【正文】 宿遷建屋 ●明日新城項目診斷報告 研 究 目 錄 第一部分：宿遷宏觀環(huán)境 第二部分：房產(chǎn)開發(fā)概況 第三部分：微觀市場分析 第四部分：項目診斷研究 經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 城市概況 宿遷宏觀環(huán)境 城市規(guī)劃 宏觀小結(jié) 1）區(qū)位、規(guī)模、行政規(guī)劃、人口 ? 地理位置： 宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯 33176。 8′ 34176。 25′ ，東經(jīng) 117176。 56′ 119176。 10’ 之間。屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)。總體呈西北高，東南低。 ? 行政規(guī)劃： 1996年 7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，設(shè)立地級宿遷市。市政府駐地宿城區(qū)。 下轄宿城區(qū)、宿豫區(qū)、宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、湖濱新城和蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)，以及沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣三個縣。全市總面積 8555平方公里，為江蘇省第 4位。 ? 人口： 2022年末總?cè)丝?，為江蘇省第 7位。 目前宿遷人口構(gòu)成特征： —— 市區(qū)人口比例還較低； —— 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口城市化明顯； —— 外來人口比例偏低，以本地人為主 。 2）城區(qū)構(gòu)成 宿遷整體的城市建設(shè)定位為“以老城區(qū)為軸心，宿豫、宿城兩翼齊飛”。 宿遷市區(qū)被兩條河流分隔成為三個區(qū)域，從東到西依次是宿豫區(qū)、主城區(qū)和宿城新區(qū)。 ?老城區(qū)作為宿遷傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，城市建設(shè)定位成為宿遷未來的商業(yè)中心； ?宿城區(qū)是宿遷市政府和各職能部門所在地，也將是宿遷未來發(fā)展的新區(qū)； ?宿豫區(qū)曾經(jīng)是宿遷的一個縣， 2022年行政區(qū)域調(diào)整成為宿豫區(qū)，整個區(qū)域的建設(shè)正處于起步階段。該區(qū)域建設(shè)定位為具有獨立城市功能的都市生活區(qū)。 1）宿城區(qū) 宿城區(qū)下轄 14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 4個街道、 1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)域面積 854平方千米，人口 82萬。是宿遷市的主城區(qū)。已經(jīng)形成了紡織服裝、機械電子、木材加工、食品飲料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。宿城新區(qū)建設(shè)快速推進，核心區(qū)城市輪廓基本顯現(xiàn)，城市功能逐步完善， 將成為一個新興的行政、文化、商貿(mào)和生活區(qū) 。 2）宿豫區(qū) 2022年 3月撤宿豫縣設(shè)區(qū)，下轄 16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積 1176平方公里，總?cè)丝?64萬人。宿豫交通便利，京杭大運河縱貫?zāi)媳保瑢幩扌?、徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿新一級公路等構(gòu)架起了快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，西距觀音機場 60公里，東離京滬高速公路 50公里。宿豫工業(yè)漸成體系，初步形成食品、紡織、建材、化工、機械、包裝、新能源等七大類支柱產(chǎn)業(yè)，江蘇省宿豫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、省級張家港宿豫工業(yè)園區(qū)、宿遷市彩塑工業(yè)園區(qū)。 宿豫新區(qū)建設(shè)突飛猛進，行政區(qū)、商貿(mào)區(qū)、三產(chǎn)區(qū)、教育區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)初具規(guī)模，建成區(qū)面積已達 36平方公里 。 2）城區(qū)構(gòu)成 3）宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1998年 11月經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)位于宿遷城區(qū)南側(cè)，規(guī)劃面積105平方公里，建成區(qū)面積 45平方公里。 4）湖濱新城 2022年 2月經(jīng)宿遷市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，是中心城市的重要板塊 ,享受省級開發(fā)區(qū)待遇。目前納入統(tǒng)一規(guī)劃和管理的區(qū)域面積 116平方公里，人口 。 湖濱新城開發(fā)區(qū)由生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園、職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、軟件和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、體育休閑產(chǎn)業(yè)園和嶂山森林公園保護區(qū)七個部分組成 。 5）蘇州宿遷工業(yè)園區(qū) 蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)是省委省政府幫助宿遷實現(xiàn)更大突破戰(zhàn)略決策所采取的重大措施，由蘇州宿遷兩市共同建設(shè)，主要依托蘇州工業(yè)園區(qū)實施。 項目位于宿城新區(qū)內(nèi)，規(guī)劃面積 公里，首期開發(fā)啟動 2平方公里 。 3）城市交通 宿遷交通十分便利，水陸干線四通八達。京杭大運河縱貫?zāi)媳?，?nèi)河通航里程達 897公里。 公路 : 京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路建成通車，新長鐵路、 205國道、 305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。 航空 : 西距徐州觀音國際機場 60公里，北離連云港白塔埠機場 100公里，南至南京祿口國際機場260公里，空港優(yōu)勢非常明顯。 水路 : 京杭大運河穿境而過，河通航里程 1005 公里， 通航 2022噸的船只。新沂至浙江長興與滬寧，京杭鐵路相接的 新長鐵路已穿過該市到淮陰， 2022年已全線建成。 鐵路 : 正在興建的南京至宿遷一級公路縱貫?zāi)媳笨赏?2022年 建成，徐宿淮鹽一級汽車專用線橫臥東西，加上將要興 建的京滬高速公路、宿遷至新沂一級公路，宿沐灌二級 公路，將構(gòu)成以“三縱三橫”為主骨架的公路格局。 經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 城市概況 宿遷宏觀環(huán)境 城市規(guī)劃 宏觀小結(jié) 1）地區(qū)生產(chǎn)總值 宿遷總體經(jīng)濟在江蘇省內(nèi)，依然處于較低水平； 和長三角區(qū)域各城市相比，依然較為落后。 2022年宿遷地區(qū)總值為 ，增速為%。 自從宿遷 1997年設(shè)立地級市以來，城市經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)增長。在進入新世紀(jì)以來更加呈現(xiàn)較快的發(fā)展水平。 但從江蘇省內(nèi)和長三角區(qū)域的城市相比較，依然發(fā)展較為落后。 我們從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 宿遷的經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟總量在江蘇處于下游水平。 近幾年來宿遷的 GDP增長較快且增速也一直在加快，總體 GDP增長勢頭強勁。 2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè)的比重下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 宿遷在經(jīng)濟發(fā)展中： ?第一產(chǎn)業(yè)所占的總體比重不斷下降；第二產(chǎn)業(yè)的比重穩(wěn)定增長；第三產(chǎn)業(yè)所占比重也在不斷增長。 ?三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在 2022年實現(xiàn)“一二三”向“二一三”轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上， 2022年轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸弧?，與全省同構(gòu)。 根據(jù)人均 GDP、城市化水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來綜合衡量宿遷的工業(yè)化進程，可分為兩個階段： ? 1996年 — 2022年：工業(yè)化準(zhǔn)備期及工業(yè)化初期。 1996年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： ，城市化率為%，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟占絕對主導(dǎo)地位。 2022年工業(yè)經(jīng)濟上升到主導(dǎo)地位，工業(yè)增加值占 GDP的 %，標(biāo)志全市經(jīng)濟步入工業(yè)化起點。到 2022年，全市人均 GDP912美元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： ，工業(yè)比重達 %，分別超過一產(chǎn)和三產(chǎn)，城市化率達 %，初步判定全市經(jīng)濟已從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)型向工業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，進入工業(yè)化初期。 ? 2022年 — 2022年：工業(yè)化初期向中期邁進時期 。 2022年，全市人均 GDP1184美元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ：： ，工業(yè)占 GDP的比重上升到 %，城市化率達到 %，比建市初提高 。進入 2022年，全市人均 GDP達 1973美元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： ，工業(yè)增加值占比上升到 %，城市化率為 %，人均 GDP即將突破 2022美元，一產(chǎn)比重即將低于 20%，表明宿遷市正由工業(yè)化初期向中期邁進。 3）社會消費品零售總額 宿遷總體消費能力仍然有限。但后續(xù)增長速度較快。 ? 2022年宿遷社會消費品零售總額為 億元，較去年增長 18%。增長速度較快。 ? 但同江蘇省內(nèi)發(fā)達城市相比，宿遷的整體消費能力仍然有限。 ?經(jīng)濟水平的相對低下，限制了當(dāng)?shù)氐南M品市場的活躍程度。體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的是房價增長幅度遲緩。項目銷售周期加長。 4）居民收入分析 宿遷總體消費能力仍然有限。但后續(xù)增長速度較快。 宿遷城鎮(zhèn)居民可支配收入絕對數(shù)值呈增長態(tài)勢，2022年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 122230元的歷史高位。 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)合實地考察情況： 宿遷全市范圍內(nèi)居民平均收入處于江蘇下游水平，總體而言并不富裕。 宿遷市區(qū)居民平均收入水平高于全市水平，私營服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)使當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了一部分高收入群體 。 宿遷市居民儲蓄觀念仍為主，消費、投資型觀念還沒有形成主流 。 經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 城市概況 宿遷宏觀環(huán)境 城市規(guī)劃 宏觀小結(jié) 1）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展 ? 重點建設(shè)發(fā)展“七區(qū)” 根據(jù) 《 宿遷市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》 ： 堅持工業(yè)向園區(qū)集中的方針，努力打造區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭。進一步完善開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的整體功能，真正實現(xiàn)“特區(qū)模式、封閉運行”的社會化管理體制和自主經(jīng)營、自負盈虧的企業(yè)化運作機制。不斷強化 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 、 駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) 、 沭陽工業(yè)園區(qū) 、 泗陽工業(yè)園區(qū) 、 泗洪工業(yè)園區(qū) 、 宿豫工業(yè)園區(qū) 、 宿城工業(yè)園區(qū)等載體功能 ，發(fā)揮其在全市經(jīng)濟社會發(fā)展中的強大支撐作用。 ? 重點發(fā)展“十園”經(jīng)濟。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展定位和特色優(yōu)勢，重點發(fā)展和壯大： 木材加工業(yè) ：沭陽縣扎下鎮(zhèn)、桑墟鎮(zhèn)、賢官鎮(zhèn)；泗陽縣臨河鎮(zhèn)、眾興鎮(zhèn)；宿城區(qū)陳集鎮(zhèn)、洋河鎮(zhèn)； 白酒釀造 ：宿城區(qū)洋河鎮(zhèn)、泗洪縣雙溝鎮(zhèn)、沭陽縣沂濤鎮(zhèn)為重點區(qū)域的； 現(xiàn)代包裝 ：宿豫區(qū)井頭鄉(xiāng)為重點區(qū)域的； 糧食加工 ：泗洪縣孫園鎮(zhèn)、城頭鎮(zhèn)為重點區(qū)域的； 紡織服裝 ：宿豫區(qū)順河鎮(zhèn)、宿城區(qū)龍河鎮(zhèn)為重點區(qū)域； 繭絲綢加工 ：宿豫區(qū)侍嶺鎮(zhèn)為重點。 2）大力培育產(chǎn)業(yè)集群 ? 積極建設(shè)“四縱三橫”產(chǎn)業(yè)帶。 合理的工業(yè)布局是彰顯區(qū)域特色、實現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要保證。按照“立足淮海，呼應(yīng)徐連，策應(yīng)沿江，接應(yīng)長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟圈”的區(qū)域定位，根據(jù)城市總體規(guī)劃、交通、能源、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件、水資源分布狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，大力建設(shè)： 沿京滬高速、京杭大運河、寧宿徐高速、新長鐵路等四條縱貫?zāi)媳钡漠a(chǎn)業(yè)帶； 和沿宿淮鹽高速、宿沭一級公路和泗洪、泗陽、沭陽一級公路等三條橫跨東西的產(chǎn)業(yè)走廊，努力構(gòu)建“四縱三橫”產(chǎn)業(yè)新格局。 經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 城市概況 宿遷宏觀環(huán)境 城市規(guī)劃 宏觀小結(jié) 1）宿遷市城市總體規(guī)劃 (20222020)概況 ?規(guī)劃期限 新一輪城市總體規(guī)劃期限為 20222020年。 ?城市化水平 至 2022年，市域城市化率為 35%，至 2022年為39%，至 2020年為 50%。 ?市域城鎮(zhèn)規(guī)模等級結(jié)構(gòu) 一級中心城市 1個：宿遷市區(qū)，人口規(guī)模 50萬人。 二級城鎮(zhèn) 3個：沭陽縣城 45萬人、泗洪縣城 25萬人、泗陽縣城 25萬人。 三級城鎮(zhèn) 9個：為中心鎮(zhèn)，分別是洋河、大興、皂河、雙溝、半城、華沖、馬廠、王集、新袁。規(guī)劃人口分別為 310萬人。 四級城鎮(zhèn) 28個：為一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口 13萬人。 2）宿遷市市域規(guī)劃 ?城區(qū)總體布局： 通過大運河、古黃河、環(huán)城路將城區(qū)分割成六大片區(qū)，形成開敞型，片區(qū)式空間結(jié)構(gòu)： 老城區(qū) —— 全市傳統(tǒng)商貿(mào)中心，教育、科研中心。 市府新區(qū) —— 全市行政、文化中心，現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)中心。 宿豫新區(qū) —— 居住、工業(yè)兼容的綜合性片區(qū)。 宿城新區(qū) —— 綜合性生活片區(qū)。 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū) —— 全市主要的工業(yè)生產(chǎn)基地。 駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) —— 生態(tài)旅游、教育科研和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)研發(fā)基地。 ?中心城市功能 。 徐州都市圈南部重要節(jié)點，東隴海地區(qū)中心城市之一，蘇北地區(qū)新興中心城市，以輕型工業(yè)為主導(dǎo)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的園林化城市。 宿遷市域政治、經(jīng)濟、文化中心，技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新的中心 。以綠色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。 ?中心城市規(guī)劃范圍 : 規(guī)劃區(qū)面積為 2108平方公里，包括宿城區(qū)和宿豫區(qū)的全部。 ?中心城市性質(zhì) : 東隴海地區(qū)中心城市之一，蘇北地區(qū)新興中心城市，以輕型工業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代休閑旅游服務(wù)業(yè)為特色的生態(tài)型園林化濱湖城市。 經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 城市概況 宿遷宏觀環(huán)境 城市規(guī)劃 宏觀小結(jié) 1）小結(jié) 通過對宿遷宏觀環(huán)境的：城市概況、經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃的分析，我們初步了解： ? 宿遷升級為地級市，才經(jīng)過 14年的加速發(fā)展階段； ? 由于經(jīng)濟基礎(chǔ)的薄弱，目前宿遷的 GDP、三產(chǎn)產(chǎn)值、人均收入水平，雖然較以前有較大、較快的增長，但是目前與江蘇省內(nèi)其他城市和長三角區(qū)域的對比，仍然處于較低的水平； ? 宿遷的人口構(gòu)成中， 本地人占有絕對比例； ? 而在社會各個階層中，改革