【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成總體規(guī)模在市區(qū)范圍內(nèi)最大，達(dá)到 49萬(wàn)平米；中豪國(guó)際城星城目前 2期總計(jì) 35萬(wàn)方。 ?未售項(xiàng)目恒翔銀座，總建面小，約，僅一棟商務(wù)公寓。 ?區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型豐富，商業(yè)產(chǎn)品也都有涉及。比較老的希望城和歐洲花園項(xiàng)目主要以多層產(chǎn)品為主。而新項(xiàng)目多為小高層和高層產(chǎn)品為主 ?從項(xiàng)目上看，寶龍城市廣場(chǎng)定位于城市中心綜合體。項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型比較多。品質(zhì)感最高 寶龍城市廣場(chǎng) 湖畔春天 中豪國(guó)際 希望城 歐洲花園 恒翔銀座 市區(qū)項(xiàng)目規(guī)模分析35 3527490102030405060寶龍城市廣場(chǎng) 今田湖畔春天 中豪國(guó)際星城（一二期） 希望城 歐洲花園 恒翔銀座寶龍城市廣場(chǎng) 今田湖畔春天 中豪國(guó)際星城（一二期） 希望城 歐洲花園 恒翔銀座項(xiàng)目屬性分析 市區(qū)板塊分析 區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品和中端產(chǎn)品價(jià)格差距比較大。 ?區(qū)域各產(chǎn)品價(jià)格相差較大，寶龍城市廣場(chǎng)多層在 5500元 /平米左右，小高層在 4800元 /平米，高層 4700元 /平米。歐洲花園的多層產(chǎn)品僅在 3500元 /平米左右； ?區(qū)域內(nèi)公寓類(lèi)均價(jià)基本集中于 4000元 /平米左右，后入市產(chǎn)品，隨著檔次和品質(zhì)的提升，價(jià)格都有所提高。代表項(xiàng)目為寶龍城市廣場(chǎng)和金田湖畔春天。 2900 3300 3700 4100 4500 4900 5300 3100 3500 3900 4300 4700 5100 5500 寶龍城市廣場(chǎng) 湖畔春天 中豪國(guó)際 希望城 歐洲花園 恒翔銀座 項(xiàng)目屬性分析 市區(qū)板塊分析 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品集中于 8894平米左右。新老項(xiàng)目產(chǎn)品面積差異化較大。 40 80 120 160 200 240 280 60 100 140 180 220 260 300 320 寶龍城市廣場(chǎng) 湖畔春天 中豪國(guó)際 希望城 歐洲花園 恒翔銀座 ?通過(guò)我們上面對(duì)板塊內(nèi)主力面積的對(duì)比分析，我們可以看出目前板塊內(nèi)主力面積段主要集中在88145平米左右。多層產(chǎn)品多集中在 8895平米左右的 2房。高層產(chǎn)品也主要集中在 8488平米的兩房。 ?并且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目高層多集中在 8488平米的 2房，多層集中在 140145平米的三房和一些老項(xiàng)目相比產(chǎn)品面積段有明顯差異 項(xiàng)目屬性分析 市區(qū)板塊分析 75 10 20 30 40 50 60 70 15 25 35 45 55 65 80 寶龍城市廣場(chǎng) 湖畔春天 中豪國(guó)際 希望城 歐洲花園 恒翔銀座 ?通過(guò)我們上面對(duì)板塊內(nèi)主力總價(jià)的對(duì)比分析，可以看出目前板塊內(nèi)高層主力總價(jià)在 4045萬(wàn)左右。多層主力總價(jià)呈現(xiàn)兩級(jí)分化狀態(tài)老項(xiàng)目在 3035萬(wàn)，寶龍城市廣場(chǎng)多層為 78萬(wàn)。 ?通過(guò)主力總價(jià)可以看出區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升級(jí)已近展開(kāi)，以寶龍城市廣場(chǎng)為代表的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，正在努力提高自身品質(zhì) 區(qū)域內(nèi)高層主力總價(jià)相對(duì)集中。多層主力總價(jià)呈現(xiàn)兩級(jí)分化。 項(xiàng)目屬性分析 市區(qū)板塊分析 總點(diǎn)個(gè)案總結(jié) （ 1）市區(qū)板塊項(xiàng)目較為集中。周邊各類(lèi)生活配套較為齊全。項(xiàng)目規(guī)模都比較大。 宿遷市區(qū)項(xiàng)目主要集中在發(fā)展大道以東，古黃河以西。西湖路以南，廈門(mén)路以北。 （ 2）板塊內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型較為豐富，但主要以多層和高層為主。 （ 3）區(qū)域內(nèi)多層和高層產(chǎn)品的主力面積段較為集中。但新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和老項(xiàng)目之間差異明顯。 多層產(chǎn)品多集中在 8895平米左右的 2房。高層產(chǎn)品也主要集中在 8488平米的兩房。 （ 4）區(qū)域內(nèi)主力總價(jià)方面高層主力總價(jià)較為集中，多層住宅方面卻兩級(jí)分化嚴(yán)重 高層主力總價(jià)在 4045萬(wàn)左右。多層主力總價(jià)呈現(xiàn)兩級(jí)分化狀態(tài)老項(xiàng)目在 3035萬(wàn)，寶龍城市廣場(chǎng)多層為 78萬(wàn) 板塊內(nèi)產(chǎn)品升級(jí)的腳步正在加快 隨著中心城西的西遷，目前板塊內(nèi)的各類(lèi)生活配套齊全。地段價(jià)值升高，新建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)品不再是單一以多層小戶(hù)型產(chǎn)品為主。產(chǎn)品線開(kāi)始豐富。產(chǎn)品品質(zhì)逐步提條。 寶龍城市廣場(chǎng) 投資興建 宿遷寶龍置業(yè)發(fā)展有 限公司 項(xiàng)目位置 宿遷區(qū)西湖路 36號(hào) 占地面積 30萬(wàn) 總建面積 50萬(wàn)方 容 積 率 產(chǎn)品類(lèi)型 商業(yè)、多層、小高層、 高層 得房率 多層 90% 小高層、高層 83% 綠化率 40% 目前在售 二期 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 1600 面積范圍 高層 84124㎡ 小高層 124182㎡ 多層 134145㎡ 主力面積 多層 小高層 在售均價(jià) 多層 5500元 ㎡ 高層 4700元 ㎡ 小高層 4800元 ㎡ 主力總價(jià) 多層 78萬(wàn) 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 車(chē)位 1： 1 物業(yè)費(fèi)用 2元 已推量體 目前去化 項(xiàng)目目前推出 1238套，成交 478套，去化率 %。住宅產(chǎn)品的去化率為 92% 推案過(guò)程 項(xiàng)目一期 2022年 3月 27日開(kāi)盤(pán)、二期 4月 29日看盤(pán)。交房時(shí)間多層 2022年 8月、高層 2022年 5月。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目建筑風(fēng)格為歐式風(fēng)格，項(xiàng)目圍和式排布，地處于宿遷新城市中心區(qū)域。東面緊臨古黃河。建成后將成為宿遷首座集現(xiàn)代綜合“ Shopping Mall”、“寶龍 24街”及“國(guó)際社區(qū)”三大板塊為一體的大型綜合商住項(xiàng)目。將成為宿遷市多元化、開(kāi)放式、體驗(yàn)式商業(yè)中心。 重點(diǎn)個(gè)案分析 ?宿遷寶龍城市廣場(chǎng)地處宿遷市核心商圈，東臨古黃河，是宿遷市最重要的商業(yè)中心區(qū)。 ?一期 10萬(wàn) ㎡ “ 寶龍 24街”瀕臨古黃河景觀帶，打造宿遷首條的風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)，主要包含國(guó)內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會(huì)、酒吧街、桑拿洗浴、自助式 KTV及休閑體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所。二期 13萬(wàn) ㎡ “Shopping Mall”則包含時(shí)尚主題百貨、大型國(guó)際超市、五星影院、室內(nèi)游樂(lè)、品牌專(zhuān)賣(mài)店等購(gòu)物及休閑游樂(lè)設(shè)施 ?目前項(xiàng)目推出 1棟高層 1棟小高層 8棟多層。 ?項(xiàng)目客源主要來(lái)自宿遷市域，以私營(yíng)老板、公務(wù)員、事業(yè)單位員工為主。 80平米產(chǎn)品以中青年為主（ 3040歲）。 120140平米以中年人購(gòu)買(mǎi)居多。置業(yè)目的來(lái)看自住為主，改善性居多。 ?項(xiàng)目主要的宣傳手段為電視、報(bào)紙、戶(hù)外圍板廣告。推廣主題為“絕版繁華領(lǐng)地”“ 50萬(wàn)平米國(guó)際時(shí)尚生活體驗(yàn)中心”。 寶龍城市廣場(chǎng) 重點(diǎn)個(gè)案分析 面積配比 主力戶(hù)型評(píng)述 優(yōu)點(diǎn) :主臥與客廳朝南，戶(hù)型比較方正， 缺點(diǎn) :戶(hù)型不通透。動(dòng)靜分離較差 寶龍城市廣場(chǎng) 高層 3房 2廳 2衛(wèi) 50 25% 2房 2廳 100 50% 3房 2廳 1衛(wèi) 50 25% 小高層 3房 2廳 2衛(wèi) 60 % 頂樓復(fù)式 6 % 多層 3房 20 % 3房 40 % 3房 10 % 3房 10 % 3房 60 % 3房 30 % 2室 2廳 1衛(wèi) ㎡ 重點(diǎn)個(gè)案分析 希望城 投資興建 宿遷市希望房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置 宿遷市威海路 88號(hào) 占地面積 358畝 總建面積 35萬(wàn)方 容 積 率 產(chǎn)品類(lèi)型 多層、小高層、高層、單身 公寓、別墅 得房率 90% 綠化率 % 目前在售 4期 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 3000 面積范圍 88130 主力面積 在售均價(jià) 四期 3700元 ㎡ 儲(chǔ)物間1080元 ㎡ 主力總價(jià) 物業(yè)公司 南京宜佳物業(yè)公司 車(chē)位 1： 1 售價(jià) 物業(yè)費(fèi)用 已推量體 目前去化 項(xiàng)目 4期目前推出 290套，成交 280套，去化率 % 推案過(guò)程 項(xiàng)目 4期沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，在去年 10月開(kāi)始陸續(xù)銷(xiāo)售。 4期房源 2022年 6月交房 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目建筑風(fēng)格為歐式風(fēng)格，外立面為面磚。項(xiàng)目整體兵營(yíng)排布，景觀設(shè)計(jì)由美國(guó)思亞國(guó)際設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱。小區(qū)“移步即景，開(kāi)窗見(jiàn)綠”。項(xiàng)目?jī)?nèi)部配有幼兒園。項(xiàng)目東面為生態(tài)公園和古黃河，西面就是宿遷義烏國(guó)際商貿(mào)城。北面不遠(yuǎn)就是楚街大潤(rùn)發(fā)超市。 4期 重點(diǎn)個(gè)案分析 ?本項(xiàng)目北至威海路，東至青年路、古黃河西岸，南至廈門(mén)路，西至富康路，融多層、小高層、高層、單身公寓、別墅及商業(yè)配套于一體。 內(nèi)配有一所幼兒園。 ?項(xiàng)目整體兵營(yíng)式排布，目前 4期處于尾盤(pán)階段，項(xiàng)目 5期據(jù)了解將在年底推出。 4期推出 8號(hào)樓。項(xiàng)目每家都配有一個(gè)半地下的儲(chǔ)物間面積 626平米不等。 希望城 ?項(xiàng)目客源主要來(lái)自宿遷市域，以項(xiàng)目附近客戶(hù)為主，多為周邊拆遷戶(hù)和項(xiàng)目邊上義烏商貿(mào)城內(nèi)做生意為主。年齡以中青年為主 3040歲。自住為主。 ?項(xiàng)目主要的宣傳手段為 DM單頁(yè)、報(bào)紙夾頁(yè)、戶(hù)外圍板廣告。在重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)會(huì)有電視和報(bào)紙廣告發(fā)布。推廣主題為“生活在希望中”。 重點(diǎn)個(gè)案分析 面積配比 希望城 戶(hù)型 面積 套數(shù) 配比 2房 2廳 25 % 2房 2廳 60 % 3房 2廳 45 % 3房 2廳 30 % 主力戶(hù)型評(píng)述 優(yōu)點(diǎn) :布局合理；動(dòng)靜分離；動(dòng)線短，主臥和客廳朝南；南北通透 缺點(diǎn) :衛(wèi)生間正對(duì)大門(mén)，私密性較差。 希望城 2室 2廳 1衛(wèi) 93㎡ 重點(diǎn)個(gè)案分析 總點(diǎn)個(gè)案總結(jié) 通過(guò)對(duì)以上 2個(gè)項(xiàng)目的研究得出以下幾點(diǎn) （ 1）客戶(hù)方面：區(qū)域內(nèi)客戶(hù)主要來(lái)自市域，以改善性自主為主，投資比例較少，多為私營(yíng)老板，公務(wù)員、事業(yè)單位員工等。小農(nóng)意識(shí)濃烈面積需求兩級(jí)分化。 （ 2）產(chǎn)品方面以多層為主，但 2個(gè)項(xiàng)目多層的產(chǎn)品面積段和品質(zhì)已有較大差異。 （ 3）版塊內(nèi)的去化情況較好，寶龍城市廣場(chǎng)住宅產(chǎn)品去化率為 92%左右。說(shuō)明客戶(hù)已經(jīng)可以接受或正在接受這類(lèi)新的產(chǎn)品類(lèi)型。 隨著未來(lái)城市中心的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目在市區(qū)會(huì)越來(lái)越多。低端項(xiàng)目將逐步退出該區(qū)域。 宿城新區(qū)板塊分析 區(qū)域規(guī)劃 圖片來(lái)源：宿遷規(guī)劃局 規(guī)劃以居住用地為主，輔以市政資源優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃城高質(zhì)量的城市生活區(qū)和服務(wù)片區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景良好。 宿城新區(qū)以南區(qū)域規(guī)劃： （一）規(guī)劃范圍 東起環(huán)城西路與南海路，西至通湖大道，北至青海湖路、南至威海路及民便河，規(guī)劃用地面積 （二）規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 與宿遷市城市總體規(guī)劃及宿城新區(qū)分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)，采用方格網(wǎng)結(jié)構(gòu)，布局結(jié)構(gòu)上沿用分區(qū)規(guī)劃思想，以為民河與威海路為景觀軸線，將生活用地分為兩個(gè)基本居住社區(qū)，并配套相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施以及中小學(xué)、幼兒園等，威海路以南為生產(chǎn)服務(wù)組團(tuán)，安排市場(chǎng)、物流及生產(chǎn)服務(wù)混合用地，同時(shí)結(jié)合原雙莊鎮(zhèn)區(qū)的改造，形成組團(tuán)的公共服務(wù)中心。 居住用地為主區(qū)域 ?區(qū)域現(xiàn)階段發(fā)展以洪澤湖路沿線為主，圍繞區(qū)政府展開(kāi)，房地產(chǎn)發(fā)展以區(qū)域成熟； ?規(guī)劃用地以住宅用地為主，是未來(lái)宿遷大型的居住社區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸激烈； ?板塊處于剛起步階段，現(xiàn)階段人氣不足，各種生活配套資源正在逐漸的完善； ?區(qū)域內(nèi)無(wú)工廠存在，環(huán)境優(yōu)良，具備發(fā)展高品質(zhì)的條件。 宿城新區(qū)板塊分析 板塊配套 區(qū)域配套正在逐漸完善中，無(wú)大型生活以及商業(yè)配套，目前配套缺乏中，發(fā)展已成型，但生活氛圍明顯不足。 月亮城商業(yè)中心 宿遷高中 樹(shù)人高中 1 2 3 4 5 宿遷高中 樹(shù)人高中 現(xiàn)代實(shí)驗(yàn)學(xué)校 愛(ài)迪生中專(zhuān) 職業(yè)教育中心 ?整體區(qū)域目前生活及商業(yè)性配套少，配套不具規(guī)模性，整體檔次低； ?教育類(lèi)配套資源較多，相比而言，宿遷高中周邊的生活配套較多，整體的生活氛圍較濃厚； ?個(gè)別項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)有較大型商業(yè)配套，以滿足自身需求和輻射周邊為主； ?月亮城商業(yè)中心已建成，但目前并不能完善的發(fā)揮出商業(yè)和生活配套的需求，其本身招商存在一定問(wèn)題。 宿城新區(qū)板塊分析 南海路 紅海路 北海路 黑海路 成子湖路 駱馬湖路 宿城區(qū)政府 本 項(xiàng) 目 洪澤湖湖路 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 10 1 2 3 4 5 6