某地產(chǎn)公司財務比較分析(編輯修改稿)
2025-07-14 06:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)業(yè)景氣程度）。在經(jīng)濟蕭條時，很難找到利潤不下降的公司；而在經(jīng)濟復蘇時，大部分公司贏利情況有所好轉(zhuǎn)。此外，我們注意到，99年長江實業(yè)凈利潤呈跳躍式增長（原因同前）而新世界這家公司的贏利卻仍然惡化，這似乎揭示了該公司的經(jīng)營不善。u銷售凈利率（凈利潤/銷售收入）（圖10）各家公司的銷售凈利率與凈利潤的變動趨勢基本一致。新世界的銷售收入獲利能力較差，與其他公司差距較大。新世界和恒基的銷售凈利率有逐年降低趨勢。此外，需要說明的是，長江實業(yè)的銷售凈利率比其他公司高出許多倍且波動較大，其原因筆者在前文已提到過，即長江集團的重要利潤來源——和記黃埔、長江基建、香港電燈等公司均為其聯(lián)營公司，未被納入合并報表范圍，導致銷售收入沒有包括這些公司，而凈利潤又體現(xiàn)了這些公司的收益。與上述公司相比，萬科的銷售獲利能力尚有較大差距，而且銷售凈利率在逐年降低，主要原因在于：（1）萬佳的商業(yè)銷售收入凈利率低；（2）因開發(fā)成本較高萬科地產(chǎn)毛利率較低；（3）四大公司出租業(yè)務凈利率較高。u資產(chǎn)凈利率（凈利潤/總資產(chǎn)）（圖11）資產(chǎn)凈利率反映了企業(yè)的資源利用效率。除長江實業(yè)外各公司的資產(chǎn)凈利率基本呈下降趨勢，這在某種程度上也說明了香港地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)平均利潤率正在下降。且房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性，很大一部分資金用于土地儲備，資金占壓較嚴重，因此其資產(chǎn)凈利率普遍較低。四家公司中，新世界的資產(chǎn)利用效率最低，99年僅為其他公司的1/5。相反近年萬科的資產(chǎn)凈利率在緩慢上升，一定程度上反映了萬科綜合資產(chǎn)利用效率在提高。u凈資產(chǎn)收益率（凈利潤/凈資產(chǎn)）（圖12）凈資產(chǎn)收益率的變動趨勢與總資產(chǎn)利潤率的變動趨勢幾乎相同。這也反映了同樣的一個問題，即近幾年整個香港房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率在逐步下降（長江實業(yè)若剔除因和記黃埔轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的非經(jīng)常收益，其凈資產(chǎn)收益率也是降低的）。由于香港的會計制度將物業(yè)重估市價高于成本價的部分作為凈資產(chǎn)的一部分。計算扣除該重估儲備的凈資產(chǎn)收益率，將更具可比性，也更便于國內(nèi)企業(yè)參考。公司長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份99989998999899989998扣除物業(yè)重估儲備的凈資產(chǎn)收益率（%）（表4）由表4可看出，房地產(chǎn)業(yè)由于其營業(yè)周期長等行業(yè)特殊性，即使是象香港四大地產(chǎn)公司這樣做得較好的企業(yè)，其凈資產(chǎn)收益率最高也不超過15%（長江實99年業(yè)例外）。u每股收益（圖13）從四大地產(chǎn)公司的每股贏利變動情況來看，同樣是由于宏觀經(jīng)濟不景氣導致他們97年以后的贏利情況不甚理想，直到99年才略有回升（但新世界99年情況進一步惡化），長江實業(yè)99年每股收益創(chuàng)歷史新高（原因同前）。6． 股利分配政策比較u每股股利（股利總額/流通股數(shù)）（圖14）結(jié)合每股收益情況分析，四大地產(chǎn)公司每年的股利支付都是根據(jù)當年的贏利情況來確定的，利潤越高，支付股利的絕對數(shù)越大。但長江實業(yè)99年情況相反，每股股利并未隨每股收益的增加而大幅增長，這或許是其一貫的低股利政策或者為了增加儲備擴大投資，也可能是基于對支付股利現(xiàn)金壓力的考慮（支付99年股利需現(xiàn)金$）。四大地產(chǎn)公司的股利支付基本都以現(xiàn)金形式，新世界99年的股利雖有部分以紅股形式，但也給予了股東現(xiàn)金選擇權(quán)。u股利支付率（每股股利/每股收益）（圖15）股利支付率=每股股利/每股收益，反映了公司贏利中有多少用來支付股利。四家公司中，新鴻基采取的是固定股利支付率的股利分配政策，而其他三家公司的股利支付率的變動則是另一種情況，即股利支付率與公司贏利負相關(guān)（如前述長江實業(yè)）。這就說明了這三家公司在公司贏利情況較好年度（實際上也是宏觀經(jīng)濟狀況較好的年度），降低了股利支付率，以增加保留盈余供再投資所需；而在贏利狀況轉(zhuǎn)差時（實際上也是行業(yè)不景氣的年度），增大了股利支付率，減少了擴大投資的儲備來源。（表5）7． 各業(yè)務構(gòu)成比較（表5）業(yè)務構(gòu)成 年份長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比租金993361561355873
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1