【文章內(nèi)容簡介】 可以用于償債的股東具有所有權(quán)的有形資產(chǎn)的凈值。圖214（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于2008年12月，招商地產(chǎn)成功增發(fā)，增發(fā)完成后，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)將從298億增加到357億左右，凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右，分別增長20%和72%；%%，公司的資產(chǎn)規(guī)模和抗風(fēng)險能力都顯著提高。所以從圖214中，我們看到2008年9月到12月之間，招商地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率和有形價值債務(wù)率顯著下降，資產(chǎn)負債率也隨之下降。2009年至2010年，由于招商地產(chǎn)的營業(yè)規(guī)模不斷擴大以及政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，使其資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率以及有形凈值債務(wù)率有所上漲，但都只是輕微的，是在其控制范圍之內(nèi)的?？偟膩砜矗@三年內(nèi)，招商地產(chǎn)的長期償債能力還是很強的，這得益于其積極的內(nèi)部管理制度改革，在商業(yè)地產(chǎn)方面的大規(guī)模整合，以及經(jīng)營策略的靈活調(diào)整。 權(quán)益變動分析財務(wù)杠桿的分析主要通過權(quán)益乘數(shù)來進行分析，對企業(yè)財務(wù)杠桿的分析可以衡量企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對財務(wù)杠桿的分析可以從權(quán)益乘數(shù)、總資產(chǎn)負債率、債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資政策能力的分析方面進行。圖215（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 作為一家具有穩(wěn)健進取精神的公司，招商地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)明顯低于同行業(yè)的萬科和金地，表明招商地產(chǎn)股東投入的資本在企業(yè)資產(chǎn)中所占比重較另外兩家房地產(chǎn)公司大，而同時可知債務(wù)權(quán)益在企業(yè)資產(chǎn)中所占的比例較另外兩家房地產(chǎn)公司小，財務(wù)風(fēng)險較另外兩家房地產(chǎn)公司大。在2008年9月到12月之間，招商地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)下降比較明顯，這是因為2008年12月招商地產(chǎn)成功增發(fā)，這在一定程度上降低了其財務(wù)風(fēng)險，并且同時增強了其盈利能力和成長性。下面從債務(wù)結(jié)構(gòu)與股東權(quán)益結(jié)構(gòu)兩方面來分析之。企業(yè)的負債主要包括流動負債和非流動負債兩部分。下面是2008年至2010年招商地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)的變動情況。圖216（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 招商地產(chǎn)的負債結(jié)構(gòu)主要以流動負債為主，截止2010年12月31日，％，其中短期借款、應(yīng)付賬款、％、％、％；非流動負債中以長期借款為主，占負債總額的22．84％。負債結(jié)構(gòu)符合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點。從圖216可以看出，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)維持在一個較為穩(wěn)定的狀態(tài)，表明其財務(wù)基礎(chǔ)較為穩(wěn)固。 股東權(quán)益包括實收資本、資本公積、盈余公積以及未分配利潤。下面是2008年至2010年招商地產(chǎn)的股東權(quán)益變動情況。圖217 圖217（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于招商地產(chǎn)在2008年12月進行了一次成功增發(fā)。所以招商地產(chǎn)的資本公積與股東權(quán)益在2008年12月迅速上漲。%%，公司的資產(chǎn)規(guī)模和抗風(fēng)險能力都顯著提高。這意味著，在房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇的今天，擁有品牌、品質(zhì)和資源稀缺優(yōu)勢的招商地產(chǎn)會獲得更為有利的生存環(huán)境和更大發(fā)展空間3. 現(xiàn)金流量分析 上面對凈資產(chǎn)收益率的分析只涵蓋了資產(chǎn)負債表和利潤表，分析的重點是營業(yè)收入凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及權(quán)益乘數(shù)及其相關(guān)影響因素，并沒有針對現(xiàn)金流量進行分析?，F(xiàn)金流量是財務(wù)資源交換與流動的最基本形式，現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力是支撐企業(yè)持續(xù)增長的本質(zhì)特征。下面從現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量的保障能力和現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力三個方面來對招商地產(chǎn)2008——2010這三年的現(xiàn)金流量進行分析。 現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析分析經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的比例結(jié)構(gòu)，可以評價企業(yè)各類企業(yè)現(xiàn)金流量對當(dāng)期全部現(xiàn)金流量的貢獻程度。在現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)分析中，由于主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量是企業(yè)全部現(xiàn)金流量的主要源泉，是支撐投資活動現(xiàn)金流量的基礎(chǔ)，也是籌資信用能力的基本保障。因此，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量的比例反映了企業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流量的能力，而連續(xù)多個期間內(nèi)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的持續(xù)產(chǎn)生能力又反映了企業(yè)的成長性。對于像招商地產(chǎn)這樣的成長型企業(yè)來說，通常是利用部分經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量和籌資活動現(xiàn)金凈流量支持投資支出現(xiàn)金凈流量。下面從現(xiàn)金流入流出比、現(xiàn)金凈凈流量結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)四個方面來進行現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)的分析。下面是招商地產(chǎn)從2008年至2010年三年間現(xiàn)金流入流出比的變動情況。圖31 現(xiàn)金流入流出比分析 （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）總現(xiàn)金流入流出比：招商地產(chǎn)總現(xiàn)金的流入流出在這四年來一直處于動態(tài)平衡狀態(tài)，流入流出比在1左右，可以看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動還是比較穩(wěn)定的。經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比：最近三年，為實現(xiàn)做大、做強房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略，招商地產(chǎn)在全國多個城市同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，積極儲備土地和投入項目開發(fā)成本的現(xiàn)金支出大幅上升，以保證其可持續(xù)發(fā)展，壯大公司實力，導(dǎo)致2008年至2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比較小。近些年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司普遍存在經(jīng)營活動現(xiàn)金流流入流出比偏小的現(xiàn)象，符合行業(yè)特征。同時，2008－、．51，顯示銷售商品收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入的比例基本保持平衡，表明公司經(jīng)營活動現(xiàn)金回籠情況良好。投資活動現(xiàn)金流入流出比：近三年來，招商地產(chǎn)的投資活動現(xiàn)金流入流出比變動幅度較大。主要是由于公司積極通過資源整合的方式獲得項目資源?；I資活動現(xiàn)金流入流出比：近三年來，招商地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流入流出比較大且變動幅度較大。主要是由于市場的變化和招商地產(chǎn)的改革導(dǎo)致其融資策略的變化，進而影響了籌資活動流入流出比?？傮w而言，在考慮了房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算的周期性特點之后，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量狀況較好；公司投資活動的現(xiàn)金流入流出比波動較大，說明公司正處在高速擴張階段；公司籌資活動的現(xiàn)金流入流出比較高，反映了公司每年均有大量的融資需求，這與公司快速成長的特點是相匹配的?，F(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)反映了企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動中現(xiàn)金凈流量占其全部現(xiàn)金凈流量的比例，即這三項活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金凈流量對企業(yè)本年度創(chuàng)造的現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價物凈增加額的貢獻程度。下面是近三年來招商地產(chǎn)三種活動的現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)的變動情況。圖32 現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年為實現(xiàn)做大、做強房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略，公司在全國多個城市同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，積極儲備土地和投入項目開發(fā)成本的現(xiàn)金支出大幅上升，以保證公司可持續(xù)發(fā)展，壯大公司實力，導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)在2010年變化很大。投資活動現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年，公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)接近與零，主要是由于公司積極通過資源整合的方式獲得項目資源?；I資活動凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年公司籌資活動現(xiàn)金流在2010年以前變化不大，2010年產(chǎn)生了較大的波動，反映了公司融資需求的加大，這與公司快速成長的特點是相匹配的?；I資活動的現(xiàn)金總體上呈增加的趨勢，說明公司三年來創(chuàng)造現(xiàn)金流能力是值得肯定的?，F(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析反映了經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量、投資活動現(xiàn)金流入量以及籌資活動現(xiàn)金流入量在全部現(xiàn)金流入量中的比重，以及各項業(yè)務(wù)活動現(xiàn)金流入具體項目的構(gòu)成情況，明確企業(yè)的現(xiàn)金流量來源，要增加現(xiàn)金流入量主要應(yīng)用在哪些方面采取措施等。下面是2008——2010年三年間招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)變動情況。圖33 現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：在三項活動（投資、籌資和經(jīng)營）產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量總額中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占有大部分的比例，特別是主營業(yè)務(wù)活動流入的現(xiàn)金明顯高于其他經(jīng)營活動流入的現(xiàn)金。2008年至2010年間，從圖33可以看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)逐漸增加，表明招商地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，具有高度的成長性?；I資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：與經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)相比，籌資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出下降趨勢，招商地產(chǎn)在2008年12月進行一次成功增發(fā)之后，融資需求有所減小。同時，針對國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的變化，政府經(jīng)過多次加息、連續(xù)上調(diào)存款準備金率，市場流動性已明顯收緊。加上一系列調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期。作為經(jīng)營穩(wěn)健的公司，招商地產(chǎn)一貫將財務(wù)安全視為公司發(fā)展的重要前提。保持合理的負債率，堅守財務(wù)安全底線是公司抵御市場風(fēng)險的基本原則。深化現(xiàn)有銀企合作的基礎(chǔ)，加大地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研究與應(yīng)用，多元化多渠道籌集資金，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營與中長期發(fā)展的資金需求。加強內(nèi)部精細化管理，加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)速度，不斷提升資金綜合使用效益。所以從2009年開始，招商地產(chǎn)的融資活動帶來的現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金流入的比重逐漸減小。 投資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：從圖33可以看出，投資活動現(xiàn)金流入量占招商地產(chǎn)總現(xiàn)金流入量的比重很小，并且在最近三年中變化很小?，F(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析反映了經(jīng)營活動中現(xiàn)金流出量、投資活動現(xiàn)金流出量、籌資活動現(xiàn)金流出量在全部現(xiàn)金流出量中的比重，以及各項業(yè)務(wù)活動現(xiàn)金流出量在該類別現(xiàn)金流出量中所占的比重，它具體反映了企業(yè)的現(xiàn)金用于哪些方面。下面是2008年至2010年三年間招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)、投資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)以及籌資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)的變動情況。圖34 現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：從圖34可以看出，招商地產(chǎn)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出量占其總的現(xiàn)金流出量的比重很大，基本上是三項活動現(xiàn)金流出中比重最大的。投資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：投資現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)與現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)相同，占總現(xiàn)金流出量的比重很小，并且變化不大。因為投資活動現(xiàn)金流出量是以當(dāng)前現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)的，所以其反映出未來營業(yè)收入現(xiàn)金流量維持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)?；I資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了上升和下降兩個過程。2008年到2009年成上升趨勢，2009年至2010年成下降趨勢。上升是因為其規(guī)模在2008年至2009年間的擴大增加了其對融資的需求；下降是因為政府加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，使得招商地產(chǎn)采取更加穩(wěn)健的財務(wù)政策，適當(dāng)減小了融資需求，相應(yīng)的籌資活動現(xiàn)金流出量占總現(xiàn)金流出量的比重也減小了。 現(xiàn)金流量的保障能力分析現(xiàn)金流量的保障性又稱現(xiàn)金流量的流動性，是指以現(xiàn)金流量支付即將到期債務(wù)的能力，常用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額對債務(wù)的比值來測度。它是建立在“企業(yè)目前經(jīng)營狀可以持續(xù)經(jīng)營，并未發(fā)生重大變故”等重要前提假設(shè)下的。但是對于一個一般的公司來說還是很必要的。我們從現(xiàn)金到期債務(wù)比率、現(xiàn)金流動負債比率和現(xiàn)金債務(wù)總額比率進行分析。 現(xiàn)金到期債務(wù)比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與本期到期負債的比值，放映了企業(yè)用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償還本期到期債務(wù)的能力。這里的債務(wù)是指長期債務(wù)和應(yīng)付票據(jù)，是不可展期的。圖35 現(xiàn)金到期債務(wù)比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖35可以看出，招商地產(chǎn)在2008年至2009年末期現(xiàn)金到期債務(wù)比率不斷上升，短期償債能力越來越好；2010年開始，其現(xiàn)金到期債務(wù)比率不斷下降，表明其短期償債能力變差。下面將從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額變動情況和本期到期負債的變動情況兩個方面來分析其變化原因。圖36（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖36可以看出，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的本期到期負債變動不大，基本維持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)。而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈