【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （二） 信息的收集可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、招商、展會(huì)等各種方式進(jìn)行，各部門(mén)必須對(duì)項(xiàng)目的信息準(zhǔn)確性做深入的調(diào)查，保證項(xiàng)目信息的真實(shí)有效 第三十六條 節(jié)點(diǎn) A C2 （一） 分公司發(fā)展部尋求并落實(shí)有關(guān)項(xiàng)目信息后交予集團(tuán)投資發(fā)展部匯總 （二） 投資發(fā)展部依據(jù)信息的重要程度整理相關(guān)信息，整理過(guò)程必須嚴(yán)格按照相 關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并及時(shí)反饋分公司發(fā)展部 第三十七條 節(jié)點(diǎn) C A3 （一） 集團(tuán)投資發(fā)展部對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行審核，通過(guò)后交予分公司發(fā)展部進(jìn)行可行性調(diào)研階段 （二） 分公司發(fā)展部依據(jù)審核結(jié)果展開(kāi)項(xiàng)目可行性調(diào)研階段 （三） 未通過(guò)審核的項(xiàng)目信息進(jìn)入項(xiàng)目信息庫(kù)，待今后篩選 第三十八條 節(jié)點(diǎn) A B C D E F4 （一） 分公司發(fā)展部依據(jù)調(diào)研結(jié)果撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性報(bào)告，包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、項(xiàng)目預(yù)算、項(xiàng)目投資回報(bào)分析等相關(guān)內(nèi)容，報(bào)告鼻息準(zhǔn)確詳實(shí)，以保證審核的有效性 （二） 由分公司總經(jīng)理辦公會(huì)議審核相關(guān)可行性報(bào)告，根據(jù)分公司發(fā)展需求和項(xiàng)目可行性確定項(xiàng)目，上報(bào)集團(tuán)投資發(fā)展部 （三） 投 資發(fā)展部依據(jù)項(xiàng)目提交次序及重要程度、涉及權(quán)限提交集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議或董事會(huì)討論審批。 （四） 超出董事會(huì)授權(quán)的項(xiàng)目審批由董事會(huì)戰(zhàn)略與投資委員會(huì)審核后，保董事會(huì)審批 （五） 項(xiàng)目審核、審批本著及時(shí)、穩(wěn)妥、有效的原則進(jìn)行，原則上保證項(xiàng)目的進(jìn)度需求 第三十九條 節(jié)點(diǎn) C A5 （一） 集團(tuán)投資發(fā)展部依據(jù)審批結(jié)果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行編號(hào)立項(xiàng)，并交予分公司發(fā)展部執(zhí)行 （二） 分公司發(fā)展部執(zhí)行過(guò)程必須嚴(yán)格按照可行性報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行，不得有任何不規(guī)范行為 第四十條 節(jié)點(diǎn) A C6 （一） 分公司發(fā)展部必須及時(shí)反饋相關(guān)信息與集團(tuán)投資發(fā)展部，保證信息的準(zhǔn)確有效 （二） 集團(tuán)投資發(fā)展部及時(shí)給與分公司發(fā)展部相關(guān) 支持和監(jiān)督，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行 （三） 上訪(fǎng)的溝通可以通過(guò)例會(huì)制度實(shí)現(xiàn)，必須坦誠(chéng)、無(wú)虛假隱瞞現(xiàn)象 第四十一條 節(jié)點(diǎn) A C7 （一） 分公司發(fā)展部在項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行結(jié)果給與及時(shí)地總結(jié)和分析，保證項(xiàng)目過(guò)程的完整和真實(shí)，并報(bào)集團(tuán)投資發(fā)展部匯總 （二） 集團(tuán)投資發(fā)展部匯總審核相關(guān)項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，對(duì)相關(guān)內(nèi)容提出意見(jiàn)，交分公司發(fā)展部修改。 （三） 集團(tuán)投資發(fā)展部依據(jù)項(xiàng)目執(zhí)行情況給與分公司相應(yīng)的考核意見(jiàn)，在年終考核中給與體現(xiàn)。 （四） 分公司發(fā)展部依據(jù)調(diào)整計(jì)劃執(zhí)行 （五） 分公司發(fā)展部在執(zhí)行過(guò)程中及時(shí)向集團(tuán)投資發(fā)展部反饋相應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況，并在計(jì)劃完成后總結(jié)和分析計(jì)劃完成情 況上報(bào)集團(tuán)投資發(fā)展部 第四十二條 所有信息進(jìn)入公司信息庫(kù)，按權(quán)限、需求共享 第四十三條 各項(xiàng)審批應(yīng)依據(jù)公司情況確定審批時(shí)限，相關(guān)審批部門(mén)必須在指定時(shí)限內(nèi)完成審批。 第四十四條 審批應(yīng)制定相關(guān)審批指標(biāo)，指標(biāo)應(yīng)包括否決性指標(biāo)和一般性指標(biāo)，如否決性指標(biāo)不合格可直接否決，如一般性指標(biāo)多于 X%不合格，可給以否決。 第四十五條 標(biāo)準(zhǔn)與考核： 指標(biāo)設(shè)置建議 指標(biāo)權(quán)重 指標(biāo)解釋 指標(biāo)分值 資料來(lái)源 被考核部門(mén) 考核人 項(xiàng)目信息收集及時(shí)、完善、有效 過(guò)程信息收集 分公司發(fā)展部、集團(tuán)投資發(fā)展部 集團(tuán)總經(jīng)理 項(xiàng)目立項(xiàng)及時(shí) 、合理 過(guò)程信息收集 集團(tuán)投資發(fā)展部 集團(tuán)總經(jīng)理 3. 項(xiàng)目執(zhí)行情況 項(xiàng)目執(zhí)行有效、準(zhǔn)確、及時(shí) 過(guò)程信息收集 集團(tuán)投資發(fā)展部、分公司發(fā)展部 分析細(xì)致，總結(jié)詳細(xì) 項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告 分公司發(fā)展部 分公司總經(jīng)理 合計(jì) 1 100 第三節(jié) 開(kāi)發(fā)決策技術(shù)優(yōu)化流程 店鋪經(jīng)營(yíng)成敗因素討論 已開(kāi)業(yè)店鋪商圈數(shù)據(jù)收集 競(jìng)爭(zhēng)者店鋪商圈數(shù)據(jù)收集 依據(jù)店鋪經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)對(duì)店鋪進(jìn)行分類(lèi) 確定否決指標(biāo) 確定關(guān)鍵因素指標(biāo) 成敗 因素枚舉、整理 確定調(diào)研課題及計(jì)劃 店鋪經(jīng)營(yíng)成果評(píng)價(jià) 數(shù)據(jù)整理 商圈與經(jīng)營(yíng)成果數(shù)據(jù)相關(guān)性分析 店鋪經(jīng)營(yíng)成敗經(jīng)驗(yàn)借鑒 已開(kāi)業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)收集 競(jìng)爭(zhēng)者店鋪經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)收集 確定商圈店鋪評(píng)價(jià)分析方法 確定商圈店鋪評(píng)價(jià)方法 下達(dá)執(zhí)行 利用已有數(shù)據(jù)校驗(yàn) 收集其他店鋪數(shù)據(jù)校驗(yàn) 報(bào)分公司及總公司審批 第四節(jié) 項(xiàng)目調(diào)研管理流程 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 預(yù)選址 單店商圈調(diào)研計(jì)劃 區(qū)域商圈調(diào)研計(jì)劃 調(diào)研報(bào)告 商務(wù)洽談 協(xié)商賣(mài)場(chǎng)布局、商品構(gòu)成類(lèi)別、價(jià)格帶 確定店址 辦理各項(xiàng)相關(guān)審批手續(xù) 資料手續(xù)備案并移交營(yíng)建 選擇調(diào)研公司 區(qū)域商圈調(diào)研 區(qū)域調(diào)研結(jié)果 作投資分析 第五章 管理制度及規(guī)范 第一節(jié) 大賣(mài)場(chǎng)的選址策略 第四十六條 大賣(mài)場(chǎng)是指營(yíng)業(yè)面積在 5000－ 10000 平米賣(mài)場(chǎng)。 第四十七條 商圈策略 （一） 25005000m2 的超市，應(yīng)選擇在人口數(shù)達(dá)到 510 萬(wàn) 的較大規(guī)模居民區(qū)中開(kāi)店； （二） 500010000m2 及以上面積的超市，可選擇城鄉(xiāng)接合部，商圈內(nèi)居民數(shù)達(dá)到 1020 萬(wàn)的地區(qū)開(kāi)店 （三） 盡量避免與同類(lèi)型的大型綜合超市開(kāi)在同一商圈內(nèi)，兩店的距離應(yīng)保持在 5 公里以上。 第四十八條 開(kāi)店策略 （一） 區(qū)域集中的布局策略：在市場(chǎng)拓展初期，為保證充分的共享資源，分店之間的距離不宜太遠(yuǎn)，應(yīng)在本區(qū)域內(nèi)保持絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （二） 有效的物流配送布局策略：應(yīng)當(dāng)在有效的物流線(xiàn)內(nèi)布局設(shè)店，即配送車(chē)輛以 6080 公里 /小時(shí)的速度，在一個(gè)工作日內(nèi)可以往返。既充分利用資源，又提高工作效率。 （三） 弱競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的布局策略：在商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)相對(duì)不足的地區(qū)，或競(jìng)爭(zhēng)力較弱的區(qū)域現(xiàn)行開(kāi)店，以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用竦摹百?gòu)買(mǎi)饑渴”，同時(shí)避免與強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面沖突。 （四） 搶先排他型布局策略：對(duì)有較大發(fā)展前景的地區(qū)，先入為主，搶先開(kāi)店。 第四十九條 店址的確定 （一） 用地確定：綜合以上所有因素，確定店址，也可同時(shí)選擇幾個(gè)意向地址，進(jìn)行綜合評(píng)估。 （二） 用地確保：有關(guān)適合的地點(diǎn)選定之后，接著則需展開(kāi)用地確保的工作，查明新建分店或改建舊店是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的規(guī)定，特別是要了解各種限制性規(guī)定。通過(guò)認(rèn)真細(xì)致的談判和嚴(yán)謹(jǐn)周密的法律文件，獲得相關(guān)物件的租 賃權(quán)。 （三） 用地整備： 1. 店前道路的改善 2. 電氣、 煤氣、自來(lái)水等公共設(shè)施 3. 舊店外觀(guān)的改造 第二節(jié) 商圈調(diào)查作業(yè)規(guī)范 第五十條 商圈分析定義 （一） 商圈是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離 擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。 （二） 商圈與超市經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無(wú)論新設(shè)或已設(shè)的超級(jí)市場(chǎng)，都不應(yīng)忽視對(duì)商圈的分析。 （三） 所謂商圈分析，就是經(jīng)營(yíng)者對(duì)商圈的構(gòu)成情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針和策略提供依據(jù)。 第五十一條 商圈分析的重要性： （一） 商圈分析是進(jìn)行合理選址的前提。經(jīng)營(yíng)者在明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的 有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用侳按照設(shè)計(jì)的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。 （二） 商圈分析有助于制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略。經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，掌握客流來(lái)源和客流類(lèi)型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，從而采取相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好。贏得了顧客的信賴(lài)，就贏得了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （三） 商圈分析有助于制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在的顧客群，從而制定相應(yīng)的市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，吸引潛在的顧客群，不斷提高市場(chǎng)占有率。 第五十二條 商圈構(gòu)成的因素： （一） 商 圈一般由邊緣商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈、核心商業(yè)圈三部分組成。 （二） 核心商圈：最接近超市的區(qū)域，便利店的核心商圈為 200 米以?xún)?nèi)，便利超市核心商圈在 500 米以?xún)?nèi)，大賣(mài)場(chǎng)在 公里以?xún)?nèi)； （三） 次級(jí)商圈：位于鄰近商圈以外的區(qū)域，便利店的次級(jí)商圈在 200500 米，便利超市次級(jí)商圈在 5001000 米，大賣(mài)場(chǎng)的次級(jí)商圈在 公里； （四） 邊緣商圈：位于外圍商圈以外的區(qū)域，便利店的邊緣商圈在 500800 米，便利超市的邊緣商圈在 10001500 米，大賣(mài)場(chǎng)的邊緣商圈在 35 公里。 第五十三條 商圈顧客組成 （一） 商圈顧客組成比例：在來(lái)店購(gòu)物的顧客中 ，構(gòu)成比例依次為： 商圈層次 所占顧客比例 核心商圈 5570% 次級(jí)商圈 1525% 邊緣商圈 5% （二） 商圈顧客購(gòu)物占比：一般情況下，距離店鋪越遠(yuǎn)的商圈，來(lái)店購(gòu)物的占比就越低，同時(shí)來(lái)店購(gòu)物次數(shù)也相應(yīng)較低。在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較明顯的前提下，通常的測(cè)算方法： 1. 核心商圈 80%居民會(huì)每月來(lái)店購(gòu)物 14 次； 2. 次級(jí)商圈 40%居民會(huì)每月來(lái)店購(gòu)物 10 次； 3. 邊緣商圈 20%居民會(huì)每月來(lái)店購(gòu)物 8 次。 （三） 常住顧客與流動(dòng)顧客 1. 居住人口：核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。 2. 工作人口：次級(jí)商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。超市附近 的工作人口越多，商圈規(guī)模相對(duì)擴(kuò)張?jiān)酱?，潛在的顧客?shù)量就越多，對(duì)超市經(jīng)營(yíng)就越有利。 3. 流動(dòng)人口：邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)。一個(gè)地區(qū)的流動(dòng)人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)營(yíng)的超市可以捕獲的潛在顧客就越多，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者云集，競(jìng)爭(zhēng)亦趨激烈，這就要求經(jīng)營(yíng)者更講求競(jìng)爭(zhēng)策略和經(jīng)營(yíng)特色。當(dāng)然，商圈顧客的確定受許多因素影響，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該全面考慮，才能確定正確的商圈范圍和來(lái)客預(yù)估。 第五十四條 商圈確定應(yīng)考慮的因素： （一） 地理因素：超市所在地區(qū)的特點(diǎn)。 1. 中心商業(yè)區(qū)：交通方便，流動(dòng)人口多，有大量的潛在顧客，商圈規(guī)模較大。但競(jìng)爭(zhēng)激烈，超市需有出奇制勝的競(jìng)爭(zhēng)策略。 2. 居民 小區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部：主要顧客為附近的常住人口，商圈規(guī)模較小，要擴(kuò)大商圈規(guī)模則超是必須創(chuàng)出自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，大型綜合超市或倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制超市還要求一定要有大型停車(chē)場(chǎng)。 （二） 商品因素：超市所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)。商品種類(lèi)與商圈規(guī)模關(guān)系密切。一方面超市在