【正文】 第五條 建筑結(jié)構(gòu)要求：承重能力、開(kāi)間、進(jìn)深、頂高尺寸等。 第二條 水電氣要求：電力容量不少于 XX 千瓦，水量不小于 XX，氣量不少于 XX。 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。 第八條 本合同未盡事宜經(jīng)雙方共同協(xié)商作補(bǔ)充條款，補(bǔ)充條款與本合同具有同等法律效力。 第六條 在合同履行中由于不可抗力的原因致使合同難以履行造成的損失，由甲、乙雙方協(xié)商解決。 涉及乙方經(jīng)營(yíng)用途的公共設(shè)施、設(shè)備的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附圖及說(shuō)明。 第五條 乙方的責(zé)任和義務(wù) 乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)，乙方對(duì)該房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的公共部位、通道和設(shè)施使用享有相應(yīng)的權(quán)益 ，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，并應(yīng)維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。 甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方在經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的擾民糾紛問(wèn)題。 甲方在地下一層停車(chē)場(chǎng)有償提供 XXX 平方米（貨梯附近）作為乙方經(jīng)營(yíng)配 套設(shè)施用地，其中庫(kù)房 XX 平方米，辦公用房 XXX 平方米，租用價(jià)格見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議。 辦理該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所發(fā)生的一切稅、費(fèi)，甲、乙雙方均按照《北京市房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)管理規(guī)定》各自負(fù)擔(dān)，其中甲方承擔(dān) XX%的營(yíng)業(yè)稅及XX%的印花稅；乙方承擔(dān) XX%的契稅， XX%的印花稅， XX%的公共維修基金。 第四條 甲方責(zé)任和義務(wù) 乙方向甲方支付總房 價(jià)款的 XX%，人民幣 XX 元整（ XXXX 元）后，甲方將該地上一、二層商業(yè)房產(chǎn)交付乙方使用。 （二）乙方取得產(chǎn)權(quán)證之日起的 XXX 日內(nèi)即 年 月 日，乙方向甲方支付總房?jī)r(jià)款的 XX%，人民幣 XXX 元整，（ XXXX 元）。 第二條 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 甲方將標(biāo)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，總價(jià)款金額：人民幣 XXXXXX 元，（大寫(xiě)）：人民幣 XXX 元整，（ XXXXX 元）。 發(fā)展部 20xx 年 6 月 20 日 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告內(nèi)容范本目錄 項(xiàng)目合同范本 商用房買(mǎi)賣(mài)合同 甲方（賣(mài)方）： XXXXXX 乙方（買(mǎi)方）：北京首聯(lián)商業(yè)集團(tuán)有限公司 根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，訂立本合同，以資共同遵守。 ★當(dāng)?shù)厝罕娍释诟浇幸粋€(gè)大型購(gòu)物場(chǎng)所。有一定的消費(fèi)能力。 該地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀（ 公里內(nèi)） 店 名 位 置 規(guī)模（平方米） 客 層 1 久福超市 原廣電院內(nèi)鄰黃寺 2400 周邊居民及過(guò)往人群 2 福樂(lè)萬(wàn)家超市 黃寺大街 400 社區(qū)居民 3 物美超市 新風(fēng)街 2500 周邊居民 4 華聯(lián)超市 六鋪炕 1000 周邊居民 5 旺家超市 六鋪炕 600 社區(qū)居民 6 西客隆便利店 人定湖 150 社區(qū)居民 8 就目前的商業(yè)布局和經(jīng)營(yíng)面積、商品種類(lèi)、服務(wù)手段、管理方式等都不會(huì)影響一個(gè)大的綜合賣(mài)場(chǎng)的誕生。孕育了極大的消費(fèi)群體。黃寺廟在綜合樓東側(cè)。 ★該地區(qū)分布的單位有：總政治部大院、國(guó)防部外事辦、部隊(duì)某醫(yī)院、北京教育學(xué)院、航空建設(shè)發(fā)展公司 、中航工業(yè)設(shè)計(jì)院、機(jī)械工業(yè)自動(dòng)化設(shè)計(jì)院、水電公司、石油學(xué)會(huì)、華油集團(tuán)、水電工程公司、北京醫(yī)療研究所、北京出版集團(tuán)、工人出版社等 ★該地區(qū)分布的大廈、飯店有：東方明珠娛樂(lè)廣場(chǎng)、德勝飯店、華北大酒店、美江大廈、天成科技大廈、金港大廈等。 ★該地區(qū)流動(dòng)人口約 20xx0 人。 B、非 機(jī)動(dòng)車(chē)平均每小時(shí)約 820 輛。公交車(chē) 123 路在此有站。如立項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)，實(shí)際價(jià)格可下浮 100～ 200 元。 地下二層為停車(chē)場(chǎng)，有 80 — 90 個(gè)車(chē)位；地面有 40 — 50 個(gè)車(chē)位。 六、基本概況 樓況 綜合樓建筑面積： 平方米。 四、調(diào)研地理范圍 以該樓為中心，向西輻射至德外大街；向東輻射至舊鼓樓大街；向南輻射至北二環(huán)路；向北輻射至北三環(huán)路。 附錄一管理表單 商圈初步調(diào)研報(bào)告 一、項(xiàng)目位置 北京市朝陽(yáng)區(qū)黃寺大街中段 二、調(diào)研目的 對(duì)黃寺綜合樓所處商圈做客觀實(shí)際了解，為集團(tuán)開(kāi)店決策提供參考依據(jù)。 第六十三條 開(kāi)發(fā)手續(xù)完成后將相關(guān)資料復(fù)制備案，并后移交工程管理人員組織工程施工。 第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)移交管理制度 第六十二條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目須按開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行，經(jīng)過(guò)預(yù)調(diào)研后，申報(bào)立項(xiàng)，經(jīng)過(guò)立項(xiàng)審批后方可開(kāi)展商圈調(diào)研和可行性研究，研究結(jié)果應(yīng)進(jìn)行申報(bào)審批。 （三） 未來(lái)五年銷(xiāo)售計(jì)劃及 投資回報(bào)測(cè)算： 項(xiàng)目 投資攤銷(xiāo)及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 投資回收后經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 現(xiàn)金流入量 銷(xiāo)售收入 其它收入 現(xiàn)金流入小計(jì) 現(xiàn)金流出量 商品購(gòu)進(jìn)成本 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 投資攤銷(xiāo) 0 未攤銷(xiāo)投資余額 0 0 利潤(rùn) 說(shuō)明： 1. 按第二年、第三年銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng) 5%； 2 第一年毛利率 %，第二年為 14%，第四年為 15%測(cè)算 3. 其它指標(biāo)同上表。 第六十一條 投資回報(bào)分析方法： （一） 在測(cè)算投資金額和月銷(xiāo)售額后，要對(duì)新開(kāi)店鋪進(jìn)行可行性分析，以了解店鋪開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和投資回報(bào)期，對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)前景作出判斷，以便進(jìn)行相應(yīng)決策。 （三） 如要經(jīng)營(yíng)主食加工業(yè)務(wù)，還應(yīng)加入主食加工設(shè)備。 第六十條 設(shè)備投資 （一） 根據(jù)店鋪面積、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)對(duì)店鋪投資作出測(cè)算，包括租金，店面裝修，照明、冷凍冷藏設(shè)備、貨架、電腦、收銀機(jī)、存包柜等，并按設(shè)備種類(lèi)分年度攤銷(xiāo)。 第五十八條 店鋪銷(xiāo)售主要預(yù)測(cè)指標(biāo) （一） 大賣(mài)場(chǎng)超市（ 600010000 平方米）的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)： A. 商圈周邊住戶不低于 25000 戶左右，常住人口在 10 萬(wàn)人以上； B. 平均日來(lái)客數(shù)不低于 5000 人次； C. 平均日銷(xiāo)售額可以達(dá)到 1000000 元以上； D. 商圈周邊沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或較弱。 （二） 市場(chǎng)占有率的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)： 1. 根據(jù)居民消費(fèi)特性調(diào)查，了解商圈居民每月用于日常消費(fèi)品的支出金額，計(jì)算出各商圈內(nèi)月消費(fèi)規(guī)模； 2. 商圈內(nèi)本店擬取得的市場(chǎng)份額測(cè)算，按核心商圈占 60%；次級(jí)商圈占 40%；邊緣商圈 占 15%的市場(chǎng)份額計(jì)算，由此估算出本店在周邊商圈中可以獲得的月市場(chǎng)份額，即可作為本店未來(lái)銷(xiāo)售金額。 第五十七條 顧客狀況預(yù)測(cè)： （一） 入店率測(cè)算法 1. 根據(jù)立地條件與商圈消費(fèi)特性預(yù)計(jì)商圈居民可能入店率：一般可以按照 核心商圈 7080%的住戶平均每月來(lái)店 1214 次；次級(jí)商圈 5060%的住戶平均每月來(lái)店 810 次；邊緣商圈的 3040%住戶平均每月來(lái)店 68 次測(cè)算，由此得出每天來(lái)客數(shù)。 第五十六條 商圈市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)測(cè) （一） 根據(jù)對(duì)商圈居民的人口、家庭收入、日常消費(fèi)金額、購(gòu)物頻率等的調(diào)查，可以對(duì)新開(kāi)店鋪的銷(xiāo)售作出預(yù)估。 2. 了解店鋪周邊公共設(shè)施情況，如影院、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所、圖 書(shū)館、公交車(chē)站等情況，掌握相關(guān)規(guī)律，把握流動(dòng)客流的動(dòng)態(tài)。 （二） 競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查： 1. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量、規(guī)模； 2. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的經(jīng)營(yíng)狀況； 3. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品品項(xiàng)； 4. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品價(jià)格和毛利水平； 5. 商 圈內(nèi)各類(lèi)零售店的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)； 6. 商圈內(nèi)零售店的飽和度。 2. 流動(dòng)人口測(cè)定方法：選擇適當(dāng)?shù)娜掌?，指定專人到預(yù)定的店址測(cè)定各不同時(shí)段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）的來(lái)往人流數(shù)和年齡結(jié)構(gòu)，畫(huà)出流動(dòng)顧客曲線，預(yù)估入庫(kù)率，即流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。無(wú)論采取何種方式，都必須有必要的誘導(dǎo)，如重要性說(shuō)明、贈(zèng)送小禮品、按問(wèn)卷編號(hào)抽獎(jiǎng)等。而大型家電等耐用消費(fèi)品，消費(fèi)周期長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)頻率低，顧客則會(huì)擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)范圍，則超市的商圈范圍就較大 。另一方面，商圈規(guī)模的大小與商品購(gòu)買(mǎi)頻率成反比。商品種類(lèi)與商圈規(guī)模關(guān)系密切。 2. 居民 小區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部：主要顧客為附近的常住人口，商圈規(guī)模較小，要擴(kuò)大商圈規(guī)模則超是必須創(chuàng)出自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，大型綜合超市或倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制超市還要求一定要有大型停車(chē)場(chǎng)。 1. 中心商業(yè)區(qū)：交通方便，流動(dòng)人口多，有大量的潛在顧客，商圈規(guī)模較大。當(dāng)然，商圈顧客的確定受許多因素影響，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該全面考慮，才能確定正確的商圈范圍和來(lái)客預(yù)估。 3. 流動(dòng)人口：邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)。 2. 工作人口：次級(jí)商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較明顯的前提下，通常的測(cè)算方法： 1. 核心商圈 80%居民會(huì)每月來(lái)店購(gòu)物 14 次； 2. 次級(jí)商圈 40%居民會(huì)每月來(lái)店購(gòu)物 10 次； 3. 邊緣商圈 20%居民會(huì)每月來(lái)店購(gòu)物 8 次。 （二） 核心商圈：最接近超市的區(qū)域，便利店的核心商圈為 200 米以內(nèi)，便利超市核心商圈在 500 米以內(nèi)，大賣(mài)場(chǎng)在 公里以內(nèi)； （三） 次級(jí)商圈：位于鄰近商圈以外的區(qū)域，便利店的次級(jí)商圈在 200500 米，便利超市次級(jí)商圈在 5001000 米，大賣(mài)場(chǎng)的次級(jí)商圈在 公里； （四） 邊緣商圈：位于外圍商圈以外的區(qū)域，便利店的邊緣商圈在 500800 米，便利超市的邊緣商圈在 10001500 米，大賣(mài)場(chǎng)的邊緣商圈在 35 公里。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在的顧客群，從而制定相應(yīng)的市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，吸引潛在的顧客群，不斷提高市場(chǎng)占有率。贏得了顧客的信賴，就贏得了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （二） 商圈分析有助于制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略。 第五十一條 商圈分析的重要性： （一） 商圈分析是進(jìn)行合理選址的前提。 （二） 商圈與超市經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無(wú)論新設(shè)或已設(shè)的超級(jí)市場(chǎng)，都不應(yīng)忽視對(duì)商圈的分析。通過(guò)認(rèn)真細(xì)致的談判和嚴(yán)謹(jǐn)周密的法律文件，獲得相關(guān)物件的租 賃權(quán)。 第四十九條 店址的確定 （一） 用地確定：綜合以上所有因素，確定店址，也可同時(shí)選擇幾個(gè)意向地址，進(jìn)行綜合評(píng)估。