某地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(財(cái)務(wù))-資料下載頁(yè)
2026-01-13 01:27本頁(yè)面
【正文】 SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹又再次提出了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的 百日劇變論 ，認(rèn)為受國(guó)際資本市場(chǎng) 慘淡 和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。 ? 與此同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商為解決資金缺口，開(kāi)始放慢拿地速度，甚至退地、延遲支付土地出讓金，通過(guò)降價(jià)、整售、股權(quán)出售、合作等方式，加快項(xiàng)目回款，以及承擔(dān)高利率的民間借貸等方式，來(lái)度過(guò)融資困境。在觀望氣氛的影響下，深圳、廣州等城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)下跌，一些樓盤(pán)價(jià)格與最高位時(shí)相比，已經(jīng)跌去 30%，一些業(yè)主的房產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)，個(gè)人房貸開(kāi)始出現(xiàn) 斷供 現(xiàn)象。 ? 2023年市場(chǎng)發(fā)生的一切，基本都在萬(wàn)科預(yù)料之中，遺憾的是，在 2023年，盡管在行業(yè)宏觀趨勢(shì)上做出了基本正確的判斷，萬(wàn)科在牛市的大環(huán)境中并未能完全脫俗。過(guò)于舒適的環(huán)境，使其經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)上暴露出諸多不足，專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。 2023年，萬(wàn)科成立 27周年，作為一個(gè)年輕的企業(yè)萬(wàn)科已經(jīng)具備了行業(yè)龍頭的實(shí)力，穩(wěn)健的風(fēng)格和巨大的潛力可以挖掘。 個(gè)人投資分析建議 ? 投資萬(wàn)科需長(zhǎng)線持有，好公司只有在長(zhǎng)跑中才能給人帶來(lái)豐厚回報(bào)，對(duì)于長(zhǎng)線投資者來(lái)說(shuō)短線20%30%的收益沒(méi)有吸引力。多少時(shí)間為長(zhǎng)線，每個(gè)人的理解不同，我的投資周期一般在 12個(gè)月以上 。 ? 房地產(chǎn)行業(yè)的需求非常巨大，每個(gè)家庭的投入可能都是 10年以上的收入，很多普通家庭都有改善的需求，無(wú)奈房?jī)r(jià)太高，這些需求還未被完全激發(fā)出來(lái)，但需求畢竟是實(shí)際存在的，未來(lái) 1015年房地產(chǎn)行業(yè)還將面臨旺盛的需求，可能期間房?jī)r(jià)有所起落，但旺盛的需求始終是行業(yè)發(fā)展的前提條件 ? 萬(wàn)科作為開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，無(wú)論在開(kāi)發(fā)理念、業(yè)務(wù)規(guī)模、產(chǎn)品定位（普通住宅為主）、品牌、物業(yè)管理附加值、資金實(shí)力、融資能力都具備行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì) 。 ? 萬(wàn)科正處在高速發(fā)展期，既有開(kāi)發(fā)量上增長(zhǎng)還有價(jià)格上的增長(zhǎng)，由于結(jié)算周期關(guān)系，目前還未充分反映兩種增長(zhǎng)所帶來(lái)的財(cái)務(wù)效果，我認(rèn)為2023年應(yīng)該是萬(wàn)科財(cái)務(wù)效果最好的年份， 2023年的增長(zhǎng)主要看目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)和宏觀調(diào)控的效果（我不相信房?jī)r(jià)能調(diào)下來(lái)），可能還存在一定不確定性 。 ? 萬(wàn)科也有它的缺點(diǎn)，一是前期漲幅過(guò)大，短線估值較高，因此需要整固，已經(jīng)套住的投資者不必驚慌，時(shí)間將是最好的良藥；二是開(kāi)發(fā)模式較為單一，持有型物業(yè)較少，土地儲(chǔ)備絕對(duì)規(guī)模雖然不小（ 2023萬(wàn)方左右），但相對(duì)開(kāi)發(fā)量來(lái)說(shuō)，并不充沛，考慮業(yè)務(wù)增長(zhǎng)因素，也就維持未來(lái)兩年開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科還需要在未來(lái)實(shí)現(xiàn)一次華麗的轉(zhuǎn)身。上述缺點(diǎn)中第一點(diǎn)不影響長(zhǎng)期投資價(jià)值，第二點(diǎn)雖然令人擔(dān)心，但相信優(yōu)秀的管理層已經(jīng)注意到了問(wèn)題的關(guān)鍵，適當(dāng)時(shí)機(jī)華麗的轉(zhuǎn)身也許就會(huì)實(shí)現(xiàn)，但不論如何未來(lái)兩年萬(wàn)科應(yīng)該還不會(huì)面臨這樣的挑戰(zhàn)，長(zhǎng)線投資 12個(gè)月應(yīng)該沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)。如果公司完成華麗的轉(zhuǎn)身 。 ?
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