【文章內(nèi)容簡介】 和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標準之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。g）服務收費——合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆招袨?，用戶不交管理費而享受服務是不現(xiàn)實的。而鐵房物業(yè)公司制定的物業(yè)管理費收費標準系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費、高標準服務”為原則；公司開展的特約服務和便民服務也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。h）服務制度——健全鐵房物業(yè)將根據(jù)建東佳園物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。i）服務效率——快速服務效率是向用戶提供服務的時限。在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為用戶帶來利益，鐵房物業(yè)將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務效率。(三)質(zhì)量目標序號指標名稱評分指標投標指標物業(yè)管理指標的承諾 1 房屋完好率98%100%落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施。 2 房屋零修、包修及時率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率100%100%分項檢查，一步一位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 4 管理費收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理取之于民，用之于民。 5 綠化成活率95%98%落實責任人養(yǎng)護，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地無破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。 6 保潔清潔率99%99%落實責任人進行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設施完好。 7 道路完好及使用率90%99%落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 8 雨水井、污水井完好率100%落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗溝完好率100%落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 10 路燈完好率85%99%落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護 11 小區(qū)治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓考核后上崗，每周訓練1次，每次2小時，落實保安崗位職責，明確責任，實行24小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。重大事故率無公共設備完好率98％報修處理及時率100％房屋完好率98％投訴處理率100％服務回訪率60％環(huán)境達標率98％業(yè)主滿意率95％環(huán)境衛(wèi)生綠化服務工作標準：項目分 項頻 次標 準樓道衛(wèi)生地面(含地角)巡回保潔擦地面、保持地面干凈門、窗框巡回保潔無污漬、保持干凈玻璃1次／月無污漬樓梯燈巡視1次／天開關(guān)正常，無明顯灰塵頂棚1次／半月無灰塵屋面衛(wèi)生2次／年無雜物樓梯扶手欄1次／周無污漬燈具保潔1次／半月無明顯灰塵和懸掛物路面保潔路面巡回保潔無雜物，無積水，無淤泥人行道巡回保潔無雜物，無積水，無淤泥路燈4次／月定期清潔，無污跡散水坡4次／月無淤泥，無積水休閑椅1次／天保持清潔完好建筑小品1次／月保持清潔完好，無懸掛異物消殺工作滅鼠、滅蟑螂適時消殺將老鼠、蟑螂降至最低滅蚊蠅適時消殺將蚊蠅降至最低修剪草坪、綠籬、灌木適時修剪成型美觀，枝葉茂盛，定期養(yǎng)護病蟲害防治草坪、灌木、綠籬、花卉適時防治預防為主，防止及時，用藥標準修剪草坪、綠籬、灌木適時修剪成型美觀，枝葉茂盛，定期養(yǎng)護病蟲害防治草坪、灌木、綠籬、花卉適時防治預防為主，防止及時，用藥標準日常養(yǎng)護綠化巡視，清除雜草雜物適時養(yǎng)護按時巡視，無明顯雜物、雜草等死苗隨時補苗缺株在兩棵以上時及時補苗澆水4次／月根據(jù)天氣澆水，均勻全面節(jié)日布置重要節(jié)日按要求布置(四)前期運作由沈陽鐵路局住宅開發(fā)公司開發(fā)的建東家園住宅小區(qū)，在委托我公司提供物業(yè)管理服務之后，我們在《前期物業(yè)管理委托合同》的原則指導下，充分利用管理優(yōu)勢，全方位為業(yè)主提供物業(yè)管理服務，并積極配合開發(fā)方做好日常各種事項的溝通工作，為開發(fā)方和廣大業(yè)主提供專業(yè)有效的服務。(五)組織機構(gòu) 鐵房物業(yè)公司實行總經(jīng)理負責制，下設5個管理部：物業(yè)管理部： 負責編制物業(yè)管理方案、標書；新物業(yè)的驗收及費用測算；負責制定有關(guān)各項服務的質(zhì)量標準并組織實施。 綜合管理部： 負責制定職工年度培訓計劃并組織實施；負責公司工作人員的管理、調(diào)動及考核；負責對材料、產(chǎn)品的質(zhì)量控制；負責公司的財務管理，搞好經(jīng)濟核算。 工程技術(shù)部： 對公司各種工程項目的質(zhì)量負責；貫徹執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)程、標準；負責工程的技術(shù)管理及指導工作；負責各種設備安全運行的檢查、監(jiān)督。 租賃經(jīng)營部： 負責組織對投標書、合同的評審；負責編制各種租金收繳計劃，加強管理；組織收繳各項租金、物業(yè)費等；負責組織工程招標文件和合同的評審及保管工作。 質(zhì)量管理部： 負責公司物業(yè)管理服務的質(zhì)量工作；負責委外工程的檢查、驗收及工程質(zhì)量管理；負責業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的信息收集及整改措施的制定。(六)崗位職責物管站長崗位職責:、?。ㄊ校┯嘘P(guān)物業(yè)的法律、法規(guī)和管理制度。,和項目全體員工共同努力及時完成項目所確定的各項目標。，負責組織編制項目管理標準及作業(yè)指導書，并實施監(jiān)督和檢查。、完善項目各項管理服務內(nèi)容和工作流程，及時處理各部門工作中出現(xiàn)的難點，不能解決的問題和需要研究的建議及時上報。、制定年度工作計劃，編寫工作月報和年度工作總結(jié)。、健全項目的組織管理系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、高效化。主持項目周、月工作例會，并參加每月總經(jīng)理辦公會，傳達總經(jīng)理辦公的指示文件，通知，協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系。，檢查分析每月經(jīng)營情況，督促各部門做好成本控制。、經(jīng)濟合同等工作文書。、獎懲、調(diào)整。組織訓練管理服務隊伍，提高管理服務水準，使項目的管理服務水平得到提高。，建立、健全消防責任制，及時發(fā)現(xiàn)問題，防患未然。，負責協(xié)調(diào)地、溝通政府部