某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)比較分析-資料下載頁(yè)
2025-06-17 06:21本頁(yè)面
【正文】 率，在短期償債能力與運(yùn)營(yíng)效率方面； 萬(wàn)科銷售凈利率低于四大公司，主要因?yàn)槿f(wàn)佳的商業(yè)銷售收入凈利率低及四大公司出租業(yè)務(wù)凈利率高的原因；萬(wàn)科的個(gè)別指標(biāo)甚至優(yōu)于四大公司，例如99年萬(wàn)科的速動(dòng)比率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（，高出四大地產(chǎn)公司4倍多），這說(shuō)明萬(wàn)科的資產(chǎn)綜合利用效率在逐步提高。3．在資產(chǎn)質(zhì)素上，萬(wàn)科明顯遜于四大地產(chǎn)公司。其一表現(xiàn)在四大公司擁有高額評(píng)估增值的長(zhǎng)期物業(yè)，如新鴻基物業(yè)評(píng)估增值高達(dá) 430 億港元；而萬(wàn)科卻有不少低效資產(chǎn)和遺留問(wèn)題；其二，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率明顯高于四大公司，這主要是由于是香港和內(nèi)地的不同的融資環(huán)境造成；其三，存貨在萬(wàn)科總資產(chǎn)中的比率遠(yuǎn)高于四大公司（盡管99年有所降低），但在流動(dòng)資產(chǎn)中的比率和四大公司接近，說(shuō)明四大公司的長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期物業(yè)比例遠(yuǎn)高于萬(wàn)科。存貨情況比較長(zhǎng)江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬(wàn)科存貨金額（億港幣）占流動(dòng)資產(chǎn)比重（%）占總資產(chǎn)比重（%）4．四大地產(chǎn)公司的近年來(lái)的獲利狀況與香港宏觀經(jīng)濟(jì)狀況息息相關(guān)，表明房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較深。反觀萬(wàn)科自97年以來(lái)的上升，也是與國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相一致，這提醒我們，要密切研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)，也要準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不利下的經(jīng)營(yíng)對(duì)策，如萬(wàn)科目前的較高的資產(chǎn)負(fù)債率和凈現(xiàn)金流出就是需要改善的因素。5．在獲利能力上，萬(wàn)科與四大地產(chǎn)公司的差距。主要表現(xiàn)在利潤(rùn)構(gòu)成上，99年萬(wàn)科的樓宇出售溢利占溢利的比重高達(dá)81 %，而四大地產(chǎn)公司（新世界除外）一般占到60%70%， 這反映了萬(wàn)科在地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)中利潤(rùn)來(lái)源的單一性，也反映了萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)住宅銷售業(yè)務(wù)的壓力，具體表現(xiàn)就是萬(wàn)科的業(yè)務(wù)構(gòu)成中樓宇出租的比例極小，遠(yuǎn)低于香港四大地產(chǎn)公司，而租金收入是一種既穩(wěn)定又獲利強(qiáng)的收入來(lái)源。 分析其原因，可能主要在于—中國(guó)大陸與香港的市場(chǎng)環(huán)境不一樣，香港的地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成較為穩(wěn)定和成熟的出租市場(chǎng)，而大陸的出租市場(chǎng)可以說(shuō)還沒(méi)有形成，今后隨著市場(chǎng)的不斷成熟化發(fā)展，萬(wàn)科也可尋求一定的樓宇出租收入。6．四大地產(chǎn)公司的股利支付基本采用現(xiàn)金方式，且各公司的股利支付率基本與贏利狀況負(fù)相關(guān)。于是當(dāng)公司贏利狀況好、投資機(jī)會(huì)多時(shí)，將有更多的保留盈余進(jìn)行再投資；而當(dāng)公司贏利狀況不佳時(shí)，公司投資相應(yīng)收縮，保留大量現(xiàn)金將造成資金閑置，則傾向支付較高的股利。萬(wàn)科可以參考此種股利分配辦法。但從每股營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量看，萬(wàn)科目前尚不具備完全采用現(xiàn)金支付股利的能力。7．從四大公司的情況來(lái)看，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率普遍不高（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年較特殊）。新鴻基扣除物業(yè)評(píng)估增值后凈資產(chǎn)利潤(rùn)率將近15%，也可以說(shuō)是香港發(fā)展過(guò)程中的特殊現(xiàn)象，將來(lái)不會(huì)發(fā)生這樣物業(yè)長(zhǎng)期升值的情況。因此，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)是否應(yīng)該凈資產(chǎn)利潤(rùn)率的增長(zhǎng)作為主要目標(biāo)呢？個(gè)人看法，既然行業(yè)特征如此，就不應(yīng)該將之列作主要目標(biāo)，萬(wàn)科所追求目標(biāo)的應(yīng)該是：一定凈資產(chǎn)利潤(rùn)率下，經(jīng)營(yíng)規(guī)模的最大化，總利潤(rùn)的最大化。資本經(jīng)營(yíng)使公司規(guī)模超常規(guī)增長(zhǎng)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)通過(guò)聯(lián)營(yíng)投資，在香港樓市依然走低的情況下，99年取得驕人業(yè)績(jī)，每股收益達(dá)$，資產(chǎn)規(guī)模得到跳躍式增長(zhǎng)，這對(duì)萬(wàn)科擴(kuò)張規(guī)模、拓展業(yè)務(wù)空間，探索資本經(jīng)營(yíng)之路不無(wú)借鑒意義?？傊?，透過(guò)香港四大地產(chǎn)公司之間以及它們和萬(wàn)科的財(cái)務(wù)比較與分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，從整體上看，盡管各公司在財(cái)務(wù)指標(biāo)上存在著一些差異，經(jīng)營(yíng)績(jī)效也不一而同，但四大地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)、管理上的確已經(jīng)發(fā)展至一較高水平。和四大地產(chǎn)公司相比較，萬(wàn)科在規(guī)模、獲利能力、現(xiàn)金取得、業(yè)務(wù)構(gòu)成等方面存在著或多或少的差距，這些都有待于我們努力加以改善。四大地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)上反映出來(lái)的某些特征很值得我們思考以獲取一些有用啟示。當(dāng)然，這并不意味著一切向四大地產(chǎn)公司看齊，畢竟，萬(wàn)科有萬(wàn)科的司情，我們可以保留差異，去尋找最適合我們自己的模式謀求最長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)管理部 執(zhí)筆 王 欣 指導(dǎo) 王文金 2000年6月20日14 / 14
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