨周轉率 存貨周轉率和存貨周轉天數(shù)分析的目的是找出企業(yè)存貨管理中存在的問題，從而提高存貨管理的水平，使存貨管理在保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時，盡可能少占用企業(yè)的經(jīng)營資金，提高企業(yè)資金的使用效率，促進企業(yè)管理水平的提高。一般而言，企業(yè)存貨的周轉速度越快，存貨的資金占用水平就越低，流動性就越強，存貨的變現(xiàn)速度越快。保利地產(chǎn)的存貨變現(xiàn)較好，可見房地產(chǎn)市場盈利能力依然處于有利地位，雖然，房地產(chǎn)市場近幾年來有所低迷，但是，由于政府和中國市場的特殊性，房地產(chǎn)的影響應該不會超乎預期的低，其存貨控制得到了比較好的成效，但還有待于繼續(xù)提高。而且，作為房地產(chǎn)行業(yè)，在分析存貨時，應同時注意到它的土地儲備量，當它的存貨占土地儲備量的比例較大時，整體水平較好。它反映的是全部流動資產(chǎn)的利用效率。其計算公式為：流動資產(chǎn)周轉率=主營業(yè)務收入／流動資產(chǎn)平均余額流動資產(chǎn)周轉天數(shù)=360／流動資產(chǎn)周轉次數(shù)由資產(chǎn)負債表得出數(shù)據(jù)：流動資產(chǎn)總計期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本2013主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本2014主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本計算2012年2013年2014年流動資產(chǎn)周轉率 流動資產(chǎn)周轉率是分析流動資產(chǎn)周轉情況的一個綜合指標。2012——2014年度內，保利地產(chǎn)的流動資產(chǎn)周轉率上升趨勢較大，處于有利地位，可見，公司在房地產(chǎn)市場有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力，實現(xiàn)穩(wěn)步上升，具有良好的管理措施與營運能力。其計算公式為：固定資產(chǎn)周轉率=主營業(yè)務收入/平均固定資產(chǎn)凈值平均固定資產(chǎn)凈值=（年初固定資產(chǎn)凈值+年末固定資產(chǎn)凈值）/2固定資產(chǎn)的周轉率越高，周轉天數(shù)越少，表明公司固定資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力越強；反之，則公司的獲利能力越弱?！　】傎Y產(chǎn)周轉率是企業(yè)主營業(yè)務收入與平均資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)用銷售收入收回總資產(chǎn)的速度。由資產(chǎn)負債表得出數(shù)據(jù)：資產(chǎn)總計期末期初201220132014由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務收入主營業(yè)