【導(dǎo)讀】貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告

　　

【正文】 0246810121416182020 2020 2020貴港市（億元） 港北區(qū)（億元） （數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局） 2020～ 2020 年貴港市和港北區(qū)的商品房銷售額均有所增長(zhǎng)，其中全市三年平均增長(zhǎng)達(dá) 58%。港北區(qū)在 2020 年也比 2020 年有 21%的增長(zhǎng)，由于該區(qū)銷售面積基本保持不變，故銷售額的增長(zhǎng)主要來自于價(jià)格的增長(zhǎng)。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國(guó) 32 2）住宅 2020～2020年貴港及港北區(qū)住宅銷售額0246810122020 2020貴港市（億元）港北區(qū)（億元） （數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局） 從圖上可以看出， 2020 年貴港市和港北區(qū)的住宅銷售額均比上年有所增長(zhǎng) ，其中全市的增幅最大，達(dá) 44%，可見貴港市住宅銷售前景看好，市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。港北區(qū)住宅銷售額的增長(zhǎng)同樣主要來自于銷售價(jià)格的增長(zhǎng)。 商品房及住宅價(jià)格變化 1）貴港市 2020 年 2020 年 2020 年 商品房 947 元 /平方米 1478元 /平方米 1752 元 /平方米 住宅 —— 元 /平方米 —— 元 /平方米 1551 元 /平方米 2）港北區(qū) 2020 年 2020 年 商品房 1527元 /平方米 1888 元 /平方米 住宅 1362元 /平方米 1720 元 /平方米 從上表可看出，近兩年，貴港市 以及港北區(qū)的商品房和住宅價(jià)格增長(zhǎng)率 較大 ，其原因有三方面：一是由于土地成本與建筑成本的增加導(dǎo)致房屋價(jià)格的上漲；二是隨著多種創(chuàng)新戶型的出現(xiàn)，以及項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)逐步得到重視，使得價(jià)格有所上揚(yáng)；三是由于許多外來投資者的進(jìn)入，導(dǎo)致價(jià)格被進(jìn)一步抬高。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國(guó) 33 商品房及住宅空置面積 1）貴港市 2020～2020貴港市商品房及住宅空置面積05101520252020 2020商品房（萬平方米） 住宅（萬平方米） （數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局） 2）港北區(qū) 2020～2020年港北區(qū)商品房及住宅空置面積01234562020 2020商品房（萬平方米） 住宅（萬平方米） （數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局） 從上面兩圖可以看出， 2020 年貴港市及港北區(qū)的商品房和住宅空置面積均有所下降，下降幅度多在 50%左右，而港北區(qū)住宅的下降幅度更高達(dá) 75%，可見前幾年的空 置商品房在近兩年都被市場(chǎng)所逐步消化，市場(chǎng)對(duì)商品房仍存在有較大的需求。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國(guó) 34 目前市場(chǎng)供應(yīng)量分析 2020 年，貴港市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積為 萬平方米，竣工面積為 萬平方米，竣工率不到 30%；商品房銷售面積約 萬平方米，與施工面積對(duì)比而言， 尚剩余近 170 萬平方米尚未銷售 。 小結(jié)： 貴港土地供應(yīng)量較為充足，特別是在港北新區(qū)一帶，有大量土地可供開發(fā)，且開發(fā)中的樓盤多為超百畝的大中型項(xiàng)目，因此在近幾年內(nèi)，貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)量較大，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。 二、房地產(chǎn)板塊發(fā)展分析 （一） 房地產(chǎn)板塊劃分 根據(jù)貴港城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)以及消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度等因素，貴港房地產(chǎn)可分為三大大板塊，即老城區(qū)板塊、港北新區(qū)板塊和港南區(qū)板塊，如下圖所示： （二）各板塊發(fā)展分析 老城區(qū)板塊 1）區(qū)域范圍 東至港北東路，南至郁江，西至仙衣路，北至金港大道。 2）代表樓盤 鳳凰城、聚龍城。 3）綜述 該區(qū)域作為貴港的老城區(qū)，區(qū)內(nèi)住宅多以筒子樓為主，雖然現(xiàn)仍是貴港的商業(yè)和居住中心，但由于不處于城市的發(fā)展方向，且后備土地供應(yīng)不足，新開發(fā)銷售項(xiàng)目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國(guó) 35 港北新區(qū)板塊 1）區(qū) 域范圍 東至汽車東站，南至金港大道，西至西環(huán)路，北至龍山。 2）代表樓盤 盛世名門、德寶國(guó)際新城、普羅旺斯、陽(yáng)光城、世紀(jì)經(jīng)典、聯(lián)邦國(guó)際，夢(mèng)之島，中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)。 3）綜述 該區(qū)域作為未來城市發(fā)展的重點(diǎn)，樓盤高度聚集，由于市政府及相關(guān)各部門的北遷和未來城市中心的北移等市政利好因素影響，其潛力較大，帶動(dòng)了大批的準(zhǔn)客戶購(gòu)買。 該區(qū)域樓盤主要在金港大道兩邊，以市政府及新世紀(jì)廣場(chǎng)為核心進(jìn)行分布；多以住宅為主，也有像夢(mèng)之島、中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)等純商業(yè)項(xiàng)目。目前區(qū)域內(nèi)各大住宅樓盤銷售狀況較好，且價(jià)格多在 1950 元 /㎡ 左 右，部分樓盤價(jià)格更可達(dá)到 2500元 /㎡ 。 港南區(qū)板塊 1）區(qū)域范圍 東至江南大道，南至南山風(fēng)景區(qū)，西北均至郁江。 2）代表樓盤 江南商貿(mào)城（江南小鎮(zhèn)）、南湖商業(yè)城。 3）綜述 該區(qū)域是由小鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展而成，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重滯后，生活配套設(shè)施和人氣均不足，未能形成良好的居住及商業(yè)氛圍，且市民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度低，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的樓盤項(xiàng)目未能形成熱銷，價(jià)格只相當(dāng)于港北區(qū)樓盤的 70%左右。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國(guó) 36 （三）各板塊對(duì)比分析 各板塊區(qū)域現(xiàn)狀對(duì)比分析 板塊 地段 自然資源 配套 開發(fā)強(qiáng)度 老城區(qū)板塊 貴港老城區(qū)。 有郁江以及 東湖風(fēng)景。 區(qū)域配套完善，生活及市政設(shè)施齊全。 樓盤以筒子樓為主，不存在占地面積太大的樓盤。 港北新區(qū)板塊 未來城市發(fā)展中心。 地塊自然資源缺少。 生活配套與市政配套尚待進(jìn)一步完善。 以住宅開發(fā)為主，有部分商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)強(qiáng)度不大。 港南區(qū)板塊 郁江以南，發(fā)展滯后 有郁江風(fēng)景 、南山風(fēng)景區(qū) 區(qū)域生活配套設(shè)施不足 樓盤多是筒子樓，商品樓盤項(xiàng)目極少。 分析： 通過與其他兩板塊的現(xiàn)狀對(duì)比來看，老城區(qū)板塊雖然不是城市未來發(fā)展方向，但有完善的生活與市政配套設(shè)施以及豐富的自然景觀，應(yīng)充分挖掘現(xiàn)有資源，依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)。 各板塊產(chǎn)品對(duì)比分析 板塊 樓盤規(guī)模 樓盤檔次 產(chǎn)品類別 戶型概況 老城區(qū) 板塊 中小盤為主 中高檔與低檔 以筒子樓為主，有部分多層和小高層，后期出現(xiàn)高層。 以筒子樓為主，部分兩房和三房。 港北新區(qū) 板塊 大中盤為主 中高檔與低檔 以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大。 以兩房和三房戶型為主。 港南區(qū) 板塊 中小盤為主 低檔樓盤為主 筒子樓和多層產(chǎn)品為主 筒子樓以及兩房、三房戶型為主。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國(guó) 37 分析： 港北新區(qū)板塊是貴港市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點(diǎn)區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模大、多檔次并存、產(chǎn)品類型 豐富”。該區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，主要是因?yàn)樘幱谖磥沓鞘邪l(fā)展方向，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。老城區(qū)板塊后備土地不足，新樓盤項(xiàng)目不多。港南板塊樓盤檔次低，人氣嚴(yán)重不足。 各板塊價(jià)格對(duì)比分析 板塊 價(jià)格綜述 老城區(qū) 板塊 該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，但由于居住環(huán)境較擁擠，其價(jià)格并未處于城市最高水準(zhǔn)，目前區(qū)域 住宅 均價(jià)在 1850 元 /平方米左右 港北新區(qū) 板塊 由于處于城市未來發(fā)展方向，配套有很大改善，該區(qū)域價(jià)格相對(duì)較高，駐扎 均價(jià)在 1950 元 /平方米左右。 港南區(qū) 板塊 該區(qū)域發(fā)展與港北區(qū)相 比嚴(yán)重滯后，配套設(shè)施不足，故區(qū)域 住宅 均價(jià)在 1300～ 1400 元 /平方米之間。 分析： 整體而言，港北新區(qū)板塊樓盤價(jià)格相對(duì)最高，這與消費(fèi)者看好港北新區(qū)發(fā)展前景以及未來自身良好的居住條件有關(guān) 。港南區(qū)板塊由于偏離城市中心以及配套不足，價(jià)格最低。 各板塊發(fā)展趨勢(shì)對(duì)比分析 板塊 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 老城區(qū) 板塊 其前景與港北新區(qū)板塊相比處于劣勢(shì)，但由于市政配套與生活配套的完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場(chǎng)空間。 港北新區(qū) 板塊 未來的前景看好，近期眾多樓盤的相繼開發(fā)將有利于區(qū)域人氣的迅速聚集，但眾多 樓盤的開發(fā)，未來區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 隨著該區(qū)域成為未來的行政與居住中心，生活配套設(shè)施將逐步得到完善 。 港南區(qū) 板塊 其前景與其他兩大板塊明顯處于劣勢(shì)，但隨著市政配套與生活配套的逐步完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場(chǎng)空間。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國(guó) 38 分析： 在未來的發(fā)展過程中，港北新區(qū)板塊發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政和居住中心的北移將帶來完善的配套設(shè)施；老城區(qū)板塊可依托現(xiàn)有的完善配套，仍將有一定的發(fā)展空間；港南區(qū)板塊由于缺乏生活和市政設(shè)施，因此在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍將處于劣勢(shì)地位。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 港北新區(qū)成為目前 貴港發(fā)展的熱點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)域 通過目前貴港在售典型項(xiàng)目分布圖可以看出，基本都集中在港北新區(qū)區(qū)內(nèi)，像普羅旺斯、世紀(jì)經(jīng)典、盛世名門、陽(yáng)光城等更是代表著目前貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平，相信在貴港城市中心北移的大趨勢(shì)帶動(dòng)下，港北新區(qū)在未來幾年將繼續(xù)以高速增長(zhǎng)，是貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)區(qū)域。 各區(qū)域發(fā)展不均衡，差別較大 在前文的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，無論是銷售價(jià)格還是供應(yīng)量上，港北新區(qū)都是遙遙領(lǐng)先，港北新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展代表了貴港的房地產(chǎn)市場(chǎng)。老城區(qū)是現(xiàn)在的主要居住區(qū)域，但未來可供開發(fā)的土地少，且不在未來發(fā)展方 向，發(fā)展受到限制。相比之下，港南區(qū)發(fā)展普遍落后于另外兩區(qū)域，而且之間差距明顯。 目前港北區(qū)是貴港市投資開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，而且在城市向北發(fā)展的大背景下，無論是市政配套建設(shè)，還是市容市貌都有了較大的改善，但相對(duì)于老城區(qū)其生活配套設(shè)施仍顯不足，隨著未來幾年生活配套設(shè)施的完善，港北新區(qū)的發(fā)展將超越老城區(qū)。 起步較晚，但房地產(chǎn)水平提升較快 2020 年貴港的房地產(chǎn)發(fā)展才正式起步，經(jīng)歷了三年的發(fā)展，貴港房地產(chǎn)開發(fā)水平提升較快，三年時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上已出現(xiàn)了小高層和高層產(chǎn)品，普羅旺斯和陽(yáng)光城的情景洋房、別墅產(chǎn)品 等高端產(chǎn)品已經(jīng)面世。但貴港人傳統(tǒng)占天占地的思想仍然嚴(yán)重，筒子樓產(chǎn)品依然處于熱銷狀態(tài)，隨著新一代年輕人思想的逐步轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)思想可望有所改觀。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國(guó) 39 市場(chǎng)對(duì)新事物的接受程度仍需提高 雖然貴港市場(chǎng)上已出現(xiàn)了小高層和高層產(chǎn)品，但據(jù)了解，貴港市民對(duì)筒子樓產(chǎn)品仍情有獨(dú)鐘。其原因在于： 一方面是由于貴港人傳統(tǒng)的占天占地思想仍然嚴(yán)重，筒子樓作為該地區(qū)的獨(dú)特建筑戶型，在現(xiàn)有以及新開發(fā)樓盤中仍占相當(dāng)大的比重，居民對(duì)筒子樓的偏好心理導(dǎo)致了對(duì)其他住宅產(chǎn)品類型的排斥。 另一方面是由于高層住宅的價(jià)格較高，均價(jià)在 2020 元 /平方米以上，部 分項(xiàng)目更高達(dá) 2500 元 /平方米，三房大戶型單位總價(jià)一般都超過 30 萬，相對(duì)于大多數(shù)工薪家庭每人 1000 元左右工資而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們的消費(fèi)水平。 四、 房地產(chǎn)新政分析： 2020 年，被譽(yù)為中國(guó)房地產(chǎn)的“調(diào)控之年”，政府一系列的重拳出擊，從 土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)都一并收緊， 意在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，自 2020 年年初起，出臺(tái)主要宏觀調(diào)控政策如下： ? 2020 年 4 月 28 日 央行上調(diào)房貸利率， 5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由％上調(diào)至 ％ 。 分析： 這是央行繼 2020 年加息以后 ，短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 ? 2020 年 5 月 17 日 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展