【文章內(nèi)容簡介】 可以用于償債的股東具有所有權(quán)的有形資產(chǎn)的凈值。圖214（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于2008年12月，招商地產(chǎn)成功增發(fā)，增發(fā)完成后，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)將從298億增加到357億左右，凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右，分別增長20%和72%；%%，公司的資產(chǎn)規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都顯著提高。所以從圖214中，我們看到2008年9月到12月之間，招商地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率和有形價(jià)值債務(wù)率顯著下降，資產(chǎn)負(fù)債率也隨之下降。2009年至2010年，由于招商地產(chǎn)的營業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大以及政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，使其資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率以及有形凈值債務(wù)率有所上漲，但都只是輕微的，是在其控制范圍之內(nèi)的?？偟膩砜?，這三年內(nèi)，招商地產(chǎn)的長期償債能力還是很強(qiáng)的，這得益于其積極的內(nèi)部管理制度改革，在商業(yè)地產(chǎn)方面的大規(guī)模整合，以及經(jīng)營策略的靈活調(diào)整。 權(quán)益變動(dòng)分析財(cái)務(wù)杠桿的分析主要通過權(quán)益乘數(shù)來進(jìn)行分析，對企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的分析可以衡量企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對財(cái)務(wù)杠桿的分析可以從權(quán)益乘數(shù)、總資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資政策能力的分析方面進(jìn)行。圖215（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 作為一家具有穩(wěn)健進(jìn)取精神的公司，招商地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)明顯低于同行業(yè)的萬科和金地，表明招商地產(chǎn)股東投入的資本在企業(yè)資產(chǎn)中所占比重較另外兩家房地產(chǎn)公司大，而同時(shí)可知債務(wù)權(quán)益在企業(yè)資產(chǎn)中所占的比例較另外兩家房地產(chǎn)公司小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較另外兩家房地產(chǎn)公司大。在2008年9月到12月之間，招商地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)下降比較明顯，這是因?yàn)?008年12月招商地產(chǎn)成功增發(fā)，這在一定程度上降低了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且同時(shí)增強(qiáng)了其盈利能力和成長性。下面從債務(wù)結(jié)構(gòu)與股東權(quán)益結(jié)構(gòu)兩方面來分析之。企業(yè)的負(fù)債主要包括流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債兩部分。下面是2008年至2010年招商地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)情況。圖216（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 招商地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，截止2010年12月31日，％，其中短期借款、應(yīng)付賬款、％、％、％；非流動(dòng)負(fù)債中以長期借款為主，占負(fù)債總額的22．84％。負(fù)債結(jié)構(gòu)符合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)。從圖216可以看出，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)維持在一個(gè)較為穩(wěn)定的狀態(tài)，表明其財(cái)務(wù)基礎(chǔ)較為穩(wěn)固。 股東權(quán)益包括實(shí)收資本、資本公積、盈余公積以及未分配利潤。下面是2008年至2010年招商地產(chǎn)的股東權(quán)益變動(dòng)情況。圖217 圖217（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于招商地產(chǎn)在2008年12月進(jìn)行了一次成功增發(fā)。所以招商地產(chǎn)的資本公積與股東權(quán)益在2008年12月迅速上漲。%%，公司的資產(chǎn)規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都顯著提高。這意味著，在房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇的今天，擁有品牌、品質(zhì)和資源稀缺優(yōu)勢的招商地產(chǎn)會獲得更為有利的生存環(huán)境和更大發(fā)展空間3. 現(xiàn)金流量分析 上面對凈資產(chǎn)收益率的分析只涵蓋了資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表，分析的重點(diǎn)是營業(yè)收入凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及權(quán)益乘數(shù)及其相關(guān)影響因素，并沒有針對現(xiàn)金流量進(jìn)行分析?，F(xiàn)金流量是財(cái)務(wù)資源交換與流動(dòng)的最基本形式，現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力是支撐企業(yè)持續(xù)增長的本質(zhì)特征。下面從現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量的保障能力和現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力三個(gè)方面來對招商地產(chǎn)2008——2010這三年的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析。 現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析分析經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的比例結(jié)構(gòu)，可以評價(jià)企業(yè)各類企業(yè)現(xiàn)金流量對當(dāng)期全部現(xiàn)金流量的貢獻(xiàn)程度。在現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)分析中，由于主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量是企業(yè)全部現(xiàn)金流量的主要源泉，是支撐投資活動(dòng)現(xiàn)金流量的基礎(chǔ)，也是籌資信用能力的基本保障。因此，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量的比例反映了企業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流量的能力，而連續(xù)多個(gè)期間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量的持續(xù)產(chǎn)生能力又反映了企業(yè)的成長性。對于像招商地產(chǎn)這樣的成長型企業(yè)來說，通常是利用部分經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量和籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量支持投資支出現(xiàn)金凈流量。下面從現(xiàn)金流入流出比、現(xiàn)金凈凈流量結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)四個(gè)方面來進(jìn)行現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)的分析。下面是招商地產(chǎn)從2008年至2010年三年間現(xiàn)金流入流出比的變動(dòng)情況。圖31 現(xiàn)金流入流出比分析 （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）總現(xiàn)金流入流出比：招商地產(chǎn)總現(xiàn)金的流入流出在這四年來一直處于動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)，流入流出比在1左右，可以看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)還是比較穩(wěn)定的。經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比：最近三年，為實(shí)現(xiàn)做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略，招商地產(chǎn)在全國多個(gè)城市同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極儲備土地和投入項(xiàng)目開發(fā)成本的現(xiàn)金支出大幅上升，以保證其可持續(xù)發(fā)展，壯大公司實(shí)力，導(dǎo)致2008年至2010年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比較小。近些年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司普遍存在經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流流入流出比偏小的現(xiàn)象，符合行業(yè)特征。同時(shí)，2008－、．51，顯示銷售商品收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入的比例基本保持平衡，表明公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金回籠情況良好。投資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比：近三年來，招商地產(chǎn)的投資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比變動(dòng)幅度較大。主要是由于公司積極通過資源整合的方式獲得項(xiàng)目資源。籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比：近三年來，招商地產(chǎn)的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比較大且變動(dòng)幅度較大。主要是由于市場的變化和招商地產(chǎn)的改革導(dǎo)致其融資策略的變化，進(jìn)而影響了籌資活動(dòng)流入流出比?？傮w而言，在考慮了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算的周期性特點(diǎn)之后，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量狀況較好；公司投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出比波動(dòng)較大，說明公司正處在高速擴(kuò)張階段；公司籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出比較高，反映了公司每年均有大量的融資需求，這與公司快速成長的特點(diǎn)是相匹配的?，F(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)反映了企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)中現(xiàn)金凈流量占其全部現(xiàn)金凈流量的比例，即這三項(xiàng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金凈流量對企業(yè)本年度創(chuàng)造的現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額的貢獻(xiàn)程度。下面是近三年來招商地產(chǎn)三種活動(dòng)的現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)的變動(dòng)情況。圖32 現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年為實(shí)現(xiàn)做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略，公司在全國多個(gè)城市同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極儲備土地和投入項(xiàng)目開發(fā)成本的現(xiàn)金支出大幅上升，以保證公司可持續(xù)發(fā)展，壯大公司實(shí)力，導(dǎo)致經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)在2010年變化很大。投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年，公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)接近與零，主要是由于公司積極通過資源整合的方式獲得項(xiàng)目資源。籌資活動(dòng)凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年公司籌資活動(dòng)現(xiàn)金流在2010年以前變化不大，2010年產(chǎn)生了較大的波動(dòng)，反映了公司融資需求的加大，這與公司快速成長的特點(diǎn)是相匹配的?；I資活動(dòng)的現(xiàn)金總體上呈增加的趨勢，說明公司三年來創(chuàng)造現(xiàn)金流能力是值得肯定的?，F(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析反映了經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量以及籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入量在全部現(xiàn)金流入量中的比重，以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)現(xiàn)金流入具體項(xiàng)目的構(gòu)成情況，明確企業(yè)的現(xiàn)金流量來源，要增加現(xiàn)金流入量主要應(yīng)用在哪些方面采取措施等。下面是2008——2010年三年間招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況。圖33 現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：在三項(xiàng)活動(dòng)（投資、籌資和經(jīng)營）產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量總額中，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占有大部分的比例，特別是主營業(yè)務(wù)活動(dòng)流入的現(xiàn)金明顯高于其他經(jīng)營活動(dòng)流入的現(xiàn)金。2008年至2010年間，從圖33可以看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)逐漸增加，表明招商地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，具有高度的成長性?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：與經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)相比，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出下降趨勢，招商地產(chǎn)在2008年12月進(jìn)行一次成功增發(fā)之后，融資需求有所減小。同時(shí)，針對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化，政府經(jīng)過多次加息、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場流動(dòng)性已明顯收緊。加上一系列調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期。作為經(jīng)營穩(wěn)健的公司，招商地產(chǎn)一貫將財(cái)務(wù)安全視為公司發(fā)展的重要前提。保持合理的負(fù)債率，堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線是公司抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。深化現(xiàn)有銀企合作的基礎(chǔ)，加大地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研究與應(yīng)用，多元化多渠道籌集資金，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營與中長期發(fā)展的資金需求。加強(qiáng)內(nèi)部精細(xì)化管理，加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)速度，不斷提升資金綜合使用效益。所以從2009年開始，招商地產(chǎn)的融資活動(dòng)帶來的現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金流入的比重逐漸減小。 投資活動(dòng)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：從圖33可以看出，投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量占招商地產(chǎn)總現(xiàn)金流入量的比重很小，并且在最近三年中變化很小。現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析反映了經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金流出量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量在全部現(xiàn)金流出量中的比重，以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)現(xiàn)金流出量在該類別現(xiàn)金流出量中所占的比重，它具體反映了企業(yè)的現(xiàn)金用于哪些方面。下面是2008年至2010年三年間招商地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)、投資活動(dòng)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)以及籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)的變動(dòng)情況。圖34 現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：從圖34可以看出，招商地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流出量占其總的現(xiàn)金流出量的比重很大，基本上是三項(xiàng)活動(dòng)現(xiàn)金流出中比重最大的。投資活動(dòng)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：投資現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)與現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)相同，占總現(xiàn)金流出量的比重很小，并且變化不大。因?yàn)橥顿Y活動(dòng)現(xiàn)金流出量是以當(dāng)前現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)的，所以其反映出未來營業(yè)收入現(xiàn)金流量維持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了上升和下降兩個(gè)過程。2008年到2009年成上升趨勢，2009年至2010年成下降趨勢。上升是因?yàn)槠湟?guī)模在2008年至2009年間的擴(kuò)大增加了其對融資的需求；下降是因?yàn)檎訌?qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，使得招商地產(chǎn)采取更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，適當(dāng)減小了融資需求，相應(yīng)的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量占總現(xiàn)金流出量的比重也減小了。 現(xiàn)金流量的保障能力分析現(xiàn)金流量的保障性又稱現(xiàn)金流量的流動(dòng)性，是指以現(xiàn)金流量支付即將到期債務(wù)的能力，常用經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額對債務(wù)的比值來測度。它是建立在“企業(yè)目前經(jīng)營狀可以持續(xù)經(jīng)營，并未發(fā)生重大變故”等重要前提假設(shè)下的。但是對于一個(gè)一般的公司來說還是很必要的。我們從現(xiàn)金到期債務(wù)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率和現(xiàn)金債務(wù)總額比率進(jìn)行分析。 現(xiàn)金到期債務(wù)比率是經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額與本期到期負(fù)債的比值，放映了企業(yè)用經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量償還本期到期債務(wù)的能力。這里的債務(wù)是指長期債務(wù)和應(yīng)付票據(jù)，是不可展期的。圖35 現(xiàn)金到期債務(wù)比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖35可以看出，招商地產(chǎn)在2008年至2009年末期現(xiàn)金到期債務(wù)比率不斷上升，短期償債能力越來越好；2010年開始，其現(xiàn)金到期債務(wù)比率不斷下降，表明其短期償債能力變差。下面將從經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額變動(dòng)情況和本期到期負(fù)債的變動(dòng)情況兩個(gè)方面來分析其變化原因。圖36（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖36可以看出，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的本期到期負(fù)債變動(dòng)不大，基本維持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。而經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈