【正文】 100115平米段之間，房價(jià)較市區(qū)低，客戶購買力有所提高。 ?豫宿新區(qū)板塊，單價(jià)相對(duì)市區(qū)以及宿城新區(qū)板塊，價(jià)位低； ?地緣性特征、交通動(dòng)線欠發(fā)達(dá)等問題是影響豫宿房價(jià)較低的重要原因； ?隨著區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展和交通道路的建設(shè)，區(qū)域房價(jià)會(huì)整體提升。 ?從區(qū)域目前在售項(xiàng)目主力面積集中于 100115平米左右； ?板塊內(nèi)項(xiàng)目總體均價(jià)低，客戶選擇面積上有所擴(kuò)大； 宿豫新區(qū)板塊分析 在售項(xiàng)目屬性分析 從公寓類主力總價(jià)段來看，多層較多的是在 3538萬套之間，小高層高層類集中于 3940萬 /套，總價(jià)與市區(qū)項(xiàng)目主力總價(jià)段較接近。 宿豫新區(qū)板塊分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 二期只批復(fù)多層產(chǎn)品，高層及商業(yè)部分需要深化后再審批 20畝公園 項(xiàng)目名稱：中通 .名仕嘉園二期 項(xiàng)目總建： 45萬平米 容積率： 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐式 銷售均價(jià)： 2900 開盤節(jié)點(diǎn)： 二期開盤 客戶組成：以宿豫區(qū)本地客戶為主 物業(yè)費(fèi)： /平米 /月 二期總套數(shù)： 390戶 項(xiàng)目量體大，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較單一，以多層和小高層為主，項(xiàng)目最大的特色賣點(diǎn)是小區(qū)內(nèi) 20畝的公園以及大型綜合商場 ，自身配套完善。 大型綜合商場 宿城五最： 最大的社區(qū)；最大的購物中心；最大的中央公園；最好的省級(jí)示范幼兒園；最早的中水處理項(xiàng)目。 宿豫新區(qū)板塊分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 總建高，自身配套設(shè)施完善，滿足社區(qū)居民各種生活以及活動(dòng)需求，配套到位，二期整體戶型面積以經(jīng)濟(jì)型為主， 7090平米戶型主打，滿足 90余平方米經(jīng)濟(jì)戶型，結(jié)構(gòu)精巧 9米大面寬，保證室內(nèi)采光通風(fēng) 客廳帶大面積南向景觀陽臺(tái)，采光采景俱佳 主次臥均置有飄窗，增加臥室的采光與通風(fēng) 中心景觀示意圖 宿豫新區(qū)板塊分析 板塊總結(jié) ?宿豫新區(qū)規(guī)劃成居住和商貿(mào)的混合區(qū)，區(qū)域品質(zhì)有所降低，高檔次樓盤難出現(xiàn)； ?宿遷客戶地緣性以及豫宿區(qū)前期交通等問題，導(dǎo)致了豫宿房價(jià)在全市處于價(jià)格的低谷，后期通過規(guī)劃和交通的彌補(bǔ)，區(qū)域房價(jià)會(huì)有一定提升； ?多層產(chǎn)品區(qū)域市場接受度高，市場供應(yīng)主力面積段較其他區(qū)域相比較大，與市中心僅隔京杭運(yùn)河，但房價(jià)相差 1000元 /平米左右； ?區(qū)域房價(jià)處于宿遷房地產(chǎn)市場價(jià)格低谷，價(jià)格優(yōu)勢明顯。 宿豫新區(qū)板塊分析 微觀市場分析總結(jié) 宿遷屬于房地產(chǎn)起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)理念落后，高檔次品質(zhì)型項(xiàng)目出現(xiàn)少； 小面積產(chǎn)品為目前市場成交主流，新入市項(xiàng)目，舒適性大面積產(chǎn)品供給加大，迎合改善型客戶需求； 區(qū)域房地產(chǎn)成交客戶以本地客源為主，典型的自需型市場，外來客源少； 從產(chǎn)品角度來看，客戶對(duì)多層的接受度明顯高于電梯類公寓產(chǎn)品，客戶對(duì)物業(yè)費(fèi)或電梯費(fèi)敏感； 一體兩翼規(guī)劃，西翼總體規(guī)劃更適合發(fā)展房地產(chǎn)，適合居住； 市場產(chǎn)品線過于單一，多層小高層主導(dǎo)，需增加產(chǎn)品線來豐富市場，提升市場品質(zhì)力。 研 究 目 錄 第一部分：宿遷宏觀環(huán)境 第二部分：房產(chǎn)開發(fā)概況 第三部分：微觀市場分析 第四部分：項(xiàng)目診斷研究 區(qū)域環(huán)境分析 項(xiàng)目案情回顧 項(xiàng)目診斷研究 項(xiàng)目診斷結(jié)論 銷售修正建議 區(qū)域環(huán)境 1）大環(huán)境 ： ? 本案處于宿遷“一城兩翼”布局中的宿城新區(qū)。區(qū)域定位于綜合性生活片區(qū)。 ? 處于宿城新區(qū)的最西邊，目前是城鄉(xiāng)交匯處。 ? 區(qū)域東部分別是市府行政區(qū)和老城區(qū)； ? 區(qū)域西邊是建設(shè)中的蘇宿工業(yè)園； ? 地塊南面的洪澤湖路是城市東西向主干道，道路通達(dá)性較好，連接了中心城區(qū)、市府新區(qū)、宿城新區(qū)和宿豫區(qū)； ? 通過通湖大道和環(huán)城路，方便快捷到達(dá)高速、城市各個(gè)片區(qū)。 評(píng)價(jià) ： 項(xiàng)目目前處于城郊結(jié)合部。但從板 塊布局和發(fā)展規(guī)劃來看全局來看， 區(qū)域具有良好的發(fā)展?jié)摿统砷L 空間，宿城新區(qū)將成為宿遷最主 要的品質(zhì)大型居住區(qū)。成為吸納 市區(qū)客戶和進(jìn)城客戶的主要板塊。 區(qū)域環(huán)境 2）小環(huán)境 項(xiàng)目座落在蘇宿工業(yè)園區(qū)通湖大道與青海湖路相交處，西邊緊靠園區(qū)管委會(huì)， 市政仍在建設(shè)之中 。 宿城新區(qū)作為全新開發(fā)的新城區(qū)， 區(qū)域具有良好的發(fā)展規(guī)劃布局和城市綠化環(huán)境 。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的南京樹人國際學(xué)校宿遷分校，該校為小學(xué)、初中部；在區(qū)域內(nèi)還有省重點(diǎn)宿遷高級(jí)中學(xué)；宿遷實(shí)驗(yàn)學(xué)校。因此，區(qū)域內(nèi)教育資源非常優(yōu)越， 學(xué)區(qū)房的價(jià)值吸引了眾多的投資客戶和自用客戶來區(qū)域內(nèi)購房但此資源并非項(xiàng)目獨(dú)有且離項(xiàng)目仍有一段距離 ； 目前，區(qū)域的商業(yè)中心，鄰里中心還在建設(shè)之中，菜場、銀行、郵局、便利店等生活配套還沒有具備， 生活配套非常匱乏 ； 目前，區(qū)域還處于發(fā)展之中，整體入住率不高，區(qū)域人氣還不旺， 居住氛圍還不濃 。 區(qū)域還處于起步階段，配套不足、人氣還未旺。但學(xué)校價(jià)值和規(guī)劃前景優(yōu)越。 區(qū)域環(huán)境分析 項(xiàng)目案情回顧 項(xiàng)目診斷研究 項(xiàng)目診斷結(jié)論 銷售修正建議 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目總建： ； 容積率： ； 綠化率： 46%； 規(guī)劃總戶數(shù)： 1316戶； 物業(yè)形態(tài)：別墅 +花園洋房 +小高層 +高層； 面積配比： 62平米 — 259平米（ 140以上為主力）； 建筑風(fēng)格：簡約的西班牙地中海風(fēng)格； 一期推案： ； 一期可售： 一期動(dòng)工日期： 2022年 6月 28日； 一期預(yù)售許可： 08年 10月 21日； 一期去化： 30%左右（大部分為團(tuán)購） 一期價(jià)格：高層 3200起 小高層 3700起 花園洋房 4500起 物業(yè)費(fèi)：（?。└邔? /平米 月 花園洋房、別墅 /平米 月 車位租金： 200元 /平米 月 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 評(píng)價(jià) ： 以（?。└邔禹?xiàng)目戶型方正、通透，戶型設(shè)有入戶花園或觀景陽臺(tái)。面積偏大是套型主要問題，按宿遷人購房喜好，更偏向于實(shí)用、緊湊戶型。如兩室半、 100平米左右小三房。 項(xiàng)目去化 許可證 2022年 7月去化30% ?項(xiàng)目一期可售體量 ，近兩年半銷售期去化近 30%； ?去化結(jié)構(gòu)主要以團(tuán)購為主，積累客戶成交較少； ?從 7月客戶積累來看，來電來人主要以老城區(qū)為主，其次為宿城新區(qū)； ?2022年 7月成交 10套， 50%以上為花園洋房。 區(qū)域環(huán)境分析 項(xiàng)目案情回顧 項(xiàng)目診斷研究 項(xiàng)目診斷結(jié)論 銷售修正建議 市場分析回顧 ? 宿遷整體經(jīng)濟(jì)較弱，市民消費(fèi)能力不高； ? 收入呈現(xiàn)兩級(jí)分化，高端購房群體比例不高，中產(chǎn)階層缺失； ? 宿城新區(qū)發(fā)展定位：宿遷主要綜合性居住板塊，是城市人口主要導(dǎo)入?yún)^(qū)域； ? 宿遷商品住宅市場需求量穩(wěn)步提升，市場需求不斷提升； ? 09年均價(jià)較前一年上漲 %，在 09年快速上漲的背景下， 2022年宿遷放量已經(jīng)明顯放緩； ? 宿遷房地產(chǎn)市場產(chǎn)品還處于起步發(fā)展階段，產(chǎn)品類型不夠豐富，目前以多層和小高層為主要產(chǎn)品； ? 目前以首置兩房產(chǎn)品作為主要需求； ? 但局部區(qū)域出現(xiàn)中高端品質(zhì)產(chǎn)品，來滿足改善型和投資型客戶需求； ? 宿城新區(qū)作為宿遷主流商品房市場板塊，目前開發(fā)量較大，未來推案量也較大，市場存在較大的競爭壓力； 項(xiàng)目滯銷原因 通過市場調(diào)研及項(xiàng)目分析現(xiàn)總結(jié)項(xiàng)目在受政策影響外滯銷因素如下： ?地段 ?價(jià)格 ?產(chǎn)品 ?推廣 滯銷原因剖析 地段 南海路 紅海路 北海路 黑海路 成子湖路 駱馬湖路 宿城區(qū)政府 本 項(xiàng) 目 洪澤湖湖路 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 太陽城 月亮城 學(xué)府雅苑 新宿中花園 嘉豪陽光 樂府蘭庭 銀河花園 康庭茗園 水木清華 雅典城 ?城市向西發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)集中于洪澤湖路兩側(cè)，項(xiàng)目偏離于城市西南，區(qū)位地段認(rèn)可度低。 價(jià)格 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格： 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格： 花園洋房 —— 4500元 /平米起 多層 —— 均價(jià) 2800— 3300元 /平米 小高層 —— 3700元 /平米起 （?。└邔?—— 均價(jià) 3000— 3600元 /平米 高層 —— 3200元 /平米起 類似地段價(jià)格： 2400— 2900元 /平米 項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)用： 宿遷市場物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 別墅、花園洋房 —— /平米 月 別墅、多層 —— — /平米 月 （?。└邔?—— /平米 月 （小）高層 —— — /平米 月 項(xiàng)目車位租金： 宿遷市場車位租金標(biāo)準(zhǔn) 200元 /月 個(gè) 50—— 60元 /月 個(gè) ?從上表對(duì)比，產(chǎn)品價(jià)格高出市場平均線，集合項(xiàng)目區(qū)位，高出客戶心理預(yù)估； ?物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高出市場兩倍； ?車位租金為市場標(biāo)準(zhǔn) 34倍。 滯銷原因剖析 ?此因素主要來自于當(dāng)?shù)厥袌隹蛻魧?duì)小高層、高層產(chǎn)品的抗性。 ?同時(shí)大面積產(chǎn)品，高總價(jià)也是限制客戶的問題之一。 滯銷原因剖析 產(chǎn)品 滯銷原因剖析 推廣 ?定位 —— 高檔社區(qū)缺乏高檔 VI識(shí)別系統(tǒng)； ?推廣 —— 推廣途徑、推廣面、推廣手法； ?銷售 —— 銷售途徑、銷售道具等 區(qū)域環(huán)境分析 項(xiàng)目案情回顧 項(xiàng)目診斷研究 項(xiàng)目診斷結(jié)論 銷售修正建議 價(jià)格修正 通過對(duì)宿遷房地產(chǎn)市場的調(diào)研，價(jià)格是影響當(dāng)?shù)乜蛻糁脴I(yè)取向的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。從本項(xiàng)目價(jià)格體系來看高出了市場平均標(biāo)準(zhǔn)。和同區(qū)域項(xiàng)目相比高價(jià)格形成了本案的銷售壁壘。如項(xiàng)目想在下一階段的銷售過程中尋求突破，必然需要在價(jià)格上做出相應(yīng)的調(diào)整。同時(shí)本案的后期服務(wù)費(fèi)用相對(duì)市場普遍標(biāo)準(zhǔn)均高出甚多，故建議同時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整?；蛞砸欢ǖ匿N售策略淡化高價(jià)概念。 價(jià)格修正 具體修正建議： ?花園洋房、別墅為市場稀缺產(chǎn)品也是項(xiàng)目的特色產(chǎn)品，客源積累充足，故不建議調(diào)整。 ?小高層、高層建議調(diào)整價(jià)格。銷售過程中建議占據(jù)項(xiàng)目大體量的高層產(chǎn)品先入市，低開高走。價(jià)格可以修正至 3000元/平米以下。造成 2022多元 /平米的市場概念。待形成市場熱銷后進(jìn)行相應(yīng)提價(jià)。小高層產(chǎn)品 3700的起價(jià)也高出市場心理價(jià)格，建議將均價(jià)控制在 3600元 /平米左右。 ?物業(yè)費(fèi)用建議結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲎鲆欢ǖ南陆?，同時(shí)可以在推廣中采用買房送三年物業(yè)費(fèi)的概念淡化價(jià)高。相同車位租賃相同，可簽 5年租期，前兩年免租。以此淡化價(jià)高、增加賣點(diǎn)。 推廣修正 通過對(duì)項(xiàng)目前期的了解，項(xiàng)目定位高端但在前期推廣中并沒有釋放出項(xiàng)目高端的實(shí)際賣點(diǎn)。且項(xiàng)目相應(yīng)的 VI識(shí)別系統(tǒng)也沒有絕對(duì)體現(xiàn)出項(xiàng)目高端品質(zhì)。從對(duì)宿遷客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知來看體現(xiàn)以下幾點(diǎn)： ?漂亮； ?偏； ?高檔； ?價(jià)高。 推廣修正 修正建議： ?找準(zhǔn)項(xiàng)目高端賣點(diǎn)，開發(fā)品牌、智能化、景觀、現(xiàn)房、實(shí)景等； ?找準(zhǔn)項(xiàng)目客群點(diǎn)，以直郵、圈層、引薦等方式尋找宿遷高端客群； ?高端 VI系統(tǒng)，項(xiàng)目周邊延伸至市區(qū)的路旗、市區(qū)接待點(diǎn)、看房車、示范區(qū)、樣板房、現(xiàn)場高檔售樓處、工地品質(zhì)圍擋廣告等。 銷售修正 銷售時(shí)機(jī)：抓住 2022年 3個(gè)節(jié)日節(jié)點(diǎn)，中秋、國慶、元旦、春節(jié)； 蓄水期： 2個(gè)月地毯轟炸式推廣，引發(fā)全城效應(yīng)； 強(qiáng)銷期： 2022年 10月至 2022年春節(jié)后； 推案計(jì)劃： 10月 2棟高層入市試水，低價(jià)引發(fā)眼球效應(yīng)。擴(kuò)大受眾，低開高走； 銷售周期：在滿足價(jià)格調(diào)整、推廣重點(diǎn)滿足、銷售道具齊全的前提下可在 15月完成項(xiàng)目一期剩余體量的 90%（包括 2個(gè)月的推廣蓄水期）。 修正建議： THANKS!!