【正文】 市發(fā)展規(guī)劃的分析，我們初步了解： ? 宿遷升級為地級市，才經(jīng)過 14年的加速發(fā)展階段； ? 由于經(jīng)濟基礎的薄弱，目前宿遷的 GDP、三產(chǎn)產(chǎn)值、人均收入水平，雖然較以前有較大、較快的增長，但是目前與江蘇省內(nèi)其他城市和長三角區(qū)域的對比，仍然處于較低的水平； ? 宿遷的人口構(gòu)成中， 本地人占有絕對比例； ? 而在社會各個階層中，改革開發(fā)后通過經(jīng)營企業(yè)、個體經(jīng)濟發(fā)展起來一批具有較好經(jīng)濟條件的高收入群體，從而形成宿遷收入水平差距較大的現(xiàn)狀。 宿遷市域政治、經(jīng)濟、文化中心，技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新的中心 。 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū) —— 全市主要的工業(yè)生產(chǎn)基地。 2）宿遷市市域規(guī)劃 ?城區(qū)總體布局： 通過大運河、古黃河、環(huán)城路將城區(qū)分割成六大片區(qū)，形成開敞型，片區(qū)式空間結(jié)構(gòu)： 老城區(qū) —— 全市傳統(tǒng)商貿(mào)中心，教育、科研中心。 二級城鎮(zhèn) 3個：沭陽縣城 45萬人、泗洪縣城 25萬人、泗陽縣城 25萬人。按照“立足淮海，呼應徐連，策應沿江，接應長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟圈”的區(qū)域定位，根據(jù)城市總體規(guī)劃、交通、能源、通訊等基礎設施條件、水資源分布狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎，大力建設： 沿京滬高速、京杭大運河、寧宿徐高速、新長鐵路等四條縱貫南北的產(chǎn)業(yè)帶； 和沿宿淮鹽高速、宿沭一級公路和泗洪、泗陽、沭陽一級公路等三條橫跨東西的產(chǎn)業(yè)走廊，努力構(gòu)建“四縱三橫”產(chǎn)業(yè)新格局。 ? 重點發(fā)展“十園”經(jīng)濟。 宿遷市居民儲蓄觀念仍為主，消費、投資型觀念還沒有形成主流 。但后續(xù)增長速度較快。 ?經(jīng)濟水平的相對低下，限制了當?shù)氐南M品市場的活躍程度。但后續(xù)增長速度較快。 ? 2022年 — 2022年：工業(yè)化初期向中期邁進時期 。 根據(jù)人均 GDP、城市化水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來綜合衡量宿遷的工業(yè)化進程，可分為兩個階段： ? 1996年 — 2022年：工業(yè)化準備期及工業(yè)化初期。 近幾年來宿遷的 GDP增長較快且增速也一直在加快，總體 GDP增長勢頭強勁。 自從宿遷 1997年設立地級市以來，城市經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)增長。新沂至浙江長興與滬寧，京杭鐵路相接的 新長鐵路已穿過該市到淮陰， 2022年已全線建成。京杭大運河縱貫南北，內(nèi)河通航里程達 897公里。 湖濱新城開發(fā)區(qū)由生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園、職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、軟件和服務外包產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、體育休閑產(chǎn)業(yè)園和嶂山森林公園保護區(qū)七個部分組成 。 2）城區(qū)構(gòu)成 3）宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1998年 11月經(jīng)省政府批準設立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 2）宿豫區(qū) 2022年 3月撤宿豫縣設區(qū)，下轄 16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積 1176平方公里，總?cè)丝?64萬人。 1）宿城區(qū) 宿城區(qū)下轄 14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 4個街道、 1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)域面積 854平方千米，人口 82萬。 2）城區(qū)構(gòu)成 宿遷整體的城市建設定位為“以老城區(qū)為軸心，宿豫、宿城兩翼齊飛”。 下轄宿城區(qū)、宿豫區(qū)、宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、湖濱新城和蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)，以及沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣三個縣。屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)。 8′ 34176。 25′ ，東經(jīng) 117176?？傮w呈西北高，東南低。全市總面積 8555平方公里，為江蘇省第 4位。 宿遷市區(qū)被兩條河流分隔成為三個區(qū)域，從東到西依次是宿豫區(qū)、主城區(qū)和宿城新區(qū)。是宿遷市的主城區(qū)。宿豫交通便利，京杭大運河縱貫南北，寧宿徐、徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿新一級公路等構(gòu)架起了快速便捷的交通網(wǎng)絡，西距觀音機場 60公里，東離京滬高速公路 50公里。開發(fā)區(qū)位于宿遷城區(qū)南側(cè)，規(guī)劃面積105平方公里，建成區(qū)面積 45平方公里。 5）蘇州宿遷工業(yè)園區(qū) 蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)是省委省政府幫助宿遷實現(xiàn)更大突破戰(zhàn)略決策所采取的重大措施，由蘇州宿遷兩市共同建設，主要依托蘇州工業(yè)園區(qū)實施。 公路 : 京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路建成通車，新長鐵路、 205國道、 305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。 鐵路 : 正在興建的南京至宿遷一級公路縱貫南北可望 2022年 建成，徐宿淮鹽一級汽車專用線橫臥東西，加上將要興 建的京滬高速公路、宿遷至新沂一級公路，宿沐灌二級 公路，將構(gòu)成以“三縱三橫”為主骨架的公路格局。在進入新世紀以來更加呈現(xiàn)較快的發(fā)展水平。 2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè)的比重下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 1996年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： ，城市化率為%，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟占絕對主導地位。 2022年，全市人均 GDP1184美元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ：： ，工業(yè)占 GDP的比重上升到 %，城市化率達到 %，比建市初提高 。 ? 2022年宿遷社會消費品零售總額為 億元，較去年增長 18%。體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的是房價增長幅度遲緩。 宿遷城鎮(zhèn)居民可支配收入絕對數(shù)值呈增長態(tài)勢，2022年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 122230元的歷史高位。 經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 城市概況 宿遷宏觀環(huán)境 城市規(guī)劃 宏觀小結(jié) 1）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展 ? 重點建設發(fā)展“七區(qū)” 根據(jù) 《 宿遷市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》 ： 堅持工業(yè)向園區(qū)集中的方針，努力打造區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎、發(fā)展定位和特色優(yōu)勢，重點發(fā)展和壯大： 木材加工業(yè) ：沭陽縣扎下鎮(zhèn)、桑墟鎮(zhèn)、賢官鎮(zhèn)；泗陽縣臨河鎮(zhèn)、眾興鎮(zhèn)；宿城區(qū)陳集鎮(zhèn)、洋河鎮(zhèn)； 白酒釀造 ：宿城區(qū)洋河鎮(zhèn)、泗洪縣雙溝鎮(zhèn)、沭陽縣沂濤鎮(zhèn)為重點區(qū)域的； 現(xiàn)代包裝 ：宿豫區(qū)井頭鄉(xiāng)為重點區(qū)域的； 糧食加工 ：泗洪縣孫園鎮(zhèn)、城頭鎮(zhèn)為重點區(qū)域的； 紡織服裝 ：宿豫區(qū)順河鎮(zhèn)、宿城區(qū)龍河鎮(zhèn)為重點區(qū)域； 繭絲綢加工 ：宿豫區(qū)侍嶺鎮(zhèn)為重點。 經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 城市概況 宿遷宏觀環(huán)境 城市規(guī)劃 宏觀小結(jié) 1）宿遷市城市總體規(guī)劃 (20222020)概況 ?規(guī)劃期限 新一輪城市總體規(guī)劃期限為 20222020年。 三級城鎮(zhèn) 9個：為中心鎮(zhèn)，分別是洋河、大興、皂河、雙溝、半城、華沖、馬廠、王集、新袁。 市府新區(qū) —— 全市行政、文化中心，現(xiàn)代生產(chǎn)服務中心。 駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) —— 生態(tài)旅游、教育科研和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)研發(fā)基地。以綠色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)為基礎，大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。反映在房地產(chǎn)市場，則是高端置業(yè)群體和中低收入群體，目前宿遷中產(chǎn)階級群體比例非常少； ? 發(fā)展經(jīng)濟，提升人民生活水平，成為宿遷目前的重點目標 ； ? 發(fā)展輕工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色經(jīng)濟，以重點園區(qū)作為主要突破點； ? 宿遷明確了城市的發(fā)展規(guī)劃，本項目所處的宿城新區(qū)是城市的居住導向區(qū)域，承擔著中心城區(qū)人口擴散，服務于周邊產(chǎn)業(yè)園居住功能的重點居住板塊。其中 住宅施工面積 ，增長 %。其中 住宅銷售面積 ，實現(xiàn)銷售額 ，分別增長 %和 %。 宿遷房地產(chǎn)業(yè) 快速發(fā)展 。 ?近 3年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度逐步加快。 宿遷房產(chǎn)市場 3 7 . 1 75 7 . 0 27 0 . 2 58 7 . 0 71 1 7 . 3 65 9 . 5 0 %5 3 . 4 0 %3 4 . 8 0 %24%2 3 . 2 0 %0204060801001201402022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（億元） 漲幅宿遷歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 宿遷房產(chǎn)市場 1 2 2 5 . 0 81 5 8 1 . 7 69 5 6 . 2 41 2 2 2 . 8 31 0 6 0 . 0 17 0 0 . 7 84 1 5 . 1 58 5 9 . 3 65 5 0 . 8 63 1 7 . 3 202 9 . 1 0 %1 5 . 6 0 %5 3 . 8 0 %6 8 . 8 0 %2 7 . 9 0 %1 1 . 3 0 %6 0 . 2 0 %7 3 . 6 0 %0 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 2 0 0 . 0 01 4 0 0 . 0 01 6 0 0 . 0 01 8 0 0 . 0 02022 2022 2022 2022 202200 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8商品房施工面積（萬） 住宅施工面積（萬） 商品房漲幅 住宅漲幅住宅施工面積占整體開發(fā)面積比例%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022住宅施工面積所占比例?商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增長保持 15%和 11%以上。商品房和住宅竣工面積逐年增加 ?從住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅所占比例都在 76%以上。 09年成交量大幅上漲，直接突破 500萬。09年成交均價 2278元比，環(huán)比 上漲 % 商品房成交均價22781873168416711518050010001500202225002022 2022 2022 2022 2022商品房成交均價宿遷房產(chǎn)市場 1 3 . 1 31 1 . 3 11 7 . 5 11 5 . 6 91 8 . 6 61 5 . 9 71 8 . 6 02 6 . 6 82 0 . 0 01 3 . 7 91 6 . 4 7136914381646187515201532180225701917130515672480301925252692 258924932579268629432777 273205101520253009_5 09_6 09_7 09_8 09_9 09_10 09_11 09_12 10_01 10_02 09_030500100015002022250030003500成交面積 成交套數(shù) 成交價格宿遷住宅月度成交走勢 ?成交套數(shù)和面積方面；整體呈現(xiàn) M型波動。 ?銷售均價方面，整體走勢比較平穩(wěn)。 整個 09年以來價格一直維持在 2700元以上 宿遷整體住宅市場表現(xiàn)比較平穩(wěn)，量價逐步在上升。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 額 09年超過百億元，增長 %。 （ 3）宿遷房地產(chǎn)市場目前以住宅市場為主。 （ 4）宿遷整體房地產(chǎn)市場除 08年外，整體呈現(xiàn)出“量價齊升”的局面，這是房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，需求爆發(fā)產(chǎn)生的短期效應。 宿城區(qū)政府重點打造板塊，前期通過區(qū)政府和教育資源的導入，帶動區(qū)域的發(fā)展，通過 56年的發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成熟。 洪澤湖路是連接三個板塊之間的核心交通東線 目前我們只針對宿遷市區(qū)板塊、豫宿板塊和宿城新區(qū)板塊做研究，宿遷市區(qū)其他區(qū)域房地產(chǎn)不作為本次研究對象。 項目名稱 總建（萬 ㎡ ） 容積率 銷售均價 面積段 （ ㎡ ） 總價段 （萬 /套） 產(chǎn)品線 銷售率 開發(fā)商 寶龍城市廣場 49 多層 5500元 高層 4700元 小高層 4800元 多層 小高層 高層 多層 78萬 小高層 萬高層 萬 商業(yè)、多層、小高層、高層 % 寶龍集團 今田湖畔春天 高層 4600 高層、商業(yè) % 浙江金田置業(yè)有限公司 中豪國際新城 一期 19萬、二期 16萬 一期高層 3800 高層 1 120 、高 層、商業(yè) % 江蘇中豪置業(yè)有限責任公司 希望城 35 多層 3700 多層、小高層、高層、別墅、單身公寓 四期